【正文】 第二、整體風(fēng)格建議。第三、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。階段F：園林景觀規(guī)劃第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營(yíng)造。階段G：智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 堅(jiān)持“適度先進(jìn)”、“控制成本”及“特色營(yíng)造”三個(gè)原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建設(shè)。步驟7：項(xiàng)目開發(fā)策略擬定階段A：分期發(fā)展策略階段B：分期發(fā)展計(jì)劃 第三階段 項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃步驟1：推廣策略的定位 階段A：品牌策略 第一、命名方案第二、VIS系統(tǒng)的建立階段B：價(jià)格策略/ 7 第一、定價(jià)策略。定價(jià)目標(biāo)：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向、附近市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)狀況等。價(jià)格策略：著重于市場(chǎng)導(dǎo)向。定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。第二、差價(jià)策略。第三、入市價(jià)格策略。階段C：廣告策略階段D：媒介策略階段E：活動(dòng)策略第一、公關(guān)活動(dòng)策劃。步驟2：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案階段A：營(yíng)銷思路的體現(xiàn) 第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點(diǎn)的展示。階段B：營(yíng)銷策略第一、營(yíng)銷方式建議。第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。第四部分 項(xiàng)目入市準(zhǔn)備及階段策略步驟1：項(xiàng)目入市準(zhǔn)備階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內(nèi)容階段B：營(yíng)銷環(huán)境的營(yíng)造 第一、售樓部的設(shè)計(jì) 第二、樣板房的設(shè)計(jì) 第三、現(xiàn)場(chǎng)包裝階段C：項(xiàng)目入市第一、入市時(shí)機(jī)選擇。第二、入市進(jìn)機(jī)規(guī)劃。第三、銷售模擬。第四、公開認(rèn)購(gòu)。/ 7 步驟2：階段活動(dòng)策略階段A：樓花銷售期廣告策略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期廣告策略入市準(zhǔn)備期廣告策略公開發(fā)售期廣告策略銷售階段期廣告策略促銷期廣告策略強(qiáng)銷期廣告策略品牌形成期廣告策略樓盤滯銷期廣告策略尾盤銷售期廣告策略/ 7第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃流程在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃中，要用市場(chǎng)調(diào)研來了解客戶，用樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)來瞄準(zhǔn)客戶，用營(yíng)銷來吸引客戶，用銷售來留住客戶，用服務(wù)感化客戶。這就需要一個(gè)規(guī)范的操作流程與運(yùn)作工具。全程營(yíng)銷的的流程可分為宏觀和微觀兩個(gè)部分。宏觀的營(yíng)銷流程是將整個(gè)流程分為四個(gè)板塊：前期開發(fā)、營(yíng)銷策劃、工程管理、經(jīng)營(yíng)管理。微觀策劃流程可分為八大環(huán)節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研、項(xiàng)目投資分析、營(yíng)銷策劃、概念設(shè)計(jì)、識(shí)別系統(tǒng)、公共關(guān)系、售后服務(wù)。一、市場(chǎng)調(diào)研本次市場(chǎng)調(diào)研的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；市場(chǎng)分析（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷售價(jià)格、成交情況）近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買者地域分布（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購(gòu)買頻度結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研地塊狀況： 位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）土地建筑功能選擇現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四、營(yíng)銷策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力（2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）（3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式（三）價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略（四）入市時(shí)機(jī)、銷售周期預(yù)售推廣、排號(hào)登記開盤設(shè)計(jì)銷售周期銷售比例（五）廣告策略廣告的階段性劃分階段性的廣告主題階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告效果監(jiān)控（六）媒介策略媒介選擇軟性新聞主題媒介組合投放頻率費(fèi)用估算（七）推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書、宣傳單頁(yè)等）媒介投放其他費(fèi)用等五、概念設(shè)計(jì)小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織小區(qū)容積率的敏感性分析小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及面積劃分小區(qū)環(huán)境綠化概念原則小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意1小區(qū)文化提煉六、識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌營(yíng)銷中心：形象墻、門楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警11消防通道、監(jiān)控室七、公共關(guān)系公共關(guān)系目的與意義公共關(guān)系方式、內(nèi)容公共關(guān)系策劃與推廣八、售后服務(wù)售后服務(wù)物業(yè)服務(wù)招商租賃第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃流程項(xiàng)目全程策劃流程設(shè)計(jì)一、市場(chǎng)調(diào)研：前言本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；市場(chǎng)分析（1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)成比分析（銷售價(jià)格、成交情況）近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買者地域分布；（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公 共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購(gòu)買頻度結(jié)論二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）三、項(xiàng)目投資分析投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）土地建筑功能選擇3現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn)6投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）成本與期望值概算7同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四、營(yíng)銷策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）（二）、目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力? 行業(yè)特征……公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）? 家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略（三）、價(jià)格定位理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）成交價(jià)格租金價(jià)格價(jià)格策略（四）、入市時(shí)機(jī)、銷售周期預(yù)售推廣、排號(hào)登記開盤設(shè)計(jì)銷售周期銷售比例（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費(fèi)用估算（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）2 印刷品（銷售文件、售樓書、等）3媒介投放4其他費(fèi)用等五、念設(shè)計(jì)1小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2小區(qū)容積率的敏感性分析3小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）5小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意6小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意11小區(qū)文化提煉六、識(shí)別系統(tǒng)（一）核心部分1，名稱2，標(biāo)志3，標(biāo)準(zhǔn)色4，標(biāo)準(zhǔn)字體（二）運(yùn)用部分1，現(xiàn)場(chǎng)? 工地圍板? 彩旗? 掛幅? 歡迎牌2，營(yíng)銷中心? 形象墻? 門楣標(biāo)牌? 指示牌? 展板規(guī)范? 胸卡? 工作牌? 臺(tái)面標(biāo)牌3，工地辦公室? 經(jīng)理辦公室? 工程部? 保安部? 財(cái)務(wù)部4，功能標(biāo)牌 ? 請(qǐng)勿吸煙? 防火、防電危險(xiǎn) ? 配電房? 火警119 ? 消防通道 ? 監(jiān)控室七、公共關(guān)系 1 公共關(guān)系的意義 2 公共關(guān)系方式、內(nèi)容 3 公共關(guān)系策劃及推廣 4 公共關(guān)系目的八、售后服務(wù) 1 售后服務(wù) 2 物業(yè)服務(wù) 3 招商租賃九、結(jié)語