【導(dǎo)讀】住宅開發(fā)樓盤為主要調(diào)查對(duì)象。個(gè)別樓盤采取人車分。流，大多為人車混流；多采用地下停車與地上部分停車相結(jié)合，有些樓盤在底層設(shè)置車庫。材料的采購多為甲方指定品牌或甲方集中招標(biāo)。管理費(fèi)用后由乙方自行負(fù)責(zé)。

　　

【正文】 廚房上層，并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機(jī)的位置。 復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時(shí)不應(yīng)采用下 排式排水。 大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設(shè)，潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配； 暗廁應(yīng)設(shè)計(jì)通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后。 層高和室內(nèi)凈高 住宅層高不宜高于 米（復(fù)式及特殊戶型除外）。 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其中 1／ 2 面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不得低于 米，且不得影響門、窗扇開啟。 ? 陽臺(tái) 每套住宅應(yīng)設(shè)陽 臺(tái)，第二類以上住宅盡可能設(shè)計(jì)兩個(gè)以上陽臺(tái)（即：一觀景陽臺(tái)、一生活陽臺(tái)），非封閉陽臺(tái)地面應(yīng)比室內(nèi)最少低 50，如有困難以及頂層露臺(tái)的門應(yīng)設(shè)門檻。 陽臺(tái)欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計(jì)，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于 米，放置花盆處必須采取防墜落施。 第 29 頁 共 41 頁 陽臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于 米。 陽臺(tái)欄板下部應(yīng)設(shè) 100 高邊梁。 陽臺(tái)應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施；頂層陽臺(tái)設(shè)雨罩。杜絕各套住宅之間毗連陽臺(tái)的方式。 陽臺(tái)、雨罩均作有組織排水；雨罩應(yīng)作防水，陽臺(tái)宜作防水。 觀景陽臺(tái)寬度不宜小于 米，其 它陽臺(tái)不宜小于 米。 頂層陽臺(tái)應(yīng)設(shè)頂板；復(fù)式住宅的陽臺(tái)應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要。 陽臺(tái)排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺(tái)角端設(shè)置，不宜設(shè)在門口； 各戶毗鄰陽臺(tái)應(yīng)考慮分隔，避免可以互相走通，減少不安全因素。 小高層、 高層住宅陽臺(tái)使用玻璃欄板時(shí)應(yīng)充分考慮安全性，玻璃厚度不小于 10 厚。 ? 過道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯 套內(nèi)入口過道凈寬不宜小于 米；通往臥室、起居室（廳）的過道凈寬不應(yīng)小于 1 米；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于 1 米；通往廚房、衛(wèi)生間 、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于 米，當(dāng)走道長(zhǎng)度大于 20xx 時(shí)，應(yīng)相應(yīng)加寬至 米。過道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運(yùn)家具。 套內(nèi)樓梯的梯段凈寬，當(dāng)一邊臨空時(shí)，不應(yīng)小于 米；當(dāng)兩側(cè)有墻時(shí)，不應(yīng)小于 米。 套內(nèi)樓梯的踏步寬度不應(yīng)小于 米；高度不應(yīng)大于 米，扇形踏步轉(zhuǎn)角距扶手邊 米處，寬度不應(yīng)小于 米。 ? 門窗 外窗窗臺(tái)距樓面、地面的凈高低于 米時(shí)，應(yīng)有防護(hù)設(shè)施，窗外有陽臺(tái)、平臺(tái)或落地凸窗設(shè)計(jì)可不受此限制。 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。向外開啟的門不應(yīng)妨礙公共利益。 當(dāng)兩戶衛(wèi)生間位于建筑凹槽相對(duì)布置時(shí)，窗應(yīng)錯(cuò)位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。 衛(wèi)生間門應(yīng)在隱蔽處開設(shè)；直接開向起居廳的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室。 