【正文】 磨長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，就必須特別重視可行性研究等投資前期工作，房地產(chǎn)投資者往往不惜花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，進(jìn)行投資前的經(jīng)濟(jì)分析與方案比較，盡可能地避免方向性失誤。房地產(chǎn)投資的巨額性往往使眾多的投資者望樓興嘆，也使得任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資都需要更加慎重的決策。 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 由于房地產(chǎn)本身所具有的物理及經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其它投資的固有特性。一個(gè)設(shè)計(jì)陳舊、材料低劣、施工粗糙的房屋不可能將土地的價(jià)值充分體現(xiàn)出來(lái)。房地產(chǎn)位置不僅指其所處的自然地理位置，同時(shí)還包括其社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和交通因素，如人口素質(zhì)、教育水平、服務(wù)業(yè)水平、交通便利程度、通訊情況、生活設(shè)施和社會(huì)治安情況等。因 為每個(gè)時(shí)機(jī)的到來(lái)，無(wú)不蘊(yùn)涵在政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)、人口的增減、收人水平的升降、消費(fèi)心理的變化等各種信息之中。房地產(chǎn)投資能帶來(lái)巨大的收益，同時(shí)，也有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這是房地產(chǎn)投資的一個(gè)顯著特點(diǎn)。從本質(zhì)上看，無(wú)論作為投資工具或投資主體，投資分析總是遵從同樣的模式，即在投資決策前，對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià) 。四、為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資后續(xù)工作提供依據(jù)?？梢?jiàn)在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，投資可行性分析的作用是決定性的。一旦決策失誤就會(huì)給投資者帶來(lái)巨大的甚至是毀滅性 的損失，而決策的準(zhǔn)確性依賴于房地產(chǎn)投資可行性 分析。過(guò)快的發(fā)展導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資過(guò)熱，造成了基建規(guī)模過(guò)大、盲目投資嚴(yán)重等諸多問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2020 一 ZOro 年發(fā)展規(guī)劃的要求，到 2020 年城鎮(zhèn)人均住房使用面積將達(dá) 18 平方米，并擁有較好的居住環(huán)境 。 3)結(jié)合實(shí)際案例一 xx 地塊 進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析，論證其具 體實(shí)施的可行性。在此基礎(chǔ)上，將這一系統(tǒng)的分析框架運(yùn)用到實(shí)際案例中， .來(lái)論證該分析框架的可行性。 房地產(chǎn)投資可行性分析有利于確保房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性合理性、投資方案的優(yōu)化及投資的有序性，并為房地產(chǎn) 項(xiàng)目投資后續(xù)工作提供依據(jù)。 房地產(chǎn)投資可行性分析 摘要 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也日益活 躍，房 地產(chǎn)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。本文從房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)人手，分析了房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征和我國(guó)目前房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀。本文的研究方法基本遵循的是理論分析到實(shí)踐驗(yàn)證的論述模式。 關(guān)鍵詞 :房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 可行性分析 財(cái)務(wù)分析 、 研究的背景 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動(dòng)日益活躍，房地產(chǎn)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。建設(shè)住宅 億平方米，平均每年建 億平方米 。統(tǒng)計(jì)資料表明，截止 2020 年，我國(guó)各類房地產(chǎn)公司數(shù)量已超過(guò) 60000 家，僅上海市就有房地產(chǎn)公司 6000 多家。因此，房地產(chǎn)投資可行性分析對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)是十分重要的。具體體現(xiàn)在以下四個(gè)方面 :一、保證房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性 和合理性 。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)作，在取得許多經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也普遍感到在資本運(yùn)作方面缺少投資經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)，尤其是投資可行性方面。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)度加以校正，然后根據(jù)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào)等，得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。為減少投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資收益，房地產(chǎn)投資必須注意以下三個(gè)要素 : 。 。 。只有設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、材料優(yōu)良、施工精細(xì)的房屋才能有效的實(shí)現(xiàn)地段的價(jià)值，為投資者帶來(lái)高額的投資利潤(rùn)。 。 。 。在很多時(shí)候 ，房地產(chǎn)投資流動(dòng)性差這一特點(diǎn)還會(huì)使房地產(chǎn)投資者因無(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。美國(guó)、英國(guó)和我國(guó)香港等地的研究資料都表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年均上漲率大約是同期通貨膨脹率的兩倍。正是由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中重要性，各國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資都十分關(guān)注，常常將房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)投資也因而更多地受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以概括為政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特性，這一方面為投資者提供了獲取高額收益的機(jī)會(huì)，另一方面也為投資者帶來(lái)了極高的風(fēng)險(xiǎn)?！边@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。 雖然風(fēng)險(xiǎn)的定義很多，但大致可分為兩類，第一類定義強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。 