【正文】 本項目的招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有要求和條件以及擬簽定合同的主要條款。 招標(biāo)方式 采用公開招標(biāo)的方式。根據(jù)該工程的特點制定招標(biāo)計劃和方案。 通過加強管理來控制風(fēng)險 良好的項目管理是重要的保證。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法是盡快完成開發(fā)項目。 風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險 。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化 61 風(fēng)險、審批手續(xù)過 程風(fēng)險、法律風(fēng)險。自然 風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 59 所得稅后提取盈余公積金 10%。住宅 :40000 ㎡ ，價位： 2020 元 /㎡ ， 收入 8000 萬元。 財務(wù)分析 成本費用估算 本項目開發(fā)建設(shè)投資 萬元，全部形成成本費用。 項目財務(wù)評價 本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依據(jù)是國家 發(fā)改委，建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的 財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，來計算項目的經(jīng)濟效益。 b、土地增值稅 8000 %=120 57 萬元。 （ 4）監(jiān)理費：按內(nèi)插法計算約 。依據(jù)建設(shè)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)特征、功能、用途等不同情況，選用合理的指標(biāo)、價格體系，以動態(tài)的形式進行投資分析，使投資估算比較準(zhǔn)確地反映建設(shè)實際費用，提高估算的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性。 (5)供電系統(tǒng)均采用合理的輸送工藝，盡可能降低途中損耗。 對于供電系統(tǒng)采用如下措施 54 (1)照明設(shè)備的節(jié)能 :適當(dāng)增加照明分支回路，增設(shè)照明開關(guān)，采用分區(qū)控制方式，以減少不必要的照明，照明電源線路采用三相四線制，以減少壓力損失，設(shè)計盡量使三相負(fù)荷平衡，照明燈具采用外鎮(zhèn)流器節(jié)能燈，避免使用大功率白熾燈。為盡量減少對住戶室內(nèi)裝修的破壞，戶內(nèi)系統(tǒng)采用單管串聯(lián)加跨越管，在每組散熱器的跨越管上均設(shè)恒溫閥，由用戶設(shè)定室內(nèi)溫度后自行進行水力調(diào)節(jié)。 對于供暖系統(tǒng)采用如下措施 : (1)散熱器宜明裝，外表面刷非金屬性涂料，使熱量充分散發(fā)出來。 每個朝向的窗墻面積比均不大于 。 設(shè)計 規(guī)范和 依據(jù) 《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB501892020）?！百Y源開發(fā)與節(jié)約并舉， 把節(jié)約放在首位”是國民經(jīng)濟建設(shè)的一條重要方針，節(jié)約能源對保證我國經(jīng)濟的快速發(fā)展、提高經(jīng)濟效益、推進技術(shù)進步、合理利用資源、減少環(huán)境污染、提高人民生活水平等起著重要的作用，也是實現(xiàn)我國經(jīng)濟增長方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的重要途徑和實施“可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略”的必要措施。 樓梯間及前室的門應(yīng)向疏散文向開啟；安裝有門禁系統(tǒng)的住宅，應(yīng)保證室內(nèi)直通室外的門在任何時候能從內(nèi)間 50 徒手開啟。 建筑物樓道、樓梯、出入口應(yīng)按最大人員流量設(shè)計，寬闊流暢，便于通行，樓道地板和樓梯臺階要注意防滑。消防栓適用 SN65，水槍適用不著 19 ㎜，麻質(zhì)水龍帶長 度數(shù) 25 米，在屋頂消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓泵一臺，變頻控制，用于保證消防栓系統(tǒng)最大利點水壓為 7M。 （ 4）建筑物和構(gòu)筑物要設(shè)計防雷設(shè)備，以防雷擊引發(fā)火災(zāi)。 48 第 八 章 消防與安全 消防 消防設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑設(shè)計防火規(guī) 范》 GBJ16— 87 （ 2）《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB50045— 96 （ 3）《建設(shè)滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ140— 90 （ 4）公安部公消〖 1999〗 80 號文件 （ 5）《山西省消防管理條例》 （ 6）《防火檢查手冊》 建筑、結(jié)構(gòu)防火設(shè)計 （ 1）按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)，在建筑物周圍適當(dāng)位置，設(shè)置一定數(shù)量的地下消火栓，防火間距小于120m。 