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【正文】 市中區(qū)客戶 50 %（組） 周邊郊縣客戶 50 %（組） 一次性付款 20 %（組） 一次性付款 10 %（組） 分期付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 公積金 /按揭 80 %（組） 公積金 /按揭 90 %（組） 整體宣傳上 （選擇） 1.√ 道路兩旁的刀旗 2. √ 車身廣告 4. √ 廣告牌 5. 電視廣告 7. 派發(fā) DM 單 8. √ 夾報 活動 11．網(wǎng)絡(luò) 12． √ 報紙 13．其他 針對異地客戶的主要宣傳上有 1． / 2． / 3． / 車位 /庫情況 數(shù)量 面積區(qū)間 價格區(qū)間 租金 銷售率 100 / / / / 物業(yè)公司：樂和物業(yè) 物業(yè)收費(fèi)： 元 /月㎡ 綜 合 情 況 該項(xiàng)目是市中心的多層，在各方面都很中規(guī)中矩的情況下。開盤 2300 多，后期 2400 的均價也是合情合理。 項(xiàng)目名稱 紫氣東升 開發(fā)商 樂山紫東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址 市中區(qū)竹公溪 開、竣工時間 規(guī)劃 /建筑設(shè)計 / 景觀 /園林設(shè)計 / 售樓電話 2459999 項(xiàng)目現(xiàn)狀 地上 4 層 目 基 本 情 況 開盤時間 占地面積 11192 建筑面積 24553 ㎡ 公 攤 9% 綠化率 % 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 項(xiàng)目 主要 廣告訴求 純靜宅院 大隱于市 小 區(qū) 無 配 套 公開 排號 交房 總戶數(shù) : 169 現(xiàn)推戶數(shù) : 169 電梯 : / 戶 多層 : 169 戶 電梯 面積區(qū)間 價格區(qū)間 均價 銷售率 / / / / 多層 面積區(qū)間 價格區(qū)間 均價 銷售率 99139 ㎡ 22202690 元 /㎡ 2480 元 /㎡ 85% 周邊配套 體育館 /牛耳橋等 暢銷戶型 二 室二 廳 一衛(wèi) 99 ㎡ 三室 二 廳二 衛(wèi) 125 ㎡ 價格區(qū)間 22 萬至 26 萬 27 萬至 33 萬 銷售基本情況 市中區(qū)客戶 60 %（組） 周邊郊縣客戶 40 %（組） 一次性付款 / %（組） 一次性付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 分期付款 / %（組） 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 公積金 /按揭 /%（組） 公積金 /按揭 / %（組） 整體宣傳上 （ 選擇） 1.√ 道路兩旁的刀旗 2. √ 車身廣告 3. √ 站臺廣告 4. √ 廣告牌 6. √ 短信廣告 DM 單 8. √ 夾報 活動 11． √ 網(wǎng)絡(luò) 12． √ 報紙 13．其他 針對異地客戶的主要宣傳上有 1．短信廣告 2． / 3． / 車位 /庫情況 數(shù)量 面積區(qū)間 價格區(qū)間 租金 銷售率 42/10 / 55． 5 萬 / / 物業(yè)公司：禾嘉 物業(yè)收費(fèi)：?。? 元 /月㎡ 綜 合 情 況 該項(xiàng)目就 30%的綠化率，還有部分還房在小區(qū)內(nèi)，但 營銷上掩蓋得非常好。其他沒什么好說的，就賣個位置和好的面市時機(jī)。 