【導讀】江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。萬平方米，項目總投資萬元。經測算項目財務凈現值萬元，項目財務內部收益率%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。根據武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經基本平整通水通電，經市人民政。府武政土字[2021]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。的主要用途是住宅用地，容積率不超過，建筑密度%，綠化率不低于40%。但比例不得超過20%。根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。

　　

【正文】 化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。 目標客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。今明年隨著區(qū)域的市政配套設施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內客戶，特別是有房需要換環(huán) 境的置業(yè)換房客戶（政府公務員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標客源。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學設計院深圳分院設計，武建集團二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。 4000 平方米商網配套，綠化率達 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3棟 11層， 1棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數約 340 戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021 年 10月交房。 多層主力戶型為 3*2，面積為 119 平方米；高層主力戶型為 3*2，面積為 148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 5173 平方米。戶型面積指標如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820 元／平方米，小 高層價格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價格為 18002100 元／平方米。物業(yè)管理費多層為 元／平方米*月，高層為 元／平方米 *月。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。 東方恒星園于 200 年 5月 28 日開盤，開盤時在長江日報上連續(xù)兩次做了 1/2版的廣告。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標準售樓部之一，開盤是參加過 2021 年上半年房交會。 小區(qū) 2021 年 5 月 28 日開盤，多層銷售狀況 較好， 120 套住宅已基本售完．小高層中 3*2 大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 客戶主要是以工商，稅務，證券，銀行，設計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 后湖生態(tài)花園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103 國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。總占地面積 420 畝，建筑面積 40 萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。一期總建筑面積約 6 萬平方米， 16 棟多層住宅 498 戶為全現房， 一期 主要戶型 2*2 和 3*2，面積為 90130 平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復式 面積 90 120140 140170 190200 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積為９０ １４０平方米，具體指標如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網，三網合一，大型會所，網球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設計在地下。 ４ .物業(yè)管理 有武漢金冠物業(yè)管理公司進行智能化管理，物業(yè)管理費為 元／平方米 *月 ５ .價格策略 后湖生態(tài)花園有一定的價格優(yōu)勢，一期現起價為 1380 元／平方米，最高價有開盤時的 1580 元／平方米漲為 1850 元／平方米，開盤均價為 1420 元／平方米，現均價為 1500 元／平方米（未計入集團購買），分層價為 1， 4， 5 樓 1550元／平方米， 2， 3樓 1500元 ／平方米，６樓 1350元／平方米，７層復式 16501850元／平方米．前后三次調價， 2021 年５月調高 50 元／平方米，６月調高 80 元／平方米，８月調高 300 元／平方米。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉盤處有戶外廣告。 ７ .銷售情況 首期 498 套 2021 年 5月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比重，據悉空軍雷達學院買了 6 棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，一期已基本售完． 2021 年 5 月份完成銷售額 500 萬， 6月份完成銷售額 700 萬，由于調價原因７月份以后，未超過 500 萬。其中 3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團購買，雷達學院購 6棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5 棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設計，首期開發(fā)建筑面積 萬平方米。有 10 棟集合別墅 130 戶， 7 棟多層公寓 192 戶 ，容積率為 ．綠化率為 45%。工程于 2021 年 9月底動工，預計 2021 年 4 月中旬開盤，8月 31 日竣工交房。 竹葉苑在戶型設計上以大面積為主，具體戶型指標如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) A 區(qū) B 區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內住戶，社交氛圍；小區(qū) 內道路兩側鋪設植被花草并預留停車位，泊車位可達 55%，廚房設置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數據通訊線路，每戶預留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內控制開關．小區(qū)內還設有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內還設有會所，幼兒園，金融，郵政服務等。 有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化 的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內安防聯(lián)網，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務．設備維護，電話通知，１５分鐘內上門服務。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625 元 /平方米，最高價 2021 元 /平方米，均價在 17001800元 /平方米之間，集合別墅起價 2280 元 /平方米，最高價 2530 元 /平方米，均價在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活 ，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內部認購階段， 2021 年武漢金秋貿易洽談會上首次亮相取得了相當的成功，隨后又參加了 2021 年 11 月的房交會，同時在竹葉山轉盤處設有一戶外廣告牌，售樓部設在竹葉山轉盤處。目前處于前期的準備階段，將于 45月正式開盤。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現認購銷售 100 套。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和 黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產開發(fā)公司開發(fā)，第一組團占地面積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現房，一半為準現房，別墅面積為 240300 平方米。 早期聯(lián)體別墅價格為 2500 元／平方米，單體別墅價格為 3500 元／平方米，花園免費贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十 五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主， 2021 年 10 月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期 1/2 版的廣告，效果不是很理想。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 客戶主要為開發(fā)商的關系戶，直接實現銷售僅兩三套。 世紀家園 有中聯(lián)三星開發(fā)的世紀家園占地 600畝，總建筑面積 萬平方米。一期總建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項目總 規(guī)劃有3109 戶。一期工程于 2021 年 12 月 15 日開工，目前在做樁基工程。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 以中大戶型為主，面積在 86320 平方米之間，共 23 種戶型，主力戶型為3*2 約占 34%，一期戶型指標如下： 戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調查結果表明： 項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。 項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。 項目所在區(qū)域內有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 在調查的所有樓盤中，大多數都采取隨行就市的追隨策略。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差 異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。 四、后湖鄉(xiāng)消費者調查分析 2021 年區(qū)域在售樓盤實現銷售約 10萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現對已購房客戶進行調查統(tǒng)計。 客戶類別 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達學院，后湖鄉(xiāng)政府集團購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。已購房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說明，貸款買房已成 為消費主流。 購買動機 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境．購買動機如下： 換環(huán)境 結婚用 投資 87% 8% 5% 客戶認同的因素 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為： 因素 環(huán)境好 距離近 戶型合理 付款方式 價格 升值潛力 比