【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。本次控規(guī)主要控制前期開。發(fā)地塊，同時(shí)對(duì)規(guī)劃預(yù)留地塊提出規(guī)劃控制的原則要求。第3條本規(guī)劃是指導(dǎo)本地塊建設(shè)的控制性詳細(xì)規(guī)劃。人民共和國城市規(guī)劃法》的規(guī)定，執(zhí)行本規(guī)劃。但變化后的地塊控制指標(biāo)必須與原控制指標(biāo)相符合。不高于25%，商住混合區(qū)域不高于50%。小于10米，橋頭南北退讓不小于5米。城河20米為環(huán)城綠帶，多層建筑退綠線4米。部居住人口參照地塊開發(fā)控制要求。汛通道，環(huán)城河兩側(cè)綠帶不小于20米。第15條住宅區(qū)停車采用地面停車，地下及半地下停車相結(jié)合的方式。行車庫，建筑面積約2000平方米。第16條本次規(guī)劃設(shè)置小區(qū)會(huì)所1座，總建筑面積約為1500平方米。園1座，規(guī)劃用地面積為3926平方米，建筑面積為2500平方米。第17條本次規(guī)劃設(shè)置5000平方米商業(yè)服務(wù)設(shè)施。置于高層區(qū)集中綠地南側(cè)，設(shè)獨(dú)立的出入口。相對(duì)獨(dú)立的設(shè)置，在規(guī)三路設(shè)置獨(dú)立的出入口。

　　

【正文】 程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 方案設(shè)計(jì)要充分有效地利用戶內(nèi) 空間，提高住宅使用面積的實(shí)用效率；同時(shí)兼顧結(jié)構(gòu)布置的經(jīng)濟(jì)合理性。 五、 規(guī)劃布局和結(jié)構(gòu) 本次規(guī)劃地塊以趙涇為界將基地分為 A、 B 兩個(gè)區(qū)。規(guī)劃總建筑面積約為 萬平方米， 綜合凈 容積率約為 ，沿環(huán)城河設(shè)置塔城公園、幼托，沿塔城路在基地南部設(shè)置集中商業(yè)和公建，在小區(qū)中部趙涇東側(cè)設(shè)置小區(qū)會(huì)所。 總體布局營造“進(jìn)入公園回到家”的主題氛圍，在街坊入口設(shè)置集中綠地公園，使居民進(jìn)入小區(qū)時(shí)感覺是先進(jìn)入了公園再進(jìn)入住房。組團(tuán)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性和多樣性，以不同的建筑形式和獨(dú)具特色的建筑外觀及空間環(huán)境創(chuàng)造組團(tuán)空間的歸屬感。 六、 道路交通系統(tǒng) 本規(guī)劃道路交通系統(tǒng)基本采用人車分流體制，人行系統(tǒng)結(jié)合綠化景觀系統(tǒng)設(shè)置。車行道路系統(tǒng)由三級(jí)組成：一級(jí)為城市道路，滬宜公路紅線 35 米，塔城路紅線 30 米；二級(jí)為小區(qū)主干道，高昌路道路紅線寬度為 20 米，規(guī)一路，規(guī)二路，規(guī)三路 , 道路紅線寬度為 12 米；三級(jí)為組團(tuán)道路，寬度 57 米。 道路采用無障礙設(shè)計(jì)，選用彩色鋪裝地面，中高層入口均考慮無障礙設(shè)計(jì)，多層按上海市規(guī)范要求考慮。住區(qū)內(nèi)的道路交通組織應(yīng)滿足家用轎車的使用停放具有一定的便捷性，但應(yīng)以實(shí)用居民步行化的住區(qū)生活為基礎(chǔ)。 環(huán)城河、練祁河和趙涇均是鎮(zhèn)級(jí)河 道。規(guī)劃按河道原石駁線為規(guī)劃河口線，兩側(cè)控制 6 米防汛通道，具體退界綜合考慮方案建筑布局和沿西練祁河的老城風(fēng)貌。環(huán)城河兩側(cè)綠帶不小于 20 米。 機(jī)動(dòng)車停車就近解決，按總戶數(shù) 40%~50%計(jì)， THouse、 RHouse 考慮專用停車，并應(yīng)考慮一定數(shù)量的訪客停車位，多層、中高層按 輛 /戶設(shè)置停車位，共約 538 個(gè)車位，其中不少于 30%的停車位進(jìn)庫。非機(jī)動(dòng)車停車主要以集中停車形式，按每戶 1 輛計(jì)，各組團(tuán)建若干自行車庫或半地下車庫，總建筑面積約 1500平方米。 