【導(dǎo)讀】由一系列大小不等的建筑有機(jī)結(jié)合為開放式建筑格局，地下2層，地上4層，中心是一個(gè)敞開式綠化廣場(chǎng)，休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級(jí)酒店等多項(xiàng)業(yè)態(tài)設(shè)施。層至三層，地下兩層是停車場(chǎng)和配套設(shè)備用房?；郊又档臓I(yíng)造，除引進(jìn)常規(guī)的零售主力店家樂福外，為“浦東古北”。必勝客匹薩、味千拉面等現(xiàn)都已成為社區(qū)餐飲的主力軍。購(gòu)物方面，家樂福成了絕對(duì)主打，但是國(guó)人最習(xí)慣的菜場(chǎng)等生鮮感完備的配套未在社區(qū)規(guī)劃內(nèi)出現(xiàn)。教育設(shè)施的齊全和高端化是聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)教育設(shè)施存在的現(xiàn)狀。聯(lián)洋社區(qū)屬于在原有建筑拆除殆盡后，完全打造的新城。社區(qū)主題定位在中高檔國(guó)際社區(qū)的理念，帶來比例不小的自駕車一。此外，整個(gè)聯(lián)洋社區(qū)在文化底蘊(yùn)方面的建設(shè)也在業(yè)界獨(dú)樹一幟，以羅丹思想者雕塑為主題的廣場(chǎng)就建造在為整個(gè)社區(qū)服務(wù)的。聯(lián)洋社區(qū)打造國(guó)際化社區(qū)環(huán)境的定義，以及區(qū)域住戶的相對(duì)層次也由此可得應(yīng)證。政府，坐落于花木行政文化中心，

　　

【正文】 景觀布置 (續(xù) ) 景觀布置 (續(xù) ) 景觀布置 (續(xù) ) 整個(gè)項(xiàng)目以街區(qū)式的購(gòu)物中心形式為展示面，平面及垂直動(dòng)線組織簡(jiǎn)單明了。 有效利用廣場(chǎng)中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，鋪位的面積分割也較為合理。 景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。 規(guī)劃要點(diǎn) 五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理分析 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一招商 綜合服務(wù)性強(qiáng) 為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài) 統(tǒng)一管理 新元素業(yè)態(tài)的合理融合 核心要點(diǎn) 社區(qū)型購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) 中心廣場(chǎng) 特賣區(qū) 地下停車 出入口 租金說明 20xx年 L1： 特色小店： 30元 /平米 /天 其他餐飲、零售商鋪： 15 ~ 20元 /平米 /天 特賣區(qū)：按季節(jié)不同收取場(chǎng)地費(fèi) L2： 證大藝術(shù)館：自營(yíng) 其他餐飲： 6 ~ 8元 /平米 /天 零售商業(yè)： 8 ~ 12元 /平米 /天 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 15元 /平米 /天 12元 /平米 /天 10元 /平米 /天 8元 /平米 /天 租金說明 遞增情況 注：以上為平均租金（不包括家樂福、好樂迪、證大藝術(shù)館的租金） 物業(yè)管理費(fèi)： 20元 /平米 /月 付款方式：付二押二 簽約年限：主力店及次主力店為 10年期 餐飲及金融類業(yè)態(tài) 5年期 其他零售業(yè)態(tài) 12年期 調(diào)整階段 現(xiàn)階段 起步階段 20xx年項(xiàng)目落成后，是以出售的形式推向市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的單價(jià)為55000 – 66000元 /平米出售了部分商鋪，但緊接的是后期的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了很大的問題 由原發(fā)展商的母公司回購(gòu)小業(yè)主手上的商鋪及子公司的物業(yè)，重新包裝及定位，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理 經(jīng)過 3年多的營(yíng)運(yùn)管理后，商戶基本穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，目前入住率在 95%以上，現(xiàn)有租金是起步租金的一倍 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)歷史 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理概述 一、商業(yè)管理宗旨 維護(hù)良好的整體形象和秩序 確保消費(fèi)者滿意 使物業(yè)保值增值 為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機(jī)會(huì) 二、經(jīng)營(yíng)管理方面 商業(yè)街形象管理 對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一的形象 (CIS)策劃和管理，以確保商業(yè)街良好的形象和信譽(yù)。 現(xiàn)場(chǎng)管理 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一、有序、科學(xué)的管理、確保良好、美觀的銷售環(huán)境和秩序。 (1)店鋪裝潢：遵循休閑街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得隨意裝修，應(yīng)維持商業(yè)街的整體形象。 (2)店內(nèi)廣告：按規(guī)定設(shè)計(jì)展示、不得亂貼亂掛； (3)現(xiàn)場(chǎng)促銷：促銷活動(dòng)應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要求，不得破壞商業(yè)街正常的經(jīng)營(yíng)秩序。 市場(chǎng)營(yíng)銷推廣 (1)營(yíng)銷策劃：制定商業(yè)街整體營(yíng)銷和競(jìng)爭(zhēng)策略，制定全年和階段性的市場(chǎng)推廣計(jì)劃。 (2)宣傳推廣：對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一、有效的宣傳推廣，舉辦整體和主題促銷活動(dòng)。 商業(yè)價(jià)格管理 (1)禁止價(jià)格欺詐行為。 商品質(zhì)量管理 (1)嚴(yán)禁假冒偽劣產(chǎn)品，假一罰十。 (2)對(duì)商品質(zhì)量進(jìn)行抽檢。 經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)管理 (1)教育輔導(dǎo)：經(jīng)營(yíng)者交流會(huì)，外出觀摩等。 (2)營(yíng)業(yè)競(jìng)賽，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)勝的經(jīng)營(yíng)者。 (3)經(jīng)營(yíng)分析：根據(jù)銷售報(bào)表作匯總，在較和趨勢(shì)分析，制定業(yè)績(jī)提高政策。 (4)信息服務(wù)：為經(jīng)營(yíng)者提供國(guó)家政策、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)狀況等信息服務(wù)。 (5)租戶調(diào)整：通過經(jīng)營(yíng)分析，替換不合理或無法繼續(xù)營(yíng)運(yùn)的租賃經(jīng)營(yíng)戶。 三、商業(yè)管理 (一 )經(jīng)營(yíng)管理公司 行政部：負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、政策關(guān)系協(xié)調(diào)，行政后勤服務(wù)等。 招商部：負(fù)責(zé)品牌招商等。 企劃部：負(fù)責(zé)廣告策劃、營(yíng)銷策劃、展示設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)分析、信息服務(wù)等。 督導(dǎo)部：負(fù)責(zé)建立商業(yè)街經(jīng)營(yíng)管理規(guī)章制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行督查、獎(jiǎng)懲以及教育輔導(dǎo)、負(fù)責(zé)處理顧客 投訴、租戶調(diào)整等。 財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)統(tǒng)一收費(fèi)、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)管理等。 物業(yè)中心：負(fù)責(zé)物業(yè)管理、環(huán)境維護(hù)等。 (二 )物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面 安全保衛(wèi)：維護(hù)顧客的安全，維護(hù)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)商業(yè)街的設(shè)施設(shè)備安全，防盜、防火、防 害，確保商業(yè)街的安全有序運(yùn)行。 環(huán)境衛(wèi)生：由專人對(duì)商業(yè)街進(jìn)行清潔衛(wèi)生和綠化管理，確保干凈整潔、舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境。 物業(yè)維護(hù)：由專業(yè)人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理，養(yǎng)護(hù)和維修，保證其良好正常和低成本運(yùn)行。 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 項(xiàng)目 SWOT分析 Strength 得天獨(dú)厚的地理職位，被諸多居民區(qū)及商務(wù)樓所包圍； 較為便捷的交通 高素質(zhì)人群的消費(fèi)力支撐 在業(yè)態(tài)的布置上，合理的遵循了社區(qū)mall的合理業(yè)態(tài)比率，另外根據(jù)所服務(wù)的人群定制了業(yè)態(tài) Weakness 停車較為不便； 由于物業(yè)結(jié)構(gòu)的原因，一、層的業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)度過差 Opportunity 在經(jīng)過 3年多的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，該項(xiàng)目也有了一定的知名度及穩(wěn)定的商戶，但業(yè)態(tài)的內(nèi)容還不夠豐富，在業(yè)態(tài)的提升及租金的提升上有著很大的空間 Threat 在該項(xiàng)目沿著芳甸路主入口的對(duì)面，新蓋的有著近 7萬平米的聯(lián)洋廣場(chǎng)即將開業(yè)，據(jù)可靠消息其業(yè)態(tài)層次要高于目前的大拇指廣場(chǎng)，從競(jìng)爭(zhēng)上會(huì)有一定的沖擊 位置是商業(yè)中心經(jīng)濟(jì)命脈的要素，選址要充分考慮人口聚集、接近購(gòu)買力、區(qū)位易達(dá)性和符合城市和商業(yè)發(fā)展方向的要求。 建筑規(guī)模宜空置在消費(fèi)市場(chǎng)容量?jī)?nèi)，可以因地制宜地規(guī)劃其他輔助物業(yè)。 在對(duì)考慮功能布局的同時(shí)，力求變化和創(chuàng)新的建筑形態(tài)來迎合龐大的市場(chǎng)。 商業(yè)中心具有較強(qiáng)的針對(duì)性，定位需符合消費(fèi)人群的購(gòu)買力，具有區(qū)域消費(fèi)力支撐，并在發(fā)展中不斷更新。 現(xiàn)代商業(yè)中心提供全方位的商品及服務(wù)以滿足人們的需求，在長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)中要根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體的習(xí)慣與偏好合理配置各類業(yè)態(tài)的組合，達(dá)到業(yè)態(tài)互相促進(jìn)和共生。 遵循社區(qū) mall的業(yè)態(tài)分布特征，在參照其標(biāo)準(zhǔn)比率的同時(shí)，根據(jù)不同的目標(biāo)人群，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行功能定位及招商。 超市40%餐飲20%零售18%娛樂17%服務(wù)5%社區(qū) mall分析啟示 漢博顧問