【導讀】物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營管理，不僅使其物業(yè)在運行使用過程中能。夠保值，而且實現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資。產(chǎn)價值管理方向拓展。因此，企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和物業(yè)管理師在企業(yè)經(jīng)營決策中扮演著越來越重要的。值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。租戶使用，可獲得經(jīng)常性租金收益.政府辦公樓雖然具有寫字樓的功能，但在其使用。完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護、維修及保安服務。力低于新落成的同類建筑物。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。區(qū)域購物中心定位于家庭式。此外，還設置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能滿足。市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元人民幣以上。這些商店的建筑規(guī)模一般在3000m2以下，且以500～1000m2建筑面積者居多，

　　

【正文】 就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。 (三 ) 風險分析的目的 風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： 1．預期收益率是多 少，出現(xiàn)的可能性有多大 ? 2．相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大 ? 3．預期收益的變動性和離散性如何 ? 由于風險分析的數(shù)學方法較為復雜，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第五章進行適當介紹。 房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。通常情況下，人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以．由投資者控制的個別風險。 系統(tǒng)風險 二、系統(tǒng)風險 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風 險和或然損失風險等。 (一 ) 通貨膨脹風險 通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。 (二 )市場供求風險 市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價格的波動，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導致房地產(chǎn)投資的 實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩 (某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供給大于需求 )達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。 (三 ) 周期風險 周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為 18～ 20年，香港為 7— 8年，日本約為 7年。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產(chǎn)。 (四 )變現(xiàn)風險 變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性差，其擁有者很難在短時期 內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。 (五 )利率風險 調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。 (六 )政策風險 政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。我國 1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、 1994年出臺的土地增值稅條例、 2021 年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務的措施、 2021年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓 勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。 (七 )政治風險 房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。 (八 )或然損失風險 或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將 這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時也需要安排單獨的保單。 一旦發(fā)生火災或其他自然災害，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。 個別風險 三、個別風險 (一 ) 收益現(xiàn)金流風險 收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目 的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。 (二 ) 未來經(jīng)營費用風險 未來經(jīng)營費用風險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租戶承擔，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始的評估中是不可能考慮到的。 其他未來會遇 到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結(jié)構(gòu)損壞的修復費用和不可預見的法律費用 (例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律 )。 (三 ) 資本價值風險 資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復雜，人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的 差異即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。 (四 )比較風險 比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險。 (五 )時間風險 時間風險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入 市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。 (六 )持有期風險 持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為 1年，則對于該物業(yè)在 1年內(nèi)的收益以及 1年后的轉(zhuǎn)售價格很容易預測；但如果這個持有期是 4年，那對 4年持有期內(nèi)的收益和 4年后轉(zhuǎn)售價格的預測就要困難得多 ，預測的準確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。 上述所有風險因素都應引起投資者的重視，而且投資者對這些風險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準確，他所做出的投資決策就越合理。 風險對房地產(chǎn)投資決策的影響 四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響 風險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所承擔投資風險的回報，因此正常情 況下投資收益與投資風險是相匹配的。風險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 1．根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平 由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預期或期望，所以不論投資的風險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風險的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。 舉個簡單的例子，經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政 府在核定經(jīng)濟適用住房銷售價格時，保證開發(fā)商 3％的成本利潤率，加之存在土地無償劃撥、開發(fā)稅費減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設貸款、可提前預售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達到 15％以上，而且這種投資的成功率幾乎是 100％，除通貨膨脹因素外沒有其他風險。但如果是開發(fā)高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風險因素的影響，其成功的可能性 (即風險率 )可能只有 50％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預期收益，他所要求的年投資收益率必須達到 30％ (30％ X50％＝ 15％ )。對于開發(fā)商來說，后面一種投資機會可 能會得到 30％的投資收益，但也有可能連 10％也得不到，因為其投資有較大的風險；而對于前者來說，他可以保證得到 15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到 30％投資收益的可能性。 2．根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向 雖然風險客觀存在，但與項目相關(guān)的個別風險，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風險的能力是有很大差異的。風險水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風險水平就沒有那么高。 高檔精裝修住宅，其利潤率 遠遠高于普通住宅，但由于存在多潛在的風險，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。 3．根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機 風險尤其是系統(tǒng)性的市場風險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。 根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風險狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預期未來的市場需求而非當前需求，這就為開發(fā)商適時選擇進入和推出市場的時機提供了條件。 應該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因為反周期操作是有條件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發(fā)投資能力。 區(qū)位的含義 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。 房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然 環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市 CBD范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費特征。 房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟和城市建設的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海 浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設，基礎設施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