【正文】 稅）等。并參照下面表格列示： 項(xiàng) 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套費(fèi)用 開發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì) 營銷費(fèi)用 管理費(fèi)用 總 計(jì)二、稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報(bào)率項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 20年 合 計(jì)上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。（1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本110% 預(yù)測成本120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率（2）售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價(jià)90% 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià)110% 預(yù)測售價(jià)120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率（3）容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報(bào)率四、項(xiàng)目資金預(yù)測資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：寫字樓項(xiàng)目管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。六、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。第八部分：寫字樓項(xiàng)目綜合分析與建議一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫發(fā)展思路等方面論述。三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。四、結(jié)論和建議 附件：有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。按照WK集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程第五篇：霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告霍邱縣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分 霍邱縣概況霍邱縣位于安徽西部、大別山北麓、淮河中游南岸，面積3493平方公里，人口170萬，分別位居全省第2位和第4位，轄32個鄉(xiāng)鎮(zhèn)680個行政村。該縣歷史源遠(yuǎn)流長，文化底蘊(yùn)深厚，西周建制始為蓼國，故稱蓼城，隋開皇十九年（公元599年）置霍邱縣，至今已有1400多年。人文環(huán)境:楚相孫叔敖、明朝開國皇帝朱元璋、中共創(chuàng)始人陳獨(dú)秀等都曾在這里留下了珍貴的印跡，是鄂皖革命根據(jù)地的組成部分，在共和國將軍名冊中，霍邱籍的就有陶勇、楊國夫等12位。造就了近現(xiàn)代裴伯謙、韋素園、臺靜農(nóng)、韋叢蕪、李霽野、王冶秋、李何林等一批文化名人。自然環(huán)境：霍邱屬北亞熱帶，四季分明，雨量充沛，光照充足，特產(chǎn)豐饒,是安徽省九大水產(chǎn)基地之一。全蟲、龜板、鱉甲、紫蘇等中藥材久負(fù)盛名；灃蝦、銀魚走俏日韓，柳編工藝品遠(yuǎn)銷歐美；礦藏有鐵、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，鐵礦資源豐富，遠(yuǎn)景儲量20多億噸，華東第一，是全國唯一一個剛開發(fā)的特大型鐵礦富集區(qū)，被列為全國大型鐵礦基地。交通環(huán)境：霍邱境內(nèi)有淠河、史河、汲河、灃河4條一級河流，縱貫?zāi)媳?，擁有城東湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城東湖煙波浩淼，飛鳥云集，國家4a級水利風(fēng)景區(qū)臨淮崗洪水控制工程被譽(yù)為淮河小浪底雄偉壯觀環(huán)境優(yōu)美，“國家水利風(fēng)景區(qū)”的千年古塘水門公園，國家級文物保護(hù)單位李家圩地主莊園是全國四大地主莊園之首全國罕見。從市場調(diào)查的信息我們可以清晰的看到，霍邱房地產(chǎn)主要開發(fā)剛剛起步，屬于真正的地產(chǎn)開發(fā)洼地，結(jié)合花園式新鋼城城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，正穩(wěn)步有序的推進(jìn)當(dāng)?shù)厥袌?；從已建成的樓盤和未建成的樓盤來看，當(dāng)?shù)乜蛻舫缟须娞莘?，高層、小高層反而熱銷，從營銷的角度上講，隨著新鋼城的逐步建立，外來人口加大，剛性需求大幅度增加，風(fēng)格及檔次定位偏高將吸引更多的購房客戶，急需外來先進(jìn)理念的植入?？傊?，未來霍邱縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)快速走高。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析土地的市場狀況：前3年只有陽光水岸、大名稱、龍迪濱水城，總建筑面積約為30萬方，建筑類別為多層、高層、小高層。大名稱、龍迪濱水城銷售已經(jīng)接近尾聲。大名城起初開盤價(jià)位在2500元每平方米經(jīng)過2009年至今一年多時間增長到4500左右，價(jià)格上升空間較大，如我公司進(jìn)入該市場供應(yīng)方面有一定的壟斷性。供應(yīng)結(jié)構(gòu)：起初以多層為主，現(xiàn)以高層、小高層為主。