【導(dǎo)讀】高層住宅樓工程是由廣州富力集團(tuán)投資新建的大型住宅小區(qū)項(xiàng)目。本施工組織策劃方案暫依據(jù)口頭了解情況及我司現(xiàn)有施工技術(shù)實(shí)力編。制，以供參考，不足之處待后調(diào)整。手段的管理機(jī)制。我公司將派出一支具有強(qiáng)大管理能力和豐富施工經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目管。項(xiàng)目經(jīng)理將由公司副經(jīng)理擔(dān)任，派遣一批具有現(xiàn)代管理知識(shí)和施工過大。項(xiàng)目經(jīng)理部將成為一支充滿活力，同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理部在公司總部領(lǐng)導(dǎo)下充分發(fā)。針和質(zhì)量目標(biāo)，以及對(duì)業(yè)主的承諾。目成本管理手冊(cè)》執(zhí)行。項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃，并將項(xiàng)目經(jīng)營管理職能分解到各個(gè)部門，落實(shí)到各個(gè)管理崗位，消除推諉、扯皮現(xiàn)象。從而給每位員工以責(zé)任緊迫感，保證整個(gè)管理機(jī)構(gòu)在運(yùn)轉(zhuǎn)。項(xiàng)目經(jīng)理部依據(jù)管理體系建立崗位責(zé)任制，明確分工職責(zé)，落實(shí)施工責(zé)任，各崗位人員各司其職。組織材料檢驗(yàn)、試驗(yàn)和施工試驗(yàn)，組織測(cè)量放線等。檢查監(jiān)督工序質(zhì)量，調(diào)整工。竣工交付后的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、驗(yàn)收。組或原施工項(xiàng)目部具體實(shí)施。

　　

【正文】 出現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于來訪者要進(jìn)行登記。 4) 實(shí)行材料出門條制度，材料出場(chǎng)必須有物資部簽發(fā)的出門條，其它部門簽發(fā) 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 28 無效，現(xiàn)場(chǎng)貴重物品必須入庫保管，專人專管。 二十、成品保護(hù)措施 上道工序與下道工序之間要辦理交接手續(xù)，證明上道工序完成后方可進(jìn)行下道工序。 分包在進(jìn)行本道工序施工時(shí)，如需要碰動(dòng)其它專業(yè)的成品，本道工序施工的分包必須以書面形式上 報(bào)經(jīng)理部，經(jīng)理部協(xié)調(diào)好后方可進(jìn)行作業(yè)。 模板吊裝時(shí)輕起輕放，拆模時(shí)不得用大錘硬砸或撬棍硬撬。拆模時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行拆模強(qiáng)度。 混凝土施工完后未到規(guī)定強(qiáng)度不得上人踩動(dòng)。冬季施工隨澆筑隨時(shí)進(jìn)行覆蓋，鋪蓋完后設(shè)專人進(jìn)行看護(hù)。 樓地面施工用砂漿在運(yùn)輸過程中應(yīng)防止破壞門框等成品，并應(yīng)在砂漿達(dá)到強(qiáng)度后方可上人，嚴(yán)禁在做完的地面上拌和砂漿。 在立好木門框后應(yīng)在 以下部位使用多層板將門框周圈包釘好，防止碰撞。 砂漿、面磚在運(yùn)輸過程中應(yīng)注意防止破壞門框及各種飾面陽角。 油漆施工前將地面清理干凈，各種五金管件做好保護(hù)。油漆未干 前，應(yīng)設(shè)專人看護(hù)防止觸摸。 在施工過程中要注意其它專業(yè)成品的保護(hù)，不得蹬塌各種衛(wèi)生器具、水暖管道、鋁合金門窗等。 在裝修階段入戶進(jìn)行電氣焊作業(yè)時(shí)，要用擋板等保護(hù)焊點(diǎn)周圍的瓷磚、地磚、防水材料等成品。 