【正文】 溫泉養(yǎng)魚(yú)1一、土建直接費(fèi)平方米12002二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備和種魚(yú)購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)六鴛鴦泉源1一、土建直接費(fèi)平方米2二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)七溫泉貴賓樓1一、土建直接費(fèi)平方米16002二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)八水上娛樂(lè)中心1一、土建直接費(fèi)平方米25002二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)九荷花池1一、土建直接費(fèi)平方米6802二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備和植物購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)十逍遙池(露天溫泉泡澡池)1一、土建直接費(fèi)平方米35002二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)’5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備和材料購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備和材料安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)一11十一、稅金12十二、小計(jì)十一天師觀1一、土建直接費(fèi)平方米16002二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)十二雙泉亭1一、土建直接費(fèi)平方米802二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)十三龍珠閣1二、土建直接費(fèi)平方米802二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)十四健身步道1一、土建直接費(fèi)米10002二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、燈光設(shè)備購(gòu)置費(fèi)8八、燈光設(shè)備安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)十五環(huán)境小品(包括香火一條街)1一、土建直接費(fèi)平方米2二、其他直接費(fèi)3三、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)4四、間接費(fèi)5五、利潤(rùn)6六、稅金7七、設(shè)備及材料、植物購(gòu)置費(fèi)8八、設(shè)備及材料、植物安裝費(fèi)9九、設(shè)備間接費(fèi)10十、利潤(rùn)11十一、稅金12十二、小計(jì)游賞設(shè)施投入合計(jì) 流動(dòng)資金估算：根據(jù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：應(yīng)收帳款 30天 12次存 貨其中：低值易耗品 30天 12次原 材 料 10天 36次現(xiàn) 金 30天 12次應(yīng)付帳款 15天 24次根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對(duì)應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)額和流動(dòng)負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動(dòng)資金(詳見(jiàn)附表2)。 資金來(lái)源與籌措本項(xiàng)目一期總投資10208萬(wàn)元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬(wàn)元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬(wàn)元。 資金償還期測(cè)算還款資金來(lái)源如下：(1)還款期內(nèi)利潤(rùn)總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。根據(jù)上述還貸資金來(lái)源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為4年()，本項(xiàng)目資金償還期測(cè)算詳見(jiàn)附表附表8。第十章 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明本次可行性報(bào)告只對(duì)度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂(lè)中心等，并開(kāi)始營(yíng)業(yè)，2010年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)(1)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期10年，經(jīng)營(yíng)期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營(yíng)后，年招待人數(shù)將在20萬(wàn)人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年6％的平均增長(zhǎng)幅度，由于項(xiàng)目存在邊經(jīng)營(yíng)邊建設(shè)的過(guò)程，經(jīng)營(yíng)期第一年為預(yù)計(jì)收入水平的50％，第二年為預(yù)計(jì)收入水平的70％，第三年為預(yù)計(jì)收入水平的90％，第四年開(kāi)始正常經(jīng)營(yíng)，同時(shí)考慮到度假村的建設(shè)規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為50萬(wàn)。(2)本項(xiàng)目在產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算中，對(duì)原材料、輔料等單位價(jià)格變化不進(jìn)行估算，門(mén)票收入成本按照收入的10％計(jì)算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定為45％，住宿成本按照收入的35％計(jì)算，娛樂(lè)和購(gòu)物成本按照25％計(jì)算。(3)工資按勞動(dòng)定員中不同崗位進(jìn)行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級(jí)管理人員和技術(shù)人員平均工資定為1600元／月，高級(jí)管理人員平均工資定為2500元／月，％計(jì)取，主要用于社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、職工困難補(bǔ)助和其他福利性開(kāi)支。