【正文】 案。“小改方案沒有從根本上改變現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收中存在稅基狹窄、計稅依據(jù)和稅負不科學的弊端，不符合我國物業(yè)稅制改革的方向，因而不予采納。“大改”方案改革比較徹底，稅制得到簡化，符合不動產(chǎn)稅制改革方向，且與國際慣例接軌。但是在我國目前情況下，征稅范圍過于擴大、征稅成本過高，不符合現(xiàn)行的財政體制和農村經(jīng)濟發(fā)展水平，因而時機尚不成熟，改革失敗的風險很大。鑒于以上分析，我國物業(yè)稅的基本框架應設定為：將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅合并，按照一定的規(guī)則統(tǒng)一征收。 物業(yè)稅稅制設計內容 納稅人物業(yè)稅是以私人(包括自然人和法人)擁有或受其支配的不動產(chǎn)(包括房產(chǎn)和地產(chǎn))為課稅對象，以不動產(chǎn)的評估價值為課稅依據(jù)，在不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)物業(yè)稅的概念，物業(yè)稅的納稅人可以具體設計為:在我國境內擁有土地使用權和地上建筑物所有權的單位和個人，包括自然人和法人。單位是指各類國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、社會團體以及其他類型的組織和企業(yè)。個人是指所有中國公民和外國公民。產(chǎn)權不明確的，以使用人或代管人為納稅人。同時，考慮到實際征管的需要，我國稅法有必要規(guī)定物業(yè)稅的扣繳義務人。如規(guī)定不動產(chǎn)的承租人、承押人等是物業(yè)稅的扣繳義務人。 征稅范圍物業(yè)稅的征稅范圍應以現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅范圍作為基礎，包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)，暫不擴大到農村，并在此基礎上打破原有的房地產(chǎn)性質界線，將全部營利性物業(yè)和部分非營利性物業(yè)納入征稅范圍。把征稅范圍拓寬到部分非營利性物業(yè)— 主要指居民自住用房產(chǎn)，這是物業(yè)稅開征的重要目標之一。有學者主張，物業(yè)稅的征稅范圍應該包括農村。筆者不贊成這種看法，理由一是現(xiàn)階段農村經(jīng)濟普遍薄弱，農村居民收入低、負擔重，政府對農村財政支出相對不足，開征不利于解決城鄉(xiāng)差距過大問題。二是對廣大農村的房地產(chǎn)征稅難度大，征收成本高，收入少，從稅收的效率角度看，也不應該把范圍擴大到農村。 征稅對象物業(yè)稅的征稅對象為不動產(chǎn)及其附屬物，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。房產(chǎn)指可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所，包括固定于土地上的建筑物及其附著物。其中附著物必須是以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、中央空調、電氣及智能化樓宇設備、地下室等。地產(chǎn)指經(jīng)改良或未經(jīng)改良的土地，包含水域。有學者認為，因為我國土地是公有制的，私人只擁有一定時期的土地使用權而并不擁有所有權，因而土地并不是真正意義上的私人財產(chǎn)，所以物業(yè)稅的征稅對象只應是房產(chǎn)，不應當包括地產(chǎn)。但現(xiàn)代產(chǎn)權理論認為，私有產(chǎn)權由私人使用權、私人享受權、自由轉讓權三種權利組合而成，主體對客觀實體或客觀實體的權益具有(或者是有一定限制條件具有)使用、處分、收益權利，就可以認為主體對客體具備財產(chǎn)權。在我國土地所有權和使用權分離的情況下，國家對“租”(轉讓使用權)出去的土地基本喪失了相應的財產(chǎn)權益，土地實際使用人獲得了相應的權益，可見一定期限的土地使用權便具備私人財產(chǎn)權的性質，因此，對土地征收財產(chǎn)稅在學理上是合乎邏輯的，物業(yè)稅的征收對象應該包括地產(chǎn)。