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 29 1 工程進(jìn)入精裝修階段（或機(jī)電工程進(jìn)入設(shè)備及端口器具安裝時(shí)）應(yīng)制定切實(shí)可行的《成品保護(hù)方案》，由經(jīng)理部保衛(wèi)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 二十一、降低造價(jià)措施 鋼筋綜合下料 工程鋼筋采用“優(yōu)化配筋，綜合下料”的方法進(jìn)行管理。即：優(yōu)化配筋，所有定尺Ⅱ、Ⅲ級(jí)鋼筋下料長(zhǎng)度應(yīng)考慮閃光對(duì)焊加長(zhǎng)或直螺紋連接，充分利用短料鋼筋。 砼樓地面的一次抹面技術(shù) 對(duì)于部分樓地面，如車庫地面、廁所、浴室、廚房、屋面等需作防水的樓面，結(jié)構(gòu)砼澆筑時(shí)可根據(jù)裝修要求標(biāo)高一次成活，減少今后作找平層的施工工序。 砼節(jié)約水泥的具體措施 采用高效減水劑，減水性能如達(dá)到 20%，水泥用量至少降低 10～ 15%，采用內(nèi)摻粉煤灰替代水泥等。 樓板砼摻早強(qiáng)劑，澆注后根據(jù)試塊強(qiáng)度及時(shí)拆模，保留養(yǎng)護(hù)支撐，以提高支撐及模板的周轉(zhuǎn)次數(shù)。 冬季施工采用綜合蓄熱法 （ 1） 攪拌站通過改變投料次序采用熱水?dāng)嚢桧牛? （ 2） 摻入防凍劑降低砼的冰點(diǎn)； （ 3） 澆筑完成后覆蓋塑料薄膜和草簾子利 用水化熱進(jìn)行養(yǎng)護(hù)； （ 4） 澆筑用的罐車、泵管均采用保溫措施。 重視細(xì)部處理，保證一次成活。 （ 1） 門窗洞口模板采用切口型，門窗框安裝后無須修補(bǔ)抹灰。 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 30 （ 2） 窗口、陽臺(tái)、雨蓬等滴水線結(jié)構(gòu)一次預(yù)留成活。 （ 3） 樓梯踏步增加角鋼護(hù)角，一次抹面成活。 （ 4） 嚴(yán)格控制結(jié)構(gòu)軸線尺寸，洞口位臵尺寸，樓層標(biāo)高，斷面尺寸和墻柱垂直度，避免裝修時(shí)剔鑿，造成返工浪費(fèi)。 嚴(yán)格執(zhí)行材料消耗定額。建筑材料的領(lǐng)用和發(fā)放，按施工任務(wù)書中的數(shù)量，嚴(yán)格執(zhí)行限額領(lǐng)料，貫徹節(jié)約有獎(jiǎng)，浪費(fèi)必罰的原則。施工中密切注意現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)料情況，防止損壞丟失。 采用合理的流水段施工， 加快模板周轉(zhuǎn)，節(jié)約模板。 穿墻螺栓套塑料管，重復(fù)使用，減少切割量，節(jié)約鋼筋。 努力采用新的施工工藝，以節(jié)約人工，縮短工期。 二十二、用戶服務(wù) （一）服務(wù)目標(biāo) ：確保全方位、全過程為用戶提供“至誠至信的完美服務(wù)，百分之百的用戶滿意” （二）服務(wù)守則 ：服務(wù)熱情周到、信息交流暢通、反應(yīng)快速準(zhǔn)確，質(zhì)量保證完善。 （三）服務(wù)管理體系 ： 公司總工程師 項(xiàng)目經(jīng)理部 客戶服務(wù)部 項(xiàng)目保修人員 相關(guān)部門 相關(guān)分包單位 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 31 （四）管理職責(zé) 完善以公司總工程師為首的用戶服務(wù)管理責(zé)任體系，并明確相關(guān)職責(zé)，以形成有機(jī)的業(yè)務(wù)聯(lián)系與相互制約，確保用戶服務(wù)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。根 據(jù)用戶服務(wù)責(zé)任，建立崗位責(zé)任制，明確分工職責(zé)，落實(shí)服務(wù)控制質(zhì)量責(zé)任，各崗位各負(fù)其職。