城市綠洲 開發(fā)商：樂山新天地房產(chǎn) 地址：寶馬街與嘉祥路交匯處 電話： 5358888 項(xiàng)目現(xiàn)狀：地上 2層 開盤時間： 占地面積： 70畝 總建筑面積： ㎡ 綠化率： % 建筑風(fēng)格：法國風(fēng)情 小區(qū)配套：會所 /老年活動中心 現(xiàn)推： 180+56 面積區(qū)間： 88207㎡ 價格區(qū)間： 23002900㎡ 均價： 2580元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi)：多層 /月㎡ 電梯： /月㎡ 銷售率： 70% 點(diǎn)評：該項(xiàng)目除規(guī)劃上做得較好外，很多人都覺得該項(xiàng)目沒有其特色及亮點(diǎn)。既然叫城市綠洲其綠化方面是下了大的力氣的，各樓棟與各《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 樓棟之間，各組團(tuán)與各組團(tuán)之間，綠化的銜接比翡翠國際都有過之而無不及，引入了大城市才用的立體綠化思維，其價格是理所應(yīng)當(dāng)?shù)? 翡翠森鄰 開發(fā)商：銀豐置地 地址：人民北路青果山段 電話： 2190999 占地： 20畝 總建筑面積： 54294㎡ 小區(qū)配套：游泳池，會所，網(wǎng)球場 排號： 80個號 總戶數(shù)： 409 面積區(qū)間：多層 130170㎡ 電梯： 90190 ㎡ 均價： 26002700元 /㎡ 物業(yè)收費(fèi)： 1元 /月㎡ 點(diǎn)評：該項(xiàng)目從現(xiàn)階段市場來看，就這個位置，價格并不算高。但高層自帶抗性，加之項(xiàng)目付款方式比較刻?。ㄒ淮涡孕韪度?，分期 2個月需付完），銷售難度不低。 小結(jié)： 在 2級市場客戶對區(qū)域位置的要求有自我偏好，自我的活動半徑相對大城市要小很多，大多客戶對稍遠(yuǎn)位置的項(xiàng)目都抱有宜買不宜住的心理，除非價位能確實(shí)比市中心項(xiàng)目少一輛車的價位外，其項(xiàng)目都很難得到追捧。市中心項(xiàng)目的價格及銷售率，都是引導(dǎo)樂山樓市走向新高的風(fēng)向標(biāo)。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 三、市場戰(zhàn)略與市場定位 基本市場戰(zhàn)略 1） 區(qū)域價值及市場環(huán)境分析 ◇ 本案應(yīng)堅(jiān)定不移地定位于住宅產(chǎn)品的中低端，即介于小項(xiàng)目與大盤板塊之間，把實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)的有效手段放在成本控制上，而不是售價上。當(dāng)然這僅僅是項(xiàng)目配套方面，在宣傳上另當(dāng)別論。 ◇ 作為二環(huán)邊的位置價值型純住宅物業(yè)，倘若不具備高端形象，不必在產(chǎn)品品質(zhì)上做過多實(shí)質(zhì)性投資，以滿足使用功能為主；但必須滿足客群對高檔住宅外立面的形象提升要求 ◇ 在項(xiàng)目周邊開發(fā)量的加大，加之客戶對現(xiàn)階段及項(xiàng)目開盤前期市場價格的接受度未知，可能出 現(xiàn)大量存量房及區(qū)域上暫時不很認(rèn)《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 同。必須把握入市先機(jī)及壓縮工程周期以規(guī)避供量風(fēng)險，取得銷售短平快 ◇ 不容忽視地緣商住客戶群與周邊常住客戶群，不容忽視周邊郊縣的購買力，要有意識從區(qū)域周邊各項(xiàng)目分流買家 ◇ 充分利用地塊帶來的住宅的純粹性，交通新格局帶來的交通型居家，及規(guī)劃方案本身帶來的彈性空間競爭力。 ◇ 充分利用項(xiàng)目現(xiàn)狀帶來的四大核心競爭力：新一中（差異化其他大盤），高綠化（差異化其他市中心的小盤），臨水岸（差異化其他市中心綠化項(xiàng)目），純住宅（差異化大多數(shù)的項(xiàng)目）。 