【正文】 度假村打造成縣的一張名片，讓游客到必到，或者說游在，住在。 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將度假村包裝成“生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行造勢(shì)，爭(zhēng)取盡快將度假村的知名度提高。 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強(qiáng)與周邊旅游區(qū)的合作，爭(zhēng)取一部分客源，達(dá)到合作互贏的效果。 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結(jié)合當(dāng)今社會(huì)的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護(hù)自然，與自然和諧共處”的大文章，宏揚(yáng)道教文化，打造一個(gè)新的道教圣地，吸引全國(guó)各地的游客前來觀光。 與政府部門、大企業(yè)集團(tuán)、大教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，成為他們的聯(lián)系單位，爭(zhēng)取將度假村列入他們舉行會(huì)議、培訓(xùn)、集團(tuán)活動(dòng)的舉辦地，并通過這些精英人士的宣傳，在各行業(yè)的精英人群中形成良好的口碑，以更好的吸引潛在的客戶群。－19－第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。在2008年7月至2010年12月實(shí)施一期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，316國(guó)道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場(chǎng)、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元；(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。在2011年1月至2015年12月實(shí)施二期項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；(2)、度假村綠化保護(hù)工程建設(shè)，投資額300萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會(huì)所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、其它投資還包括不可預(yù)計(jì)費(fèi)489萬元。 設(shè)計(jì)基本原則(1)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省現(xiàn)行的有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程，以及有關(guān)消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟(jì)合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特－20－色為原則；(3)景點(diǎn)配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求。(4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。 項(xiàng)目布局根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動(dòng)的組織需要，將整個(gè)分為五個(gè)功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)和外圍控制區(qū)。，寬9米的公路相連。 溫泉健身休閑區(qū)該區(qū)塊為整個(gè)項(xiàng)目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長(zhǎng)形，兩側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分挖掘當(dāng)?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設(shè)一個(gè)供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場(chǎng)所，主要項(xiàng)目包括度假區(qū)入口大門、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。 溫泉度假別墅區(qū)該區(qū)塊位于村的東側(cè)，溫泉休閑健身區(qū)的西南側(cè)，面積約152000平方米，地形狹長(zhǎng)，兩側(cè)溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢(shì)平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會(huì)所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園等。 森林生態(tài)游覽區(qū)該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境?？諝庵胸?fù)氧離子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)范將依山就勢(shì)布置各種休閑、健身旅游活動(dòng)項(xiàng)目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個(gè)項(xiàng)目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。 鄉(xiāng)村風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)該區(qū)塊面積約30000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風(fēng)情、康體娛－21－樂、農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當(dāng)展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。 外圍控制區(qū)外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達(dá)到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 具體建設(shè)內(nèi)容由于本項(xiàng)目二期工程預(yù)計(jì)要在2011年開始動(dòng)工建設(shè)，距今還有三年時(shí)間，有關(guān)投資額和預(yù)期收益都難以測(cè)算，所以本次可行性報(bào)告只對(duì)項(xiàng)目的一期工程進(jìn)行測(cè)算，一期工程預(yù)計(jì)2008年動(dòng)工，2009年12月完成主要建設(shè)工程，到2010年12月份完成全部建設(shè)，總投資10208萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)430萬元)。 土地征用項(xiàng)目一期工程擬征用土地面積148000平方米 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地整理面積148000平方米，包括對(duì)山體作降低山勢(shì)處理6000平方米； 2；圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)總面積106680平方米；區(qū)內(nèi)場(chǎng)館之間的道路，其中|.5－。在廣場(chǎng)的南側(cè)和露天溫泉泡澡區(qū)各設(shè)1個(gè)停車場(chǎng)，其中廣場(chǎng)的南側(cè)停車場(chǎng)設(shè)置大型車輛停車位25個(gè)，中小型車輛停車位160個(gè)，占地總面積 4000平方米。露天溫泉泡澡區(qū)停車場(chǎng)設(shè)置中小型車輛停車位15個(gè)，占地總面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施；包括堤岸加固等；－，規(guī)劃長(zhǎng)度8000米，－22－對(duì)盤山路兩側(cè)山體進(jìn)行局部加固；建設(shè)生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設(shè)管理用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。 主要游賞設(shè)施土建入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設(shè)置假山、水池和草坪；建造約10000平方米的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中內(nèi)設(shè)置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設(shè)大型抽象式雕塑；山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，建設(shè)層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會(huì)議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨(dú)立停車場(chǎng)；溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方米。溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，日式風(fēng)格，計(jì)劃日接待人次50人。溫泉水上娛樂中心，設(shè)在游泳館東北側(cè)，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項(xiàng)目，建設(shè)面積2500平方米，分淺水池和深水池；露天溫泉泡澡池，由五十多個(gè)不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、spa水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢(shì)差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約300平方米。天師觀，建于鴛鴦泉源的東側(cè)，單層磚木結(jié)構(gòu)，占地面積5000平方米，建筑面積1200平方米，，觀內(nèi)建中式古典木質(zhì)天師亭。在鴛鴦泉源的旁邊設(shè)雙泉亭，六角木質(zhì)，中式古典風(fēng)格，重檐尖頂。