【正文】 證書，而且購(gòu)房時(shí)還要繳納總房?jī)r(jià)的4——8%的土地使用費(fèi)。[分析]：（１）在集體土地上開發(fā)建設(shè)的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證書，因?yàn)樗加械耐恋厥羌w土地，國(guó)家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設(shè)銷售；（２）由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國(guó)有出讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國(guó)有土地使用證》、《商品房預(yù)（銷）售許可證》，也就無(wú)法辦理國(guó)家法律認(rèn)可的、國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印制編號(hào)的、房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購(gòu)房款外，還要向開發(fā)商繳納購(gòu)房款４％的土地使用費(fèi)。而國(guó)家法律規(guī)定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房?jī)r(jià)中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。［王富利律師提醒］：（１）購(gòu)買此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風(fēng)險(xiǎn)比較大，最好不要購(gòu)買；（２）購(gòu)買此類房屋最好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預(yù)（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國(guó)有土地，可以辦理法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)證；（３）必要時(shí)，可到房地產(chǎn)交易所查詢?cè)摌潜P是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購(gòu)買。購(gòu)買“尾房”要留神“［案例］：前不久，小王購(gòu)買了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權(quán)證。［分析］：“尾房”產(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續(xù)等本身沒有問題，但在營(yíng)銷開始階段因多種原因沒有獲得市場(chǎng)認(rèn)可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續(xù)不齊辦不了產(chǎn)權(quán)證的“尾房”，房子再好、價(jià)格再低，也不要購(gòu)買；戶型、朝向、樓層不好，可以權(quán)衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價(jià)格合適，可以放心購(gòu)買。［王富利律師提醒］：（１）要重視尾房有關(guān)證件如手續(xù)信息的掌握，尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購(gòu)房人尤為重要，購(gòu)買時(shí)首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風(fēng)險(xiǎn)程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產(chǎn)權(quán)證；（３）如果拍賣尾房，應(yīng)當(dāng)弄清產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)是否已辦理等。購(gòu)買“抵債房”有講究 “【案例】：老王從某建筑公司購(gòu)買了某開發(fā)公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房，購(gòu)房合同是老王同某建筑公司簽的，購(gòu)房發(fā)票也是某建筑公司開具的。老王拿這些手續(xù)到房地產(chǎn)交易部門根本辦不了房屋所有產(chǎn)權(quán)，究竟是什么原因？【分析】：上述里子起碼出現(xiàn)三個(gè)問題：第一，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主題問題，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體只能是房地產(chǎn)權(quán)利人，開發(fā)公司抵給建筑公司的抵債房，既沒有辦理房屋所有權(quán)證，建筑公司難以成為房屋權(quán)利人；而且建筑公司又不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。沒有房屋銷售的權(quán)利，其所簽訂的購(gòu)房合同無(wú)主體資格，因而是無(wú)效合同；第二，房屋銷售的代理問題。商品房的轉(zhuǎn)讓可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書，建筑公司既不受開發(fā)商的委托賣房，又沒有正式的書面委托書，自己簽約、開票賣房，沒有任何法律效力，因而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證；第三，房屋銷售的程序問題。商品房銷售必須實(shí)施房地產(chǎn)交易部門提供的標(biāo)準(zhǔn)示范合同文本，轉(zhuǎn)讓商品房必須到房地產(chǎn)交易本門辦理合同登記備案手續(xù)和辦理房屋所有權(quán)證。老王辦不了產(chǎn)權(quán)當(dāng)屬意料之中?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿?gòu)買“抵債房”要主意（1）此抵債房有無(wú)《商品預(yù)（銷）售許可證》，有了此證，證明《國(guó)有土地使用證》等四證齊全，可以辦理房屋所有權(quán)證；（2）簽合同，開發(fā)票一定要有合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體，這個(gè)主體就是開發(fā)此抵債房的開發(fā)公司，買方一定要堅(jiān)持同開發(fā)公司簽訂購(gòu)房合同，堅(jiān)持開發(fā)公司提供統(tǒng)一的商品房銷售發(fā)票，有了這兩個(gè)才能進(jìn)行備案、辦房屋所有權(quán)證；（3）同開發(fā)公司辦一個(gè)書面現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以保證建筑公司收到款項(xiàng)后買方及時(shí)領(lǐng)取要是和房屋。