稅率是稅額與稅基的比較，體現(xiàn)征稅的深度，在其他因素確定不變的情況下，稅率的高低直接決定稅收的收入大小、對宏觀經(jīng)濟的影響程度等。，我國物業(yè)稅的征稅對象包括房產(chǎn)和土地。按照常見的分類方法，房產(chǎn)分類為住宅、商用、工業(yè)用和農用房產(chǎn)，土地分類為農用地、建設用地和未利用土地。國際上有一些國家和地區(qū)在物業(yè)稅稅率模式上實行差別稅率。如實行房屋建筑稅率小于土地稅率、住宅稅率小于非住宅稅率等。本文認為我國應采用單一稅率模式，即不區(qū)分物業(yè)的類別和用途實行統(tǒng)一的稅率，理由主要在于：(1)從物業(yè)稅的征收層面看，物業(yè)稅計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的市場評估價值，不同類型的不動產(chǎn)其使用價值、價值上的差別已經(jīng)在評估值中體現(xiàn)，因而對不同類型財產(chǎn)的征稅尺度應統(tǒng)一在一個標準上。(2)從物業(yè)稅的收入實質上看，物業(yè)稅收實質上是參與土地增值收益以及由此帶來的地上建筑物增值收益的分配，不同類型的土地、地上建筑物在增值過程中互相影響而使增值額度難以辨別，因此政府參與分配時就應該無差別對待。(3)從物業(yè)稅的調控職能上看，若實行差別稅率不僅稅率水平尺度難以把握，而且很可能影響企業(yè)實際從事生產(chǎn)經(jīng)營的積極性。 稅率的設計 從稅法角度，稅率形式可劃分為累進稅率、比例稅率和定額稅率。不同的稅率形式具有不同的特性，各有長短，名稱定義優(yōu)點缺點累進稅率按課稅對象數(shù)額的大小劃分為若干等級，課稅對象數(shù)額越大，稅率越高，一般適用于對所得和財產(chǎn)的課稅量能負稅，能力越大，稅率越高，稅收負擔比較公平；對納稅人的收入調節(jié)作用明顯；收入的彈性較大累進級距不容易正確、科學把握；計算比較復雜、征管費用較多，征收方面不如比例稅及時、方便、穩(wěn)定比例稅率對同一課稅對象，不論數(shù)額大小，按同一比例征稅，一般用于流轉額方面的征稅稅負比較公平，計算簡便，易懂易管，征收費用較低同一比例征稅，不能體現(xiàn)量能負稅，與納稅人的納稅能力不相適應，具有累推性；收入的彈性較小定額稅率采用固定稅定額征收而不規(guī)定征收比例的稅收。一般適用于從量征收的稅種計稅征收手續(xù)比較簡便，一目了然；組織收入比較及時、穩(wěn)定、可靠；稅收負擔相對穩(wěn)定；征收費用較小彈性較小，不能滿足財政收入增加的需要；不符合量能負擔的原則資料來源：錢晨《中國稅制教程》北京，中國人民大學出版社【N】.2006 減免稅借鑒國際經(jīng)驗，結合我國的實際情況，可以從以下幾個方面考慮設立減免稅政策。一是涉及所有權的免稅。主要是指國家機關、人民團體、軍隊、國際組織、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位等所有或占有的自用物業(yè)實行免稅。二是涉及特定用途的免稅。主要是指用于慈善事業(yè)、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的物業(yè)，直接用于農、林、牧、漁生產(chǎn)用的物業(yè)等實行免稅。三是涉及特殊所有者的免稅。主要指殘疾人、老人、社會低收入員等特殊人群所擁有的自住物業(yè)免稅。四是涉及政府扶持、保護的物業(yè)免稅。主要指政府扶持的用于環(huán)境和自然保護的物業(yè)、歷史文化遺址、用于增加公共福利的等物業(yè)免稅。五是對由于不可抗力造成物業(yè)毀損的，稅務機關可根據(jù)實際情況給予適當減免。對稅收減免政策設計的難點主要是個人自住物業(yè)的減免稅問題。從我國目前居民住房的實際情況來看，大多數(shù)居民所購買的房產(chǎn)，應屬于基本生活住房，這與一些較為富裕的居民以投資(機)為目的的房產(chǎn)購置是不同的。按照稅收的效率與公平原則，物業(yè)稅必須嚴格區(qū)分這兩類房產(chǎn)，在設計稅制時，應當設立居民基本生性住房的免稅條款，以確保廣大居民的基本居住權。具體講，可以根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)平，確定一個合理的人均基本房產(chǎn)價值，對于低于這個基本房產(chǎn)價值的房產(chǎn)實行免稅政策:對于超出的部分，征收物業(yè)稅。 