三項(xiàng)合計(jì)。在計(jì)算工資及福利支出時(shí)，已經(jīng)考慮了每年的工資增長(zhǎng)因素。(4)折舊按平均年限折舊法計(jì)算，構(gòu)筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，％。機(jī)器設(shè)備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值率取5％，％；(5)修理費(fèi)用：設(shè)備按2％預(yù)計(jì)(修理費(fèi)用中包含了修理用的配件)，其它按1％預(yù)計(jì)。(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用按項(xiàng)目所申請(qǐng)的貸款額，％計(jì)算。企業(yè)自籌資金不計(jì)利息。(7)銷(xiāo)售費(fèi)用前三年按銷(xiāo)售收入的1％計(jì)算，％計(jì)算。(8)其他費(fèi)用含管理費(fèi)用及其他不可見(jiàn)費(fèi)用，按銷(xiāo)售收入的5％計(jì)算。(9)財(cái)務(wù)折現(xiàn)率按8%計(jì)算。 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表見(jiàn)下表(8－1)： 預(yù)期營(yíng)業(yè)收入明細(xì)表單位：人民幣萬(wàn)元項(xiàng) 目數(shù)量說(shuō)明預(yù)計(jì)度假村2010年接待旅游人數(shù)10萬(wàn)人預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入其中：洗浴門(mén)票收入1200120元／票餐飲收入600人均消費(fèi)60元溫泉山莊客房收入1080總住宿招待能力400人／天，入住率約40％(隨游客人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為80%)，／間貴賓樓客房收入140總住宿招待能力50人／天，入住率約25％(隨游客人數(shù)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，最高定為60%)，平均房?jī)r(jià)800元／間娛樂(lè)及購(gòu)物收入560年接待人次按總?cè)藬?shù)的70％計(jì)算，人均消費(fèi)80元香火一條街租賃收入從2011年開(kāi)始計(jì)算，初始租金暫定1萬(wàn)元／間年，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)10％收入合計(jì)：3580預(yù)計(jì)2011年收入5042年接待人數(shù)14萬(wàn)人預(yù)計(jì)2012年收入6477年接待人數(shù)18萬(wàn)人預(yù)計(jì)2013年收入年接待人數(shù)20人明細(xì)情況情參見(jiàn)表10－2：度假村預(yù)期收入計(jì)算表 銷(xiāo)售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅5％，各項(xiàng)附加稅費(fèi)為營(yíng)業(yè)稅的10％。 所得稅、公積金和公益金按年利潤(rùn)總額(扣除以前年度虧損后數(shù))的25％計(jì)算所得稅。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10％提取。 總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算本項(xiàng)目產(chǎn)品各年總成本費(fèi)用估算見(jiàn)附表5。由項(xiàng)目附表5可見(jiàn)，本項(xiàng)目計(jì)算期平均計(jì)算，％，％。 財(cái)務(wù)效益分析 盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為：％，計(jì)算公式：投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額247。項(xiàng)目總投資100％。(年平均利潤(rùn)總額指標(biāo)詳見(jiàn)附表6)；()，％(稅后)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5248萬(wàn)元(稅后)。 清償能力分析經(jīng)測(cè)算，建設(shè)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強(qiáng)。(上述指標(biāo)詳見(jiàn)附表附表9) 不確定性分析敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預(yù)期獲取的收入。，項(xiàng)目計(jì)算期可得凈現(xiàn)金流量8943萬(wàn)元；如預(yù)期收入增加10％，則可得凈現(xiàn)金流量13425萬(wàn)元；如預(yù)期收入減少10％，則只可得凈現(xiàn)金流量4460萬(wàn)元。如本項(xiàng)目投資后所獲取的收入低于5970萬(wàn)元，將會(huì)出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負(fù)數(shù)。凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)敏感性分析160001400012000100008000 收入 投資 經(jīng)營(yíng)成本600040002000010%0－10%增減幅度＋10％計(jì)劃水平－10％營(yíng)業(yè)收入1342589434460投資總額7996894139896經(jīng)營(yíng)成本75998941310286度假村預(yù)期營(yíng)業(yè)收入計(jì)算表表10－2  金額單位：人民幣萬(wàn)元計(jì)算年度預(yù)計(jì)游客人數(shù)山莊住宿總接待能力預(yù)計(jì)山莊住宿人數(shù)入住率％貴賓樓總接待能力預(yù)計(jì)貴賓樓住宿人數(shù)入住率％洗浴門(mén)票收入山莊住宿收入貴賓樓住宿收入餐飲收入娛樂(lè)及購(gòu)入收入香火一條街租賃收入收入合計(jì)2010100000112000450004014000350025201I1400001120006300056140004900352012180000112000810007214000630045201320000011200090000801400070005020140212000112000900008014000740053201522470011200090000801400078005620162382001120009000080140008300592017252500112000900008014000830059201826760011200090000801400083005920192837001120009000080140008300592020300000112000900008014000