2）核心市場戰(zhàn)略 ◇ 小戶型、大營造；低 單價、低首付、低月供、低總價、高成交率 項(xiàng)目檔次定位 根據(jù)地理位置、小區(qū)配套、設(shè)施水平得出產(chǎn)品硬件檔次標(biāo)準(zhǔn)，但本案既不同于大型項(xiàng)目的硬件配套，于產(chǎn)品軟設(shè)計方面甚至部分超越了大型項(xiàng)目才堪具備的技術(shù)指標(biāo)，而常規(guī)的會所不見得會有。綜合優(yōu)劣分析，建議項(xiàng)目擯棄會所，醫(yī)療配套，交通車等；吸取游泳池，籃球場，室外康樂中心等互動娛樂，低投入，高關(guān)注的設(shè)施。 價格定位 1）定價原則 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ◇ 應(yīng)以支持實(shí)現(xiàn)高速銷售目標(biāo)為確定銷售價格的前提 ◇ 以全程銷售期內(nèi)具有良好性價比優(yōu)勢作為市場競爭的重要手段 ◇ 以入市形成較好的 人氣為基準(zhǔn)，建立逐步上揚(yáng)的價格體系 ◇ 合理安排不同位置、不同類型、不同朝向物業(yè)之價格結(jié)構(gòu)，在 一定周期內(nèi)，確保各類物業(yè)的相對均衡出貨 2）市場價格預(yù)測 ◇ 5 月 海棠圣景 英倫世家 靜水樓臺 均價 28003000 元 /㎡ ◇ 6月 威尼斯 均價 2900元 /㎡以上 ◇ 7月 萊佛士帝景 雙子座 均價 3000元 /㎡以上 ◇ 8月 世紀(jì)城 均價 3000元 /㎡左右 濱江路 99號 均價 4000元 /㎡ ◇ 9月 春華逸都 均價 3000元 /㎡左右 帝爵豪庭 均價 3500元 /㎡ 以上僅是已知項(xiàng)目的價格預(yù)測 3）價格定位 通過樂山整個市場各項(xiàng)目的深入廣泛市調(diào)，結(jié)合各項(xiàng)目成交客戶對本案的價格可接受度調(diào)查，從可行性市場定位角度價格建議如下： ◇ 多層入市均價 2300 元 /㎡，力爭達(dá)到 2350 元 /平米； 電梯入市均價價 2400 元 /平米，力爭達(dá)到 2450 元 /平米； 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 ◇ 本項(xiàng)目部分屬 1115 層小高層住宅，層差拉價不宜不高，在銷售價格上控制在 2700元 /㎡以內(nèi)，在良好的銷售速度保障前提下，爭取更高價格實(shí)現(xiàn)； ◇ 具體價格方案包括各種戶型價差、開盤價格明細(xì)及銷控，后期 價格調(diào)整，要等到戶 型設(shè)計方案確定后再做確定。 入市時機(jī) ◇ 本年度拉升價格的項(xiàng)目都會在 10月份左右開盤，這些項(xiàng)目公開后，市中心地塊將大幅度減少。價格的上漲幅度將大大減弱。 ◇ 2級市場跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，客戶的購房跟風(fēng)，開發(fā)商的價格跟風(fēng)。周邊地塊的價格跟風(fēng)是非?？膳碌?，畢竟 2級市場的個人主觀較強(qiáng)，生活半徑較小。如果開盤不利，項(xiàng)目銷售就非常被動。 ◇ 大量的周邊項(xiàng)目，大量的存量房，在今年底，明年初會涌現(xiàn)，警惕價格跳水啊。 ◇ 一般城市價格拉動的規(guī)律是，一波市中心，一波郊區(qū)。如果今年底，明年初這波郊區(qū)項(xiàng)目價格接上后，樂山市 場價格還會有所漲幅。但我們認(rèn)為這個可能性是非常低的。 ◇ 于是我們認(rèn)為，項(xiàng)目今年 11月公開接受咨詢，接上市中心價格這一波。 2021年 3月底， 4月初開盤，避開郊區(qū)項(xiàng)目上市這一波。 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第二部分 產(chǎn)品定位 產(chǎn) 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2021 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料