【正文】 時須提交的資料和費用１、《認租書》原件；２、認租定金收據(jù)；３、三個月租金的租賃保證金及一個月租金；４、按政府房地產租賃管理部門的規(guī)定雙方繳納房屋租賃登記費及印花稅。1．3．租賃期限租賃期限最低一年，最長五年。租金每半年預付一次，即每半年的年末預付下一半年的租金。優(yōu)惠政策2．總體優(yōu)惠政策重要招商客群根據(jù)其在業(yè)內的影響力，及對本市的示范帶動作用，給予不同程度的優(yōu)惠政策；其余客群結合其進駐時間給予相應的優(yōu)惠。2．針對性招商優(yōu)惠措施A：品牌售后服務連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商主要是指在汽車服務行業(yè)內享有一定聲譽及影響力，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。對于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定免租期使用，或一定期限內酌情減收租金，同時享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權。B：當?shù)鼐哂小邦^羊”作用售后服務大戶主要是指銅仁汽車服務市場中具有“頭羊”作用的售后服務大戶。所謂“頭羊”作用是指他的一舉一動會影響周邊與其有密切業(yè)務往來的汽配經(jīng)營戶，從而形成以點帶面的效果，同時又因為它的進駐，增加其他經(jīng)營戶信心，也有助于吸引新的客群加入本市場。對于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定期限內的租金優(yōu)惠，同時享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權。C:前50戶進駐的客戶在所有優(yōu)惠政策的基礎上，（也可以增送裝修基金的形式）。D:前51100戶進駐的客戶在所有優(yōu)惠政策的基礎上，E：銀行為租、售客戶提供融資支持；按揭貸款、小額流動資金貸款利率從低，擔保形式可更靈活。2．按租期實行優(yōu)惠租金優(yōu)惠按租約年限不同，優(yōu)惠程度不同。一年租約第二年將在原有租金基礎上遞增10%，兩年租約的租戶第三年租金將遞增10%，以此類推。市場推廣支持在正式開業(yè)的前期，由起汽配城統(tǒng)一在有關媒體進行廣告宣傳，且不收取經(jīng)營者的廣告費；正式開業(yè)后，統(tǒng)一組織汽配城市場推廣活動，為商戶提供售后服務。制約措施按約定條件進場經(jīng)營，優(yōu)惠款項一年后退還；若不遵守，扣除優(yōu)惠款。經(jīng)營保證金：為了統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營，業(yè)戶需交納一定的保證金，一年后返還。租賃保證金：租賃者應交付一定費用作為租賃保證金，保證金按照租約期限成正比增減，合同到期后原額退還。經(jīng)營要求①、租戶必須按汽配城規(guī)定時間進店經(jīng)營服裝，并必須符合汽配城的整體經(jīng)營規(guī)劃（業(yè)態(tài)分區(qū)）要求。②、租戶必須嚴格遵守汽配城有關經(jīng)營管理規(guī)定及相關規(guī)章制度，服從汽配城的統(tǒng)一管理，維護汽配城的聲譽。③、租戶在汽配城經(jīng)營必須遵守相關的法律、法規(guī)。④、租戶必須按照汽配城的規(guī)定和要求按時裝修、布置店面、入場經(jīng)營。租戶未按規(guī)定時間入場經(jīng)營的，視為違約。五、招商步驟本項目的總體招商步驟從招商區(qū)域方面遵循“先內后外”的原則，從商戶的實力方面遵循“先大后小”的原則。目的：增強業(yè)主經(jīng)營信心，保證開業(yè)旺場。盡量挖掘主力商戶，普通商戶作為補充。預熱階段：首先在銅仁本地進行重點客戶招商，利用本地主力商戶的進駐，為項目開盤推介做準備，同時進行部分意向商戶的積累。啟動階段：在銅仁全面啟動招商；同時對周邊城市及重要客群（如品牌連鎖店等）進行針對性的宣傳招商。通過DM直郵進行推廣、然后采用直訪及招商洽談會等方式進行招商。利用市場信息的反饋，進行經(jīng)營布局的規(guī)劃調整。推動階段：完成首批商戶的簽約，繼續(xù)推動本地招商同時，參加周邊地區(qū)汽配展會、舉辦招商推介會等形式，實施外地招商，挖掘意向商戶。深入階段：繼續(xù)做好招商簽約工作，召開商戶座談會，增強彼此信心。開業(yè)準備階段：組織商戶全面進場裝修，繼續(xù)積累客戶，做好應急準備方案。六、招商方式招商將采取自主招商為主。A、主力商戶（品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地售后服務大戶）主要采用直接招商的形式：目標客戶收集—準客戶確定——招商顧問拜訪——進行項目推介（遞交招商手冊）——合作洽談——達成合作意向——簽訂合作合同書；B、散戶招商采用常規(guī)推廣模式：目標客戶確定——派發(fā)招商折頁和DM直郵——確定準客戶——準客戶回訪——達成合作意向——進行商戶資格審查——與合格商戶簽訂租賃合同；七、招商推廣策略總體策略——前期招商手冊等資料的派發(fā)僅針對主力目標商戶展開，不得對其它商戶派發(fā)招商手冊；——前期充分利用銷售推廣和宣傳，來提高招商的影響力；——配合銷售狀況在第二輪的強銷期后，采用招商手冊、宣傳頁派發(fā)和人員推廣的方法擴大宣傳面；爭取當?shù)卣畲笾С诌@其中包括給予本項目一系列的優(yōu)惠政策，提升投資者的信心。同時我司提供以下建議：①本市場建成規(guī)范化的樣板市場，有機會成為政府公務車及出租車、二手車行業(yè)定點售后服務區(qū)，并以優(yōu)惠的價格和親切的服務作為回報，這樣不僅直接吸引經(jīng)營戶進駐，還能形成事件進行炒作推廣。②由開發(fā)商（管理公司）與政府相關職能部門組成汽配城管委會，聯(lián)合對今后市場的日常運營進行監(jiān)督、協(xié)調。這樣既能有利市場將來的良性發(fā)展，增強招商客群對將來市場經(jīng)營的信心，同時也可借管委會成立（如進駐揭牌儀式）制造輿論關注。３、與當?shù)赜绊懥Υ蟮拿襟w充分支持對于舉辦的公關活動，媒體的跟蹤報道要跟上步伐。在活動前大造聲勢，形成一種轟動效應；在活動中現(xiàn)場報道，讓論壇或是座談的動態(tài)盡展社會；在活動后跟蹤報道，擴大影響。