【正文】 格等等；但重慶別墅主流風(fēng)格多傾向北美風(fēng)格。這或許跟城市文化淵源有關(guān)，重慶和美洲一樣都是移民文化，民族包容性強(qiáng)，民眾心胸寬廣，外來意識(shí)形態(tài)雖然很容易落地，但更容易被本土化。重慶民風(fēng)自由、熱情、不羈，能與注重個(gè)體存在感的北美風(fēng)格產(chǎn)生共鳴；北美風(fēng)格別墅對(duì)地形適應(yīng)性強(qiáng)，也更適合重慶丘陵起伏的地形地貌。戶型結(jié)構(gòu)● 戶型形態(tài)主要有：獨(dú)立別墅、連排別墅、疊加別墅、雙拼別墅、空中別墅● 戶型面積：100平方米400平方米，主流戶型250平方米左右。● 戶型功能：居住是基本需求，別墅因?qū)臻g的奢侈占有能讓居住面積增大外，隨著市場(chǎng)的成熟和觀念上對(duì)家庭的回歸，增加了對(duì)享樂功能的移植，如：家庭會(huì)所空間、小型俱樂部、私人運(yùn)動(dòng)館、電影放映廳等?！?在空間布局上一直有兩種說法，一是房間設(shè)置不應(yīng)太多，房間太多象農(nóng)民房；二是應(yīng)該留有充分的房間數(shù)量，滿足家庭成員的私有空間需求。價(jià)格從在售的別墅項(xiàng)目看，100萬元左右級(jí)是目前市場(chǎng)的主流。普通經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅： 4000元/平方米左右（平均售價(jià)）景觀資源相對(duì)稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售價(jià)）綜合性均好的聯(lián)排別墅： 6200元/平方米（平均售價(jià)）獨(dú)立別墅因地段、景觀、類型等內(nèi)外因素的多樣化，售價(jià)從6000元/平方米到15000元/平方米不等，天價(jià)別墅：中安3千萬元；龍湖藍(lán)湖郡將有10余套千萬級(jí)別墅面市重慶別墅市場(chǎng)，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品在面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。環(huán)境、位置好，總價(jià)在50—70萬元的疊加別墅，70萬元以上的聯(lián)排別墅、定位準(zhǔn)確的商務(wù)別墅都存在著供應(yīng)空缺。景觀資源按對(duì)景觀的占有度可作如下劃分：城市型別墅（金果園、歸谷城市美墅）、山水別墅（海南云天）、山地別墅（迦藍(lán)藝墅、山語間）、湖景別墅（龍湖系列）、純江景別墅（加勒比海岸）、森林別墅（南嶺雅舍）、全生態(tài)資源別墅（中安翡翠湖）等。如果按慣例將距離城市中心20公里范圍以內(nèi)確定為都市型別墅，那么重慶別墅絕大多數(shù)都為都市別墅。然而重慶因獨(dú)特的山地與水景共存的地貌條件，都市中同樣能擁有郊區(qū)別墅的景觀資源。景觀的稀缺性決定別墅的當(dāng)期價(jià)格和長期的增值與保值，景觀資源相對(duì)稀缺的市場(chǎng)均價(jià)高于普通經(jīng)濟(jì)型別墅30004000元/平方米。購買別墅用途1）自?。菏袌?chǎng)主流。在售和已售別墅多數(shù)為第一居所。2）渡假：隨著城市交通的改善，市區(qū)別墅用地的見底，城市邊緣新區(qū)域的價(jià)值拓展，城郊渡假型別墅將成為未來市場(chǎng)概念推廣的主流。3）投資：與一級(jí)城市相比，重慶別墅投資市場(chǎng)還未形成。從租賃市場(chǎng)來看，重慶別墅二三級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)制還沒形成，掛牌銷售別墅的情況幾乎沒有。由于租金偏低，投資回報(bào)率不高。目前，重慶別墅多為自住。別墅租賃市場(chǎng)不興旺，一手樓市的銷售速度也比較緩慢。文化內(nèi)涵與營銷推廣手段別墅營銷通常采取文化營銷的推廣手段。重慶別墅市場(chǎng)大多數(shù)項(xiàng)目還沒有針對(duì)不同市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，營銷上往往求全求廣，開發(fā)商希望將不同收入階層所有客戶一網(wǎng)打盡；再者，就是個(gè)別外來開發(fā)商對(duì)本地市場(chǎng)的特性研究不夠。