【正文】 稅）等。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì) 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計(jì)二、稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 銷(xiāo)售凈利率 投資回報(bào)率項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 20年 合 計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)元)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本110% 預(yù)測(cè)成本120% 總投資 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)110% 預(yù)測(cè)售價(jià)120% 營(yíng)業(yè)額 毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 銷(xiāo)售凈利率 總投資回報(bào)率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤(rùn) 稅后凈利率 總投資回報(bào)率四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷(xiāo)售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七部分：寫(xiě)字樓項(xiàng)目管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門(mén)設(shè)置。六、人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：寫(xiě)字樓項(xiàng)目綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。四、結(jié)論和建議 附件：有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。按照WK集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程第五篇：霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分 霍邱縣概況霍邱縣位于安徽西部、大別山北麓、淮河中游南岸，面積3493平方公里，人口170萬(wàn)，分別位居全省第2位和第4位，轄32個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)680個(gè)行政村。該縣歷史源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)深厚，西周建制始為蓼國(guó)，故稱蓼城，隋開(kāi)皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。人文環(huán)境:楚相孫叔敖、明朝開(kāi)國(guó)皇帝朱元璋、中共創(chuàng)始人陳獨(dú)秀等都曾在這里留下了珍貴的印跡，是鄂皖革命根據(jù)地的組成部分，在共和國(guó)將軍名冊(cè)中，霍邱籍的就有陶勇、楊國(guó)夫等12位。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺(tái)靜農(nóng)、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。自然環(huán)境：霍邱屬北亞熱帶，四季分明，雨量充沛，光照充足，特產(chǎn)豐饒,是安徽省九大水產(chǎn)基地之一。全蟲(chóng)、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負(fù)盛名；灃蝦、銀魚(yú)走俏日韓，柳編工藝品遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量20多億噸，華東第一，是全國(guó)唯一一個(gè)剛開(kāi)發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國(guó)大型鐵礦基地。交通環(huán)境：霍邱境內(nèi)有淠河、史河、汲河、灃河4條一級(jí)河流，縱貫?zāi)媳?，擁有城東湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城東湖煙波浩淼，飛鳥(niǎo)云集，國(guó)家4a級(jí)水利風(fēng)景區(qū)臨淮崗洪水控制工程被譽(yù)為淮河小浪底雄偉壯觀環(huán)境優(yōu)美，“國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)”的千年古塘水門(mén)公園，國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位李家圩地主莊園是全國(guó)四大地主莊園之首全國(guó)罕見(jiàn)。從市場(chǎng)調(diào)查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)剛剛起步，屬于真正的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)洼地，結(jié)合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律，正穩(wěn)步有序的推進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)；從已建成的樓盤(pán)和未建成的樓盤(pán)來(lái)看，當(dāng)?shù)乜蛻舫缟须娞莘浚邔?、小高層反而熱銷(xiāo)，從營(yíng)銷(xiāo)的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來(lái)人口加大，剛性需求大幅度增加，風(fēng)格及檔次定位偏高將吸引更多的購(gòu)房客戶，急需外來(lái)先進(jìn)理念的植入?？傊磥?lái)霍邱縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)快速走高。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析土地的市場(chǎng)狀況：前3年只有陽(yáng)光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬(wàn)方，建筑類別為多層、高層、小高層。大名稱、龍迪濱水城銷(xiāo)售已經(jīng)接近尾聲。大名城起初開(kāi)盤(pán)價(jià)位在2500元每平方米經(jīng)過(guò)2009年至今一年多時(shí)間增長(zhǎng)到4500左右，價(jià)格上升空間較大，如我公司進(jìn)入該市場(chǎng)供應(yīng)方面有一定的壟斷性。供應(yīng)結(jié)構(gòu)：起初以多層為主，現(xiàn)以高層、小高層為主。一、優(yōu)勢(shì)分析地塊優(yōu)勢(shì)：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開(kāi)工條件，只要收購(gòu)股權(quán)或成立項(xiàng)目子公司就可以快速啟動(dòng)。