車輛不帶泥砂出現(xiàn)場，可在大門口鋪 一段石子，定期過篩清理，定期灑水清掃，基本做到不灑土、不揚塵減少對周圍環(huán)境污染。 在采取以上措施，本項目均可以滿足 **縣 的環(huán)保要求。經(jīng)屋頂設(shè)置排氣口排至高空，可充分利用高空大氣的擴散作用，最大限度地減少了對城區(qū)的環(huán)境影響。 44 項目施工進度計劃表 序號 時 間 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 項目 可研 報告審批、立項 2 施工圖設(shè)計、辦理建設(shè)有關(guān)手續(xù) 3 招投標(biāo)、前期準(zhǔn)備 4 土建施工 5 竣工驗收 45 第 七 章 環(huán)境保護 環(huán)境保護 （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》 （ 2）《中華人民共和國大氣污染防治法》 （ 3）《中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法》 （ 4）《中華人民共和國水污染防治法》 （ 5） 《建筑項目環(huán)境保護管理辦法》（ 86）圍環(huán)字 003 號（ 6） 《建設(shè)項目環(huán)境保護設(shè)計規(guī)定》（ 87）圍環(huán)字 002號 （ 7）《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309582） （ 8）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB897896） （ 9）《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB383888） （ 10）山西省貫徹《建設(shè)項目環(huán)境保護管理辦法》的實施細(xì)則（ 86）晉環(huán)字 2號 本項目建成后在使用過程中無化學(xué)性污染，主要為生活污水、生活垃圾及噪聲等對環(huán)境的影響。 （ 2）本項目工程量大、工期長，要精心組織、周密計劃、統(tǒng)一調(diào)度、合理安排，確保工程有條不紊地進行，如期完成。做好工程各個階段的投資控制，并對工程款的拔付進行審批。由領(lǐng)導(dǎo)組委托專門的招投標(biāo)服務(wù)中介機構(gòu)，依法進行招投標(biāo)，擇優(yōu)選定中標(biāo)單位，并與之簽訂中標(biāo)合同書。領(lǐng)導(dǎo)組成員負(fù)責(zé)對項目工程建設(shè)審批、工程招投標(biāo)、工程質(zhì)量、投資、進度、安全等方面的管理和監(jiān)督。 常綠喬木：塔檜（整形類）、圓柏、河南檜、云杉 落葉喬木：國槐、銀杏、龍爪槐、垂柳、毛白楊、白蠟、椿樹 常綠灌木：鋪地柏、紫葉小檗、金葉女貞、小葉黃楊 落葉灌木：丁香、紫葉李、月季、榆葉梅、貼梗海棠、連翹、珍珠梅、忍冬 藤本：紫藤、爬上虎、金銀花 草坪：石竹、野牛草、黑麥草、早熟禾 （三）景觀規(guī)劃 小區(qū)景觀設(shè)計將建筑景觀與綠化景觀相結(jié)合、小區(qū)景觀與城市濱水景觀相結(jié)合，以游園綠地為核心，形成豐富而有特色的居住小區(qū)景觀。規(guī)劃將其作為綠化空 間的重要營造地，無論是物種配置，還是綠化造型上都力求多樣化、景觀化。 綠地景觀規(guī)劃 （一）綠地規(guī)劃 文峪河兩岸綠化自然成為 本區(qū)綠化的大背景，為住區(qū)居民共享，提供了面積大、功能齊全、景色優(yōu)美的帶 39 狀景觀帶。橋兩端分別對應(yīng)集散休閑廣場。 組團道路采用兩級系統(tǒng)，一級為“環(huán)形”機動車主 38 路，聯(lián)系各功能地塊；二級道路為庭院宅前道路，與一級道路魚骨狀串聯(lián)。 道路交通 規(guī)劃結(jié)合城市總體規(guī)劃路網(wǎng)，布局小區(qū)內(nèi)部道路。 （ 5）各種管線交叉時的處理原則 壓力管道讓重力管道 。 設(shè)計原則 （ 1）根據(jù)道路橫斷面設(shè)計，以各專業(yè)管線規(guī)劃為基礎(chǔ)，整體考慮，統(tǒng)籌安排各種管線地下空間布置。 電話線容量指標(biāo)按住宅 對 /戶，電話線容量為： 36 528對。管道防腐采用耐高溫防腐漆，一道底漆，兩道面漆。直管長度超過 8 米設(shè)彎頭或乙字彎自然補償。 （ 2）熱負(fù)荷計算 根據(jù) **氣候資料及規(guī)劃區(qū)建筑特點并參照《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》（ CJJ342020）確定本規(guī)劃區(qū)的采暖綜合熱指標(biāo)，采暖綜合熱指標(biāo)采用 65W/m2。 （ 3）管網(wǎng)布置 統(tǒng)一采用低壓管網(wǎng)系統(tǒng)，由城市燃?xì)夤芫W(wǎng)直接接入。 燃?xì)夤峁こ? 