完善的商業(yè)手冊完善的商業(yè)手冊會對招商起到事半功倍的效果。第四部分 經(jīng)營模式一、經(jīng)營理念本項目汽配城的經(jīng)營定位，從一開始就將物業(yè)的租售與可持續(xù)經(jīng)營結合起來，追求的不僅僅是銷售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的“多贏”結構。必須引入“一切以商業(yè)經(jīng)營為主導”的商業(yè)經(jīng)營理念，也就是說，僑泰地產不僅要把汽配城商業(yè)物業(yè)建設起來，還要用先進的經(jīng)營理念對物業(yè)進行系統(tǒng)的規(guī)劃，為招商經(jīng)營創(chuàng)造條件，更重要的是在未來建成之后，對于一部分公共設施進行持續(xù)經(jīng)營，以保障市場的后繼繁榮。用汽配城后續(xù)的經(jīng)營要求來指導整個的商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)、銷售和經(jīng)營，這就是本項目運作應恪守的理念。整體規(guī)劃、主題鮮明本汽配城包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，這些相關業(yè)態(tài)高度集中將形成一個突出的主題，不僅能夠建立項目的個性與特色，而且能夠較大范圍地主導本地行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應。只有主題清晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實處，整體效應才有更好的體現(xiàn)。因此進行合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營配置是聚集商業(yè)人氣的必要條件，引進實力商家和品牌連鎖店才能夠提升物業(yè)形象。目前國內一般的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓不上顧客。比較成功的大型購物廣場基本上不設臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設計，合理分割功能分區(qū)，有意識地引導消費者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。本項目商業(yè)部分含獨立街鋪、內街鋪、內鋪，要使各類型物業(yè)形態(tài)的物業(yè)價值最大化，必須對汽配城進行整體規(guī)劃設計，從經(jīng)營的角度對各經(jīng)營形態(tài)規(guī)劃分區(qū)，從而帶動項目的整體銷售與經(jīng)營。建議設立主題鮮明的規(guī)劃分區(qū)，如“汽車精品裝飾一條街”、“汽車維修服務一條街”等。長短相濟、動靜結合所謂長短相濟，是指既要考慮到短期的利潤、資金的回籠，也要考慮到長遠的可持續(xù)經(jīng)營，打造品牌，降低市場的風險。動靜結合，是指既要重視物業(yè)銷售的同時，也要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡、或者檔次太低、旺丁不旺財?shù)膶擂尉置娼?jīng)營策略3．項目整體運營模式必須充分宣傳自身優(yōu)勢和和火爆的招商場面，在銅仁汽車服務行業(yè)及市民心中樹立本項目的強勢地位，占領市場的制高點。3．贏利模式臨街獨立商鋪全部對外銷售，以求能實現(xiàn)利潤的最大化；內鋪以銷售為主、出租為輔。出租部分能為企業(yè)提供長期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，等待周邊商業(yè)氣氛成熟和周邊物業(yè)升值后再伺機售出，以追求利潤的最大化。對投資型客群出售的鋪位都采用返租的形式，增加投資型業(yè)主的信心，返租以3年為宜（待定），這樣讓市場有一個培育期。3．市場的經(jīng)營管理：◇按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應的功能分區(qū)安排；◇聘請專業(yè)的汽配城經(jīng)營管理公司，引入先進的管理理念；◇把握商品的結構，引導商家經(jīng)營；◇統(tǒng)一整個項目形象（內鋪、街鋪），統(tǒng)一信息發(fā)布；◇對僑泰汽配城作進一步推廣，不斷加強汽配城的市場形象和知名度；◇組織由政府有關部門、發(fā)展商和經(jīng)營主體共同參加的市場管理委員，制定管理規(guī)定（待定）；◇今后時機成熟，成立具有行業(yè)特點的中介服務組織或行業(yè)協(xié)會。如舉辦大型的公關活動，組織商家參觀、考查、舉辦各類汽配展銷會、交易會，增進商戶與行業(yè)間的交流和溝通，同時讓汽配城成為客戶注目的焦點。整體經(jīng)營功能設計4．客群與分區(qū)原則由于本項目面對的客群比較廣泛、大致可歸為三類：◇投資型客戶◇自買自用的經(jīng)營性客戶◇招商客戶所有的經(jīng)營性客群，其經(jīng)營活動都要遵守產品經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分原則（個別情況個別對待）。①投資型客戶由經(jīng)營管理公司托管；②自買自用的經(jīng)營性客戶所購買鋪位如果不符合經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分原則，應服從經(jīng)營分區(qū)管理，在與自己的經(jīng)營產品相符合的區(qū)域進行選擇經(jīng)營；③招商客戶按照經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)選擇鋪位。4．經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)目的有利于統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。保證物業(yè)的整體形象。有利根據(jù)市場經(jīng)營態(tài)勢進行分區(qū)調整。差異化經(jīng)營，盡量避免相同類別的產品分布在不同的樓層（區(qū)域），實行專區(qū)專用。4．經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)方案（略）45 / 4