【正文】 配貨幣化、住房消費金融、加快培育住房二級市場等多方面采取措施，以保證未來幾年 沈陽 房地產(chǎn)市場的有效增長。 此外， 2020 年 沈陽 住宅市場顯著特點是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中表現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個百分點，其中購買單套面積在 100 平方米～ 120 平方米商品房同比提高了 個百分點，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。全市商品房成交 660 萬平方米，成交金額 億元，分別比上年同期增長 ％和 ％，其中個人購買商品房比例為９８．３％。 2020 年住宅市場銷售量約 630萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新開工面積和當(dāng)年竣工面積。 二． 法律性風(fēng)險評估 黎明生活坊 項目為 中航工業(yè)重點關(guān)注工 程之一，土地合作方具有很強的政府背景，與土地相關(guān)的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險。 六． 土地價格 按照我公司與 黎明公司 簽訂的土地協(xié)議， 黎明生活坊 1 期 8地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝 51 萬和 52 萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983 萬元。 ? 教育： 沈陽一中、沈陽市第一私立高中、 107 中學(xué)、東盛小學(xué)、小哈津幼兒園等 。 四． 周邊環(huán)境 從自然環(huán)境看， 黎明生活坊地塊東南側(cè)是沈陽護城河 ， 南 側(cè)為 黎明公司，西側(cè)是沈陽一環(huán)。 各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃） 黎明生活坊 用地狀況表 項 目 地塊總面積 紅線內(nèi)用地 道路用地 1 號地 2 號地 3 號 地 4 號地 5 號地 6 號地 7 號地 8 號地 9 號地 10 號地 16 號地 25 號地 3 總計 目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)情況。 黎明生活坊 項目全部建成后，住宅建筑面積將達到 140 萬平方米，其開發(fā) 標志著沈陽市大東區(qū)進入到一個全新的時代，也標志著黎明公司進一步的發(fā)展 。 目錄 引言 —————————————————— 第 2 頁 第一部分 項目總體概況 —————————— 第 3 頁 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 —————— 第 7 頁 第三部分 市場分析 ———————————— 第 8 頁 第四部分 項目素質(zhì)分析 —————————— 第 23 頁 第五部分 總體發(fā)展構(gòu)想 —————————— 第 27 頁 第六部分 黎明生活坊開發(fā)建議 ———— — —— 第 30 頁 第七部分 經(jīng)濟可行性分析 ————————— 第 35 頁 引言 黎明生活坊的前身是黎明公司在 90 年 代建設(shè)的富強、春暉等幾個職工居住小區(qū)。 第一部分 項目總體概況 一． 地理位 置 黎明生活坊 項目位于 沈陽一環(huán)外，緊鄰地鐵一號線與龍之夢公交樞紐站 ，東起 東塔街 ，西到 滂江街 ，北接增產(chǎn)道 東陵西路 ，南至 善鄰路 。 地塊 四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。由于此項目主要針對黎明職工，顧臨近黎明公司對于項目的后期銷售提供很大的便利。 ? 交通： 龍之夢 公交 樞紐站、地鐵一號線 。 第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 一． 合作方式及條件 （一） 黎明生活坊 項目的土地合作方為“ 沈陽城建集團 ”，隸屬于 沈陽 市安居工程辦公室，有較強的政府背景。 三 ． 政策性風(fēng)險評估 黎明生活坊屬于中央企業(yè)安居項目，各方面都的到政府的大樓里支持，不存在政策性風(fēng)險。 2020 年，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，全年商品房銷售面積達到 660 萬平方米。 根據(jù) 沈陽市 房管局對今年上半年各類房屋交易情況分析， 沈陽市 住房市場呈現(xiàn)以下幾個特點： 1． 價格小幅上升。經(jīng)過幾年的發(fā)展，目前 沈 陽市 住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。這表明，隨著 沈陽市 居民生活水平的不斷提高，以前購買商品房和房改房的家庭開始進入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費。 2． 市場利好消息 2020 年， 經(jīng)過緊縮貸款之后，政府降低了首套房貸款利率，且沈陽市也出臺了相應(yīng)政策，通過提高貸款額度及降低首付比例來促進沈陽房地產(chǎn)也的進一步發(fā)展。 有資料顯示， 2020 年底全市人均居住面積為 平方米，還有非常大的上升空間。 ? 利用大規(guī)模土地資源實施大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。這兩個區(qū) 中沈河去處于發(fā)展領(lǐng)先 ， 大東區(qū)落后與其他區(qū)。大 東區(qū) 相應(yīng)樓盤距離生產(chǎn)單位較遠，且由于處于郊區(qū)，交通不便 。 2． 高素質(zhì)項目吸引了大量和平、 沈河 區(qū)的居民前來購買。 三． 區(qū)域市場消費者行為分析 目前大 東區(qū)的大型住宅項目集中于 東陵西路 地區(qū)。 作為沈陽市即將重點規(guī)劃的地區(qū)，大東區(qū)近兩年伴隨著地鐵的通行及龍之夢公交樞紐站的建立，整個區(qū)域展現(xiàn)出足夠的發(fā)展勢頭。 但是由于黎明公司效益的提升，其貸款償還能力不斷提升。調(diào)查表明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為 %和 %，對于其它諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心 通過總體數(shù)據(jù)表明，大 東區(qū)老居民區(qū)的消費者購買能力偏低，對住宅的需求處于最基本的階段，居住條件要求不高。 4． 新遷進居民有更多的購房經(jīng)驗，除了關(guān)心環(huán)境外，對于開發(fā)商實力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費者 ，購房更趨理性化。 3． 保利海上五月花 目前存在的最大的問題，依然是交通不便，周邊生活設(shè)施不完善 ，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞。 2． 每平方米 6000 元 —— 7000 元 的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個區(qū)域的價值發(fā)展水平不同而有所差別， 45 萬 —— 60 萬元的住宅最受市場歡迎。 6． 貸款買房成為購房最主要的付款方式，人們正在逐漸拋棄傳統(tǒng)的消費方式，樹立了借貸購房的住宅消費觀念。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費者購房時考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。 通過上述我們對 沈陽市 總體市場及 黎明生活坊 相關(guān)區(qū)域市場消費行為分析，我們認為隨著 沈陽市 經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民購買 力也將逐步提高，加之大 東區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，隨著消費者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。 4． 地塊內(nèi)土地已平整，地塊周邊為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境較好。 2． 地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟不太發(fā)達區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價較低。 3． 新開發(fā)的龍之夢等樓盤，雖然價格較高，但 這些項目對 黎明生活坊 有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。 3． 黎明生活坊 周邊道路交通及所處地理位置將使其成為 沈陽市 未來的熱點區(qū)域。 五． 綜合評價 結(jié)合前面的 SWOT 因素 分析，我們可以看出， 黎明生活坊 1 期雖然存在一些劣勢，諸如土地成 本較高、所屬區(qū)域購買力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與龍之夢相比擁有價格優(yōu)勢，與保