【正文】 配貨幣化、住房消費(fèi)金融、加快培育住房二級(jí)市場(chǎng)等多方面采取措施，以保證未來(lái)幾年 沈陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)。 此外， 2020 年 沈陽(yáng) 住宅市場(chǎng)顯著特點(diǎn)是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。購(gòu)買(mǎi)單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)，其中購(gòu)買(mǎi)單套面積在 100 平方米～ 120 平方米商品房同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房成交 660 萬(wàn)平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長(zhǎng) ％和 ％，其中個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比例為９８．３％。 2020 年住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售量約 630萬(wàn)平方米，第一次超過(guò)了當(dāng)年新開(kāi)工面積和當(dāng)年竣工面積。 二． 法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 黎明生活坊 項(xiàng)目為 中航工業(yè)重點(diǎn)關(guān)注工 程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。 六． 土地價(jià)格 按照我公司與 黎明公司 簽訂的土地協(xié)議， 黎明生活坊 1 期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬(wàn)和 52 萬(wàn)支付土地及大配套費(fèi)用，費(fèi)用總計(jì)約為19983 萬(wàn)元。 ? 教育： 沈陽(yáng)一中、沈陽(yáng)市第一私立高中、 107 中學(xué)、東盛小學(xué)、小哈津幼兒園等 。 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看， 黎明生活坊地塊東南側(cè)是沈陽(yáng)護(hù)城河 ， 南 側(cè)為 黎明公司，西側(cè)是沈陽(yáng)一環(huán)。 各地塊的用地狀況詳見(jiàn)下表：（單位：公頃） 黎明生活坊 用地狀況表 項(xiàng) 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號(hào)地 2 號(hào)地 3 號(hào) 地 4 號(hào)地 5 號(hào)地 6 號(hào)地 7 號(hào)地 8 號(hào)地 9 號(hào)地 10 號(hào)地 16 號(hào)地 25 號(hào)地 3 總計(jì) 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無(wú)不良地質(zhì)情況。 黎明生活坊 項(xiàng)目全部建成后，住宅建筑面積將達(dá)到 140 萬(wàn)平方米，其開(kāi)發(fā) 標(biāo)志著沈陽(yáng)市大東區(qū)進(jìn)入到一個(gè)全新的時(shí)代，也標(biāo)志著黎明公司進(jìn)一步的發(fā)展 。 目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁(yè) 第一部分 項(xiàng)目總體概況 —————————— 第 3 頁(yè) 第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 —————— 第 7 頁(yè) 第三部分 市場(chǎng)分析 ———————————— 第 8 頁(yè) 第四部分 項(xiàng)目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁(yè) 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁(yè) 第六部分 黎明生活坊開(kāi)發(fā)建議 ———— — —— 第 30 頁(yè) 第七部分 經(jīng)濟(jì)可行性分析 ————————— 第 35 頁(yè) 引言 黎明生活坊的前身是黎明公司在 90 年 代建設(shè)的富強(qiáng)、春暉等幾個(gè)職工居住小區(qū)。 第一部分 項(xiàng)目總體概況 一． 地理位 置 黎明生活坊 項(xiàng)目位于 沈陽(yáng)一環(huán)外，緊鄰地鐵一號(hào)線與龍之夢(mèng)公交樞紐站 ，東起 東塔街 ，西到 滂江街 ，北接增產(chǎn)道 東陵西路 ，南至 善鄰路 。 地塊 四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。由于此項(xiàng)目主要針對(duì)黎明職工，顧臨近黎明公司對(duì)于項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售提供很大的便利。 ? 交通： 龍之夢(mèng) 公交 樞紐站、地鐵一號(hào)線 。 第二部分 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一． 合作方式及條件 （一） 黎明生活坊 項(xiàng)目的土地合作方為“ 沈陽(yáng)城建集團(tuán) ”，隸屬于 沈陽(yáng) 市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。 三 ． 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 黎明生活坊屬于中央企業(yè)安居項(xiàng)目，各方面都的到政府的大樓里支持，不存在政策性風(fēng)險(xiǎn)。 2020 年，住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，全年商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到 660 萬(wàn)平方米。 根據(jù) 沈陽(yáng)市 房管局對(duì)今年上半年各類(lèi)房屋交易情況分析， 沈陽(yáng)市 住房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1． 