【正文】 控效果并不明顯，因為，賣房人會把稅費轉嫁到房價中，反而進一步助推房價上揚。對于物業(yè)稅出臺后的猜想并不單一。深圳市地稅局一位關官員在接受記者采訪時也表示，目前與房產管理部門的信息傳遞差錯較多，業(yè)主變動信息和價格信息問題較大，還不具備實際征稅條件。缺少有效的扣稅渠道，預計業(yè)主普遍不會及時繳稅，如果采用司法支持，司法力量恐怕也難以承受?！锏谖迤何飿I(yè)稅淺談物業(yè)稅的征收目的和可達性分析一、物業(yè)稅的含義與征收目的物業(yè)稅是指對土地、房屋等不動產的所有者或使用者征收的稅種，通常的征收形式為每年按不動產評估值的一定比率征收稅款，也稱房地產稅。物業(yè)稅是一種財產稅，廣義上講，財產稅是就納稅人某一時點的所有財產課征的稅收，既包括土地、房屋等不動產，也包括其他種類的財產，但從各國實際征收的情況上看，財產稅的主要課征對象就是房地產，因此，物業(yè)稅（房地產稅）與財產稅可視為同義詞。為了不與我國現(xiàn)有稅種產生概念上的混淆，本文中將以物業(yè)稅的稱法貫穿全文，不再使用房地產稅加以替換。物業(yè)稅的征收目的主要包括三大方面：一是改善地方財政的收支不平衡，使地方財政收入穩(wěn)定化；二是使目前過高的房價有所降低；三是改變房地產業(yè)稅費種類繁多、征收多門的現(xiàn)狀。，使地方財政收入穩(wěn)定化從1994年我國的分稅制改革以來，中央與地方的財政收入比重有了明顯的變化，僅就1993年與1994年的對比來看，%%，近些年來地方財政收入所占比重也一直處于50%以下的水平；而同時地方財政支出的比重卻一直在70%左右的水平上，%。由此可見，分稅制改革后的十多年來，地方財政收支不平衡的矛盾并未得到改變。地方財政收支剪刀差的長期存在，強化了地方政府積極開辟可自主支配收入來源的動力，而增加土地出讓收入便成為地方政府和增收的主要途徑。土地出讓占地方財政預算外收入60%以上，個別市縣達90%左右。從全國情況看，土地出讓收入占財政收入的比重也非常高。2007年全國土地出讓總價款為9130億元以上，%。從為數(shù)不多的可取得土地有償使用收入數(shù)據(jù)的城市來看，土地出讓收入在地方政府的收入結構中占據(jù)了越來越重要的地位。然而，地方政府的這種“賣地”收入是不可持續(xù)的，地方財政對土地出讓收入普遍依賴的局面必然需要改變。因此，物業(yè)稅就被賦予了成為地方財政收入新來源的使命，征收物業(yè)稅的目的中也就不可避免地包含了改善地方財政收支不平衡，使之成為地方財政長期、可持續(xù)收入來源的期許。，使目前過高的房價有所降低從1998年的住房貨幣化改革至今的十多年來，我國的房屋銷售價格一直保持著上漲的態(tài)勢，在近幾年國家一系列宏觀調控措施，以及全球金融危機的侵襲之下，我國房價的上漲趨勢依然得以保持。一些學者認為我國房價高企的原因之一便是房地產保有環(huán)節(jié)的稅負水平偏輕，物業(yè)稅的征收則可以起到抑制需求、降低房價的作用；也有學者認為土地出讓金可分年繳納，并入物業(yè)稅一同征收，從而使房價下降。，改變房地產業(yè)稅費種類繁多、征收多門的現(xiàn)狀我國自2003年提出“條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”，到2009年又提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，由此可看出梳理簡化目前過于繁雜的房地產稅費制度必然也是物業(yè)稅征收的主要目的之一。我國現(xiàn)行的房地產稅收體系，主要包括：耕地占用稅、土地增值稅、城市土地使用稅、房地產稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅等。從結構上看，土地增值稅與企業(yè)所得稅之間、房產稅與城鎮(zhèn)土地使用稅之間均存在重復課稅，同時，部分稅種的課稅范圍、稅率及其配合等也存在一定問題。從數(shù)量上看，在不考慮土地增值稅、所得稅等方面的情況下，房地產開發(fā)的稅收成本約占總開發(fā)成本的10%以上。同時與房地產稅收體系并行的房地產行政收費項目也十分龐雜。因此，對房地產稅制進行改革、理順房地產稅費構成，也成為物業(yè)稅的征收目的之一。二、物業(yè)稅設計思路的三大方向在對我國物業(yè)稅的研究中，不少學者提出了物業(yè)稅征收的設計方案，總體來看，物業(yè)稅的設計思路可以分為以下三個主要方向。