【正文】 ，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。 排水規(guī)劃 污水量估算污水量按給水量的80％計(jì)算，其中道路廣場(chǎng)用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計(jì)算在內(nèi)， 排水體制采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 電力電訊規(guī)劃 用電量估算－25－ 設(shè)施規(guī)劃依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。 電訊規(guī)劃依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級(jí)電話線引出二級(jí)電話線至各個(gè)景點(diǎn)、服務(wù)點(diǎn)，并入全國(guó)電信自動(dòng)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)直播通訊。按照每個(gè)景點(diǎn)3—4門的數(shù)量計(jì)算，電話終端量為20門。 環(huán)境影響評(píng)估本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對(duì)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。 項(xiàng)目主要污染物及治理措施本項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對(duì)于生活垃圾，集中收儲(chǔ)，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運(yùn)出；(2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 設(shè)計(jì)采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)(1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到gb3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)以上；(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到ghzbl1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求gb3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；－26－第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排－27－第九章 投資估算與資金籌措 說(shuō)明本次可行性報(bào)告只測(cè)算度假村的一期工程投資和收益，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，并開始營(yíng)業(yè)，2010年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。 投資估算依據(jù) 編制依據(jù)本投資算參照《省市政工程預(yù)算定額》、《省建筑工程預(yù)算定額》進(jìn)行編制。本項(xiàng)目總投資9778萬(wàn)元。其中：固定資產(chǎn)投資10008萬(wàn)元(含建設(shè)期利息和不可預(yù)計(jì)費(fèi))，前期資金和宣傳費(fèi)用200萬(wàn)元。 基礎(chǔ)單價(jià)(1)人工預(yù)算單價(jià)：45元／工日(2)施工用電、用水單價(jià)： 電價(jià)：／度水價(jià)：根據(jù)《細(xì)則》／m2。(3)材料預(yù)期單價(jià)：水泥與砂石料：撫州價(jià)格信息：325水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設(shè)備材料價(jià)格：參考國(guó)內(nèi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)及同類設(shè)備的價(jià)格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂(lè)設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算項(xiàng)目總投資：10208萬(wàn)元，其中：固定投資10008萬(wàn)元(詳見下列表)，前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用200萬(wàn)元。－28－表9—2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 －29－－30－－31－－32－－33－ －34－－35－－36－－37－－38－－39－－40－ 流動(dòng)資金估算：根據(jù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：應(yīng)收帳款 存 貨其中：低值易耗品原 材 料現(xiàn) 金 應(yīng)付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對(duì)應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)額和流動(dòng)負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動(dòng)資金(詳見附表2)。 資金來(lái)源與籌措本項(xiàng)目一期總投資10208萬(wàn)元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬(wàn)元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬(wàn)元。 資金償還期測(cè)算還款資金來(lái)源如下：(1)還款期內(nèi)利潤(rùn)總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。根據(jù)上述還貸資金來(lái)源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為4年()，本項(xiàng)目資金償還期測(cè)算詳見附表附表8。