根據(jù)上面的定義，風(fēng)險(xiǎn)用數(shù)學(xué)函數(shù)可以表示為 :R=F(P， K)式中，P 為各種不確定性的概率 。這種差異程度越大，表明不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)越難以 測(cè)定，從而事件的風(fēng)險(xiǎn)就越大。 表一 : 高檔寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率預(yù)測(cè) 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報(bào)率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 如果該投資者改高檔寫(xiě)字樓為普通住宅投資，他預(yù)測(cè)得到的投資回報(bào)率仍然是不確定的，假設(shè)這項(xiàng)投資的不確定性如表 1一 2所示，計(jì)算結(jié)果表明，這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)度量值為 R=。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，寫(xiě)字樓火爆，回報(bào)率很高，為 70%，而對(duì)于普通住宅影響較小 . 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資具有周期性長(zhǎng)、投人資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，因而投資風(fēng)險(xiǎn)也具有其自身的特點(diǎn)，具體如下 : 。 。劃分風(fēng)險(xiǎn)的方法很多，如系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)等等。房地產(chǎn)業(yè)由于與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，政府對(duì)租金、售價(jià)的限制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其是對(duì)投資規(guī)模、投資方向、金融的控制以及新稅收政策的制定，都對(duì)房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)是主要風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這種改變的結(jié)果會(huì)出現(xiàn)兩種情況 :一是通過(guò)改革，政府將房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)行調(diào)整，如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的地位降低 ，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力將會(huì)減少，這將給房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者都帶來(lái)?yè)p失。 (2)房地產(chǎn)制度改革風(fēng)險(xiǎn) ①土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)。比如，政府可能在一定情況下實(shí)行高地價(jià)政策，以控制土地的出讓數(shù)量 。這將給囤積土地待價(jià)而估者帶來(lái)很大的損失。 房地產(chǎn)投資受政策制約甚大，房地產(chǎn)由于投資大、周期長(zhǎng)，在投資商的決策與國(guó)家的政策調(diào)整 (主要指國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)投資的政策 )存在一定的差距或矛盾時(shí)，該投資必然會(huì)面臨政策變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如 1993 年，為了抑制國(guó)內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)施工不足。假如房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者投資購(gòu)買(mǎi)一物業(yè) 并將物業(yè)出租，收取租金以獲取收益。R 為年租金收人 。投資者還可以通過(guò)其它方式獲取投資回報(bào)率。依次，在上面分析的情況下，如果銀行利率 i 高過(guò)租金的收益率，則很少有投資者會(huì)投資在物業(yè)上，或者說(shuō)，租金收益率要大于銀行利息率才具有投資價(jià)值。比如，當(dāng)供給短缺或是需求不足時(shí)，都將 令房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，即買(mǎi)方或買(mǎi)方中的一方受到損失。 供給和需求是緊緊聯(lián)系在一起的，分析供給離不開(kāi)需求，而分析需求也離不開(kāi)供給，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，至 2020 年底，我國(guó)未出售的新建商品房面積累計(jì)達(dá)到 10315 萬(wàn)平方米，其中商品住宅面積有 5700 多萬(wàn)平方米。潛在是一種欲念上的但無(wú)經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力的需求。在分析房地產(chǎn)需求時(shí)，應(yīng)著重分析有效需求。 潛在需求是否能成為有效需求，或者在多大程度上可以轉(zhuǎn)化為有效需求是市場(chǎng)需求的主要風(fēng)險(xiǎn)，在有些情況下，潛在需求還包括雖有客觀上的需求和購(gòu)買(mǎi)力，但由于其它因素，人們不愿意將購(gòu)買(mǎi)力投人到這種需求上。反之，則會(huì)下降。 未開(kāi)發(fā)的土地 房地產(chǎn)投資對(duì)象的土地有兩類 :舊城區(qū)開(kāi)發(fā)和新城區(qū)開(kāi)發(fā)。 新區(qū)開(kāi)發(fā)指的是城市郊區(qū)新征土地的投資開(kāi)發(fā)，其主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著城市化及城鎮(zhèn)化的進(jìn)展及居民對(duì)改進(jìn)居住條件的強(qiáng)烈愿望，在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住宅將始終是房地產(chǎn)投資的首選對(duì)象。 現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)投資的基本操作程序 房地產(chǎn)投資高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特性，一方面為投資者獲取高額收益的機(jī)會(huì)，另一方面也使投資者面臨難以避免的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，我國(guó) 房地產(chǎn)在迅速發(fā)展的同時(shí)暴露出諸多問(wèn)題，如投資總量偏大、結(jié)構(gòu)失衡、空置率過(guò)高等?，F(xiàn)階段主要是按照房地產(chǎn)發(fā)展周期進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。這肆?xí)r期的核心內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目的科學(xué)論證與評(píng)價(jià)決策。施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收這 一時(shí)期。而銷售性的物業(yè)一般還分為兩種情況 :一是，在項(xiàng)目投資實(shí)施一段時(shí)間后，對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)售 。 房地產(chǎn)投資可行性 分析的作用 可行性分析在房地產(chǎn)投資決策中的作用主要體現(xiàn)在四個(gè)方面 : 保證項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性和合理性 可行性分析在占有大量資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對(duì)項(xiàng)目策劃所提出的多種方案進(jìn)行分析 。 保 證項(xiàng)目投資的有序性 有序性是大規(guī)模項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)活動(dòng)