【正文】 源局和市配套辦在土地出讓金和配套金方面給與簡化和優(yōu)惠?？梢灶A(yù)測在未來相當(dāng)長的一段時期，地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率穩(wěn)定在7%水平，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定較快增長，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣狀況繼續(xù)趨好。投資條件 外部條件（1）經(jīng)濟(jì)條件長治市是一座工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的綜合性工商業(yè)城市，現(xiàn)正以穩(wěn)健的步伐由經(jīng)濟(jì)大市邁向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。長治市經(jīng)濟(jì)水平隨著全國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提高。這次的調(diào)查針對購買力、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、環(huán)境，完善內(nèi)部投資環(huán)境，外部投資隨著涌入。星辰房產(chǎn)（化名）位于長治市城西北街，是國有房產(chǎn)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。公司主要為別墅、寫字樓、商業(yè)樓宇、普通住宅、服務(wù)式公寓、大專院校、工業(yè)園區(qū)等提供物業(yè)管理服務(wù)及其物業(yè)管理顧問服務(wù)。二、調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)查主要是對公司的背景信息、長治市的市場現(xiàn)狀，以及盈利模式，有關(guān)政策和建議等方面的情況進(jìn)行調(diào)查。投資項(xiàng)目星辰房產(chǎn)原為建鑫公司(化名)的不動產(chǎn)，因貸款向長治市商業(yè)銀行進(jìn)行抵押，后被抵押還款過戶與該銀行名下。第一篇：長治房地產(chǎn)可行性項(xiàng)目報告調(diào)查報告長治實(shí)業(yè)分公司 “星辰房產(chǎn)”購置房產(chǎn) 調(diào) 查 報 告學(xué)院專業(yè)班級姓名學(xué)號 指導(dǎo)老師職稱 信息學(xué)院 國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易 2006級066班 張 夢 玨 2006154313 張 建 華 副 教 授2009年9月15日長治實(shí)業(yè)分公司“星辰房產(chǎn)”購置項(xiàng)目調(diào) 查 報 告一、調(diào)查背景房地產(chǎn)經(jīng)營投資是指投資者以開發(fā)買賣或租賃房地產(chǎn)等形式，進(jìn)行的營利性商業(yè)活動。實(shí)業(yè)公司因?yàn)樯孀惴康禺a(chǎn)的投資，首先以租賃為嘗試，在合同中擁有優(yōu)先購買權(quán)。三 調(diào)查說明筆者于2009年7月4日至7月17日赴長治物業(yè)管理有限公司長治實(shí)業(yè)分公司進(jìn)行了為期約兩周的實(shí)地調(diào)查，調(diào)查過程中采用了收集資料，觀察記錄，還有問詢負(fù)責(zé)人的方法。其下屬長治實(shí)業(yè)公公司成立于1997年，現(xiàn)有員工50人，主要經(jīng)營物業(yè)管理，以服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上被稱為不動產(chǎn)。北邊湖南各色小吃店，南鄰國稅賓館，東鄰中國人民保險公司花苑住宅區(qū)，文化館、購物中心、汽車站交通便利。消費(fèi)結(jié)構(gòu)隨之改變，消費(fèi)水平也會逐漸提高，消費(fèi)層次多樣化，消費(fèi)環(huán)境有所改善。所在區(qū)域有獨(dú)特的地理位置，商業(yè)機(jī)構(gòu)和商業(yè)設(shè)施的建設(shè)發(fā)展滯后于市中心。%，%?？傊?，目前的經(jīng)濟(jì)狀況，我們可以預(yù)測未來經(jīng)濟(jì)總體走勢是比較樂觀，而伴隨著城市化水平的不斷提高，城市人口不斷集聚，土地稀缺性將日益顯著，城市對公共建筑的需求也將增大。 實(shí)施條件（1）條件分析投資資金：公司投資規(guī)模約為700萬，若有多出由總公司補(bǔ)全。地下室作為該樓房設(shè)備間，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)，但現(xiàn)設(shè)備已陳舊，只能供熱，水、電、暖設(shè)施齊全，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況一般。（2）經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)1—2層，餐飲、娛樂或金融。整體對外出租，在不影響房屋結(jié)構(gòu)情況下，用戶選擇經(jīng)營項(xiàng)目。長治市房產(chǎn)管理協(xié)會適時組織召開了2009年春季房地產(chǎn)形勢研討會，實(shí)業(yè)公司也積極參加，對于穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，并發(fā)放傳單，確定優(yōu)惠政策。如果面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)等不可控的因素，就會對市場供求，消費(fèi)者購買力產(chǎn)生不良的影響。另外，市政府雖然已準(zhǔn)備發(fā)展所在的區(qū)域。(3)走品牌之路已成為物業(yè)管理企業(yè)的共識，定位策略、服務(wù)營銷策略、差異化策略、新概念策略、企業(yè)形象識別策略等等，引起社會關(guān)注，甚至?xí)a(chǎn)生轟動效應(yīng)，企業(yè)品牌隨之揚(yáng)名，經(jīng)濟(jì)效益便可大幅度上升。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）治安情況空氣狀況噪聲情況污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）周邊景觀風(fēng)水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。六、總體評價對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位市場定位目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)產(chǎn)品建議第四部分：規(guī)劃設(shè)計分析一、初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點(diǎn)。如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析三、工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。三、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等項(xiàng)目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 20年 合 計上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額第七部分：管理資源配置五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。二、劣勢：從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。（四）資金籌措短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）附件：有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活產(chǎn)品配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；二、內(nèi)部因素項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；第一部分：寫字樓項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。三、寫字樓項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。其他五、寫字樓項(xiàng)目大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。六、寫字樓項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積產(chǎn)品建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積綜合容積率、產(chǎn)品容積率建筑密度控高綠化率其他七、土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。主要產(chǎn)品類型。二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析在既定容積率、凈用地面積、產(chǎn)品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和WK所追尋的各種檔次高品質(zhì)產(chǎn)品的要求。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。四、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。參照