具體如下： （ 1）分公司總工程師 領(lǐng)導(dǎo)并全面部署協(xié)調(diào)用戶服務(wù)工作。 （ 2）項(xiàng)目經(jīng)理部 1）負(fù)責(zé)工程前期用戶服務(wù)職能的全面部署。 2）制定施工過程中用戶服務(wù)工作計(jì)劃，并進(jìn)行用戶服務(wù)總結(jié)。 3）主抓施工過程中用戶服務(wù)工作的開展。 4）同業(yè)主建立良好的合作關(guān)系。 5）編制相關(guān)文件，如《用戶手冊(cè)》、《操作與維修手冊(cè)》等實(shí)用、可靠的建筑工程手冊(cè)。 （ 3）公司用戶服務(wù)管理部門 1）負(fù)責(zé)用戶服務(wù)部職能的全面部署 2）具體負(fù)責(zé)工程的保修合同 的談判和簽定工作。 3）參與保修合同和分包保修金支付工作，抓好保修金的回收工作，抓好公司內(nèi)部對(duì)分包保修金的支付和使用的管理工作。 4）同業(yè)主建立良好的合作關(guān)系的溝通工作。 5）對(duì)服務(wù)的工程在維修過程中，填寫回訪紀(jì)要，建筑安裝工程保修認(rèn)證單等資料記錄（如照片等）。 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 32 6）及時(shí)處理業(yè)主提出的問題，解決工程出現(xiàn)的各種情況，對(duì)重大問題及時(shí)上報(bào)有關(guān)人員。 7）協(xié)調(diào)分包的保修維修工作。 8）組織項(xiàng)目進(jìn)行保護(hù)工作和移交工作，負(fù)責(zé)用戶手冊(cè)的編制工作。 （五）服務(wù)項(xiàng)目 施工過程中的服務(wù)管理 （ 1）服務(wù)管理的內(nèi)容 1）根據(jù)用 戶的要求，設(shè)計(jì)意圖完善施工方案，完善設(shè)計(jì)內(nèi)容，設(shè)備物資選型。 2）對(duì)施工中用戶提出的要求及時(shí)地辦理。 3）對(duì)用戶在施工管理過程中提出的意見，項(xiàng)目經(jīng)理部及時(shí)分析、匯總，作為質(zhì)量改進(jìn)和改善管理工作的依據(jù)。 4）公司內(nèi)部專業(yè)分公司和總部各部門為工程項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。工序之間，上道工序要為下道工序創(chuàng)造條件，提供必要的服務(wù)。 （ 2）制作建筑工程手冊(cè) 為了全面的進(jìn)行工程保修服務(wù)，滿足業(yè)主的使用功能和舒適性，確保業(yè)主在保修期內(nèi)能夠享受到良好的服務(wù)和完善的保修項(xiàng)目。工程竣工時(shí)應(yīng)及時(shí)向業(yè)主提供保修卡和使用說明書。 對(duì)住宅工程 提供一套可操作《用戶手冊(cè)》?！队脩羰謨?cè)》主要就住戶的房屋各部位材料及設(shè)備的使用方法，注意事項(xiàng)進(jìn)行了詳細(xì)的說明，確保住戶入住后對(duì)住宅有一個(gè)初步的了解和正確的二次裝修，確保業(yè)主在使用工程有關(guān)設(shè)備和功能時(shí)便于查詢。 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 33 （ 3）提供工程使用的培訓(xùn) 工程竣工后，專業(yè)系統(tǒng)保護(hù)應(yīng) 1 個(gè)月試運(yùn)行，對(duì)用戶進(jìn)行培訓(xùn)后移交。如：電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、自動(dòng)化系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。 保修期內(nèi)的服務(wù)管理 （ 1）保修服務(wù) 1）保修的內(nèi)容按建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》、《北京市建設(shè)工程保修合同》規(guī)定，以 及與用戶在合同中約定的保修內(nèi)容執(zhí)行。 