在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿；－23－1利用芙蓉山山勢(shì)，建設(shè)1000米長(zhǎng)的健身步道，路面采用青石和條木鋪就。1在天師觀南側(cè)沿溪流設(shè)置香火一條街，開設(shè)養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結(jié)構(gòu)，青石地面，唐宋時(shí)期建筑風(fēng)格，街長(zhǎng)200米，總建筑面積1500平方米。 設(shè)備投資配電設(shè)備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；溫泉山莊和貴賓樓使用設(shè)備，包括大功率中央空調(diào)、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務(wù)器、電腦、衛(wèi)星接收設(shè)備、會(huì)議室投影、擴(kuò)音設(shè)備、ktv點(diǎn)歌設(shè)備、客房?jī)?nèi)部設(shè)備、廚房設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、美容健身房設(shè)備等；溫泉游泳館設(shè)備，包括各種水泵、風(fēng)泵、熱泵、冷熱水機(jī)組、水質(zhì)檢測(cè)設(shè)備等游泳池專用設(shè)備及電子儲(chǔ)物柜、桑拿設(shè)備等；水上娛樂中心設(shè)備，包括人工海浪池設(shè)備、滑梯等水上娛樂設(shè)備。露天溫泉泡澡池設(shè)備，包括spa水療設(shè)備等。后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等；其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等；由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此只能進(jìn)行簡(jiǎn)單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報(bào)告編寫人員實(shí)地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風(fēng)溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計(jì)算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。 車輛高層管理人員公務(wù)用中高檔四門小轎車1輛；后勤人員公務(wù)用中型商務(wù)客車1輛；垃圾回收用車輛1輛。 材料包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)－24－構(gòu)、建筑物按《房屋建筑工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定建設(shè)。 給排水 給水工程規(guī)劃 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊(cè)》與《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個(gè)功能區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)算。 輸配水管網(wǎng)布置度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用pvc管，dn≥=200，沿道路一側(cè)鋪設(shè)至用水單位。溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長(zhǎng)度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設(shè)，最大限度地保存水溫。 排水規(guī)劃 污水量估算污水量按給水量的80％計(jì)算，其中道路廣場(chǎng)用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計(jì)算在內(nèi)， 排水體制采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 電力電訊規(guī)劃 用電量估算－25－ 設(shè)施規(guī)劃依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。 電訊規(guī)劃依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級(jí)電話線引出二級(jí)電話線至各個(gè)景點(diǎn)、服務(wù)點(diǎn)，并入全國(guó)電信自動(dòng)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)直播通訊。按照每個(gè)景點(diǎn)3—4門的數(shù)量計(jì)算，電話終端量為20門。 環(huán)境影響評(píng)估本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)環(huán)保要求，對(duì)環(huán)境進(jìn)行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會(huì)對(duì)現(xiàn)有環(huán)境構(gòu)成新的污染。 項(xiàng)目主要污染物及治理措施本項(xiàng)目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對(duì)于生活垃圾，集中收儲(chǔ)，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運(yùn)出；(2)所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 設(shè)計(jì)采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)(1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到gb3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)以上；(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到ghzbl1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求gb3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；－26－第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排－27－第九章 投資估算與資金籌措 說明本次可行性報(bào)告只測(cè)算度假村的一期工程投資和收益，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，并開始營(yíng)業(yè)，2010年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。 投資估算依據(jù) 編制依據(jù)本投資算參照《省市政工程預(yù)算定額》、《省建筑工程預(yù)算定額》進(jìn)行編制。本項(xiàng)目總投資9778萬元。其中：固定資產(chǎn)投資10008萬元(含建設(shè)期利息和不可預(yù)計(jì)費(fèi))，前期資金和宣傳費(fèi)用200萬元。 基礎(chǔ)單價(jià)(1)人工預(yù)算單價(jià)：45元／工日(2)施工用電、用水單價(jià)： 電價(jià)：／度水價(jià)：根據(jù)《細(xì)則》／m2。(3)材料預(yù)期單價(jià)：水泥與砂石料：撫州價(jià)格信息：325水泥300元／t，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設(shè)備材料價(jià)格：參考國(guó)內(nèi)市場(chǎng)報(bào)價(jià)及同類設(shè)備的價(jià)格，材料設(shè)備主要是賓館設(shè)備、游泳池設(shè)備、水上娛樂設(shè)備、后勤管理設(shè)備、車輛等。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算項(xiàng)目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經(jīng)費(fèi)和宣傳費(fèi)用200萬元。－28－表9—2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 －29－－30－－31－－32－－33－ －34－－35－－36－－37－－38－－39－－40－ 流動(dòng)資金估算：根據(jù)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：應(yīng)收帳款 存 貨其中：低值易耗品原 材 料現(xiàn) 金 應(yīng)付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對(duì)應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)額和流動(dòng)負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動(dòng)資金(詳見附表2)。 資金來源與籌措本項(xiàng)目一期總投資10208萬元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)貸款3000萬元。 資金償還期測(cè)算還款資金來源如下：(1)還款期內(nèi)利潤(rùn)總額除部分用于新增流動(dòng)資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。根據(jù)上述還貸資金來源，本項(xiàng)目銀行貸款資金最短償還期為4年()，本項(xiàng)目資金償還期測(cè)算詳見附表附表8。－41－第十章 經(jīng)濟(jì)分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明本次可行性報(bào)告只對(duì)度假村一期工程投資和收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，包括主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營(yíng)業(yè)，2010年期間邊營(yíng)業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)(1)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)期10年，經(jīng)營(yíng)期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計(jì)資料，結(jié)合度假村的總體建設(shè)目標(biāo)，度假村正常經(jīng)營(yíng)后，年招待人數(shù)將在20萬人左右，并能實(shí)現(xiàn)每年6