造成了多數(shù)別墅產(chǎn)品在項(xiàng)目包裝、營銷推廣等方面還處于初級(jí)階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于渡假村、普通住宅。從今年上市項(xiàng)目來看，重慶別墅市場(chǎng)已經(jīng)開始從炫耀身份轉(zhuǎn)變到涵養(yǎng)文化，如：常青藤別墅以美國經(jīng)典學(xué)院文化為藍(lán)本；迦藍(lán)藝墅以美學(xué)藝術(shù)為基調(diào)；長青湖倡導(dǎo)中國山水人文修養(yǎng)。有了文化內(nèi)涵的支持，產(chǎn)品就不僅僅只是一個(gè)空殼，才能滿足消費(fèi)者對(duì)建筑物以外的需求，品牌、生活方式、文化氛圍、產(chǎn)品個(gè)性強(qiáng)不強(qiáng)都是影響購買的重要因素。六、結(jié)論重慶別墅市場(chǎng)自2003年2月18日國土資源部發(fā)布緊急通知對(duì)別墅用地叫停以來，此前批準(zhǔn)的土地經(jīng)過兩年后陸續(xù)推出，在今年形成一個(gè)較大的供應(yīng)格局；雖然新政對(duì)于高檔樓盤的抑制力度很大，但別墅項(xiàng)目的供應(yīng)量仍明顯增加，項(xiàng)目層出不窮，僅重慶北部新區(qū)別墅項(xiàng)目就有近10個(gè)，并集中在未來兩三年內(nèi)放量。從新政實(shí)施的實(shí)際情況來看，與普通住宅市場(chǎng)一樣，在受到一段時(shí)期的短暫影響之后，別墅價(jià)格卻在宏觀調(diào)控的大背景下繼續(xù)保持了上揚(yáng)的勢(shì)頭，與2003年價(jià)格相比整體上漲了近1000元/平方米；從此次房交會(huì)的情況來看，別墅項(xiàng)目又進(jìn)入了新一輪的推盤高峰。從投資規(guī)?？矗袌?chǎng)投資絕對(duì)總量和相對(duì)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他市場(chǎng)預(yù)計(jì)到今年底，已開發(fā)別墅將達(dá)49個(gè)左右，已開發(fā)用地9600畝，已開發(fā)或正在開發(fā)的建筑總量約340萬平方米；從投資規(guī)模來看，重慶別墅開發(fā)占住宅投資規(guī)模的6%—7%。其投資總量和相對(duì)量與京、滬、蓉市場(chǎng)相比還不到北京與上海市場(chǎng)規(guī)模的五分之一，與開埠時(shí)間較接近的成都比也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。重慶別墅投資供應(yīng)仍處于市場(chǎng)培育初期。從消費(fèi)人群來看，重慶的本土富人階層正在形成按最近國土資源局的數(shù)據(jù)表明，%，整體市場(chǎng)對(duì)外吸引程度相對(duì)較低，內(nèi)需和外需都不足，消費(fèi)市場(chǎng)不夠成熟。而市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展成熟城市的別墅購買人群主要是外地人，比例基本上在30%左右。盡管如此，從今年重慶市場(chǎng)所反映的情況來看，我們?nèi)钥煽吹?，一些近期新近推出的?xiàng)目中，有更多消費(fèi)者來自涪陵和萬州，重慶的“天價(jià)”別墅也被某廣東人買走，重慶別墅市場(chǎng)的春天已然不遠(yuǎn)。宏觀調(diào)控讓價(jià)值凸顯，讓別墅開發(fā)成為主流方向雖然國家對(duì)別墅類用地和金融信貸的嚴(yán)控政策至今也沒松動(dòng)過，重慶別墅的價(jià)值卻在其中得到了進(jìn)一步凸顯，在這一輪的調(diào)控中特別強(qiáng)調(diào)要提高土地的利用效率，因此低容積率的別墅用地更加稀缺。從一個(gè)藍(lán)湖郡占去年秋交會(huì)銷售額的半壁江山已經(jīng)可以看出，別墅已成為主流的開發(fā)方向，也開始形成一種主流文化和新的社會(huì)階層。尤其是自然資源的不可再生，2005年的別墅在這個(gè)意義上尤其顯得特別重要。顯而易見，在政策已經(jīng)見底的情況下，越是資源稀缺，就越是顯得珍貴。