凸窗窗臺(tái)高宜 400－ 450，進(jìn)深 500。 門寬大于 900 的儲(chǔ)藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲(chǔ)藏空間。 住戶首層外檐門窗需考慮防盜設(shè)施。 廳臥窗上皮距樓地面高度宜為 米或以上；廚衛(wèi)考慮設(shè)備污水管不穿洞（走梁下），可降低到 米。 窗型設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)僅考慮外觀整體形象，還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng) ,開啟扇面積不小于房間地板面積的 1/20 第 30 頁 共 41 頁 且廚房不得小 于 ㎡；凸窗不應(yīng)采用較特殊、拼接過多的窗型。 位于轉(zhuǎn)角處的窗（陽臺(tái)門）應(yīng)避免視線干擾。 1各部位門洞的最小尺寸應(yīng)符合下列圖表中的數(shù)字： 序號(hào) 類別 洞口寬度（ M） 洞口高度（ M） 1 公用外門 2 入戶門 3 起居室（廳）門 0. 90 4 臥室門 0. 90 5 廚房門 6 衛(wèi)生間門 7 陽臺(tái)門 可視落地推拉或單扇具體情況定 注：表中門洞口高度不包括門上亮子高度。 ? 其它 ? 玄關(guān) 玄關(guān) 內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡、柜的設(shè)置空間，凈寬宜≥ 1500。 戶配電箱應(yīng)避免與對(duì)講機(jī)、開關(guān)及門鈴一同設(shè)置，以免發(fā)生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當(dāng)加寬為 120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對(duì)講機(jī)距門邊的距離宜大于 100，其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)。 ? 空調(diào) 采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機(jī)應(yīng)避免對(duì)床直吹；戶型單元平面圖應(yīng)繪制家具布置圖并確定室內(nèi)機(jī)位置。 空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修（不必用吊籃）； 不宜設(shè)在凸窗窗臺(tái)板下面，應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置； 位于凹槽處距離過近而對(duì)吹的兩個(gè)室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)位； 如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)生間外 墻，衛(wèi)生間的窗戶開啟扇應(yīng)考慮空調(diào)主機(jī)出去，寬度不小于 700,高不小于1100。 室外機(jī)位下皮距地宜 1600（雙機(jī) 1000）。 常用分體空調(diào)室內(nèi)、室外機(jī)參考尺寸 第 31 頁 共 41 頁 大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機(jī)，應(yīng)考慮柜機(jī)留洞位置、冷凝水管預(yù)埋，管中距地 350。 普通分體空調(diào)冷凝水管應(yīng)預(yù)埋，避免直接插入雨水管中；標(biāo)準(zhǔn)層留三通，距地 1800；三通口留于室內(nèi)時(shí)，考慮美觀高度可適當(dāng)上移。 陽臺(tái)推拉門到墻邊應(yīng)留不小于 100 寬的門垛，避免空調(diào)管穿玻璃 。 房間中部及門頂不應(yīng)見梁；室內(nèi)明梁下皮不應(yīng)低于 2200。 公 共空間 ? 樓梯 樓梯間設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ16）的有關(guān)規(guī)定。 樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于 米。 注：樓梯梯段凈寬系指墻面中心之間的水平距離。 樓梯踏步寬度不應(yīng)小于 米，踏步高度不應(yīng)大于 。扶手高度不應(yīng)小于 米。樓梯水平段欄桿長(zhǎng)度大于 ，其扶手高度不應(yīng)小于 。樓梯欄桿垂直桿件間凈空不應(yīng)大于 。 樓梯外窗宜采用推拉窗，窗臺(tái)高小于 900 的窗及通窗應(yīng)設(shè) 900 高窗護(hù)欄。 高層住宅樓梯消火栓明設(shè)在休息平臺(tái)處時(shí)，休息平臺(tái)寬度應(yīng)比 正常寬度加寬 200，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意消火栓上皮與框架梁的關(guān)系。 多層住宅小進(jìn)深樓梯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意入口處以及二層休息平臺(tái)處凈高不應(yīng)小于 2m； 計(jì)算凈高時(shí)應(yīng)注意預(yù)留 100 施工誤差。 與地下室合用的樓梯應(yīng)在首層設(shè)乙級(jí)防火門加以分隔。 ? 電梯 電梯數(shù)量、噸位、速度應(yīng)滿足居住人流量要求，平均等候時(shí)間不宜超過 120 秒，發(fā)梯間隔時(shí)間不宜超過 69 秒。 大于十一層的高層住宅，其電梯數(shù)不應(yīng)少于 2 臺(tái)；層數(shù)為 24 層以上時(shí)，應(yīng)設(shè) 3 臺(tái)電梯（本項(xiàng)目沒有 24 層以上住宅）。 電梯間宜自然通風(fēng)采光，否則應(yīng)考慮通風(fēng)抽 濕設(shè)施。 電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時(shí)電梯井道應(yīng)為隔音墻體 , 且大于 應(yīng)設(shè)高度大于 1m 的隔聲層，隔聲層設(shè) 800 800 進(jìn)出口。 速度大于 2m/s 的電梯應(yīng)在井道底部和頂部設(shè)置不小于 600 600 帶百頁窗的通氣孔。 不應(yīng)在電梯機(jī)房頂板上直接設(shè)置水箱或在機(jī)房?jī)?nèi)直接穿越水管和煙道。 第 32 頁 共 41 頁 電梯廳旁的水表房的、垃圾房、配電間等設(shè)備或附屬用房應(yīng)設(shè)門檻，且水表房、垃圾房設(shè)地漏。 ? 裙房商鋪 底商應(yīng)設(shè)專用的貨運(yùn)通道；當(dāng)流量大的商業(yè)服務(wù)空間與商住樓住戶大堂臨近時(shí)，商業(yè)用房的貨運(yùn)出入 口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱患 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在隱蔽位置考慮空調(diào)外機(jī)機(jī)位，避免靠近住宅入口。 ? 出入口 住宅的公共出入口位于陽臺(tái)下部時(shí)，應(yīng)采取設(shè)置雨罩等防止物體墜落傷人的安全措施。 單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷，門洞最小尺寸宜為 1500x2300，且設(shè)閉門器，地面找 1％坡坡向門外。 設(shè)置電梯的住宅單元入口臺(tái)階處應(yīng)設(shè)坡道，以方便殘疾人、嬰兒車通行及用戶搬運(yùn)。 管道不宜集中設(shè)在單元入口處；如設(shè)置應(yīng)用輕質(zhì)隔板加以封堵，并在隱蔽位置設(shè)可拆卸的 500 500壁板檢查口。 單元入口處應(yīng)設(shè)信報(bào)箱。 單元入口處走道凈寬不應(yīng)小于 1300。 首層入戶大堂墻面應(yīng)采用可擦洗材料。 住宅的公共出入口處應(yīng)有識(shí)別標(biāo)志。 ? 垃圾收集設(shè)施 住宅不設(shè)置垃圾管道。 附建公共用房 住宅建筑內(nèi)嚴(yán)禁布置存放和使用火災(zāi)危險(xiǎn)性為甲、乙類物品的商店、車間和倉庫，并不應(yīng)布置產(chǎn)生噪音、振動(dòng)和污染環(huán)境衛(wèi)生的商店及娛樂設(shè)施。 住宅建筑內(nèi)不宜布置餐飲店。 住宅建造中不宜布置鍋爐房、變壓器室及其他有噪聲振動(dòng)源等設(shè)備用房。如受條件限制需要布置時(shí)，應(yīng)符合現(xiàn)行的建筑防火、建筑隔聲及有關(guān)專業(yè)規(guī)范的規(guī)定。 住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開布置。 室內(nèi)環(huán)境 ? 日照、天然采光、自然通風(fēng) 每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間能獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有三個(gè)獲得日照。 第 33 頁 共 41 頁 獲得日照要求的居住空間，其日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180）中關(guān)于住宅建筑日照的規(guī)定。 ? 保溫、隔熱 住宅應(yīng)保證室內(nèi)基本的熱環(huán)境質(zhì)量，采取冬季保溫和夏季隔熱、防熱以及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。 住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（ JGJ26）的有 關(guān)規(guī)定。 設(shè)有中央空調(diào)的住宅，其圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)采取保溫隔熱措施。 ? 隔聲 住宅的臥室、起居室（廳）內(nèi)的允許噪聲級(jí)（ A 聲級(jí)）晝間應(yīng)小于或等于 50dB，夜間應(yīng)小于或等于 40 dB，分戶墻與樓板的空氣聲的計(jì)權(quán)隔聲量應(yīng)大于或等于 40 dB，樓板的計(jì)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化撞擊聲壓級(jí)宜小于或等于 75 dB。 住宅的臥室、起居室（廳）宜布置背向噪聲源的一側(cè)。 ? 地下室、半地下室 層高設(shè)計(jì)：層高 米 , 凈高應(yīng)保證管道下 米；計(jì)算凈高時(shí)須預(yù)留 100 的設(shè)備管道安裝量。 