價(jià)格小幅上升。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，目前 沈 陽(yáng)市 住宅市場(chǎng)正在從以?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。這表明，隨著 沈陽(yáng)市 居民生活水平的不斷提高，以前購(gòu)買(mǎi)商品房和房改房的家庭開(kāi)始進(jìn)入改善期，從而帶動(dòng)了中、高檔商品住宅的消費(fèi)。 2． 市場(chǎng)利好消息 2020 年， 經(jīng)過(guò)緊縮貸款之后，政府降低了首套房貸款利率，且沈陽(yáng)市也出臺(tái)了相應(yīng)政策，通過(guò)提高貸款額度及降低首付比例來(lái)促進(jìn)沈陽(yáng)房地產(chǎn)也的進(jìn)一步發(fā)展。 有資料顯示， 2020 年底全市人均居住面積為 平方米，還有非常大的上升空間。 ? 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤(pán)開(kāi)發(fā)，通過(guò)合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。這兩個(gè)區(qū) 中沈河去處于發(fā)展領(lǐng)先 ， 大東區(qū)落后與其他區(qū)。大 東區(qū) 相應(yīng)樓盤(pán)距離生產(chǎn)單位較遠(yuǎn)，且由于處于郊區(qū)，交通不便 。 2． 高素質(zhì)項(xiàng)目吸引了大量和平、 沈河 區(qū)的居民前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 三． 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)者行為分析 目前大 東區(qū)的大型住宅項(xiàng)目集中于 東陵西路 地區(qū)。 作為沈陽(yáng)市即將重點(diǎn)規(guī)劃的地區(qū)，大東區(qū)近兩年伴隨著地鐵的通行及龍之夢(mèng)公交樞紐站的建立，整個(gè)區(qū)域展現(xiàn)出足夠的發(fā)展勢(shì)頭。 但是由于黎明公司效益的提升，其貸款償還能力不斷提升。調(diào)查表明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為 %和 %，對(duì)于其它諸如物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心 通過(guò)總體數(shù)據(jù)表明，大 東區(qū)老居民區(qū)的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力偏低，對(duì)住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。 4． 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者 ，購(gòu)房更趨理性化。 3． 保利海上五月花 目前存在的最大的問(wèn)題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善 ，對(duì)于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 2． 每平方米 6000 元 —— 7000 元 的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別， 45 萬(wàn) —— 60 萬(wàn)元的住宅最受市場(chǎng)歡迎。 6． 貸款買(mǎi)房成為購(gòu)房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費(fèi)方式，樹(shù)立了借貸購(gòu)房的住宅消費(fèi)觀念。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開(kāi)始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。 通過(guò)上述我們對(duì) 沈陽(yáng)市 總體市場(chǎng)及 黎明生活坊 相關(guān)區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)行為分析，我們認(rèn)為隨著 沈陽(yáng)市 經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購(gòu)買(mǎi) 力也將逐步提高，加之大 東區(qū)大規(guī)模開(kāi)發(fā)的熱度升溫，隨著消費(fèi)者購(gòu)房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場(chǎng)需求并引領(lǐng)市場(chǎng)的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場(chǎng)空間。 4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無(wú)重大污染源，自然環(huán)境較好。 2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價(jià)值市場(chǎng)評(píng)價(jià)較低。 3． 新開(kāi)發(fā)的龍之夢(mèng)等樓盤(pán)，雖然價(jià)格較高，但 這些項(xiàng)目對(duì) 黎明生活坊 有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開(kāi)發(fā)。 3． 黎明生活坊 周邊道路交通及所處地理位置將使其成為 沈陽(yáng)市 未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。 五． 綜合評(píng)價(jià) 結(jié)合前面的 SWOT 因素 分析，我們可以看出， 黎明生活坊 1 期雖然存在一些劣勢(shì)，諸如土地成 本較高、所屬區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與龍之夢(mèng)相比擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，與保