【導(dǎo)讀】如何建設(shè)老年住宅？人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問題。根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65. 準(zhǔn)來看，我國將在20xx年正式邁入老齡化社會(huì)。增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。行“老年住宅”這個(gè)課題研究的最終目的。年人居住或是使用的部分?！袄夏曜≌碧刂咐夏耆说木幼〗ㄖＲ?yàn)槔夏曜≌c普通住宅之間的差異性，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。A、住宅設(shè)計(jì)必須要照顧到老年人特殊的身體狀況；B、無論是單獨(dú)的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設(shè)施；如果老年人能夠獨(dú)立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，

　　

【正文】 退休社區(qū)的組成部分，由靠近或?qū)儆趯ｉT護(hù)理院的自成一體的居住機(jī)構(gòu)提供，作為 一種比較新穎和流行的形式成為這一擴(kuò)展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨(dú)立又獲得個(gè)人照顧的混合模式。 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式 目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營方式是最適合國內(nèi)開發(fā)商的運(yùn)做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤增長點(diǎn)。 這是一種集中經(jīng)營模式，與傳統(tǒng)的老年公寓、養(yǎng)老院相比，在結(jié)構(gòu)上溶入社區(qū)之中，在功能上尊重社區(qū)自主，在內(nèi)容上重視社區(qū)文化休閑，在實(shí)施上運(yùn)用社區(qū)各項(xiàng)資源，倡導(dǎo)一種更積極主動(dòng)的生活方式，真正達(dá)到“只要在此生活，生 命最少延長十年”的目的。 大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如 美國的太陽城、安妮馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。 這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開發(fā)商將整個(gè)社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)到“學(xué)養(yǎng)住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項(xiàng)目。但同時(shí)必須依托文化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因此在對市場的選擇、推廣和銷售方面將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。 國內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方式 很多開發(fā)商認(rèn)為，老年住宅的建設(shè)費(fèi) 用和維護(hù)費(fèi)用是普通住宅的五倍，物業(yè)管理的難度可想而知。根據(jù)國內(nèi)老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 老年住宅物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容之多、范圍之廣是其他物業(yè)所不能及的，在目前經(jīng)驗(yàn)少的情況下，開發(fā)商不可能獨(dú)自承擔(dān)所有的服務(wù)內(nèi)容，可以選擇將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)行。 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu) 老年住宅物業(yè)管理的收入主要由幾個(gè)部分構(gòu) 成：日常物業(yè)管理費(fèi)、醫(yī)療服務(wù)費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)、配套設(shè)施使用費(fèi)、特殊護(hù)理費(fèi)以及其他因個(gè)人需要產(chǎn)生的收費(fèi)。 小結(jié)： 目前，國內(nèi)老年住宅的經(jīng)營模式仍然停留在福利或是微利的層面上，歷史的原因造成現(xiàn)在占決大多數(shù)的老人消費(fèi)能力弱，而且消費(fèi)觀念老舊。正是因?yàn)槔麧櫛∪?，沒人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以，市場上僅有的產(chǎn)品銷售看好是肯定的。但是，我們要認(rèn)識(shí)到，目前的消費(fèi)力的確是非常有限，需求釋放后要再次凝聚所需要的時(shí)間并不短。 在有限的發(fā)展歷程中，嘗試以銷售方式回收利潤并獲取成功的不過兩家，從他們的操作模式中，不難發(fā) 現(xiàn)，老年住宅無論是在設(shè)計(jì)、宣傳、銷售乃至資金回收方面的操作過程都比普通住宅要困難。 開發(fā)商要在老年住宅產(chǎn)品中獲取發(fā)展，根源還在于要打開更多的籌資渠道，才能打通資金循環(huán)的良性通道。 第三部分：國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研究 國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場研究 國內(nèi)城市老年人口比例、住宅現(xiàn)狀及收入分析 國內(nèi)城市老年人口比例 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上（ 60 歲以上人口）或 7％（ 65 歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋?重，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著， 1998 年版）。 我國人口老齡化發(fā)展很快 (如表 11)， 1997 年，我國已經(jīng)進(jìn)入老年化國家行列。北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。目前 我國 60 歲以上老年人口已達(dá) 億，占全國總?cè)丝诘?10％以上，到 21 世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28％，即每 4 個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 20xx 年的 億（占總?cè)丝诘?％），增加到 2050年的 億（占總?cè)丝诘?％）（北京大學(xué)健康與家庭研 究中心網(wǎng)站提供）。 表 11 中國 65 歲及以上人口發(fā)展情況表 (單位：萬人 ) 年份 1953 1964 1982 1985 1987 1990 1997 20xx 65 歲及以上人口 2504 2458 4928 5557 5866 6319 8747 8811 占總?cè)丝诒壤?%) 我國第 4 次（ 1990）全國人口普查的老年型地區(qū) 地區(qū) 老年人口系數(shù)（ %） 上海 浙江 北京 江蘇 天津 資料來源： 195 196 198 1990、 20xx 年源于建國后五次人口普查資料； 198 1987 年源于《中國社會(huì)統(tǒng)計(jì)資料》 (1990)； 1997 年源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》(1998 年版 ) 據(jù)有關(guān)部門預(yù)測， 20xx 年以后我國 50、 60 年代兩次出生高峰的人口陸續(xù)進(jìn)入老年，這將是我國老年人口增長最快的時(shí)期。在未來 25 年內(nèi)，我國 65 歲及以上老年人口的數(shù)量將比現(xiàn)在增長一倍，再過 15 年又將增長一倍。預(yù)計(jì)到 2050 年，60 歲以上老年人口將達(dá)到 億， 80 歲以上老年人口將突破 8800 萬。屆時(shí)，中國將處于“銀發(fā)浪潮”之中，成為嚴(yán)重老齡化國家。 人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，使我國面臨的養(yǎng)老壓力越來越大，突出表現(xiàn)在老年人口贍養(yǎng)率的不斷上升和撫養(yǎng)比的持續(xù)下降。 老年人口贍養(yǎng)率：是指 65 歲以上的人口與 1564 歲人口的比例。中國的老年人口贍養(yǎng)率從 1990 年的 %增加到 20xx 年的 %，預(yù)計(jì)到 2020 年和 2050 年，老年人口贍養(yǎng)率將分別上升到 %和 %。 撫養(yǎng)比：是指社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)供款一代人與領(lǐng)款一代人的比例。按照目前人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)和退休制度，未來 50 年內(nèi)，我國的人口撫 養(yǎng)比將由現(xiàn)在的 ： 1 下降到 ： 1(即每 個(gè)在職職工就要撫養(yǎng) 1 個(gè)退休職工 )，年輕人將越來越不堪重負(fù)。 （ 1）上海 上海市老年人口構(gòu)成現(xiàn)狀： 截止 20xx 年末，上海市戶籍人口 萬， 60 歲及以上老年人口 萬，占總?cè)丝诘?％； 65 歲及以上老年人口 萬，占總?cè)丝诘?％； 70歲及以上老年人口 萬，占總?cè)丝诘?％； 80 歲及以上老年人口 萬，占總?cè)丝诘?％，占老年人口的 ％； 85 歲及以上老年人口 萬，占總?cè)丝诘?％，占老年人口的 ％。（資料來源：上海市老齡科研中心 20xx年“上海市老年人口信息發(fā)布會(huì)”） 截止 20xx 年末，全市戶藉人口 萬 60 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 65 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 70 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 80 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 85 歲 +老年人口 萬 占總?cè)丝?％ 百歲老人 372 位 上海市老年人口的發(fā)展歷史 全國五次人口普查的上海數(shù)據(jù) 顯示， 1979 年，上海 60 歲及以上戶籍老年人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到 %，標(biāo)志著上海進(jìn)入人口老齡化城市行列。在上海市常住人口中， 1982 年－ 1990 年期間， 60 歲及以上老年人口平均每年增加 萬，80 歲及以上老年人口平均每年增加 萬； 1990－ 20xx 年期間， 60 歲及以上老年人口平均每年增加 萬， 80 歲及以上老年人口平均每年增加 萬。上海在人口老齡化進(jìn)程中顯示出明顯的高齡化趨勢。 圖二： 上海最近五年的戶籍人口數(shù)據(jù)顯示，在嚴(yán)格的戶籍控制政策下，上海的戶籍總?cè)丝诒３衷?1300－ 1320 萬的范圍內(nèi)，而同期老年人口的增加幅度有所上升， 60歲及以上老年人口年增加數(shù)依次為 萬、 萬、 萬和 萬；同期，80 歲及以上老年人口增加數(shù)依次為 萬、 萬、 萬和 萬 ,老年人口數(shù)量的增加部分集中在高齡階段。 