【正文】 員必須掌握充分的稅務(wù)和財務(wù)知識，評估報告和結(jié)果既要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《土地估價規(guī)程》的要求，又要有針對性的服務(wù)于納稅、征稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。但目前，稅務(wù)法規(guī)和行業(yè)相關(guān)估價規(guī)范對土地增值稅納稅評估理論和方法等闡述都不甚詳盡，評估中由于概念、方法等方面的不確切給土地增值稅評估帶來了許多不便，甚至?xí)苯訉叶愂赵斐捎绊?。為此，消除評估中的各種誤解，建立一套簡潔、明朗的土地增值稅評估體系，對于土地增值稅納稅評估業(yè)務(wù)的發(fā)展，發(fā)揮土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用都有著重要的意義。三、區(qū)分評估目的進(jìn)而明確評估內(nèi)容㈠隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當(dāng)理由的。此類評估應(yīng)以確定估價對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格即公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)為目的。對此目的的評估宜采用市場比較法評估房地產(chǎn)或土地的市場價值，輔助采用收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，不宜采用成本法進(jìn)行評估，評估過程與其他類評估項目基本一致。㈡提供扣除項目金額不實的此類應(yīng)區(qū)分納稅人是否屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。對于此類項目，應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報表（一）》，依據(jù)評估目的的要求明確評估對象。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本”兩項。而“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用”“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”等扣除項目由于稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，故可不在評估內(nèi)容之列。評估內(nèi)容應(yīng)在納稅申報表中明示，并填列以方便納稅使用。例：房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅納稅評估結(jié)果明細(xì)表扣除項目 編號 評估內(nèi)容 評估結(jié)果（元） √ 6=7+8+9+10+11+12 √ 其中土地征用及拆遷補償費 √ 前期工程費 √ 建筑安裝工程費 √ 基礎(chǔ)設(shè)施費 √ 公共配套設(shè)施費 √ 開發(fā)間接費用 √ =14+151……對于此類項目，應(yīng)根據(jù)國家稅務(wù)總局印發(fā)的《土地增值稅納稅申報表（二）》，依據(jù)評估目的的要求明確評估對象。一般包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“舊房及建筑物的評估價格”兩項。同樣，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”等扣除項目由于稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，故可不在評估內(nèi)容之列。評估內(nèi)容應(yīng)在納稅申報表中明示，并填列以方便納稅使用。例：項目土地增值稅納稅評估結(jié)果明細(xì)表扣除項目 編號 評估內(nèi)容 評估結(jié)果（元） √ 6＝78 √ 其 中舊房及建筑物的重置成本價 √ 成新度折扣率 √ % ……四、扣除項目評估方法的選擇㈠取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。目前主要包括以下幾種形式：①以出讓金形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按出讓金進(jìn)行扣除； ②以毛地價形式取得土地使用權(quán)，以出讓合同為依據(jù)按毛地價進(jìn)行扣除； ③以招牌掛形式取得土地使用權(quán)，以合同為依據(jù)按土地價格進(jìn)行扣除； ④以受讓方式取得土地使用權(quán)，以土地和稅務(wù)部門登記的受讓價格和土地增值稅計稅價格進(jìn)行扣除；無法確認(rèn)歷史土地使用權(quán)取得價格的情況下，依《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，按取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估；劃撥土地轉(zhuǎn)讓時，按轉(zhuǎn)讓時點地價標(biāo)準(zhǔn)評估其應(yīng)補交的出讓金或毛地價。筆者認(rèn)為土地使用權(quán)取得價格評估的關(guān)鍵是明確土地使用權(quán)取得費的內(nèi)容和評估時點。土地使用權(quán)取得費不能簡單的理解為出讓金，也可以是毛地價和熟地價形式，應(yīng)針對項目的特點和實際發(fā)生進(jìn)行辨別，不應(yīng)多項或漏項。㈡房地產(chǎn)開發(fā)成本對于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)成本的評估，適宜采用市場比較和分部分項的評估方法。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估關(guān)鍵是反映其現(xiàn)時的重置成本價值。房地產(chǎn)開發(fā)成本評估的要點是在于如何與取得土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行銜接。若取得土地使用權(quán)所支付的僅為出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)成本中還應(yīng)包括政府收取市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權(quán)所支付的僅為毛地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中應(yīng)包括開發(fā)商發(fā)生的通平費用；若取得土地使用權(quán)所支付的為熟地價，房地產(chǎn)開發(fā)成本中不應(yīng)再包括土地征用及拆遷補償費。㈢舊房及建筑物的評估價格舊房及建筑物的評估價格所包含的內(nèi)容在包括房地產(chǎn)開發(fā)成本全部子項的基礎(chǔ)上，還應(yīng)包括開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（即與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）和開發(fā)利潤。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》之規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格應(yīng)采用重置成本價乘以成新度折扣率的方法確定。銷售費用的計算,應(yīng)注意區(qū)分不能等同于估價規(guī)范中的銷售稅費,避免銷售過程中的稅費(營業(yè)稅及其附加)重復(fù)計算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》中并為對開發(fā)利潤的計算作明確的說明,而舊房及建筑物的評估價格的說法,容易使評估人員在評估操作過程中產(chǎn)生歧義。筆者認(rèn)為,開發(fā)利潤的計算基數(shù)缺少土地取得費用和土地開發(fā)費用的評估行為是不正確的。開發(fā)利潤的記取應(yīng)遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求,即應(yīng)以土地取得費和開發(fā)成本之和為基礎(chǔ),根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平求取，因為只有這種結(jié)果才能充分體現(xiàn)開發(fā)主體投資行為所承擔(dān)的全部風(fēng)險報酬。綜上所述，土地增值稅納稅評估不同于普通的房地產(chǎn)評估項目，它有著特定的程序和方法。筆者認(rèn)為，從事土地增值稅評估的估價師關(guān)鍵是要明確委托方的評估目的，明確法律法規(guī)對土地增值稅納稅的相關(guān)要求，明確納稅評估的內(nèi)容，只有這樣才能使我們的評估報告能為委托方服務(wù)，才能有效的發(fā)揮土地增值稅在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用。參考文獻(xiàn)： 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 《中華人民共和土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》國家稅務(wù)總局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知》北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于印發(fā)的通知》 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)的通知》第五篇：劃撥土地的價格評估劃撥土地的價格評估土地價格一般是指出讓土地使用權(quán)的價格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價格，如何開展評估工作，是不容回避的實際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，但對如何開展評估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價格評估談一下粗淺看法。劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權(quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。市場比較法。可以預(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價格＝劃撥土地使用權(quán)價格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格（1－出讓金比例）綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價格。