【正文】 第二、整體風(fēng)格建議。第三、組團規(guī)劃設(shè)計建議。階段F：園林景觀規(guī)劃第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。階段G：智能化系統(tǒng)設(shè)計建議 堅持“適度先進”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計建設(shè)。步驟7：項目開發(fā)策略擬定階段A：分期發(fā)展策略階段B：分期發(fā)展計劃 第三階段 項目的營銷策劃步驟1：推廣策略的定位 階段A：品牌策略 第一、命名方案第二、VIS系統(tǒng)的建立階段B：價格策略/ 7 第一、定價策略。定價目標(biāo)：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。定價的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。價格策略：著重于市場導(dǎo)向。定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。第二、差價策略。第三、入市價格策略。階段C：廣告策略階段D：媒介策略階段E：活動策略第一、公關(guān)活動策劃。步驟2：制定市場進入方案階段A：營銷思路的體現(xiàn) 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點的展示。階段B：營銷策略第一、營銷方式建議。第二、公關(guān)活動策劃。第四部分 項目入市準(zhǔn)備及階段策略步驟1：項目入市準(zhǔn)備階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內(nèi)容階段B：營銷環(huán)境的營造 第一、售樓部的設(shè)計 第二、樣板房的設(shè)計 第三、現(xiàn)場包裝階段C：項目入市第一、入市時機選擇。第二、入市進機規(guī)劃。第三、銷售模擬。第四、公開認購。/ 7 步驟2：階段活動策略階段A：樓花銷售期廣告策略內(nèi)部認購期廣告策略入市準(zhǔn)備期廣告策略公開發(fā)售期廣告策略銷售階段期廣告策略促銷期廣告策略強銷期廣告策略品牌形成期廣告策略樓盤滯銷期廣告策略尾盤銷售期廣告策略/ 7第四篇：房地產(chǎn)項目全程營銷策劃流程房地產(chǎn)項目全程營銷策劃流程在房地產(chǎn)項目營銷策劃中，要用市場調(diào)研來了解客戶，用樓盤規(guī)劃設(shè)計來瞄準(zhǔn)客戶，用營銷來吸引客戶，用銷售來留住客戶，用服務(wù)感化客戶。這就需要一個規(guī)范的操作流程與運作工具。全程營銷的的流程可分為宏觀和微觀兩個部分。宏觀的營銷流程是將整個流程分為四個板塊：前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、經(jīng)營管理。微觀策劃流程可分為八大環(huán)節(jié)：市場調(diào)研、項目環(huán)境調(diào)研、項目投資分析、營銷策劃、概念設(shè)計、識別系統(tǒng)、公共關(guān)系、售后服務(wù)。一、市場調(diào)研本次市場調(diào)研的背景、動機、運用手段、目的等；市場分析（1）當(dāng)前區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場成本分析（銷售價格、成交情況）近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢競爭個案項目調(diào)查與分析消費者分析：（1）購買者地域分布（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購買頻度結(jié)論二、項目環(huán)境調(diào)研地塊狀況： 位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)地塊本身的優(yōu)劣勢地塊周圍景觀（前后左右，遠近景觀，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達交通）公共配套設(shè)施：（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項目投資分析投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）土地建筑功能選擇現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）土地延展價值分析判斷（十種因素）成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤投入產(chǎn)出分析：成本與售價模擬表、成本與期望值概算同類項目成敗的市場因素分析四、營銷策劃（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）功能配套（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)等）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟背景（1）經(jīng)濟實力（2）行業(yè)特征（公司實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）（3）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式（三）價格定位理論價格（達到銷售目標(biāo)）成交價格租金價格價格策略（四）入市時機、銷售周期預(yù)售推廣、排號登記開盤設(shè)計銷售周期銷售比例（五）廣告策略廣告的階段性劃分階段性的廣告主題階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控（六）媒介策略媒介選擇軟性新聞主題媒介組合投放頻率費用估算（七）推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁等）媒介投放其他費用等五、概念設(shè)計小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織小區(qū)容積率的敏感性分析小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分小區(qū)環(huán)境綠化概念原則小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意1小區(qū)文化提煉六、識別系統(tǒng)（一）核心部分名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運用部分現(xiàn)場：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌營銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺面標(biāo)牌工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財務(wù)部功能標(biāo)牌：請勿吸煙、防火、防電危險、配電房、火警11消防通道、監(jiān)控室七、公共關(guān)系公共關(guān)系目的與意義公共關(guān)系方式、內(nèi)容公共關(guān)系策劃與推廣八、售后服務(wù)售后服務(wù)物業(yè)服務(wù)招商租賃第五篇：房地產(chǎn)項目全程營銷策劃流程房地產(chǎn)項目全程營銷策劃流程項目全程策劃流程設(shè)計一、市場調(diào)研：前言本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；市場分析（1）當(dāng)前區(qū)域市場數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場成比分析（銷售價格、成交情況）近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢競爭個案項目調(diào)查與分析消費者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公 共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購買頻度結(jié)論二、項目環(huán)境調(diào)研地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)地塊本身的優(yōu)劣勢地塊周圍景觀（前后左右，遠近景觀，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店等）地塊地理條件的強弱勢分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項目投資分析投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）土地建筑功能選擇3現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）4土地延展價值分析判斷（十種因素）5成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）成本與期望值概算7同類項目成敗的市場因素分析四、營銷策劃（一）市場調(diào)查項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊等）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)等）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟背景? 經(jīng)濟實力? 行業(yè)特征……公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）? 家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標(biāo)）成交價格租金價格價格策略（三）、價格定位理論價格（達到銷售目標(biāo)）成交價格租金價格價格策略（四）、入市時機、銷售周期預(yù)售推廣、排號登記開盤設(shè)計銷售周期銷售比例（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算（七）、推廣費用現(xiàn)場包裝（營銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書、等）3媒介投放4其他費用等五、念設(shè)計1小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2小區(qū)容積率的敏感性分析3小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運用示意6小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意11小區(qū)文化提煉六、識別系統(tǒng)（一）核心部分1，名稱2，標(biāo)志3，標(biāo)準(zhǔn)色4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運用部分1，現(xiàn)場? 工地圍板? 彩旗? 掛幅? 歡迎牌2，營銷中心? 形象墻? 門楣標(biāo)牌? 指示牌? 展板規(guī)范? 胸卡? 工作牌? 臺面標(biāo)牌3，工地辦公室? 經(jīng)理辦公室? 工程部? 保安部? 財務(wù)部4，功能標(biāo)牌 ? 請勿吸煙? 防火、防電危險 ? 配電房? 火警119 ? 消防通道 ? 監(jiān)控室七、公共關(guān)系 1 公共關(guān)系的意義 2 公共關(guān)系方式、內(nèi)容 3 公共關(guān)系策劃及推廣 4 公共關(guān)系目的八、售后服務(wù) 1 售后服務(wù) 2 物業(yè)服務(wù) 3 招商租賃九、結(jié)語