七、 綠化景觀系統(tǒng) 本規(guī)劃綠地系統(tǒng)總體采用“點(diǎn)、線、面”相結(jié) 合原則，即采用點(diǎn)狀（住宅組團(tuán)內(nèi)綠化）、帶狀（沿河綠帶、步行綠化帶）、塊團(tuán)狀（街頭公園和中心綠地）相結(jié)合的混合布局方式。集中綠地和公園結(jié)合街坊主入口設(shè)置，創(chuàng)造“進(jìn)入公園回到家”的氛圍。 公園內(nèi)設(shè)置湖、人造丘林、人造櫸木林和活動(dòng)中心等。沿環(huán)城河由河口線退 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 讓外城河 20 米建浜綠帶，考慮布置一些建筑小品，供居民和游人休息和娛樂等。通過點(diǎn)狀、帶狀、塊團(tuán)壯公共綠地的組合布局，加強(qiáng)改善本基地綠化形象，也形成了點(diǎn)、線、面有機(jī)融合、有特色的綠化系統(tǒng)。 創(chuàng)造住宅類型的多樣性以適應(yīng)不同的市場(chǎng)需求同時(shí)創(chuàng)造豐富的住區(qū)景觀。住宅類型采用 聯(lián)排別墅（ TOWHOUSE）、多層公寓、多層電梯房及小高層住宅 4種基本類型。沿西練祁河和趙涇西側(cè)以聯(lián)排別墅和多層電梯房。沿規(guī)三路和規(guī)二路為 914 層高層。 北側(cè)要求保護(hù)沿河風(fēng)貌。聚善橋已列為嘉定區(qū)級(jí)文物保護(hù)建筑，東西側(cè)建筑退讓不小于 10 米，橋頭南北退讓不小于 5 米，東側(cè)地塊內(nèi)有兩處專家要求保留、修善建筑，其中橋頭一幢原位保留，另一幢選擇合適位置予以遷移，并考慮對(duì)兩建筑加以合理利用。 八、 公建配套和商業(yè)設(shè)施 a) 會(huì)所 沿小區(qū)中部趙涇東側(cè)設(shè)小區(qū)會(huì)所一座，建筑面積約為 1500 平米，與社區(qū)整體物業(yè)檔次同步，按照中高檔配置。 主要功能如下：大堂（具有閱覽功能）、游泳池、親子樂園、茶室（含棋牌室）、乒乓球室等。 ? 幼兒園 在外城河近塔城路附近結(jié)合古銀杏公園設(shè)六班幼兒園一座，規(guī)劃用地面積為 3926 平方米，建筑面積為 2500 平方米。幼兒園南面為其活動(dòng)場(chǎng)地，同時(shí)沿塔城路設(shè)一個(gè)小廣場(chǎng)，供家長接送孩子等待場(chǎng)地。 b) 商業(yè) 本次規(guī)劃設(shè)置 7400 平方米商業(yè)面積。其中，菜場(chǎng) 3000 平方米，設(shè)在塔城西路、規(guī)二路路口，為兩層建筑，每層約 1500 平米，底層為鮮活農(nóng)副產(chǎn)品，半地下設(shè)置，二層以凈菜市場(chǎng)為主。沿西塔城路設(shè)置商鋪約 4400 平方米，沿塔城路側(cè) 設(shè)置，菜場(chǎng)隱藏于商鋪后。 c) 社區(qū)醫(yī)療中心 社區(qū)醫(yī)療中心 (2000 平方米 )結(jié)合商業(yè)服務(wù)設(shè)施，相對(duì)獨(dú)立設(shè)置，并在規(guī)三路上設(shè)獨(dú)立的出入口直接對(duì)外 ,初步考慮在底層布置急診 , 掛號(hào) , 藥房等 , 在二 ,三層布置治療 ,輸液 ,辦公等功能。 d) 居委會(huì)、物業(yè) 居委會(huì) (300 平方米 ) 結(jié)合高層住宅設(shè)置于高層區(qū)集中綠地南側(cè)，設(shè)獨(dú)立的出入口，面向中心綠化景觀 , 具有良好的觀景面。物業(yè)管理用房結(jié)合小高層住宅設(shè)置，并設(shè)獨(dú)立的出入口。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九、 單體設(shè)計(jì) 形態(tài)變化 ? 建筑單體設(shè)計(jì)體現(xiàn)一定的地域特征，較強(qiáng)的平面及外觀特征。 ? 聯(lián)排別墅考慮立面的微差變化 ，沿河部分注意與對(duì)岸風(fēng)貌相呼應(yīng)，使其在統(tǒng)一的整體風(fēng)格下又有各自獨(dú)立的識(shí)別性。 ? 