一、優(yōu)勢分析地塊優(yōu)勢：該地塊已為凈地，三通一平，已具備開工條件，只要收購股權(quán)或成立項(xiàng)目子公司就可以快速啟動。周邊環(huán)境良好，交通便利，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，適合居住。成本優(yōu)勢：據(jù)了解未來競爭樓盤0102號地塊，占地面積100畝，位于臥陽大道，，而我公司緊鄰縣政府及各大局，與其相比具有區(qū)位、成本雙重優(yōu)勢?；羟竦姆康禺a(chǎn)處于起步階段，未來發(fā)展?jié)摿α己?，升值空間大，本項(xiàng)目操作短、頻、快，且開發(fā)利潤當(dāng)可觀。環(huán)境優(yōu)勢：西鄰140平方公里的國家重點(diǎn)保護(hù)水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)城西湖面積，北鄰景色優(yōu)美水門塘公園，城區(qū)空氣新鮮富含負(fù)氧離子，是一座難得的自然氧吧，霍邱縣是合肥1小時經(jīng)濟(jì)圈，有25個國有大型礦產(chǎn)、鋼鐵集團(tuán)等大項(xiàng)目入駐，給霍邱經(jīng)濟(jì)騰飛帶來美好的發(fā)展前景同時給也本地的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來了無限的發(fā)展機(jī)遇。交通優(yōu)勢：霍邱縣水陸交通便捷，境內(nèi)有寧西、阜六2條鐵路3個鐵路停靠點(diǎn)和合武、濟(jì)廣、滬陜3條高速公路，與寧西、滬漢蓉高速、京九大動脈相連接；擁有淮河周集港、慶發(fā)港2座碼頭，加之合肥機(jī)場西遷，從霍邱到機(jī)場只需1小時左右，這樣同時擁有國道、高速公路、鐵路、水路、機(jī)場共同構(gòu)筑的優(yōu)勢區(qū)位中，這在全省乃至在全國的縣區(qū)中都是不多見的。二、劣勢分析該縣位于淮河南岸，由于獨(dú)特的地理位置，常常作為蓄洪區(qū)，加上前些年底薄人多、基礎(chǔ)設(shè)施較差、社會事業(yè)滯后，發(fā)展環(huán)境還不夠?qū)捤?，?jīng)濟(jì)外向度仍然不高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與周邊地區(qū)還有差距等，大部分客戶還是有賴當(dāng)?shù)匦枨蟆ＨL(fēng)險(xiǎn)分析政策性風(fēng)險(xiǎn)：國家如果繼續(xù)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，有可能繼續(xù)打擊客戶購房的積極性，對項(xiàng)目推廣不利。四、機(jī)遇分析地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動力?；羟竦慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大的潛力：一是政策機(jī)遇明顯。目前該縣已列入省“861”重點(diǎn)項(xiàng)目7個、市面上“568”項(xiàng)目24個，這些項(xiàng)目當(dāng)年投資量將達(dá)到6個億。二是儲量巨大的鐵礦資源。該縣周集地區(qū)，南經(jīng)長40余公里，東西寬約8公里的區(qū)域內(nèi)，有大、中型礦床9個，小型礦床3個，其它6個礦床也正在詳查之中。礦產(chǎn)資源的開發(fā)利用，將使霍邱實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛的希望指日可待。三是優(yōu)質(zhì)豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源。該縣的糧食、畜禽、水產(chǎn)、杞柳擁有“國強(qiáng)省冠”之譽(yù)；四是數(shù)量重多的勞動力資源。據(jù)不完且統(tǒng)計(jì)，僅擁有資產(chǎn)百萬元以上的就有4000多人；全縣有“鳳還巢”企業(yè)70家，規(guī)模工業(yè)16家。自2008年始財(cái)政收入總量增量為全市首位，增幅為全省61個縣市第1位。第五部分 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及推廣方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析，總建筑面積72004㎡，擬建筑面積25萬㎡，㎡、㎡，預(yù)計(jì)住宅部分銷售均價(jià)4000元∕㎡，商業(yè)部分銷售均價(jià)為8000元∕㎡，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)走勢和客戶需求來看，物業(yè)形態(tài)以高層為主，房型設(shè)計(jì)方正，贈送大面積飄窗，給客戶一定的實(shí)惠和尊崇感，植入先進(jìn)的社區(qū)文化理念，打造當(dāng)?shù)厥浊暮哟蟊P。根據(jù)規(guī)劃要求2010年年底動工，2013年竣工交付。二、項(xiàng)目開發(fā)推廣計(jì)劃霍邱縣位于淮河南岸，白鷺荷香、悠然忘塵的寧靜超脫，具有海市蜃樓般的夢幻美感，未來將是一個融自然與人文、生態(tài)與現(xiàn)代、旅游與時尚休閑于一體的濱水花園式新鋼城，小區(qū)風(fēng)格定位可中可西，現(xiàn)擬定中外風(fēng)格案名各一： 案名一： 大溪地國際花園案名靈感來自于南太平洋著名的旅游勝地，被稱為人間天堂的大溪地，大溪地是印象派畫家，抽象主義大師高更的生活與精神家園，當(dāng)年高更不顧一切，離開巴黎，遠(yuǎn)涉重洋，沉迷于大溪地的絢爛和諧的自然風(fēng)光與原始質(zhì)樸的人文，開啟了自己藝術(shù)的心門，達(dá)到了繪畫事業(yè)的頂峰，并品嘗到了真實(shí)純樸幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生態(tài)神秘、浪漫，取此案名便于打造小區(qū)的波利尼西亞海島風(fēng)情，也為小區(qū)增添了一抹濃厚的文化藝術(shù)色彩，便于日后蓄勢、造勢，為日后的銷售宣傳推廣做鋪墊，小區(qū)四個組團(tuán)分別以大溪地的四個群島莫莉亞、波拉、華希尼、瑞亞堤群島命名。