【正文】 員會(huì)。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶(hù),共設(shè)立了4個(gè)居委會(huì)。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬(wàn)戶(hù),則要設(shè)10個(gè)居委會(huì)。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號(hào)文,向市政府提出請(qǐng)示,建議對(duì)于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個(gè)住宅區(qū)只設(shè)立一個(gè)居委會(huì)。理由是:①民政部門(mén)原規(guī)定每100~700戶(hù)設(shè)立一個(gè)居委會(huì),是在沒(méi)有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會(huì)要對(duì)住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問(wèn)題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會(huì)承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。②目前深圳市居委會(huì)除了部分財(cái)政撥款外,經(jīng)費(fèi)還要自籌,無(wú)奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車(chē)棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場(chǎng)所給三元人員無(wú)證經(jīng)營(yíng),多個(gè)居委會(huì)在住宅區(qū)里還互相攀比,爭(zhēng)搶地盤(pán),給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來(lái)不良影響。③各居委會(huì)規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個(gè)居委會(huì)合并,既可精簡(jiǎn)人員,提高工作效率,減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān),也可使居委會(huì)自籌經(jīng)費(fèi) 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣(mài)現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗(yàn)如蓮花二村,1600戶(hù)只設(shè)一個(gè)居委會(huì),運(yùn)作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個(gè)居委會(huì)是完全可行的?！敬笮妥≌瑓^(qū)居委會(huì)的改革試點(diǎn)工作】市住宅局提出改革居委會(huì)和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會(huì)處對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào),此項(xiàng)改革得到了民政部門(mén)、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點(diǎn)。事實(shí)表明,這一創(chuàng)舉既不違背國(guó)家居委會(huì)組織法,又促進(jìn)了居委會(huì)與物業(yè)管理單位間的工作配合。附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會(huì)改革試點(diǎn)的方案根據(jù)《居委會(huì)組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點(diǎn),決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會(huì)改革的試點(diǎn),在蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì),桃源村實(shí)行居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公。試點(diǎn)方案如下:一、蓮花北村只設(shè)一個(gè)居委會(huì)蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶(hù),高層住宅10棟1980戶(hù),住戶(hù)總數(shù)5824戶(hù),已建立4個(gè)居委會(huì)。改革方案如下:(一)組織機(jī)構(gòu)。將4個(gè)居委會(huì)合并成1個(gè)居委會(huì),下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門(mén)。(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專(zhuān)職計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。(三)辦公用房。原4個(gè)居委會(huì)的辦公用房由新的居委會(huì)自行安排。(四)經(jīng)費(fèi)。新的居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會(huì)。經(jīng)費(fèi)不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補(bǔ)助。(五)運(yùn)作方式。按居委會(huì)原來(lái)的職能不變。二、桃源村居委會(huì)與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開(kāi)發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會(huì),改革方案如下:(一)組織機(jī)構(gòu)。桃源村設(shè)1個(gè)居委會(huì),居委會(huì)與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計(jì)劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門(mén)。物業(yè)管理處主任兼任居委會(huì)副主任,居委會(huì)主任兼任物業(yè)管理處副主任。(二)人員。配備12名居委會(huì)工作人員(包括計(jì)生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實(shí)行公開(kāi)招聘,要求大專(zhuān)以上文化程度,有深圳戶(hù)口,年齡35歲以下,由民政部門(mén)、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價(jià)加5%管理費(fèi)賣(mài)給居委會(huì),作為居委會(huì)產(chǎn)權(quán)。(四)經(jīng)費(fèi)。居委會(huì)工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費(fèi),由原經(jīng)費(fèi)渠道按居委會(huì)工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會(huì)工作人員。辦公經(jīng)費(fèi)不足部分,由物業(yè)管理處補(bǔ)足。(五)工作銜接問(wèn)題:居委會(huì)和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開(kāi)展工作,工作人員的崗位相對(duì)固定,但分工不分家。(六)建立內(nèi)容全面翔實(shí)的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會(huì)共享。三、操作方法(一)成立試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點(diǎn)所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長(zhǎng):廖運(yùn)桃副組長(zhǎng):洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)(二)由福田區(qū)政府行文撤銷(xiāo)蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個(gè)居委會(huì),組建蓮花北居委會(huì)。由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會(huì)。(三)選舉居委會(huì)主任、副主任、委員,并確定專(zhuān)職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會(huì)工作人員。(四)研究新居委會(huì)辦公地址。(五)蓮花北村居委會(huì)和合署辦公的桃源村居委會(huì)、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的領(lǐng)導(dǎo)。(六)建立有關(guān)檔案,報(bào)試點(diǎn)所在區(qū)政府歸檔,并報(bào)市民政局、市住宅局備案。三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場(chǎng)主體(開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費(fèi)者(業(yè)主)消費(fèi)需求與意識(shí)的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動(dòng)力。更是國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)職能部門(mén)重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來(lái)看,1991年以來(lái),總體呈上升趨勢(shì):1991年,共接待來(lái)訪(fǎng)來(lái)電1000多人次,來(lái)信100多件。1992年收到投訴112宗。1993年70多宗。1994年89宗。1995年150宗。1997年287宗。1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。從投訴和糾紛的類(lèi)型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過(guò)渡到諸多物業(yè)管理邊緣問(wèn)題、法律問(wèn)題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長(zhǎng)帶來(lái)的一系列的問(wèn)題。正因?yàn)槿绱?對(duì)行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要?！尽段飿I(yè)管理合同》示范文本】為保護(hù)和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對(duì)合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費(fèi)用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對(duì)物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):業(yè)主管理委員會(huì)/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):_________物業(yè)管理公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)_______(物業(yè)名稱(chēng))實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。第一條物業(yè)基本情況座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號(hào)；占地面積:________平方米。建筑面積:________平方米。其中住宅________平方米。物業(yè)類(lèi)型:________(住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。第二條委托管理事項(xiàng)(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、…)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、……)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。、車(chē)輛行駛及停泊。,(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。、資料。:。第三條合同期限本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)、費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告。,每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定,有權(quán)終止合同。:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng),其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項(xiàng)使用:(1)無(wú)償使用。(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿(mǎn)時(shí)予以收回。、文化活動(dòng)。第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則,自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng),但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶(hù))的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測(cè)算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類(lèi)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料。移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn),包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),甲方有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專(zhuān)門(mén)合同規(guī)定除外)。第六條 管理目標(biāo)乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)”管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)“(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn)。_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)。第七條 管理服務(wù)費(fèi)用。(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取,即每月每平方米建筑面積______元。(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶(hù))收取,即每月每平方米建筑面積_______元。(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元。支付期限:_____。方式_____。(4)_______________________________。:(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。(2)按每年_____%的幅度上調(diào)。(3)按每年_____%的幅度下調(diào)。(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整。(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。(6)________________________。、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)理收。但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。,由甲方負(fù)責(zé)在_____時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付。(2)由乙方承擔(dān)。(3)在_____費(fèi)用中支付。(4)_________________________。,按下列第_____項(xiàng)執(zhí)行:(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用,即每平方米建筑面積每月_____元。(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的%。(3)_________________________。第八條 獎(jiǎng)懲措施,甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。(1)______________________________。(2)______________________________。,甲方分別下列情況,對(duì)乙方進(jìn)行處罰:(1)______________________________。(2)______________________________。,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。第九條 違約責(zé)任,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償。乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。第十條 其他事項(xiàng),以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)