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【正文】 【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 ? 夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年一次 ? 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 每周一次 【兒童娛樂(lè)設(shè)施】 ? 對(duì)兒童娛樂(lè)設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤(rùn)滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢修。 每月一次 ? 對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每年一次 【室內(nèi)、外健身設(shè)施】 ? 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每月一次 ? 對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng) 。 每年一次 星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 【圍墻大門(mén)及電動(dòng)大門(mén)】 ? 檢查圍墻大門(mén)門(mén)腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每年兩次 ? 大門(mén)除銹、油漆。 每年一次 ? 檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門(mén) ,應(yīng)開(kāi)啟靈活。 每月一次 【地面停車(chē)位】 ? 檢查地面平整，無(wú)積水、進(jìn)出無(wú)阻礙，鎖具功能良好。 每季一次 【圍墻周界紅外線、電視攝像保 安監(jiān)控設(shè)施】 ? 檢查巡視圍墻周界紅外線、電視攝像、電子巡更等監(jiān)控設(shè)施。 每周一次 ? 檢查保養(yǎng)圍墻周界紅外線、電視攝像、電子巡更等監(jiān)控設(shè)施。 每季一次 ? 對(duì)影響監(jiān)控功能的障礙物及時(shí)清除，損壞的部件及時(shí)更換。 即時(shí)處理 ? 綜合檢查測(cè)試，并出具檢查測(cè)試報(bào)告。 每年一次 【室外消防栓】 ? 檢查室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。 每月一次 ? 油漆室外消防栓。 每年一次 ? 檢查消防帶完好無(wú)損。 每年二次 ? 檢查消防閥門(mén)無(wú)銹蝕、啟閉靈活。 每年二次 ? 檢查消防報(bào)警按鈕完整無(wú)損，功能可靠。 每月一次 【無(wú)障礙通道】 ? 照顧殘疾人進(jìn)入大樓的無(wú)障礙通道應(yīng)定期檢查扶手是否牢固，路面是否平整，有無(wú)障礙。 每季一次 第五章 物業(yè)管理策劃書(shū)附件 附件一：玫瑰苑管理處 崗位職責(zé) 管理處經(jīng)理 ? 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。 ? 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。 ? 負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。 星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會(huì)、物業(yè)行政主管部門(mén)、地方有關(guān)管理部門(mén)及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。 ? 負(fù)責(zé)初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務(wù)公開(kāi)文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。 ? 負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。 ? 完成公司交辦的其他任務(wù)。 管理處經(jīng)理助理 ? 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo) 下，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的接待工作。 ? 擬制小區(qū)的業(yè)戶服務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。 ? 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。 ? 負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車(chē)位租售、裝修手續(xù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報(bào)修事宜。 ? 負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)戶檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。 ? 負(fù)責(zé)代收公用事業(yè)費(fèi)、有線電視費(fèi)；代訂境外報(bào)刊雜志及代購(gòu)純水、訂購(gòu)員工盒飯等事宜。 ? 負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反饋的業(yè)戶見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。 ? 負(fù)責(zé)管理處計(jì) 算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作 ? 具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。 ? 完成經(jīng)理交辦的其他工作。 設(shè)備管理部主管 ? 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。 ? 負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 ? 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置維保材料及工器具。 ? 負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。 ? 編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)房屋 設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。 星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 ? 完成經(jīng)理交辦的其他工作。 保安服務(wù)部主管 ? 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班安保質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。 ? 負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識(shí)宣傳。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安 全監(jiān)督和現(xiàn)場(chǎng)管理。 ? 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。 保潔綠化部主管 ? 服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。 ? 負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)員工考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。 ? 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。 ? 負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。 ? 完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。 業(yè)戶接待員（出納、投訴） ? 具體開(kāi)展業(yè)戶服務(wù)方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作； ? 負(fù)責(zé)管理 費(fèi)、能耗費(fèi)及其它服務(wù)費(fèi)用的催繳工作； ? 負(fù)責(zé)接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)； ? 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)； ? 完成交辦的其它工作。 業(yè)戶接待員（檔案） ? 負(fù)責(zé)管理處文書(shū)檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作； ? 負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作； 星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 ? 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作； ? 負(fù)責(zé)管理處管理、技術(shù)、業(yè)戶檔案與資料的管理工作； ? 負(fù)責(zé)與業(yè)戶權(quán)籍資料的管理工作； ? 完成經(jīng)理交辦的其它工作。 門(mén)崗保安 ? 