開征物業(yè)稅的配套措施物業(yè)稅的實施，涉及到不同利益群體、法律制度、信息技術等方方面面，為確保物業(yè)稅的實施，必須改革和完善相關的的配套措施。(1)調整中央和地方的管理權限。我國稅收立法權高度集中于中央政府，體現(xiàn)了國家統(tǒng)一稅政、中央統(tǒng)攬全局的合理要求，對保證我國稅收政策的權威性和稅制體系的統(tǒng)一性發(fā)揮了積極的作用。但另一方面，我國社會、經(jīng)濟發(fā)展不均衡，各地情況迥異，具有多層次、多區(qū)域的特征。因此在物業(yè)稅的立法過程中應考慮對中央和地方的管理權限進行適當調整和分權，將地方財政預算與稅收管理權限相結合，調動地方政府的積極性。具體可根據(jù)立法和行政許可法的法理原則，在由中央負責制定不動產(chǎn)稅法的前提下，賦予省級人大制定實施細則的權限，由各地根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟狀況，因地制宜，在國家統(tǒng)一的稅率范圍內確定本轄區(qū)的適用稅率，以及免征額等，使物業(yè)稅成為地方政府可以穩(wěn)定依靠的收入來源。(2)建立和完善不動產(chǎn)登記制度。我國納稅人眾多，產(chǎn)權關系不明確，阻礙了物業(yè)稅改革的進程。為使我國物業(yè)稅改革能夠順利實行，必須建立和完善房地產(chǎn)登記制度。主要包括：建立和完善房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度，明確產(chǎn)權關系、推行房地產(chǎn)實名登記制度、建立房地產(chǎn)信息庫等。(3)加強與物業(yè)稅相關的信息化建設。一是要實現(xiàn)國土、建設、房管、稅務等多部門信息共享制度。二是要在全國范圍內建立統(tǒng)一、可操作的信息交換制度，以堵塞一個納稅人在不同行政區(qū)域多次享受免征額的漏洞。三是建立統(tǒng)一的納稅人識別號。四是加強房地產(chǎn)評估體系建設。(4)建立健全納稅人申訴機制，確保納稅人權益。當物業(yè)稅的納稅人對物業(yè)市場價值評估的結果存在異議時，稅法應做出安排以保證納稅人對評估結果提出申訴和行政復議的權利。結 論本文從最基本的概念著手，對現(xiàn)在廣泛使用的物業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅等幾個易混淆的概念做了說明和區(qū)分，解釋了物業(yè)稅的內涵和范圍。筆者對物業(yè)稅的研究將遵循對財產(chǎn)稅最狹義的理解，即對保有土地和房屋建筑物等不動產(chǎn)課征的財產(chǎn)保有稅。通過對美國、英國等國外城市及我國香港地區(qū)物業(yè)稅相關稅種的介紹，歸納、總結了堅持“寬稅基、少稅種、低稅率開的基本原則，根據(jù)實際情況給予相應的稅收減免，以房地產(chǎn)的市場評估價值作為計稅依據(jù)，物業(yè)稅應具備完善的配套制度，分步推廣、平穩(wěn)普及物業(yè)稅等幾點借鑒之處。從制度層面和實踐層面分析了物業(yè)稅開征的影響因素，并根據(jù)我國的具體現(xiàn)狀得出我國開征物業(yè)稅不是一蹴而就的事，物業(yè)稅的開征是需要花費時間來逐步推進的。研究表明，分析得出我國開征物業(yè)稅可以將現(xiàn)行的耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅整合。結合稅收的公平、效率等基本原理，根據(jù)我國的實際情況，以及新一輪稅制改革的指導思想“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”，對物業(yè)稅的納稅人、課稅對象、計稅依據(jù)、稅率、納稅優(yōu)惠等基本要素做出設計，并對為什么要如此設計，逐一進行了比較詳細具體的說明。但是由于時間和篇幅的限制，以及研究資料的缺乏和自己的知識結構和研究水平限制，有些問題的研究尚不夠深入，有些觀點還不夠成熟，有些問題還需要加以展開。希望得到各位老師的指點。參考文獻1 —兼論我國現(xiàn)行稅制的完善[M].，15182 [J].，12173 [M].，55594 [M].，1651685 [D].，32356 [J].，65697 [J].，88858 費雪，州和地方財政學[M].，98999 Mieszkowski. 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