【正文】 員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設的住宅區(qū),應結合具體情況,一個住宅區(qū)只設立一個居委會。理由是:①民政部門原規(guī)定每100~700戶設立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔的職能轉給了物業(yè)管理公司。②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經費還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。③各居委會規(guī)模小,人員又要根據工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內應設的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負擔,也可使居委會自籌經費 的負擔減輕,減少小區(qū)內設攤擺賣現象,工作人員能更有精力努力工作。④目前深圳市已有較成功的經驗如蓮花二村,1600戶只設一個居委會,運作很好。證明住宅區(qū)只設一個居委會是完全可行的?！敬笮妥≌瑓^(qū)居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調查研究。經過協調,此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。附:關于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案根據《居委會組織法》的基本原則,結合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設一個居委會,桃源村實行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點方案如下:一、蓮花北村只設一個居委會蓮花北村現有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:(一)組織機構。將4個居委會合并成1個居委會,下設民政事務、計劃生育、人民調解及社區(qū)服務等工作部門。(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設主任1人,副主任2人。(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。(四)經費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按標準劃撥給居委會。經費不足部分,由屋村管理處給予適當補助。(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:(一)組織機構。桃源村設1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設民政事務、計劃生育、人民調解、社區(qū)服務等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產權。(四)經費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經費,由原經費渠道按居委會工作人員的標準劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經費不足部分,由物業(yè)管理處補足。(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協調開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。(六)建立內容全面翔實的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。三、操作方法(一)成立試點工作領導小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區(qū)政府抽調人員組成。領導小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會。由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴格考核的基礎上,挑選高素質的居委會工作人員。(四)研究新居委會辦公地址。(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的領導。(六)建立有關檔案,報試點所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責、權、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴格執(zhí)行相互間已經明確的責、權、利造成的。投訴和糾紛的產生,既是廣大消費者(業(yè)主)消費需求與意識的提高與表現,也是促進物業(yè)管理單位改善自身管理和服務素質的推動力。更是國家機關相關職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進行規(guī)范的催化劑。單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件。1992年收到投訴112宗。1993年70多宗。1994年89宗。1995年150宗。1997年287宗。1998年僅處理市人大、政協提案的回復就25件。從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要?！尽段飿I(yè)管理合同》示范文本】為保護和促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護物業(yè)管理各方的合法權益,深圳市住宅局根據《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則、物業(yè)管理的有關法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權利和義務、物業(yè)管理的目標、費用、違約責任等都做了詳細的規(guī)定。既體現了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關單位要認真和嚴格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當事人委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產開發(fā)公司受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則等國家、地方有關物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協商一致的基礎上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；占地面積:________平方米。建筑面積:________平方米。其中住宅________平方米。物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。第二條委托管理事項(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房、…)的維修、養(yǎng)護和管理。(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護和管理。(網球場、游泳池、商業(yè)網點、……)的維修、養(yǎng)護和管理。(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。、車輛行駛及停泊。,(但不含人身、財產保險保管責任)。、資料。:。第三條合同期限本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。第四條甲方的權利和義務、費用概預算、決算報告。,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經濟損失或管理失誤,經市政府物業(yè)管理主管部門認定,有權終止合同。:包括責令停止違章行為、要求賠償經濟損失及支付違約金、對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。,由乙方按每月每平方米_____元標準出租經營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:(1)無償使用。(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標準租用。、資料(工程建設竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回。、文化活動。第五條 乙方的權利和義務、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細則,自主開展各項管理經營活動,但不得損害大多數業(yè)主(住用戶)的合法權益,獲取不當利益。、地方物業(yè)管理服務收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務項目、服務內容、服務深度,測算物業(yè)管理服務收費標準,并向甲方提供測算依據,嚴格按合同規(guī)定的收費標準收取,不得擅自加價,不得只收費不服務或多收費少服務。、設備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經雙方議定后由乙方組織實施。、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。,但不得將整體管理責任及利益轉讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務承包給個人。、指導,并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。,如需在本物業(yè)內改擴建完善配套項目,須報甲方和有關部門批準后方可實施。,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務等資料。移交本物業(yè)的公共財產,包括用管理費、公共收入積累形成的資產。對本物業(yè)的管理財務狀況進行財務審計,甲方有權指定專業(yè)審計機構。、財產的保管保險義務(另有專門合同規(guī)定除外)。第六條 管理目標乙方根據甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標準“(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標準和考核標準),與甲方協商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標準。_____年內達到_____管理標準,并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。第七條 管理服務費用。(1)按政府規(guī)定的標準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元。(2)按雙方協商的標準向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元。(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元。支付期限:_____。方式_____。(4)_______________________________。:(1)按政府規(guī)定的標準調整。(2)按每年_____%的幅度上調。(3)按每年_____%的幅度下調。(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整。(5)按雙方議定的標準調整。(6)________________________。、使用人的房屋自用部位、自用設備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務,采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計理收。但甲方有權對乙方的上述收費項目及標準望進行審核和監(jiān)督。(本體)的共同部位及共用設施設備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經雙方議定后實施,所需經費按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導標準。甲方有義務督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。,由甲方負責在_____時間內按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設施的更新改造及重大維護費用。,按下列第_____項執(zhí)行:(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內向乙方支付。(2)由乙方承擔。(3)在_____費用中支付。(4)_________________________。,按下列第_____項執(zhí)行:(1)由甲方承擔全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元。(2)由甲方承擔上述管理成本費用的%。(3)_________________________。第八條 獎懲措施,甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。(1)______________________________。(2)______________________________。,甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:(1)______________________________。(2)______________________________。,乙方可參加甲方的管理招投標并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權,但根據法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責任并管理成績優(yōu)秀,多數業(yè)主反映良好,可以不參加招投標而直接續(xù)訂合同。第九條 違約責任,造成乙方未完成規(guī)定管理目標或直接造成乙方經濟損失的,甲方應給予乙方相應補償。乙方有權要求甲方限期整改,并有權終止合同。,造成不能完成管理目標或直接造成甲方經濟損失的,乙方應給予甲方相應補償。甲方有權要求乙方限期整改,并有權終止合同。,造成重大事故的,由甲方承擔責任并負責善后處理。因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的,由乙方承擔責任并負責善后處理。(產生事故的直接原因,以政府有關部門的鑒定結論為準)、乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權,或造成對方經濟損失的,應當承擔全部責任。第十條 其他事項,以書面簽訂補充協議,補充協議與本合同具有同等效力。,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應