房屋買賣合同無效的情形及法律后果精選模板-在線瀏覽
2024-08-30 01:17本頁面
【正文】 行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。如買賣雙方均實際履行了主要義務(wù)，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，只是該買賣合同沒有書面形式的，應(yīng)認為買賣關(guān)系有效。如雙方未履行口頭合同的主要義務(wù)且并不能就此達成一致，則該合同應(yīng)認定為無效的合同。對沒有所有權(quán)證的房屋，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。我國《合同法》第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！笨梢姡灰獦说奈锖戏ㄇ矣袡?quán)處分，對于標的物是否有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。對此應(yīng)理解為：房地產(chǎn)權(quán)利人沒有現(xiàn)實房屋的產(chǎn)權(quán)證而不能辦理房屋轉(zhuǎn)讓過程中涉及到的登記過戶手續(xù)，但不應(yīng)據(jù)此認為預購房買賣合同必然無效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關(guān)機關(guān)確定，根本不能取得所有權(quán)證的，則此類合同應(yīng)為無效。 990年2月17日最高人民法院《關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準的復函》強調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認為該民事法律行為依法尚未成立?！薄 ?92年7月9日最高人民法院《關(guān)于**與**房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效?！蔽覈段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”由此可見，房屋買賣合同是否進行登記已在法律上確認不是生效條件，僅是未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向標的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！笨梢?，我國法律已確立了我國物權(quán)的善意取得制度。則從保護善意第三人、維護交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當認定合同的效力允許買方取得房屋的所有權(quán)。我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”國土資源部國土資發(fā)**號《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第（十三）款重申：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。加之其又涉及到多方利益，要改變此類規(guī)定也很困難。且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再次申請宅基地而已，購買房屋的城鎮(zhèn)居民也可以行使房屋的居住使用權(quán)，只是不能取得所有權(quán)證。所以對涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓效力的認定，司法實踐中認定不盡相同，對該類房屋買賣合同效力的認定就不能簡單的一律為無效。且如當事人一方提出無效要求因其違反了誠實信用的民法原則而具有惡意也更不應(yīng)得到法律支持。根據(jù)建設(shè)部及各地政府的規(guī)定，此類公房是禁止私自轉(zhuǎn)讓的。另外，從現(xiàn)實看，私自買賣或者繼承公房的行為已非常普遍，且在一定程序上相關(guān)公房管理機構(gòu)也默認了此類行為。反之，則為無效買賣合同。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果： （一）出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分出賣可適當給予補償。 ?。ㄈ┰谏唐贩抠I賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任?！ 。ㄎ澹┥婕暗竭`法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。下列現(xiàn)象中物態(tài)變化判斷正確的是( C )A．初秋的早晨，草葉上出現(xiàn)的晶瑩剔透的露珠屬于固態(tài)變?yōu)橐簯B(tài)現(xiàn)象B．曬在太陽下的濕衣服變干是氣態(tài)變?yōu)橐簯B(tài)現(xiàn)象C．擦在皮膚上的酒精很快變干是液態(tài)變?yōu)闅鈶B(tài)現(xiàn)象D．初冬樹上的霜是液態(tài)變?yōu)楣虘B(tài)現(xiàn)象3．下面是四位同學用溫度計測水溫的實驗操作過程，其中正確的是( C )4．在測量水的溫度時，甲、乙、丙三位同學按如圖所示方法讀數(shù)，正確的是__乙__，水的溫度是__42__℃，溫度計的工作原理是利用液體的__熱脹冷縮__。在1個標準大氣壓下5 ℃的酒精、氫氣、鐵三種物質(zhì)中，有固定的體積和形狀的是__鐵__，既沒有固定的體積又沒有固定的形狀的是__氫氣__。(均填序號)12．氣象學里的平均氣溫是一日當中的2時、8時、14時、20時這四個時刻氣溫的平均值，若某地某日這四個時刻的氣溫如圖所示，則此地的最高氣溫是__5 ℃__，最低氣溫是__－2 ℃__，一天的溫差為__7 ℃__， ℃__。研究人員在長約10－6米，直徑10－7米的碳納米管中充入液態(tài)的金屬鎵，當溫度升高時，管中的金屬鎵會膨脹，通過電子
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