對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從 上級(jí)命令； ? 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； ? 驗(yàn)證《物品出門(mén)證》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行； ? 發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告； ? 負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理； ? 協(xié)助主管進(jìn)行緊急服務(wù)處理。 巡崗保安 ? 對(duì)保安主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令； ? 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)； ? 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證； ? 檢查機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放情況。 保潔工 ? 對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度； ? 認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔； ? 在主管帶領(lǐng)下，認(rèn)真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。 設(shè)備工（值班水電工） ? 對(duì)設(shè)備主 管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度； ? 負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)； ? 負(fù)責(zé)配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修； ? 負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源的正常供給； ? 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； ? 按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作； ? 定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫(xiě)好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄； 星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 ? 做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工作； ? 發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及 時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障； ? 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機(jī)房設(shè)備的保潔工作。 設(shè)備工（維修工） ? 對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度； ? 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作； ? 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險(xiǎn)工作； ? 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； ? 發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。 星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 附件二 ： 應(yīng)急預(yù)案 （ 1）消防應(yīng)急處理 [操作程序 ] 監(jiān)控室值班接報(bào)，通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)，確認(rèn)火警后，及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人五分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。如火警較小，即啟用現(xiàn)有消防設(shè)備，組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大無(wú)法自行補(bǔ)救時(shí)，第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮，監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心，總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心，指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。 總指揮命令： ? 按“火警斷定”鍵。 ? 撥打“ 119”報(bào)警電話。 ? 撥打“ 120”救護(hù)電話。 ? 電話通知 各部門(mén)。 ? 播放緊急廣播。 ? 繼續(xù)組織力量現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。 ? 組織力量疏散救護(hù)別墅小區(qū)業(yè)戶和客戶。 按“火警斷定”鍵后，玫瑰苑消防報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng) 設(shè)備系統(tǒng) a. 自動(dòng)切換應(yīng)急廣播。 發(fā)生火情 噴頭動(dòng)作噴水 水流指示器動(dòng)作 濕式報(bào)警閥動(dòng)作 壓力開(kāi)關(guān)報(bào)警 消防控制室 啟動(dòng)水泵 值班室（服務(wù)臺(tái)） 末端實(shí)驗(yàn)裝置 水力警鈴報(bào)警 報(bào)告與傳送指令 星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 b. 火災(zāi)區(qū)域內(nèi)電源插座自動(dòng)斷電。 c. 公共區(qū)域內(nèi)的排風(fēng)機(jī)自動(dòng)斷電。 消火栓系統(tǒng) a. 啟用消火栓水源救災(zāi)，由按鈕直接啟動(dòng)消防泵。 b. 按鈕直接啟動(dòng)消防泵，主機(jī)顯示。 各部門(mén)接報(bào)后，根據(jù)應(yīng)急方案規(guī)定，實(shí)施具體措施： 監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé) a. 一切行動(dòng)聽(tīng)從總指揮的命令。 b. 熟練操作監(jiān)控室內(nèi)的所有消防、 通訊及廣播設(shè)備。 c. 接報(bào)后，立即通知保安巡視人員五分鐘內(nèi)到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人，匯報(bào)情況。 d. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告為誤警，則按動(dòng)消防報(bào)警柜上的“復(fù)原”鍵復(fù)位，然后寫(xiě)出事故報(bào)告并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份，交于管理處第一責(zé)任人。 e. 如經(jīng)巡視人員報(bào)告位實(shí)警，則立即通知巡視人員實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救，并將情況逐級(jí)匯報(bào)管理處第一責(zé)任人，接到應(yīng)急總指揮命令后，則按動(dòng)消防報(bào)警柜上的“火災(zāi)斷定”鍵。 f. 火警發(fā)生后，聽(tīng)從應(yīng)急總指揮的命令，用外線電話撥打 119 消防電話和 120 救護(hù)電話。 g. 必要時(shí)實(shí)施全小區(qū)廣播，其操作步驟如下： h. 打開(kāi)監(jiān)控室操作調(diào)音臺(tái)的柜門(mén)，拉出話筒線，檢查是否線已功放連接，接上柜內(nèi)話筒，開(kāi)啟話筒上的開(kāi)關(guān)，即可實(shí)行廣播。如需要磁帶廣播，則把廣播硬盤(pán)放入錄音機(jī)內(nèi)，按錄音機(jī)上的“ PLAY”鍵，再按調(diào)音臺(tái)上的“ TAPE（錄音機(jī)）”按鈕，即可實(shí)施磁帶廣播。 [誤警處理程序 ] 如發(fā)生誤報(bào)警，巡視保安到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，報(bào)告監(jiān)控室值班及時(shí)消除，并寫(xiě) 出事故報(bào)告，由巡視保安和玫瑰苑主管部門(mén)簽字，備案存檔。 由 于誤報(bào)警對(duì)小區(qū)業(yè)戶產(chǎn)生影響，當(dāng)值巡視保安應(yīng)馬上向業(yè)戶上門(mén)進(jìn)行解 釋工作。 消防報(bào)警顯示消除工作，由監(jiān)控室處理。 [雙休日、節(jié)假日及夜間消防應(yīng)急處理程序 ] 雙休日、節(jié)假日和平時(shí)晚上 17： 30至次日 8： 30，如發(fā)生消防火警，值班人員根星期八職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)網(wǎng)（ 【現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)助你快速完成工作】 據(jù)消防應(yīng)急方案立即通知