【導讀】擬建項目為4棟住宅樓的建設，其中1棟為地下1. 總建筑面積40000平方米。充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，2．景觀優(yōu)美的住區(qū)；3．功能完善、質(zhì)量優(yōu)良的住區(qū)；4．人居文化上乘的住區(qū)；5．物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展的住區(qū)。**縣全順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2020年10月27日，注冊資金810萬元人民幣，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。辦公室6個部門組成。公司現(xiàn)有職工98人，其中，具有高級職。稱工程師1人，中級職稱工程師3人，初級職稱工程師3人，公司始終堅持“用戶就是上帝，質(zhì)量就是市場”的宗旨，步開發(fā)，又利于規(guī)范管理。準》和適度超前的要求，考慮項目建設規(guī)模。提出相應的環(huán)保措施。錯，貫穿縣境東部地區(qū)。競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭，鑒于此，市規(guī)模表現(xiàn)了迅速擴張的態(tài)勢。新潮流、贏得比較優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢，具有重要意義。

　　

【正文】 聯(lián)加跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設恒溫閥，由用戶設定室內(nèi)溫度后自行進行水力調(diào)節(jié)。每戶的入口設鎖閉調(diào)節(jié)閥和熱量計，散熱器上加設遠程抄表系統(tǒng)，以達到分戶管理和計量收費的要求。每單元的供暖管起端設流量調(diào)節(jié)閥進行水力調(diào)節(jié)。每棟樓的采暖入口設熱量表和流量調(diào)節(jié)閥。 對于供電系統(tǒng)采用如下措施 54 (1)照明設備的節(jié)能 :適當增加照明分支回路，增設照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設計盡量使三相負荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。 (2)低壓電器的選型為 DZ DW AE、 AH 型。 (3)設備機泵用電機選擇節(jié)能型，可降低能耗 10%以上。 (4)照明負荷功率因數(shù)采用分散補償，補償后功率因數(shù)大于 。 (5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。充分利用自然條件，白天各主要房間及大面積場所利用自然通風和自然采光，采用高效節(jié)能燈 并組合分區(qū)控制，在建筑物走道及樓梯間、衛(wèi)生間采用聲控開關(guān)，以達到節(jié)約用電的效果。 設備部分選擇節(jié)能產(chǎn)品。 55 第 十 章 投資估算與資金籌措 估算原則 本估算按照國家的方針、政策和有關(guān)規(guī)定，針對工程建設內(nèi)容，認真分析影響投資的各種因素。依據(jù)建設內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標、價格體系，以動態(tài)的形式進行投資分析，使投資估算比較準確地反映建設實際費用，提高估算的科學性、合理性、準確性。 編制依據(jù) 1．《山西省建筑工程投資估算指標》 ( 2020 年 ) 2．《山西省建設 工程其他費用標準》 ( 2020 年 ) 3.《工程勘察設計收費標準》 ( 2020 年 ) 4.《山西省建筑安裝工程概算定額》 (2020) 5.《山西省建設工程費用定額》 ( 2020年 ) 6.《建設工程造價管理信息》 (2020) 7.《 呂梁市 工程建設標準定額信息》 (20205) 《建筑安裝工程概算調(diào)整系數(shù)及有關(guān)問題的通知》 (晉建標定字 (2020)12號 ) 9.《關(guān)于調(diào)整山西省建設工程計價依據(jù)中入工單價的通知》 (晉建標字 [2020] 54 號 56 開發(fā)建設投資估算 施工 建設費用本項目開發(fā)建設投資包括前期工程費用、建筑安裝工程費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費等。 開發(fā)成本估算 （ 1）前期費：含場地平整、地勘、規(guī)劃、報建等（主要是城市配套費及新材料費）約 60萬元。 （ 2）建安工程費，主體樓按每平米 1200 元計，為 1200元 /㎡ 40000 ㎡ =4800萬元； （ 3）勘察設計費：按內(nèi)插法計算約 。 （ 4）監(jiān)理費：按內(nèi)插法計算約 。 （ 5）配套費用：含道路、廣場、綠化、管道煤氣、供熱，有線電視、電話、寬帶、自來水接口費及配電設施， 社區(qū)管理及服務配套設施等約 200萬元。 （ 6）不可預見費：按前面（ 15）項之和（ 5317 萬元）的 8%計取，為 。 開發(fā)費用估算 （ 1）管理費用取以上（ 15）項之和的 1%為 （ 2）銷售費用：取銷售收入（ 8000 萬元）的 1%為 80 萬元 （ 3）應扣減的各種稅費： a、營業(yè)稅及附加為銷售收入%， 8000 %=448 萬元。 b、土地增值稅 8000 %=120 57 萬元。合 568萬元。 項目總投資估算 開發(fā)建設投資估算表 序號 項目 費用（萬元） 備注 1 前期工程費 60 2 勘察設計費 3 監(jiān)理費 4 建筑安裝工程費用 4800 5 配套費用 200 6 不可預見費 7 銷售費用 80 8 管理費用 9 開發(fā)期稅費營業(yè)稅及附加 448 10 土地增值稅 120 合 計 資金籌措 項目總投資為 。由項目單位自籌解決。 項目財務評價 本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家 發(fā)改委，建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的 財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，來計算項目的經(jīng)濟效益。 58 基礎數(shù)據(jù) 項目設計規(guī)模 項目總建筑面積 40000平方米，提供住宅 340戶。 項目計算期 根據(jù)項目實際情況，確定計算期 3年，其中建設期 2年，經(jīng)營期 1年。 項目總資金構(gòu)成 項目總資金為 ，由建設資金構(gòu)成。 財務分析 成本費用估算 本項目開發(fā)建設投資 萬元，全部形成成本費用。運營費用中其它管理費用按建設投資中（ 15）項之和的 1%計取為 ，銷售費用按銷售收入的 1%計取為 80萬元。