【正文】 構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。哪些公用面積不能分攤 ?不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為了棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。期房:期房指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。習慣上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋稱為期房。從2013年1月1日起，預(yù)售商品房項目的工程形象進度標準調(diào)整為：多層結(jié)構(gòu)的須建到地面四層以上(四層以下的須主體封頂)；小高層、高層結(jié)構(gòu)的須完成主體結(jié)構(gòu)地面二分之一以上現(xiàn)房:現(xiàn)房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。三通一平：三通一平是指基本建設(shè)項目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場地平整。五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證建筑工程施工許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證兩書：住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書價格術(shù)語均價：將各單位的銷售總價相加之后的和數(shù)除以總建筑面積，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。起價：起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常見“元／平方米起售，以較低的起價來引起消費者的注意。定金：指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。違約金：違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。六、建筑結(jié)構(gòu)地基：不是建筑物的組成部分，是承載由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層?；A(chǔ)：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基?；A(chǔ)必須穩(wěn)定而可靠。柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。墻體：墻體的作用：承重、圍護、分隔、裝飾作用對墻體的要求A滿足熱工方面的性能（如保溫、隔熱, B一定的隔聲性能C一定防火性能D足夠的強度和穩(wěn)定性地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，其基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據(jù)所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁； 根據(jù)傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為 簡支梁、連續(xù)梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整 個建筑物墻體所設(shè)置的梁。門：門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內(nèi)門等；按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉(zhuǎn)門、折疊門、窗簾門等。窗：窗的主要作用是采光、通風及觀望。一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗（上、中、下旋窗）、固定窗 門窗的設(shè)計、施工都應(yīng)該造型美觀大方、構(gòu)造堅固耐久、開啟靈活、關(guān)閉緊嚴、隔聲、隔熱。樓梯：是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道。在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。樓梯分為鋼筋混凝土樓梯、木樓梯、鋼樓梯。屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護構(gòu)件。由屋面、承重結(jié)構(gòu)層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間達到冬暖夏涼。應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。屋頂有平屋頂、坡屋頂（坡度大于5%）之分，還有各種曲面形屋頂；屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層，屋頂?shù)牡酌娼许斉铩＜袅Y(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)中的梁和柱，以鋼筋混凝土墻板承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間?，F(xiàn)在一般的10幾層住宅都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對于全剪力墻結(jié)構(gòu)即節(jié)約成本又方便住戶?？蚣芙Y(jié)構(gòu)： 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱優(yōu)點：可自由分割、組成靈活的使用空間缺點:抗震性能差，不宜家具布置和裝修 鋼結(jié)構(gòu)：指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的?；旌辖Y(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的 磚木結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的物管維修基金物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人，均須交納商品住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。商品住宅購房者應(yīng)按多層35元/平方米，電梯房45元/平方米向市房地產(chǎn)管理局交納維修基金。商品住宅購房者應(yīng)在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時將維修基金足額交清，商品住宅維修基金代管期間內(nèi)按活期存款利率計息。住宅物業(yè)管理委員會成后，應(yīng)及時將代管的商品住宅維修基金移交給管委會管理或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)管理企業(yè)代管。物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負責對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作。第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓房地產(chǎn)銷售的基礎(chǔ)知識一、名詞解釋◇ 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性；◇ 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利；◇ 土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地；◇ 三通一平：是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通、場地平整；◇ 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、電通、電訊通、氣通、場地平整； ◇ 土地使用權(quán)年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合該土地使用權(quán)，由政府無償收回；◇ 土地使用費：土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政府的費用?！?國土局：代表國家行使土地所有者的職權(quán)，以及對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個政府部門。◇ 公證處：是一個國家的證明機關(guān)，是法律公證的機構(gòu)。◇ 國土局產(chǎn)權(quán)登記處：辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。◇ 發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。◇ 代理商：經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)咨詢，經(jīng)紀，評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)，接受委托，代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告，銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)?！?傭金：是中介機構(gòu)完成一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)后獲取的報酬，它是一種勞動收益、風險收益和經(jīng)營收益的結(jié)果。根據(jù)《南京市房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)時，有權(quán)獲取傭金。◇ 房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。◇ 商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到房產(chǎn)局申請，批準后方可預(yù)售樓花（現(xiàn)樓不需證）?！?外銷許可證：凡對境外預(yù)售的房屋都要辦理此證才可銷售?！?房地產(chǎn)買賣合同：是由房產(chǎn)局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議所有的商品房銷售都須簽訂此合同。◇ 房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系由銀行、業(yè)主、發(fā)展商三方簽定?！?銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭?！?房地產(chǎn)公證：公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、繼承等合法行為的 1合法性作法律公證?！?樓花抵押登記：是指已辦銀行按揭的樓花送到國土局產(chǎn)權(quán)登記科辦理抵押登記手續(xù)，抵押人將貸款及利息還清后，須將已辦抵押登記手續(xù)的房地產(chǎn)注銷抵押?！?建筑面積：房屋套建面積與公攤共用面積之和?！?實用率：房屋實用面積與建筑面積之比?！?得房率：房屋套建面積與建筑面積之比。◇ 容積率：規(guī)定地塊上全部建筑總面積與地塊面積之比?！?預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售，稱為售樓花?！?樣板房：是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間?！?示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過精心設(shè)計裝修的。◇ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關(guān)規(guī)定，預(yù)售及現(xiàn)售的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名?！?銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月?！?銀行匯票：銀行匯票是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期一個月。◇ 銀行支票：是銀行的存款人簽發(fā)給收款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據(jù)。有效期為10天。◇ 什么是房地產(chǎn)一級市場? 什么是房產(chǎn)一級、二級、三級市場?答：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的 市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級 市場是由國家壟斷的場。什么是房地產(chǎn)二級市場? 答：房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成 的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通 領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行 交易的市場。答：房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場。也就是房地產(chǎn)再次進人流通領(lǐng)域進行交 易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當?shù)攘魍ㄐ问健！?什么是公有住宅？公有住宅，在我國也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。它是指由國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向本企業(yè)職工出租、出售?！?什么是私有住宅？私有住宅又稱為私產(chǎn)住宅、私房，是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅通過住宅市場出售給個人和家庭，公有住宅也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進，城市私有住宅的比重將會隨房改的推進而不斷提高?！?什么是新建公有住宅？什么是公有舊住宅？新建公有住宅指由政府或國有企業(yè)建造，還未曾使用的住宅。公有舊住宅，指已分配出租給職工使用并根據(jù)房改要求以后將在市場出售的公有住宅，公有舊住宅一般以標準價或成本價出售，現(xiàn)租住戶有優(yōu)先購買權(quán)。◇ 什么是單元式住宅？單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點：（1）每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。（3）建筑面積較小，造價經(jīng)濟合理。（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會所接受，并推廣到大多數(shù)國家和地區(qū)。◇ 什么是公寓式住宅？公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用?！?什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買?！?什么是磚混住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下?！?什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅?！?什么是住宅小區(qū)？住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（