產(chǎn)品差異化明顯，市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分2005別墅市場(chǎng)逐漸走向成熟表現(xiàn)在，保利走的是董事級(jí)頂尖開發(fā)之路，龍湖西岸的產(chǎn)品對(duì)全國而言都是“顛覆性”的，而長青湖、山語間等則瞄準(zhǔn)中產(chǎn)偏上的消費(fèi)階層。項(xiàng)目與項(xiàng)目之間總價(jià)懸殊，從幾十萬到上千萬不等，處在同級(jí)差競(jìng)爭(zhēng)檔次上的項(xiàng)目，注重不同特色的營造，以差異化和產(chǎn)品品質(zhì)來參與競(jìng)爭(zhēng)。從風(fēng)格上看，早先是照抄照搬國外別墅，什么風(fēng)格都有，不倫不類；而現(xiàn)在，開發(fā)商們?cè)谧⒅匚諊猱a(chǎn)品精髓的同時(shí)，融入進(jìn)了本地文化內(nèi)涵，賣點(diǎn)也越來越豐富。北美風(fēng)格、歐洲風(fēng)情、中式別墅、人文別墅、藝術(shù)別墅、田園別墅，產(chǎn)品多元化趨勢(shì)足以令人眼花繚亂。不過，它們都無一例外地在健康生態(tài)和居家環(huán)境上下足了功夫。價(jià)格計(jì)算多樣性，有按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的、有按占地面積計(jì)價(jià)的，也有按棟計(jì)價(jià)的今明兩年別墅投資預(yù)計(jì)將達(dá)100億，南岸、北部新區(qū)成別墅主要集中地，主要產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排、獨(dú)立為主未來別墅發(fā)展將實(shí)現(xiàn)精神與物質(zhì)的回歸隨著小康社會(huì)的逐步實(shí)現(xiàn)，一些在密度、形態(tài)等方面達(dá)不到要求的假別墅將退出舞臺(tái)，獨(dú)棟將成為流行。除此之外，還有幾個(gè)值得關(guān)注的方向。首先是生態(tài)型，其次是智能化，其三是個(gè)性化。最后是社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。新一代的別墅不再是過去單純的炫耀，不是金錢的顯示。新一代的別墅在物質(zhì)和精神上都是高品質(zhì)的，是更好地享受精神、享受藝術(shù)、享受人生的居所。六、影響銷售成功與否的不確定因素目標(biāo)消費(fèi)者存在不確定性雖然重慶富人已經(jīng)作為一個(gè)群體出現(xiàn)，別墅市場(chǎng)也開始重現(xiàn)生機(jī)。但也面臨消費(fèi)人群極其有限、消費(fèi)者更加挑剔和審慎等挑戰(zhàn)，因此，并不是每個(gè)別墅都是一片陽光燦爛。有效供給存在不確定性重慶別墅市場(chǎng)，從數(shù)據(jù)上看總體供應(yīng)量偏大，但實(shí)際上有效供給卻不足。目前市場(chǎng)產(chǎn)品個(gè)性化不強(qiáng)、缺乏文化內(nèi)涵支持，功能、面積、總價(jià)等方面細(xì)分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。發(fā)展商專業(yè)程度存在不確定性別墅屬于高價(jià)奢侈品，其目標(biāo)消費(fèi)者社會(huì)地位、見識(shí)品位、人生經(jīng)歷、生活習(xí)慣等都注 定了別墅產(chǎn)品被挑剔的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，發(fā)展商如在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品位鑒賞方面不能與之產(chǎn)生共鳴，形成引導(dǎo)將很難推動(dòng)銷售。營銷推廣專業(yè)程度存在不確定性由于本地社會(huì)環(huán)境的影響，別墅營銷難在建立有效的傳播渠道。形象如何包裝、文化如 何導(dǎo)入、廣告如何推廣、媒體如何組合都是決定營銷成敗的重要因素。綜合服務(wù)水平存在不確定性產(chǎn)品缺乏前瞻性或物管服務(wù)不到位，別墅升值預(yù)期將無法實(shí)現(xiàn)。