－41－第十章 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明本次可行性報(bào)告只對(duì)度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂(lè)中心等，并開始營(yíng)業(yè)，2010年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)(1)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期10年，經(jīng)營(yíng)期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營(yíng)后，年招待人數(shù)將在20萬(wàn)人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年6％的平均增長(zhǎng)幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)的過(guò)程，經(jīng)營(yíng)期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的90％，第四年開始正常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為50萬(wàn)。(2)本項(xiàng)目在產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算中，對(duì)原材料、輔料等單位價(jià)格變化不進(jìn)行估算，門票收入成本按照收入的10％計(jì)算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為45％，住宿成本按照收入的35％計(jì)算，娛樂(lè)和購(gòu)物成本按照25％計(jì)算。(3)工資按勞動(dòng)定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級(jí)管理人員和技術(shù)人員平均工資定為1600元／月，高級(jí)管理人員平均工資定為2500元／月，％計(jì)取，主要用于社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開支。三項(xiàng)合計(jì)。在計(jì)算工資及福利支出時(shí)，已經(jīng)考慮了每年的工資增長(zhǎng)因素。(4)折舊按平均年限折舊法計(jì)算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，％。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值－42－率取5％，％；(5)修理費(fèi)用：設(shè)備按2％預(yù)計(jì)(修理費(fèi)用中包含了修理用的配件)，其它按1％預(yù)計(jì)。(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目所申請(qǐng)的貸款額，％計(jì)算。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。(7)銷售費(fèi)用前三年按銷售收入的1％計(jì)算，％計(jì)算。(8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見費(fèi)用，按銷售收入的5％計(jì)算。(9)財(cái)務(wù)折現(xiàn)率按8%計(jì)算。 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表見下表(8－1)： －43－明細(xì)情況情參見表10－2：度假村預(yù)期收入計(jì)算表 銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的10％。 所得稅、公積金和公益金按年利潤(rùn)總額(扣除以前虧損后數(shù))的25％計(jì)算所得稅。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10％提取。 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見附表5。由項(xiàng)目附表5可見，本項(xiàng)目計(jì)算期平均計(jì)算，％，％。 財(cái)務(wù)效益分析 盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為：％，計(jì)算公式：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額247。項(xiàng)目總投資100％。(年平均利潤(rùn)總額指標(biāo)詳見附表6)；()，％(稅后)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5248萬(wàn)元(稅后)。 清償能力分析經(jīng)測(cè)算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強(qiáng)。(上述指標(biāo)詳見附表附表9) 不確定性分析敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量8943萬(wàn)元；如預(yù)期收入增加10％，則可得凈現(xiàn)金流量13425萬(wàn)元；如預(yù)期收入減少10％，則只可得凈現(xiàn)金流量4460萬(wàn)元。如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于5970萬(wàn)元，將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。－44－－45－－46－度假村預(yù)期營(yíng)業(yè)收入計(jì)算表表10－2  金額單位：人民幣萬(wàn)元－47－第十一章 項(xiàng)目組織與管理、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn) 項(xiàng)目組織和管理為確保項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施，切實(shí)提高工程建設(shè)質(zhì)量和效益，項(xiàng)目建 設(shè)必須按照有關(guān)房屋、公路建設(shè)技術(shù)規(guī)程開展，并按基本建設(shè)程序?qū)?xiàng)目實(shí)施管理。