【正文】 全部房款290800元，均由邵兄代收后轉(zhuǎn)交給被告邵某。合同履行過程中，邵某分別將訟爭房屋的土地使用證、房屋所有權(quán)證交給了原告章某。今年5月8日，章某一紙訴狀將邵某告上法庭。法院判決：庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產(chǎn)證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協(xié)助過戶義務(wù)，現(xiàn)請求法院判令被告邵某協(xié)助辦理過戶手續(xù)。另據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我丈夫既未在轉(zhuǎn)讓合同上簽名，又未事后追認，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認定無效，現(xiàn)請求法院駁回原告章某的訴訟請求。兩被告聲稱夫妻關(guān)系不正常，但未能提供可信的證據(jù)。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號碼，故該委托關(guān)系合法、有效，其產(chǎn)生的后果應(yīng)由委托人邵某承擔(dān)。從事實角度分析，訟爭房屋產(chǎn)權(quán)證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個人房屋本身存在爭議。因為本案從合同簽訂，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關(guān)權(quán)利證書交給章某，及章某實際入住，時間間隔并不太短，在無可靠證據(jù)證明兩被告夫妻關(guān)系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。從法律角度分析，按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)對方書面同意而出售房屋的行為無效。綜合事實和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買賣合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買賣合同成立且合法有效?，F(xiàn)原告章某付清了房款，履行了自己全部義務(wù)；被告邵某也交付了房屋及相關(guān)權(quán)利證書，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)按約協(xié)助原告章某將房屋過戶，故原告章某的訴訟請求應(yīng)予支持。一審判決后，兩被告不服，提出上訴。律師解析：本案主要涉及法律之間相互沖突或發(fā)生理解歧義時，如何結(jié)合中國國情準確適用法律問題?！吨腥A人民共和國婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。事實上，房地產(chǎn)法規(guī)定于1994年，有些規(guī)定與后來制定的《中華人民共和國合同法》的“鼓勵交易”原則相沖突，已不適應(yīng)時代的要求。第四篇：房屋買賣合同無效的情形及處理一、房屋買賣合同無效的情形法律法規(guī)：《民法通則》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關(guān)司法解釋、建設(shè)部相關(guān)規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定。”法理分析：這是因為房屋是建筑在土地上的，為土地的固定附著物，二者之間具有不可分離性，否則，極易引起損失或?qū)е录m紛。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，則該類買賣合同應(yīng)當是無效的。法律規(guī)定：《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利?！薄逗贤ā返诙偃畻l條也有相應(yīng)規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這就是說，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。（三）因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。（四）商品房預(yù)售違法的。如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定，以下合同應(yīng)為無效：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書；以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批而沒有報批或不予批準的；有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的。如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的等。（一）房屋買賣未采用書面形式?！薄逗贤ā返谑畻l規(guī)定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。當事人約定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。如買賣雙方均實際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達成一致，則該合同應(yīng)認定為無效的合同。法律規(guī)定《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返谝话偃粭l規(guī)定，“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！笨梢?，只要標的物合法且有權(quán)處分，對于標的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。對此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒有現(xiàn)實房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認為預(yù)購房買賣合同必然無效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。法律規(guī)定《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復(fù)函》（1990年2月17日最高人民法院）強調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為依法尚未成立?！薄蛾P(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》（1992年7月9日最高人民法院）答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效。”《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“ 當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！狈煞治鲇纱丝梢?，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。法律規(guī)定《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！狈ɡ矸治?可見，我國法律已確立了我國物權(quán)的善意取得制度。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權(quán)。法律規(guī)定《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！薄蛾P(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》（國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號）第（十三）款重申：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。加之其又涉及到多方利益博弈，要改變此類規(guī)定也很困難。且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。所以對涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應(yīng)得到法律支持。根據(jù)建設(shè)部及各地政府的規(guī)定，此類公房是禁止私自轉(zhuǎn)讓的。另外，從現(xiàn)實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在