設(shè)計依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》 GB500192020 《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》暖通空調(diào)、動力 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 燃?xì)夤こ淘O(shè)計 （ 1）煤氣 用氣量估算 34 1）居民生活用氣量 人均 ，用氣量： 3351GJ/年。沿路邊綠化帶中敷設(shè)。低壓供電路采用 型電力電纜。不可預(yù)見的負(fù)荷按總量的 10%計算，同時系數(shù)規(guī)劃采用 。 電力電訊工程 設(shè)計依據(jù) 《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》 JGJ162020 《 IOKV及以下變電所設(shè)計規(guī)范》 GB5005394 《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB5005295 《低壓配電設(shè)計規(guī)范》 GB5005495 《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 GB500532020 32 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB500162020 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522020 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794 (2020年版 ) 國家其他有關(guān)電氣設(shè)計規(guī)程 供電工程設(shè)計 （ 1） 電源及設(shè)計原則 電源由項目所在地供電所引入小區(qū)配電室。管徑為φ 500 mm～φ 300mm，管端起點覆土厚度。 污水工 程規(guī)劃 30 規(guī)劃小區(qū)采用雨污水分流制，污水經(jīng)化糞池處理后方可排入污水主管道。 4） 未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量： 規(guī)劃小區(qū)未預(yù)見水量及管網(wǎng)漏水量按其最高日用水量的 10%計。 （ 2）用水量預(yù)測： 1）生活用水量 采用綜合生活用水定額法，根據(jù)規(guī)定，生活用水定額取為：140L/人 .d， K=。次要出入口由密閉通道、擴散室、濾毒室、擴散井、戰(zhàn)時風(fēng)機房、密閉門等組成。 五、 人防工程 本工程 局部 地下 1 層為人防地下室，平時為車庫和設(shè)備用房，戰(zhàn)時為六級乙類掩蔽所，防護等級為丙級，按 800 人設(shè)計。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級，設(shè)計使用年限為 50年。臥室采用凸窗，增加室內(nèi)的視野，并使立面更顯精致剔透。普通住宅應(yīng)參照國家小康型示范小區(qū)設(shè)計導(dǎo)則進行設(shè)計，并在套型、功能、環(huán)境、配套設(shè)施等方面適當(dāng)超前，預(yù)留可以調(diào)整、改造的余地。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 公私分開。 考慮環(huán)境因素及便捷的原則，小區(qū)住宅院落設(shè)垃設(shè)置圾收集點。 小區(qū)內(nèi)還設(shè)有適合老、中、青、少各類人群及多人組合的健身器材，供人們健身、鍛煉、休閑，讓各住戶切身感受到時尚生活的品位與享受。 總體布局 **縣 水鄉(xiāng)佳苑小區(qū) 平面布置是按照整體性、系統(tǒng)性、功能性的規(guī)劃要求，建造舒適、優(yōu)美、安全、方便的居民住宅區(qū)和 22 商業(yè)區(qū)。 4． 住宅及住區(qū)能滿足人的生理需求、健康（運動、休閑）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒適需求、交往需求， 融合當(dāng)?shù)爻鞘协h(huán)境的同時 形成舒適、優(yōu)美、宜人的居住環(huán)境。 住宅戶型設(shè)計新穎，動靜分區(qū)。 項目總體指導(dǎo)思想 本設(shè)計以執(zhí)行國家的方針政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。水、電等可就近引入，以滿足施工需求。 公用設(shè)施 本項目建設(shè)符合 **縣城區(qū)總體規(guī)劃，具有完備的自來水管網(wǎng)、熱力管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，項目將充分利用這些配套公用設(shè)施，以降低投資成本。 **縣屬暖溫帶大陸性半干旱氣候，年均氣溫 10 度，一月均溫 6度，七月均溫 22 度，年均降雨量 450 毫米，霜凍期為十月上旬至次年四月下旬，無霜期 160至 180天。汾 18 河流經(jīng)縣東，是該縣與祁縣、平遙的界河。有關(guān)氣象數(shù)據(jù)如下： 年平均氣壓 17 年平均氣溫 8℃ 歷年最高氣溫 ℃ 歷年最低氣溫 ℃ 歷年最大降雨量 歷年最小降雨量 年平均風(fēng)速 ／ s 歷年最大風(fēng)速 24