青州國際汽配城可研報(bào)告(參考版)
2024-12-20 19:08本頁面
【正文】 項(xiàng)目時(shí)效控制 本項(xiàng)目在目前柳州的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段具有明顯的開發(fā)優(yōu)勢和良好的市場機(jī)會(huì)，應(yīng)加快項(xiàng)目論證和融資的步伐，盡快進(jìn)入前期工作，力求按照開發(fā)進(jìn)度順利實(shí)施。 二、風(fēng)險(xiǎn)控制 工期： 確保工程進(jìn)度的順利進(jìn)行，要充分考慮當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫犹鞖饪赡軐こ淌┕さ牟涣加绊?；另外，要?yán)格按照工程進(jìn)度施工，在管理商下工夫；聘請業(yè)績良好的監(jiān)理公司對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。因此要發(fā)揮項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)房地產(chǎn)策劃和銷售的專業(yè)優(yōu)勢，制定科學(xué)、有效、整體、系統(tǒng)的營銷策略和促銷政策策略，提高市場競爭優(yōu)勢；同時(shí)制定有效的銷售獎(jiǎng)勵(lì)措施，提高銷售業(yè)績。 一、風(fēng)險(xiǎn)類型和防范措施 成本風(fēng)險(xiǎn)： 從現(xiàn)實(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，物資價(jià)格大幅度上升的可能性不大，因此應(yīng)盡可能避免公司運(yùn)營過程可能造成的風(fēng)險(xiǎn)，避免主觀錯(cuò)誤和舞弊現(xiàn)象，也可以同承包商簽訂固定總價(jià)承包合同，讓承包商分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)。因此，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。利潤依然可觀。 二、 財(cái)務(wù)評 價(jià) (一 ) 投資和收益進(jìn)度 計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作周期為一年（不含前期土地運(yùn)作等），在一年的時(shí)間內(nèi)，大體投資進(jìn)度情況如下表： 投資計(jì)劃 投資計(jì)劃表 單位：萬元 項(xiàng)目 投資總額 2021 2021 2021 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 土地成本 5000 5000 建安成本 5000 500 1500 2021 500 500 前期工程費(fèi) 155 155 開發(fā)期間費(fèi)用 38 19 19 室外配套費(fèi) 348 35 118 125 70 不可預(yù)見費(fèi) 166 166 開發(fā)期間的規(guī)費(fèi) 559 112 168 224 56 管理費(fèi) 100 25 25 25 25 銷售費(fèi)用 440 100 50 50 50 80 110 財(cái)務(wù)費(fèi)用 400 100 100 100 100 合計(jì) 12206 5000 155 890 1980 2690 300 580 610 銷售回款計(jì)劃 銷售回款表（按 季度 ） 項(xiàng)目 建筑面積 2021 2021 2021 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 第三季度 一期商鋪 80000 16000 32021 16000 16000 可銷售比例 100% 實(shí)際銷售比例 20 40 20 20 實(shí)際回款數(shù) （萬元 ） 3000 6000 3000 3000 二期商業(yè) 20210 10000 10000 可銷售比例 100% 實(shí)際銷售比例 50% 50% 實(shí)際回款數(shù) （萬元） 3500 3500 備注：二期為集體購買。 銷售物業(yè)項(xiàng)目 銷售單價(jià) 銷售總價(jià) 臨街商鋪 2500 元 /平方米 15000 萬元 酒店 和商業(yè)配套 3500 元 /平方米 7000 萬元 (三 ) 資金籌措 : 項(xiàng)目投資來源于自有資金投資、融資和前期銷售收益。 a) 《 汽配城 經(jīng)營管理公約》； b) 《 汽配城 經(jīng)營管理守則》； c) 《 汽配城 開閉場管理制度》； d) 《 汽配城 促銷管理制度》； e) 《 汽配城 商業(yè)推廣管理制度》； f) 《 汽配城 公共場地使用管理制度》； g) 《 汽配城 客戶服務(wù)制度》； h) 《 汽配城 商品質(zhì)量保證制度》； i) 《 汽配城 停車交通管理制度》； j) 《 汽配城 物流貨運(yùn)管理制度》； k) 《 汽配城 廣告位管理制度》 組織經(jīng)營商戶自治管理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮經(jīng)營商戶的主觀能動(dòng)性，建立和諧互動(dòng)的經(jīng)營氛圍； 主要措施包括如下： a) 組織成立由經(jīng)營戶代表成立之商戶管理委員會(huì)，代表廣大經(jīng)營戶參與商場管理決策的 制定； b) 建立商戶管理委員會(huì)章程、管理制度以及常設(shè)機(jī)構(gòu)制度； 開展 促銷推廣活動(dòng)： 整合促銷和整合推廣是保障商場經(jīng)營火爆必須的手段，我們遵從商業(yè)規(guī)律，策劃組織開展促銷活動(dòng)以及整體或者個(gè)別推廣活動(dòng)；具體活動(dòng)安排有： a) 某一商家進(jìn)行促銷表演推廣； b) 邀請表演隊(duì)伍進(jìn)行音樂文化表演； c) 降價(jià)促銷或統(tǒng)一優(yōu)惠券促銷（會(huì)同所有商戶開展）； d) 意見征詢，有獎(jiǎng)答題以及現(xiàn)場促銷活動(dòng)的開展（會(huì)同所有商戶開展）； e) 公共關(guān)系促銷，利用某些社會(huì)的熱點(diǎn)進(jìn)行巧妙策劃，開展公關(guān)動(dòng)作，達(dá)到擴(kuò)大影響增加知名度和增進(jìn)民眾認(rèn)同感的效果。同 時(shí)完善公司管理 體系，建立整套項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理體系制度，保障各項(xiàng)管理工作得以完全實(shí)施和有效控制 。 專業(yè)市場運(yùn)營公司在商戶管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和管理下，成立包括商戶管理部、物業(yè)管理部、工程修繕部、營銷策劃部、安全維護(hù)部、環(huán)境管理部等專業(yè)執(zhí)行部門以及財(cái)務(wù)行政辦公后勤部門。 靈活的招商策略： 面對經(jīng)營商戶，我們采取靈活的招商策略，做到大中小戶情況不同，品牌商家和一般商家不同，補(bǔ)缺經(jīng)營和市場整合不同，先后簽約進(jìn)場政策不同，系統(tǒng)的招商政策，促進(jìn)了項(xiàng)目整個(gè)市場的快速成型。招商團(tuán)隊(duì)均具備良好的從業(yè)背景和豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠充分把控項(xiàng)目和客戶之間的距離。 三、 招商和銷售 (一 ) 招商是商業(yè)項(xiàng)目的核心，實(shí) 現(xiàn)經(jīng)營是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值的根本，因此招商是項(xiàng)目的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項(xiàng)目在工程建設(shè)方面，從規(guī)劃設(shè)計(jì)，到施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，再到施工單位選擇，到監(jiān)理單位的選擇，再到整個(gè)項(xiàng)目工程施工管理，整個(gè)工程過程通過系統(tǒng)管理體系實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理，確保項(xiàng)目工程保質(zhì)保量。 政府扶持策略：項(xiàng)目作為政 府形象工程項(xiàng)目，給予大力的支持，從行業(yè)整合到市場整合，充分發(fā)
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