周邊環(huán)境良好，交通便利，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，適合居住。成本優(yōu)勢(shì)：據(jù)了解未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)0102號(hào)地塊，占地面積100畝，位于臥陽(yáng)大道，，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢(shì)?；羟竦姆康禺a(chǎn)處于起步階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿α己?，升值空間大，本項(xiàng)目操作短、頻、快，且開(kāi)發(fā)利潤(rùn)當(dāng)可觀。環(huán)境優(yōu)勢(shì)：西鄰140平方公里的國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門(mén)塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負(fù)氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，有25個(gè)國(guó)有大型礦產(chǎn)、鋼鐵集團(tuán)等大項(xiàng)目入駐，給霍邱經(jīng)濟(jì)騰飛帶來(lái)美好的發(fā)展前景同時(shí)給也本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限的發(fā)展機(jī)遇。交通優(yōu)勢(shì)：霍邱縣水陸交通便捷，境內(nèi)有寧西、阜六2條鐵路3個(gè)鐵路停靠點(diǎn)和合武、濟(jì)廣、滬陜3條高速公路，與寧西、滬漢蓉高速、京九大動(dòng)脈相連接；擁有淮河周集港、慶發(fā)港2座碼頭，加之合肥機(jī)場(chǎng)西遷，從霍邱到機(jī)場(chǎng)只需1小時(shí)左右，這樣同時(shí)擁有國(guó)道、高速公路、鐵路、水路、機(jī)場(chǎng)共同構(gòu)筑的優(yōu)勢(shì)區(qū)位中，這在全省乃至在全國(guó)的縣區(qū)中都是不多見(jiàn)的。二、劣勢(shì)分析該縣位于淮河南岸，由于獨(dú)特的地理位置，常常作為蓄洪區(qū)，加上前些年底薄人多、基礎(chǔ)設(shè)施較差、社會(huì)事業(yè)滯后，發(fā)展環(huán)境還不夠?qū)捤?，?jīng)濟(jì)外向度仍然不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等，大部分客戶還是有賴當(dāng)?shù)匦枨?。三、風(fēng)險(xiǎn)分析政策性風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家如果繼續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能繼續(xù)打擊客戶購(gòu)房的積極性，對(duì)項(xiàng)目推廣不利。四、機(jī)遇分析地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力?；羟竦慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的潛力：一是政策機(jī)遇明顯。目前該縣已列入省“861”重點(diǎn)項(xiàng)目7個(gè)、市面上“568”項(xiàng)目24個(gè)，這些項(xiàng)目當(dāng)年投資量將達(dá)到6個(gè)億。二是儲(chǔ)量巨大的鐵礦資源。該縣周集地區(qū)，南經(jīng)長(zhǎng)40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內(nèi)，有大、中型礦床9個(gè)，小型礦床3個(gè)，其它6個(gè)礦床也正在詳查之中。礦產(chǎn)資源的開(kāi)發(fā)利用，將使霍邱實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的希望指日可待。三是優(yōu)質(zhì)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源。該縣的糧食、畜禽、水產(chǎn)、杞柳擁有“國(guó)強(qiáng)省冠”之譽(yù)；四是數(shù)量重多的勞動(dòng)力資源。據(jù)不完且統(tǒng)計(jì)，僅擁有資產(chǎn)百萬(wàn)元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。自2008年始財(cái)政收入總量增量為全市首位，增幅為全省61個(gè)縣市第1位。第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及推廣方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析，總建筑面積72004㎡，擬建筑面積25萬(wàn)㎡，㎡、㎡，預(yù)計(jì)住宅部分銷(xiāo)售均價(jià)4000元∕㎡，商業(yè)部分銷(xiāo)售均價(jià)為8000元∕㎡，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢(shì)和客戶需求來(lái)看，物業(yè)形態(tài)以高層為主，房型設(shè)計(jì)方正，贈(zèng)送大面積飄窗，給客戶一定的實(shí)惠和尊崇感，植入先進(jìn)的社區(qū)文化理念，打造當(dāng)?shù)厥浊暮哟蟊P(pán)。根據(jù)規(guī)劃要求2010年年底動(dòng)工，2013年竣工交付。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推廣計(jì)劃霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧?kù)o超脫，具有海市蜃樓般的夢(mèng)幻美感，未來(lái)將是一個(gè)融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時(shí)尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風(fēng)格定位可中可西，現(xiàn)擬定中外風(fēng)格案名各一： 案名一： 大溪地國(guó)際花園案名靈感來(lái)自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫(huà)家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當(dāng)年高更不顧一切，離開(kāi)巴黎，遠(yuǎn)涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風(fēng)光與原始質(zhì)樸的人文，開(kāi)啟了自己藝術(shù)的心門(mén)，達(dá)到了繪畫(huà)事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實(shí)純樸幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生態(tài)神秘、浪漫，取此案名便于打造小區(qū)的波利尼西亞海島風(fēng)情，也為小區(qū)增添了一抹濃厚的文化藝術(shù)色彩，便于日后蓄勢(shì)、造勢(shì)，為日后的銷(xiāo)售宣傳推廣做鋪墊，小區(qū)四個(gè)組團(tuán)分別以大溪地的四個(gè)群島莫莉亞、波拉、華希尼、瑞亞堤群島命名。