低層住宅豎向結(jié)合陽臺(tái)、花臺(tái)、退臺(tái)等實(shí)現(xiàn)跌落式的多層次立體綠化。 空間組合 a) 頂層作退臺(tái)、以有效減少建筑之間的日照間距，同時(shí)也減少建筑的視覺體量產(chǎn)生積極效果。 屋頂處理 b) 屋頂形式在整體上具有統(tǒng)一風(fēng)格，在統(tǒng)一的前提下尋求變化。 c) 從建筑整體效果出發(fā)，考慮采用坡屋頂、弧屋頂、斜板式以及其他多種形式，亦可平坡結(jié)合，但以結(jié)合屋頂下部能夠形成實(shí)用的趣味空間為原則。 d) 對(duì)于平臺(tái)屋頂花園，設(shè)計(jì)一定要避免屋頂簡單平面化，要設(shè)計(jì)出空間變化。 交 通空間 ? 樓梯間設(shè)計(jì)突破單調(diào)乏味的簡單重復(fù)形式，尋找主入口、休息平臺(tái)等處的趣味變化和室外景觀的結(jié)合，有良好景觀的中高層可考慮選用觀光電梯。 裝飾與細(xì)部設(shè)計(jì) ? 重視細(xì)部設(shè)計(jì)，尤其是建筑下部的近人立面 ? 充分發(fā)揮色彩與材料質(zhì)感的裝飾作用，尤其是色彩。外墻裝飾材料：低、多層以涂料為主，中高層以面磚為主。 ? 空調(diào)機(jī)位布置要隱藏室外機(jī)及冷煤管，以不影響住宅外觀為最低原則。在滿足功能需要的基礎(chǔ)上，使室外空調(diào)機(jī)位成為一個(gè)積極的住宅立面形態(tài)構(gòu)成因素。 ? 雨水管盡可能隱蔽設(shè)置，必須設(shè)置于外的處理為建筑造型的有機(jī)構(gòu)成元素。 門窗 ? 入戶門采用高級(jí)防盜裝飾門木。 ? 主要居室采用彩鋁上層白片玻璃窗。 其他 ? 在有良好景觀的多層、中高層住宅底層按別墅理念設(shè)計(jì)戶型及院落，每戶配獨(dú)用車庫，形成高檔底層景觀別墅，頂層則考慮作為帶有屋頂花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 的空中別墅。 ? 小高層區(qū)域部分做底層架空，以獲得更為開闊的視覺效果。 十、 群體設(shè)計(jì) 平面組織 ? 建筑群體平面組織在滿足住宅朝向與日照間距的基礎(chǔ)上通過前后錯(cuò)落，適度扭轉(zhuǎn)使得住宅之間能夠形成領(lǐng)域感較強(qiáng)、內(nèi)外界面豐富的鄰里庭院。 ? 總體規(guī)劃中瀕臨水體的住宅群體要充分利用水景的景觀作用，加強(qiáng)建筑與水景的融合性。 空間形態(tài) a) THouse、 RHouse 區(qū)盡可能體現(xiàn)江南水鄉(xiāng)街巷的布局及空間形態(tài)，把握適合的空間尺度。 b) 住宅規(guī)劃在整體上秩序清晰，但每個(gè)具體鄰里單元的空間形態(tài)應(yīng)豐富多變，有鄰里個(gè)性生活趣味。 c) 住宅規(guī)劃布局在建筑群體的機(jī)理特征上具有有機(jī)性。連續(xù)立面呈現(xiàn)適度的自然形態(tài)。屋頂有豐富的高低跌落變化和輪廓線。 d) 鄰里單元的圍合建筑在統(tǒng)一的總體風(fēng)格中尋求形式的多樣性（空間開合、形態(tài)對(duì)比等）。 節(jié)點(diǎn)處理 ? 在小區(qū)建筑整體風(fēng)格統(tǒng)一的前提下，每個(gè)鄰里單元都有自己特色的對(duì)外 節(jié)點(diǎn)建筑，加強(qiáng)自身居住領(lǐng)域的可識(shí)別性。 ? 在適當(dāng)?shù)囊曈X距離內(nèi) 和重要的視線節(jié)點(diǎn)處選擇一些位置突出的住宅進(jìn)行重點(diǎn)處理，其相應(yīng)建筑作為一個(gè)特殊的環(huán)境標(biāo)志物。 十一、市政設(shè)規(guī)劃 規(guī)劃范圍周邊沿塔城路已敷設(shè)有 D500 上水管， D380D450 污水管， D450雨水管， D300 煤氣管，電訊導(dǎo)管 12 孔，另有 35KV、 10KV 電力線經(jīng)過；沿滬宜公路有兩路 10KV電力線， D500 上水管、 D300 配水管，電訊導(dǎo)管 6 孔和 3 孔及一路電話架空線。沿北側(cè)嘉豐路以及目前中心醫(yī)院西側(cè)南北向道路和其東側(cè)高昌路零星分布了一些小管徑的上水管和雨污水管、電話、電力管線。 給水 本規(guī)劃范圍屬嘉定水廠供 水范圍。 