也 形成成本費用。 銷售收入、經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅 依據(jù) **縣 房地產(chǎn)市場的實際情況和發(fā)展趨勢，確定銷售價格。住宅 :40000 ㎡ ，價位： 2020 元 /㎡ ， 收入 8000 萬元。 銷售稅金包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，按銷售額的 %。 土地增值稅按銷售額的 %計征。 所得稅、盈余公積金 本項目所得稅按 25%計。 59 所得稅后提取盈余公積金 10%。 財務損益狀況詳見附表 2 投資利潤率 = 100%=% 投資利稅率 = 100%=% 項目損益狀況詳見附表 2 損 益 表 附表 2 單位：平方米、元、萬元 序 號 項 目 合 計 建設、經(jīng)營期（萬元） 1 銷售收入 8000 2 總成本費用 3 經(jīng)營稅金及附加 568 4 利潤總額 5 所得稅 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 可分配利潤 1434 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 本項目以上評價指標同房地產(chǎn)行業(yè)相應指標比較可以接受，故項目從財務上看是可行的。 60 第十 一 章 項目主要風險及其防范措施 風險分析 為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對擬建項目投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 自然風險 自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然 風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。 政策風險 政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化 61 風險、審批手續(xù)過 程風險、法律風險。 經(jīng)濟風險 經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。 技術(shù)風險 房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。 社 會風險 社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。 內(nèi)部決策和管理風險 內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投 62 資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。 風險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險 。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施： 通過加快進度來回避風險 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法是盡快完成開發(fā)項目。 通過市場調(diào)查來降低風險 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和 投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等 等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。 通過加強管理來控制風險 良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專 63 家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險 。 64 第十 二 章 招標方案 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》等有關(guān)規(guī)定的要求，本工程屬于依法必須招標的項目。根據(jù)該工程的特點制定招標計劃和方案。 招標原則 為保證質(zhì)量，縮短工程建設期，防范和化解工程建設中的違規(guī)行為，規(guī)范招標、投標活動，保護國家利益、社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權(quán)益，按照《中華人民共和國招標投標法》，編制了本項目的招標投標方案。在招標過程中要遵循公開、公正和誠實信用的原則，并應當接受依法實施的監(jiān)督。 招標范圍 本項目招標范圍包括項目的施工 、監(jiān)理、設計 招標。 招標方式 采用公開招標的方式。 招標組織形式 鑒于本項目法人不具備自行招標所需具備的編制招標文件和組織評標的能力，該項目的招標活動委托給依 法成 65 立、從事招標代理業(yè)務并提供相關(guān)服務的招標代理機構(gòu)，具體程序如下： 本項目按照國家有關(guān)規(guī)定先履行項目審批手續(xù)，取得批準后委托招標代理機構(gòu)進行公開招標。 招標人在國家指定媒體發(fā)布招標公告。公告應當載明招標人名稱和地址，招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。 本項目的招標文件應當包括項目的技術(shù)要求、對投標人資格審查的標準，投標報價要求和評標標準等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。 66 山西省建設項目招標方案和不招標申請 表 項目名稱 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 建設項目 建設單位 **縣全順房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 單位負責人及電話 何美炎 聯(lián)系人及電話 建設內(nèi)容 建設內(nèi)容為 4 棟 高層 住宅樓 以 及小區(qū)內(nèi)綠化、硬化等附屬設施的建設。 建設地點 和起止年限 文峪河 **縣縣城段 東 、西兩側(cè) 2020年 10月一 2020年 6月 總投資額 資金來源 及構(gòu)成 由建設單位自籌解決 合同估算額 （萬元） 招標范圍 招標組織形式 招標方式 不采用 招標方式 全部招標 部分招標 委托招標 自行招標 公開招標 邀請招標 勘察 設計 √ √ √ 建筑工程 4800 √ √ √ 安裝工程 監(jiān)理 √ √ √ 設備 重要材料 擬選擇的招標公告發(fā)布媒介 山西招投標網(wǎng)（ ： //） 況說明： 建設單位（蓋章） 年 月 日 1