項(xiàng)目的建設(shè)由度假村開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)，為了項(xiàng)目的順利實(shí)施，開發(fā)公司擬聘請(qǐng)縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關(guān)技術(shù)人員作為項(xiàng)目顧問(wèn)，共同領(lǐng)導(dǎo)本項(xiàng)目的實(shí)施。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司法人代表將由擔(dān)任。 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和職能劃分度假村有限公司內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項(xiàng)目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實(shí)管護(hù)人員，開展上崗培訓(xùn)，提高管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)；同時(shí)建立健全各項(xiàng)運(yùn)行管護(hù)規(guī)章制度，認(rèn)真貫徹實(shí)施。(參見組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖) 勞動(dòng)定員：崗位定員表組織機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：－48－ 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施(1)為了保證經(jīng)營(yíng)的順利進(jìn)行，公司將聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對(duì)企業(yè)內(nèi)控制度進(jìn)行優(yōu)化，制定財(cái)務(wù)管理、資金管理、費(fèi)用管理、生產(chǎn)管理、物資管理、人事管理等各個(gè)方面的管理制度，并建立相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，爭(zhēng)取用制度規(guī)范員工的行為。(2)度假村的日常經(jīng)營(yíng)管理將由聘請(qǐng)的酒店專業(yè)管理人員進(jìn)行。(3)與地方旅游管理部門加強(qiáng)協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)度假村工作人員的職業(yè)培訓(xùn)教育，增加工作人員的綜合素質(zhì)，維護(hù)游客的正當(dāng)權(quán)益。(4)落實(shí)實(shí)全管理措施，加強(qiáng)游客安全管理，完善安全工作預(yù)案，杜絕重大安全責(zé)任事故。(5)落實(shí)旅游市場(chǎng)管理措施，加強(qiáng)管理，杜絕商業(yè)欺詐行為。(6)落實(shí)環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。－49－ 人員培訓(xùn)項(xiàng)目完成后，公司會(huì)招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時(shí)間后充實(shí)到中、低層管理崗位，普通的服務(wù)人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術(shù)培訓(xùn)措施有：(1)參加政府勞動(dòng)部門組織的上崗資格學(xué)習(xí)；(2)聘請(qǐng)禮儀公司對(duì)酒店服務(wù)人員進(jìn)行酒店禮儀培訓(xùn)；(3)鼓勵(lì)員工進(jìn)行相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)和考試，并給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)；(4)選派文化程度高、工作責(zé)任心強(qiáng)的員工到有關(guān)大專院校進(jìn)行短期培訓(xùn)。 勞動(dòng)保護(hù)與安全景區(qū)內(nèi)室外、室內(nèi)消火栓及消防水管路應(yīng)配備齊全。同時(shí)還必須配備足量的干粉滅火器，對(duì)員工進(jìn)行林區(qū)用火安全培訓(xùn)，確保安全。對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的污染源按前述治理措施進(jìn)行治理。電氣線路及電氣設(shè)備按電氣設(shè)計(jì)規(guī)范要求均有可靠接零、接地保護(hù)。電器外露部件都設(shè)有防護(hù)罩，以防發(fā)生意外損傷事故。對(duì)操作人員均需進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和安全教育，經(jīng)考核合格后方可上崗操作。－50－第十二章、可行性研究的結(jié)論及建議 可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目一期工程主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下：(1)總投資10208萬(wàn)元(2)(3)(4)％(5)％(計(jì)算期平均)(6)％(計(jì)算期平均)(7)()(8)動(dòng)態(tài)(i=8％)()(9)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)％從以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)看，本項(xiàng)目有較高的投資利潤(rùn)率和投資利稅率，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率也較高，貸款償還期和投資回收期都較短，資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比、速動(dòng)比適中，在項(xiàng)目全部計(jì)算期內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和財(cái)務(wù)狀況良好，產(chǎn)品市場(chǎng)潛力大。