“合同、發(fā)票”房能否辦產(chǎn)權(quán) “【案例】：崔女士前不久開中了某中介提供的“二手房”，地段、戶型、價(jià)格都不錯(cuò)，但此房只有合同、發(fā)票，崔女士不知此房能否辦理產(chǎn)權(quán)證，不敢貿(mào)然購(gòu)買而猶豫不決。【分析】：我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)明確規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，一般這種“合同發(fā)票”房有兩種情況：一種是此房已同開發(fā)商簽好買賣合同，并交完款入住，開發(fā)商已在房地產(chǎn)交易所辦理登記備案，但購(gòu)房者未到房地產(chǎn)交易所辦理購(gòu)房合同簽證手續(xù)，并在合同落款處蓋上房地產(chǎn)交易所合同簽證公章或辦了簽證手續(xù)而未及時(shí)辦理《房屋所有權(quán)正》；另一種是開發(fā)商因項(xiàng)目手續(xù)不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國(guó)有土地等手續(xù)而根本無(wú)法辦理其登記備案手續(xù)。前一種似乎風(fēng)險(xiǎn)小一點(diǎn)，只要督促原房主及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，再行通過(guò)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶更名繳納各種稅費(fèi)后轉(zhuǎn)給崔女士名下即可；后一種風(fēng)險(xiǎn)就大一些，要么只有等開發(fā)商交齊土地出讓金或變性為國(guó)有出讓土地等全部手續(xù)并正式在房地產(chǎn)交易所辦理了登記備案手續(xù)后，再行購(gòu)買；要么，開發(fā)商根本無(wú)法辦理登記備案，購(gòu)買了無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿?gòu)買“二手房”最好購(gòu)買有《房屋所有權(quán)證》的房屋，只要房地產(chǎn)交易所可以過(guò)戶更名轉(zhuǎn)讓至自己名下，就可以確保自己的權(quán)益不受任何影響。經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年買不得 “【案例】：，想購(gòu)買李某去年第一批搖號(hào)中房，位于泡崖（查看地圖）小區(qū)一套經(jīng)濟(jì)適用住房，每平方米要價(jià)3600元。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房屋，待5年期滿國(guó)家允許上市交易后，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。袁女士猶豫不決?！痉治觥浚捍私?jīng)濟(jì)適用房袁女士不僅不能購(gòu)買，而且李某房屋在5年之內(nèi)也不能出售。（1）經(jīng)濟(jì)適用房是政府供應(yīng)中低收入家庭住房困難的保障性住房，在入圍、搖號(hào)、選房、購(gòu)買上都有一定的限制條件，每個(gè)中低收入家庭只有一次機(jī)會(huì)；（2）國(guó)家、大連市經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法明確規(guī)定，在辦得房屋所有權(quán)證5年之后才可上市出售，購(gòu)房人須按成交價(jià)的1%繳納土地出讓金，房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房；（3）《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。李某與袁女士房屋買賣合同不僅是無(wú)效合同，而且無(wú)效合同根本無(wú)法辦理公證手續(xù)，沒有任何法律效力【王富利律師提醒】：購(gòu)買類似有著嚴(yán)格上市交易條件的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關(guān)規(guī)定年限才能購(gòu)買，千萬(wàn)不要聽信“先簽合同、公證、交款，五年以后再辦過(guò)戶手續(xù)”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失最大的還是購(gòu)房經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年換不得【案例】：楊先生去年通過(guò)申請(qǐng)搖號(hào)一套60多平方米經(jīng)濟(jì)適用房，因無(wú)錢購(gòu)買，想把此房的“購(gòu)買權(quán)”讓給鄰居，鄰居再將自己的一套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問題，可一問，不僅不行，而且還有可能失去購(gòu)買指標(biāo)？【分析】：這種擅自將經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買權(quán)調(diào)換它房的行為是違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的，其房屋過(guò)戶登記也是不可能進(jìn)行的。（1）楊先生申請(qǐng)的經(jīng)濟(jì)適用房是政府根據(jù)楊先生的現(xiàn)行居住狀況而給予的一種住房保障優(yōu)惠，除了楊先生外，其他人無(wú)權(quán)享受這種“購(gòu)買權(quán)”，因而，雙方所換購(gòu)行為有悖于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定；（2）即使換購(gòu)成功，其鄰居也無(wú)法將經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證名字過(guò)戶到自己名下，只有在楊先生取到房屋所有權(quán)證5年后才能上市交易過(guò)戶更名；（3）楊先生購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房困難，可以放棄申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，另行申請(qǐng)廉租住房居住或通過(guò)貸款解決?！就醺焕蓭熖嵝选浚航?jīng)濟(jì)適用房調(diào)換二手房其實(shí)質(zhì)都是一種轉(zhuǎn)讓交易行為，經(jīng)濟(jì)適用房換給鄰居是一種轉(zhuǎn)讓交易，鄰居二手房給楊先生也是一種轉(zhuǎn)讓交易，國(guó)際明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房在取得房屋所有權(quán)證5年后才能上市交易，才是一種合法的轉(zhuǎn)讓行為，所有楊先生這種煥發(fā)行為要慎重，不能因無(wú)錢購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房而違反有關(guān)規(guī)定，最終可能為此失去經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)購(gòu)買機(jī)會(huì)。