住房制度改革新階段中的金融問題研究-資料下載頁
2024-11-18 22:29本頁面
【正文】 等用于建造住房。這些資金不可能核定、轉(zhuǎn)化為專項住房基金。此外，企業(yè)、單位從福利基金、獎勵基金以及稅后留利其它工程資金中用于住房的投資，也很難核定。這些資金一旦要核定轉(zhuǎn)化為專項住房基金時，可能會自動消失。[]其次，住房基金中的利益調(diào)整問題。住房基金的建立涉及到國家、地方〔城市〕、企業(yè)單位和個人之間的利益關(guān)系調(diào)整。因此住房基金的建立，要通過理順住房資金來源渠道，核定、轉(zhuǎn)化住房基金，變無序為有序，使之合理化、標(biāo)準(zhǔn)化、固定化，這本質(zhì)上就是利益關(guān)系的調(diào)整。這就要求根據(jù)住房投資主體界定住房產(chǎn)權(quán)，以住房產(chǎn)權(quán)為根底核定和轉(zhuǎn)化住房資金。關(guān)于國家住房基金的建立。我們以往的改革思路根本上沒有考慮建立國家住房基金，而只考慮建立三級住房基金〔城市住房基金、企事業(yè)單位住房基金和個人住房基金〕。但是，國務(wù)院最近發(fā)布的?進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建立?的通知指出，對不同收入的家庭實行不同的住房供給政策。對最低收入的家庭，由政府或單位提供廉租房。這說明，國家住房基金制度的建立應(yīng)提到議事日程。筆者認為，有必要根據(jù)國家財政劃撥在住房投資中的份額核定國家在原有公房銷售收入中的收益比例，并以此作為國家住房基金的主要來源。據(jù)統(tǒng)計，目前我國各類公有住房約30多億平方米，假設(shè)按每平方米400500元的價格出售，而這筆資金中有很大一部分是由國家出資興建的，假如根據(jù)投資比例確定國家的收益，并將其作為國家基金的主要來源，那么可以解決國家基金的來源。國家基金的主要用處那么限于廉租房的建立與出租，以及個人住房抵押貸款風(fēng)險政府擔(dān)保系統(tǒng)的建立。〔二〕對住房抵押貸款根本要素的分析從國民收入分配格局與住房制度改革的開展趨勢來看，個人住房抵押貸款將成為銀行極具市場潛力的業(yè)務(wù)品種，也是今后住房金融開展的中心內(nèi)容之一。在美國、香港等市場經(jīng)濟興隆的國家和地區(qū)，個人住房抵押貸款已有一百多年的開展歷程，這項業(yè)務(wù)一般占銀行貸款總數(shù)額的20—40%.可是，我國目前個人住房抵押貸款僅占商業(yè)銀行貸款總量的510%.而且對住房抵押貸款的管理技術(shù)、操作經(jīng)歷尚不成熟，中央銀行對住房抵押貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管還處于探究階段。開展住房抵押貸款的根本目的是進步我國城鎮(zhèn)居民的購房才能，也就是進步他們的承受才能。因此，在住房抵押貸款工具的設(shè)計方面必須全面考慮居民的年均收入程度，然后確定貸款期限、貸款利率、貸款額度和還款方式等與居民的承受才能直接相關(guān)的個人住房抵押貸款的根本要素。這樣才能進步住房抵押貸款的施行效果，進步我國城鎮(zhèn)居民的購房才能。貸款期限。貸款期限確實定必須考慮人們的還款才能，因此年人均收入程度和住房價格是商業(yè)銀行設(shè)計貸款期限的主要參考變量?？v觀世界各國或地區(qū)的情況，個人住房抵押貸款的期限一般都很長，如美國最長可達30年〔平均合同年限為15年〕；香港最長也可達30年，；法國、英國一般為15—20年；德國的儲蓄銀行一般為6—15年，合同平均年限為11年，抵押銀行為25—30年；馬來西亞是20—25年。雖然改革開放以來，特別是90年代以來，我國城鎮(zhèn)居民的收入迅速增加，1991—96年間，我國職工年平均工資由2340元增長到6210元，共增長了3870元，%.但同期城鎮(zhèn)住房價格也大幅上揚，1991—1996年城鎮(zhèn)住房價格由756元/平方米增加到1605元/平方米，%.假如按貸款20萬元，年息8%，貸款期限20年計算，那么每月歸還額為1673元，%.國際經(jīng)歷說明，每月償貸數(shù)額與該家庭的月收入之比超過25%，就存在償貸風(fēng)險。考慮到我國目前的恩格爾系數(shù)還保持在50%左右，這樣高的還款比例，我國城鎮(zhèn)居民根本無法承受。內(nèi)容總結(jié)
（1）住房制度改革新階段中的金融問題研究 今年7月21日，國務(wù)院發(fā)出
（2）因此，有必要建立一種政府監(jiān)控、全社會參與、有保障的抵押貸款風(fēng)險擔(dān)保系統(tǒng)
（3）但在理論中以下問題非常突出：個人住房公積金制度建立中的問題
（4）住房公積金的研究中常常提到其義務(wù)性、強迫性、互助性、保障性、政策性、長期性等等
（5）香港最長也可達30年，
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