2）凡未按規(guī)程、規(guī)范和工程合同規(guī)定施工而造成的問題，必須無條件進(jìn)行保修。 3）由于設(shè)計(jì)、用戶使用不當(dāng)和指定采購材料，或已超出保修期而出現(xiàn)的問題，按用戶認(rèn)可的工程技術(shù)修理方案和費(fèi)用，予以修理。 4）凡因不可抗力，如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等原因?qū)こ淘斐傻膯栴}，另行處理。 5）保修工作指派具有相應(yīng)資質(zhì)的員工進(jìn)行，并進(jìn)行全面交底。 6）保修完成需經(jīng)用戶逐項(xiàng)驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可，驗(yàn)收記錄由公司用戶服務(wù)部備案。 7）工程出的質(zhì)量問題，要根據(jù)具體情況盡快組織檢查和維修。 （ 2）季節(jié)性服務(wù) 1）冬季采暖期服務(wù)：進(jìn)入采暖期組織有關(guān)施工人員對(duì)供暖系統(tǒng)或新風(fēng)系統(tǒng)做一次檢查，并經(jīng)常電話回訪，保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題。 ①封閉問題：包括窗、采光窗、天窗、門等。 ②供暖問題：包括供暖設(shè)備、管道、新風(fēng)、回風(fēng)等。 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 34 ③保溫問題：包括外墻保溫等。 2）雨季和汛期服務(wù)：在雨季前，組織防水專業(yè)員回訪一次并于每次雨后進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)回訪或電話回訪。 ①雨季和汛期將組織檢查一次避雷系統(tǒng)。 ②排水問題：包括屋面、檐溝、落水管、外墻、勒腳、散水等。 （ 3）定期服務(wù) 1）在工程保修期 1 個(gè)月內(nèi)對(duì)用戶進(jìn)行回訪，了解用戶對(duì)使用功能不完善 方面的意見和處理急需解決的質(zhì)量功能問題。 2）保修期內(nèi)定期次電話回訪，定期到現(xiàn)場(chǎng)檢查。 3）中間回訪，在工程交用半年時(shí)進(jìn)行，了解建筑安裝使用功能和安全奉命方面存在的問題和隱患。 4）保修期結(jié)束前 1 個(gè)月進(jìn)行交接回訪，了解用戶對(duì)建筑產(chǎn)品的全面評(píng)價(jià)及后期出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，并及時(shí)改正，為結(jié)算做好準(zhǔn)備。 （ 4）特殊服務(wù) 針對(duì)不同的建筑形式、建筑使用功能有針對(duì)性地制定不同的服務(wù)措施。 保修期外的服務(wù) （ 1）為用戶制定有針對(duì)性的維護(hù)方案。 （ 2）保修期結(jié)束后繼續(xù)和用戶保持聯(lián)系。定期的有創(chuàng)造性的與用戶聯(lián)絡(luò)，增進(jìn)雙方感情交 流，加深雙方相互理解，并能經(jīng)常聽到用戶意見和反饋（電話或親臨）。 （ 3）保修期以外的維修項(xiàng)目我公司將做好有償服務(wù)。 （ 4）在做好售后服務(wù)工作的同時(shí)積極和用戶溝通，并爭(zhēng)取同用戶有繼續(xù)合作的機(jī)會(huì)，為企業(yè)留住每一位老用戶。這樣既鞏固了現(xiàn)有的市場(chǎng)，也有利于開發(fā)新的 高層住宅樓工程施工組織策劃方案 江蘇中興建設(shè)有限公司（京）第三工程處 35 用戶、新的市場(chǎng)。 （ 5） 建立良好的服務(wù)意識(shí)并善待每一位用戶。 （ 6） 認(rèn)真解答業(yè)主提出的問題，向業(yè)主提供有關(guān)工程系統(tǒng)咨詢。積極承擔(dān)業(yè)主的工程系統(tǒng)維護(hù)工作，積極創(chuàng)造機(jī)會(huì)參與物業(yè)管理工作，包括保潔、日常維護(hù)等。同業(yè)主形成長(zhǎng)期合作關(guān)系。