由此可見，本項(xiàng)目的安全系數(shù)較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，并有較好的社會(huì)效益，能促進(jìn)縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從財(cái)務(wù)角度看本項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的，也是切實(shí)可行的。 問(wèn)題與建議該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，建議加快項(xiàng)目實(shí)施，以保證整個(gè)項(xiàng)目的健康發(fā)展和達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。－51－固定資產(chǎn)投資估算表附表1金額單位：萬(wàn)元－52－土建工程及無(wú)形資產(chǎn)投資明細(xì)表－53－設(shè)備投資明細(xì)表－54－流動(dòng)資金估算表－55－**當(dāng)年所需流動(dòng)資金－前一年所需流動(dòng)資金在計(jì)算應(yīng)收帳款時(shí)，我們考慮到其他收入都為現(xiàn)金交易，只計(jì)算了餐飲收入和客房住宿收入部分，預(yù)計(jì)現(xiàn)金交易占80％，欠款占20％。根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，原材料成本預(yù)計(jì)占餐飲成本的70％，占娛樂(lè)與購(gòu)物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％投資計(jì)劃與資金籌措表 －56－固定資產(chǎn)折舊估算表－57－2010年1月份開始計(jì)提已完工部分工程和設(shè)備的折舊，2011年開始計(jì)提一期項(xiàng)目全部折舊。2010年運(yùn)營(yíng)時(shí)尚未建好工程和設(shè)備包括：天師觀的全部；基礎(chǔ)設(shè)的部分，預(yù)計(jì)為10%。這部分設(shè)和設(shè)備將在2011年開始投入使用，并計(jì)提折舊。利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表6－58－營(yíng)業(yè)收入和銷售稅金及附加估算表附表6－1單位：萬(wàn)元－59－資金來(lái)源與運(yùn)用表－60－借款還本付息計(jì)算表附表8 單位：萬(wàn)元－61－建改期利息已記入固定資產(chǎn)成本，先用自有資金償還。2010年的收入要用于滾動(dòng)投資，還本資金只能從2011年開始產(chǎn)生的效益歸還。在計(jì)算項(xiàng)目最大還款能力時(shí)，不考慮二期項(xiàng)目的新增投入。資產(chǎn)負(fù)債表附表9－62－： ： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（增量全部投資）－63－－64－第五篇：友好溫泉商務(wù)酒店桑拿中心可行性方案友好溫泉商務(wù)酒店桑拿中心可行性方案（要點(diǎn)）隨著社會(huì)的安定與發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越多地追求心理上的安慰與滿足。而桑拿服務(wù)業(yè)之所以吸引人，除了在于它能夠?yàn)槿藗兲峁┌踩孢m的休閑場(chǎng)所之外，還在于它能夠?yàn)槿藗兲峁└挥腥饲槲兜母哔|(zhì)量服務(wù)。當(dāng)前桑拿行業(yè)發(fā)展迅速，桑拿行業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。在價(jià)格戰(zhàn)打到難以保證正常利潤(rùn)的情況下，桑拿的競(jìng)爭(zhēng)歸根結(jié)底是服務(wù)質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是人才的競(jìng)爭(zhēng)、員工素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，員工素質(zhì)的高低決定著桑拿服務(wù)質(zhì)量的高低。正因?yàn)槿绱?，要讓員工有好的素質(zhì)，做為管理人員必須進(jìn)行自我職業(yè)道德與服務(wù)意識(shí)的加強(qiáng)，以對(duì)員工樹立起全心全意為顧客服務(wù)的意識(shí)，以及為自己能在曲江馬壩一流桑拿工作而自豪的思想！在今后的實(shí)際工作中抱有積極主動(dòng)的團(tuán)隊(duì)精神，服從董事會(huì)的經(jīng)營(yíng)方針，并通過(guò)規(guī)范管理的工作標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)技巧，使全體員工在為客人服務(wù)時(shí)，知道應(yīng)該怎么做，應(yīng)熟悉哪些知識(shí)，應(yīng)遵守哪些規(guī)則，必須具備和掌握哪些技能，從而提高自身素質(zhì)，成為一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造友好特色的桑拿，為企業(yè)創(chuàng)造超四星標(biāo)準(zhǔn)！為貫徹落實(shí)董事會(huì)精神，有效地發(fā)揮各部門的積極性，以銷售創(chuàng)造價(jià)值。保證服務(wù)品質(zhì)，以顧客滿意為宗旨，在年底旺季，進(jìn)行全方位促銷活動(dòng)，充分利用酒店資源，實(shí)行“全員銷售”。以下是酒店桑拿中心可行性方案要點(diǎn)：一、酒店桑拿中心的定位；二、桑拿中心3F的試業(yè)時(shí)間；三、招聘、培訓(xùn)；對(duì)員工進(jìn)行酒店設(shè)施、員工守則、管理意識(shí)、服務(wù)技能進(jìn)行崗前培訓(xùn)，樹立對(duì)酒店的歸屬感和榮譽(yù)感。四、桑拿中心—；五、規(guī)范管理，落實(shí)崗位責(zé)任制，建立獎(jiǎng)罰制度；六、建立激勵(lì)機(jī)制，實(shí)行“全員銷售”；七、進(jìn)行立體式宣傳：利用促銷活動(dòng)，宣傳口碑；聯(lián)合其他部門、單