圖三： 上海市人口老年化的發(fā)展趨勢 根據(jù)《上海市人口老齡化報(bào)告書（ 1998 年）》（上海市老齡委員會(huì)、上海市老齡科研中心 1999 年編輯出版）： 當(dāng)前 20xx 年是上海老年人口的平緩發(fā)展期，平均每年只凈增 2 萬人左右； 20xx20xx 年是上海老年人口的中速增長期，平均每年凈增 萬人左右； 20xx2020 年是上海老年人口的高速增長期，平均每年凈增 1415 萬人左右； 20202030 年是上海人口老齡化的頂峰 時(shí)期，老年人口總數(shù)將達(dá) 460 萬左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⑸仙?32%左右，屆時(shí)上海將成為高度老化的城市。 （ 2）北京 北京市老年人口現(xiàn)狀 北京市 1990 年成為人口老年型城市，目前 60 歲以上老年人口已達(dá) 180 萬，占總?cè)丝诘?%。 1953 年普查時(shí)北京市老年人口數(shù)為 萬， 1962 年普查為 萬， 1982 年普查為 萬， 1990 年普查為 萬，在短短三十多年的時(shí)間中北京市老年人口數(shù)量增長了 6 倍。（制表） 北京市老年人口發(fā)展趨勢 北京市人口老齡化的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平，在全國居于領(lǐng)先地位。 北京市老年人口比重近些年處于明顯上升趨勢。預(yù)計(jì)到 2025 年，北京的老年人口比例接近 30%，這一比例遠(yuǎn)高于許多發(fā)達(dá)國家的水平。 伴隨北京市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢的不斷加強(qiáng)，即 60 歲以上人口中 80 歲及以上高齡人口比重不斷提高。 北京市老年人口的分布 根據(jù) 1990 年普查資料顯示，北京市老年人口主要分布在城八區(qū)，占全市老年人口總數(shù)的三分之二以上。在 18 個(gè)區(qū)縣中已經(jīng)有一半?yún)^(qū)縣的老年人口比例達(dá)到10%，成為老年型人口的地區(qū)。各區(qū)縣的老年人口比例差異也比較明顯，如最高的東城區(qū)、西城區(qū)和崇文區(qū)已經(jīng)達(dá)到 %，比最低的房山區(qū)高 6 個(gè)百分點(diǎn)左右。到 1999 年，所有區(qū)縣老年人口比例都超過了 10%，最高的宣武區(qū)已經(jīng)高達(dá) 20%左右，但是房山區(qū)才剛剛超過 10%。 國內(nèi)城市老年人住宅現(xiàn)狀分析 （ 1）目前城市老年人的居住模式 目前城市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)狀并不令人滿意。 合居模式 老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模式對社會(huì)、家庭和老人都有很多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。 獨(dú)居模式 老人獨(dú)立居住?，F(xiàn)代都市生活方 式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時(shí)，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的不便就突出反映出來。 毗鄰模式 與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。 敬老 院模式 在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這在我國并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問題。 從目前老年人居住情況來看， ％居住在城鎮(zhèn)， ％居住在鄉(xiāng)村。在有老年人居住的家庭中， 60～ 64 歲老年人有 ％的人還作為家庭戶主， 65 歲以上老年人戶主率下降到 ％。在 65 歲以上老年人戶中，有 ％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有一對老年夫婦生活的戶占 11％，單獨(dú)老人戶占 ％，與未成年親屬一起生活的戶占 ％，也就是說 23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。 （ 2）目前國內(nèi)城市老年人住宅的來源 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占 %， 購買原公有住房的占 %，其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟(jì)適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %?？h購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和原公有住房的戶總共不超過 %。 可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居 民家庭是住在自己購買的住房中。 從以上數(shù)據(jù)中可以看出，我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速 （ 3）目前國內(nèi)老年人的居住質(zhì)量 居住面積 20xx 年人口普查顯示，我國家庭戶平均每戶擁有住房為 間，其中城鎮(zhèn)家庭平均每戶擁有住房 間，縣家庭平均每戶擁有住房 間。農(nóng)村家庭的人均建筑面積和平均每戶擁有的住房間數(shù)均高于城鎮(zhèn)。老 年家庭戶居住 3－ 5 間的比例占 %,2 間以下的占 %,市高于縣。 在老年家庭戶中，還有將近 %的家庭人均建筑面積不足 8 平方米或沒有住房，有 %的戶是合住房，有 %住房少于 2 間，有 %的老年人居住在 7 層以上的樓房（其中市占 %,鎮(zhèn)占 %）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。 表 3 分老年組按家庭戶住房面積狀況 單位： % 年齡組 人均住房面積（平方米） 8 以下 912