方向1：僅對現(xiàn)有稅制中的房地產保有環(huán)節(jié)稅收進行調整根據(jù)國務院發(fā)布的第546號令，自2009年1月1日起廢止1951年由原政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》，外資企業(yè)和外籍個人不再繳納城市房地產稅，取而代之的是依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。這就意味著我國的房地產稅制中，不再有城市房地產稅這一稅種，房地產保有環(huán)節(jié)的稅種由城市房地產稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三種變?yōu)榉慨a稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。物業(yè)稅征收的方向之一，便是將房地產保有環(huán)節(jié)的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種合并，將稅基由僅向經營性物業(yè)征收擴展至將自用住宅也囊括在內，同時稅基的評估方法由賬面成本改為市場評估。這是一種相對簡單、目前部分政府部門較為傾向的物業(yè)稅征收方向。方向2：對現(xiàn)有的房地產稅費進行調整，但不涉及土地出讓金。物業(yè)稅的另一種方向是對房地產的稅費體系進行系統(tǒng)地改革，力圖解決其間存在的諸多問題。我國現(xiàn)行稅制中與房地產有關的稅收有十多種，而房地產開發(fā)商所需交納的政府收費項目林總總多達幾十種，從數(shù)量上看，房地產開發(fā)的稅收及行政收費約占到開發(fā)成本的25%～30%。其中的主要問題包括稅費混雜、重復課稅、稅種配合失當、計稅依據(jù)及稅率過時、重交易輕保有等。同時，稅基的調整思路與前一種基本相同，即自用住宅也需交納物業(yè)稅，稅基的評估方法改為按市場價值評估。方向3：對現(xiàn)有的房地產稅費、土地出讓金進行綜合調整。除了房地產稅費收入外，土地出讓金也是政府收入的重要來源，因而將兩者結合起來考慮也是物業(yè)稅征收的設計思路之一。此方向的主要思路是：打破40～70年土地出讓金一次性收取的方式，將土地出讓金收取方式改為按年分次收取，將其納入物業(yè)稅的征收。但廣義的土地出讓金是指國有土地使用權出讓時總的交易金額，包括一級開發(fā)建設補償費和政府收益兩大組成部分，其中一級開發(fā)建設補償費又包括征地、拆遷、水、電、路等大市政配套建設費用等一級開發(fā)成本，以及政府規(guī)定的較低水平的一級開發(fā)商利潤。由于一級開發(fā)建設補償費是由二級開發(fā)商支付給一級開發(fā)商的，所以納入財政收入的只是政府收益這一部分。因而，代寫畢業(yè)論文納入物業(yè)稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。三、物業(yè)稅征收目的的可達性分析以上物業(yè)稅征收的三大方向主要目的能否得到有效實現(xiàn)，是決定是否征收物業(yè)稅以及如何征收物業(yè)稅的重要依據(jù)。下面將分別針對我國物業(yè)稅征收設計思路的三大方向進行征收目的的可達性分析?！胤截斦闹黧w稅源是財產稅為主要依據(jù)，來論證我國的物業(yè)稅也應該、也可以成為地方政府的主體稅源。如美國、加拿大、澳大利亞等國州以下地方政府財政收入的重要來源就是財產稅，以2001年為例，%、%、%。而從2007年的數(shù)據(jù)來看，我國保有環(huán)節(jié)征收的稅種在地方稅收收入中占有的平均比重約為5%，其中所占比重最高的是遼寧?。?）、所占比重最低的是西藏（0%）。如果按有學者對2006年某省物業(yè)稅空轉試點結果的測算看，對經營性房地產價值重新評估后，以新評估值為物業(yè)稅的稅基，合并房地產保有環(huán)節(jié)的稅種（當時包括房產稅、城市房地產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅），%的稅率即可保持原有的稅收收入規(guī)模；不少學者認為1%左右的稅率較為適當，如按1%的稅率征收則可使原有的稅收收入規(guī)模增加25%。目前房產稅只是對經營性房產征收，對個人所有非營業(yè)用房免稅，對個人出租住房和企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，按4％的稅率征收，但經營性住宅由于征稅執(zhí)行困難，收效甚微。