首層地面應(yīng)注意預(yù)留大型設(shè)備吊裝孔洞。 室外庭院 設(shè)置在地下室頂板上，覆土層較厚時(shí)要充分考慮其重量，花池排水可通過帶有微孔的 PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室頂板上預(yù)留排水孔，但應(yīng)做好防水處理。 ? 會(huì)所 會(huì)所功能設(shè)置要根據(jù)使用者的組成考慮，不應(yīng)一味求全或設(shè)置華而不實(shí)的項(xiàng)目，應(yīng)突出特點(diǎn)以提高利用率。 會(huì)所可適當(dāng)增加棋牌室、乒乓球室的數(shù)量。 大型會(huì)所宜設(shè)計(jì)廚房，以便開展商務(wù)會(huì)議或業(yè)主租用聚會(huì)。 ? 地下車庫及汽車坡道： 1 地下車庫 車庫凈高應(yīng)為 ；計(jì)算凈高時(shí)一定要預(yù)留 100 的設(shè)備管道安裝量。 為避免車庫車位實(shí) 用數(shù)少于設(shè)計(jì)數(shù) ,即有些車位不方便或根本無法使用，地下車庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量規(guī)整，柱距滿足使用要求；建議采用 7500 柱距。 第 34 頁 共 41 頁 機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車出入口應(yīng)盡量分開設(shè)置，兩個(gè)出入口凈距離不宜小于 5m。 機(jī)動(dòng)車車庫出入口之間的距離不應(yīng)小于 10m，兩個(gè)汽車坡道毗鄰設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用防火墻隔開；設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)的地下車庫防火分區(qū)最大允許建筑面積為 4000 ㎡。 兼做人防的地下車庫，防護(hù)密閉門應(yīng)避免設(shè)在車庫的主入口和坡道處；通過防護(hù)單元隔墻的汽車通道寬度不應(yīng)小于 4000，以免造成汽車進(jìn)出不便。 車庫照明 設(shè)計(jì)應(yīng)采用區(qū)域控制，車道照度宜≯ 25 lx，車位照度宜≯ 15 lx，避免浪費(fèi)。 設(shè)備管道應(yīng)避免穿越防火分區(qū)，分隔防火單元的防火卷簾門高度不應(yīng) ；經(jīng)常開啟的防火卷簾門宜采用輕質(zhì)產(chǎn)品。 地下車庫應(yīng)設(shè)計(jì)給排水以便保潔。 ? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的建議： 結(jié)構(gòu)： 基礎(chǔ)類型根據(jù)本工程地質(zhì)勘察報(bào)告再確定。高層做地下室 ，多層不考慮地下室但建議做架空層或底層車庫。 主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)技術(shù)可靠，經(jīng)濟(jì)合理，初步建議高層采用框剪結(jié)構(gòu)、多層采用框架異型柱結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 3 米。 衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高相 對(duì)于同層相臨結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高：降 450 ㎜，做成下沉式。 外立面裝飾構(gòu)架采用現(xiàn)澆鋼筋砼構(gòu)件同結(jié)構(gòu)主體一起施工設(shè)計(jì)。 外挑陽臺(tái)鎖口梁寬度原則上統(tǒng)一為 150 ㎜，落地窗等部位處的鎖口梁寬度統(tǒng)一為 200 ㎜，并且該部位的挑梁、鎖口梁頂面須同板頂面標(biāo)高相平。 凸窗、落地窗部位上下、窗臺(tái)板結(jié)構(gòu)長(zhǎng)度為窗洞口尺寸兩邊各加 200 ㎜。落地窗吊檐寬 200。 屋頂花園覆土荷載厚度建議按 200 ㎜考慮。無屋頂花園的屋面不考慮覆土。 主要混凝土澆搗建議采用商品混凝土。 屋面、女兒墻、屋頂欄桿 點(diǎn)式高層建議用平屋面，板式高層及多層建議用坡屋面。 坡屋面做防水后用 聚苯板保溫隔熱，面鋪彩瓦 ；平屋面（或露臺(tái)）現(xiàn)澆砼板中加防水外加劑，不設(shè)隔氣層。平屋面找坡層材料建議選用水泥爐渣找坡。 平屋面防水材料建議選用 SBS 防水卷材加涂抹類防水。 雨水口應(yīng)根據(jù)不同的排水方式一個(gè)立管能承擔(dān)的最大集水面積來設(shè)置，并應(yīng)注意考慮相鄰建筑排 第 35 頁 共 41 頁 至該屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置應(yīng)與其它平面圖一致。 每一屋面或天溝雨水管直徑不宜小于 100，一般設(shè)不少于 2 個(gè)排水口；當(dāng)內(nèi)排水只有一個(gè)排水口時(shí)，可在山墻上或女兒墻增設(shè)溢水口；小面積凹廊或陽臺(tái)可采用直徑 50 排水管。 雨水管應(yīng)避免曲折，當(dāng)遇到建筑腰線或其他突出墻面裝飾物時(shí)，雨水管應(yīng)