用水指標(biāo)：住宅生活用水按 300 升 /人、日計(jì)算 公建用水量按 100 噸 /公頃、日計(jì)算； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 規(guī)劃總用水量：住宅區(qū)生活用水 3433 人 300 升 /人 /日 =1030 噸 /日 公建用水 100 噸 /公頃、日 =93噸 /日 規(guī)劃總用水量約 1123 噸 /日 規(guī)劃沿高昌路敷設(shè) D300 上水管，沿塔城路敷設(shè) D500 上水管；在小區(qū)內(nèi)的規(guī)三路上敷設(shè) D300 管連接高昌路和滬宜公路上的 D300 管，從而確保本規(guī)劃范圍內(nèi)不間斷供水。為保證用戶在不使用屋頂水箱時(shí)的正常用水，規(guī)劃結(jié)合綠地設(shè)置了兩個(gè)自來水加壓泵站。 雨水 本次規(guī)劃的范圍內(nèi)東、中、北分別有規(guī)劃保留的環(huán)城河、趙涇、練祁河，具備良好的雨水排放條件，規(guī)劃該地塊雨水大部分以自然排放的形式就近出浜，局部無法自流的雨水通過高昌路 D400、規(guī)二路 D500 和規(guī)三路 D400 雨水管收集后匯入塔城路 D600 排入市政雨水管網(wǎng)。 污水 為了不影響規(guī)劃范圍內(nèi)的地表水質(zhì)指標(biāo)，規(guī)劃將小區(qū)污水納入嘉定城污水排放系統(tǒng)。進(jìn)一步建設(shè)強(qiáng)化管理體制，把污水收集、處理、排放三方面統(tǒng)一管理。 規(guī)劃污水量按用水量的 90%計(jì)算； 本規(guī)劃范圍內(nèi)污水總量：約 1010 噸 /日。 規(guī)劃污水通過高昌路、規(guī)二路 和規(guī)三路的污水支管分別收集后由北向南排向塔城路方向管網(wǎng)。 電力 必須確保對(duì)居民住宅可靠、優(yōu)質(zhì)供電。 用電指標(biāo)：規(guī)劃生活用電量按 60 瓦 /平方米建筑面積計(jì)算 公建及其它用量按 80W/平方米建筑面積計(jì)算； 規(guī)劃用電量：生活用電量 60W/平方米 萬平方米 =838KW； 公建及其其他用量 80W/平方米 萬平方米 =111KW； 同時(shí)系數(shù)取 ，規(guī)劃總用電負(fù)荷為 759KW。 以 10KV高壓電源引入小區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)高壓開關(guān)站，設(shè)若干個(gè)箱變，以環(huán)網(wǎng)方式供電。為 保證居住區(qū)的環(huán)境美化，規(guī)劃在高昌路和規(guī)三路上敷設(shè) 6 孔電力排管?，F(xiàn)狀塔城路和滬宜公路上的電力架空線視發(fā)展逐步轉(zhuǎn)為地下排管敷設(shè)。 電訊 住宅電話按電話話機(jī)普及率： 2 門 /戶，實(shí)裝率 80%計(jì)算 2 981 戶 =1570 門； 公建：按 1 門 /60 平方米建筑面積計(jì)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1 門 /60 平方米 13900 平方米 =232 門； 本規(guī)劃范圍內(nèi)需裝機(jī)約 1848 門。 規(guī)劃自塔城路上的現(xiàn)狀電訊導(dǎo)管沿高昌路、規(guī)二路和規(guī)三路布置 6 孔電訊導(dǎo)管?？紤]到有線電視電纜的敷設(shè)，規(guī)劃在高昌路和規(guī)三路上敷設(shè)有線電視導(dǎo)管，連接塔城路上規(guī)劃的有線電視 導(dǎo)管。 燃?xì)? 用氣指標(biāo)：按每戶每日 4 立方米計(jì)算： 其他用氣量按住宅用氣量的 10%計(jì)算； 本規(guī)劃范圍內(nèi)總煤氣用量： 住宅用戶 4 立方米 /戶、日 981 戶 =3924 立方米 /日 其他 3924 立方米 /日 10%=392 立方米 /日 總煤氣用量約為 4316 立方米 /日。 按天然氣與煤氣的熱值比為 1： 計(jì)算，本規(guī)劃范圍內(nèi)天然氣總用量約為1726 立方米 /日。 根據(jù)《嘉定新城總體規(guī)劃》嘉定城最終將使用天然氣，遠(yuǎn)期規(guī)劃在高昌路、