【正文】 也就是主力店。通常招商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，所以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。1價(jià)格策略對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講，需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。價(jià)格策略主要有三種：高開(kāi)低走，平開(kāi)平走，低開(kāi)高走。1租金策略在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究，和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。1管理公司的選擇項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。管理商可以選擇的范圍比較小，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理商比較少，多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。商業(yè)房地產(chǎn)管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請(qǐng)管理公司。第五篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般流程162338931商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般流程市場(chǎng)條件判斷開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱(chēng)之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目位臵選擇商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位臵選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位臵和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位臵能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也可以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶(hù)流量，客戶(hù)流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。例：位于北京崇文門(mén)的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后，生意興隆，但二期2000年開(kāi)業(yè)后，二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳，管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門(mén)地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶(hù)流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息，建立全方位分析模型對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的融合。在做完市場(chǎng)咨詢(xún)及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位臵、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶(hù)定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。項(xiàng)目土地取得及政府許可完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門(mén)商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到政府相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。2）、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尤其在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。項(xiàng)目定位細(xì)化徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱(chēng)之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司，由市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。原因在于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶(hù)的功能需求，那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專(zhuān)家或咨詢(xún)公司的多循環(huán)溝通后，該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門(mén)提交交通方案，向消防部門(mén)提交消防方案，向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén)提交別的文件，并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)