城鎮(zhèn)土地使用稅主要是針對工業(yè)和商業(yè)用房，對住宅用地還沒有征收。因此，僅合并保有環(huán)節(jié)的現(xiàn)有稅種，物業(yè)稅征收可實現(xiàn)的規(guī)模主要取決于稅基擴大———增收住宅物業(yè)稅帶來的稅收多少。、全國商品住宅平均銷售價格為3132元/平方米、暫按物業(yè)稅稅率為1%估算，%，而2006年全國房產稅、%。據(jù)此，大致估算按這種方式征收物業(yè)稅，物業(yè)稅收入可達到地方財政收入的24%?？梢?，僅對現(xiàn)有稅制中的房地產保有環(huán)節(jié)稅收進行調整，還不足以使物業(yè)稅成為地方財政的主要來源。而就2007年的數(shù)據(jù)來看，%。將土地出讓收入納入物業(yè)稅的征收，預計可以使物業(yè)稅收入達到地方政府財政收入的50%左右，更有利地支撐物業(yè)稅成為地方政府的主要稅源，從而達到地方財政收入穩(wěn)定化的目的。，但下降幅度將較為有限物業(yè)稅征收對房價的影響，取決于其對房地產市場供給方與需求方的影響。方向1僅對現(xiàn)有稅制中的房地產保有環(huán)節(jié)稅收進行合并調整，對房地市場中寫字樓、商業(yè)等經營性物業(yè)的供求影響較小，對住宅物業(yè)的供求影響相對較大。住宅物業(yè)保有環(huán)節(jié)稅收負擔的從無到有，從供給方面來看，一方面增加了開發(fā)商囤積土地、捂盤惜售的成本，另一方面也增加了投資者保有住房的成本，促使更多的二手房進入市場交易；從需求方面來看，增加了購房者持有住宅的成本，一定程度上會降低投資性需求，對剛性自住需求的影響不大。綜合供需兩方來看，在其他條件保持不變的情況下，尤其是土地供給平穩(wěn)，方向1的物業(yè)稅征收方向將有利于使房價產生下降的趨勢。方向2不涉及土地出讓金，對現(xiàn)有的房地產稅費進行系統(tǒng)調整，如果整體稅負水平保持不變，保有環(huán)節(jié)稅收的增加意味著建設、交易等其他環(huán)節(jié)稅負的減少，如果清理不合理收費，整合稅費將使整體稅負水平下降，這兩種情況下，都會在一定程度上刺激房地產市場供給的擴大；如果整合后的稅負水平提高，則可能降低開發(fā)商的開發(fā)規(guī)模；但只要保有環(huán)節(jié)的稅負增加，二手房的供應還會增多。對需求方來說，保有成本的增加將降低投資性需求，而對自住性需求的影響較小。綜合來看也有利于房價的下降，當然前提條件是土地供給等其他情況基本不變。方向3將土地出讓金納入物業(yè)稅的征收，先從房價的構成入手分析，根據(jù)2009年7月國土資源部公布的全國620個樓盤土地成本來看，%。由于能納入物業(yè)稅征收的僅是土地出讓金中的政府收益部分，因而由此帶來的開發(fā)成本的降低幅度有所減少，但仍然可以較為明顯地降低房地產開發(fā)的資金門檻，使能參與房地產開發(fā)的競爭者增加，同時也有利于吸引開發(fā)商擴大經營。而對房地產市場的需求方，一方面物業(yè)稅增加了保有成本，對投資性需求產生抑制作用；另一方面，在開發(fā)商競爭加大、成本降低的情況下，房地產購買門檻的下降也將促使更多的購買者進入市場，雖然持有成本有所增加，但對于自住性需求的影響不大，從而產生使需求增加的作用，進而使房價下降幅度有限。總體上來看，物業(yè)稅的征收具有促使房價下降的作用機制，但鑒于我國現(xiàn)階段的房地產供需關系，下降幅度將較為有限。、有步驟地對現(xiàn)有稅費進行全面系統(tǒng)調整從優(yōu)化房地產稅費構成的角度來看，借物業(yè)稅開征之際，全面系統(tǒng)地理順現(xiàn)有的房地產稅費體系，使之與社會經濟的快速發(fā)展相協(xié)調，無疑比僅僅調整保有環(huán)節(jié)的稅種更有利于房地產業(yè)及整個國民經濟的健康發(fā)展。但是對現(xiàn)有稅制的房地產稅費進行全面的系統(tǒng)性調整，涉及面廣、改革阻力大、設計實施難度強，恐難在短期內見效?？梢姡瑑?yōu)化房地產稅費構成必將是一項長期工作，在“正稅、清費”的大方向下，設定房地產稅費改革的總體目標，同物業(yè)稅的設計征收相結合，有計劃、有步驟地分期推進，才能更好地實現(xiàn)優(yōu)化我國房地產稅費構成的目標，改變房地產業(yè)稅費種類繁多、征收多門的混亂現(xiàn)狀。綜上所述，對房地產稅費進行系統(tǒng)化的調整、將政府土地出讓收入納入物業(yè)稅的征收是更有利于實現(xiàn)物業(yè)稅征收三大目的的稅種設計方向。