【正文】 磨長時間的資金壓力和市場風(fēng)險，就必須特別重視可行性研究等投資前期工作，房地產(chǎn)投資者往往不惜花費(fèi)大量的時間和精力，進(jìn)行投資前的經(jīng)濟(jì)分析與方案比較，盡可能地避免方向性失誤。房地產(chǎn)投資的巨額性往往使眾多的投資者望樓興嘆，也使得任何一項房地產(chǎn)投資都需要更加慎重的決策。 房地產(chǎn)投資的特點 由于房地產(chǎn)本身所具有的物理及經(jīng)濟(jì)特征，房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其它投資的固有特性。一個設(shè)計陳舊、材料低劣、施工粗糙的房屋不可能將土地的價值充分體現(xiàn)出來。房地產(chǎn)位置不僅指其所處的自然地理位置，同時還包括其社會經(jīng)濟(jì)條件和交通因素，如人口素質(zhì)、教育水平、服務(wù)業(yè)水平、交通便利程度、通訊情況、生活設(shè)施和社會治安情況等。因 為每個時機(jī)的到來，無不蘊(yùn)涵在政治形勢的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢、人口的增減、收人水平的升降、消費(fèi)心理的變化等各種信息之中。房地產(chǎn)投資能帶來巨大的收益，同時，也有很大的風(fēng)險，這是房地產(chǎn)投資的一個顯著特點。從本質(zhì)上看，無論作為投資工具或投資主體，投資分析總是遵從同樣的模式，即在投資決策前，對擬建項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行調(diào)查研究，對建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價 。四、為房地產(chǎn)項目投資后續(xù)工作提供依據(jù)?？梢娫诜康禺a(chǎn)投資活動中，投資可行性分析的作用是決定性的。一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至是毀滅性 的損失，而決策的準(zhǔn)確性依賴于房地產(chǎn)投資可行性 分析。過快的發(fā)展導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資過熱，造成了基建規(guī)模過大、盲目投資嚴(yán)重等諸多問題。根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè) 2020 一 ZOro 年發(fā)展規(guī)劃的要求，到 2020 年城鎮(zhèn)人均住房使用面積將達(dá) 18 平方米，并擁有較好的居住環(huán)境 。 3)結(jié)合實際案例一 xx 地塊 進(jìn)行房地產(chǎn)投資可行性分析，論證其具 體實施的可行性。在此基礎(chǔ)上，將這一系統(tǒng)的分析框架運(yùn)用到實際案例中， .來論證該分析框架的可行性。 房地產(chǎn)投資可行性分析有利于確保房地產(chǎn)項目投資決策的科學(xué)性合理性、投資方案的優(yōu)化及投資的有序性，并為房地產(chǎn) 項目投資后續(xù)工作提供依據(jù)。 房地產(chǎn)投資可行性分析 摘要 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動也日益活 躍，房 地產(chǎn)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。本文從房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識人手，分析了房地產(chǎn)投資的特點、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征和我國目前房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀。本文的研究方法基本遵循的是理論分析到實踐驗證的論述模式。 關(guān)鍵詞 :房地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資 可行性分析 財務(wù)分析 、 研究的背景 隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動日益活躍，房地產(chǎn)已成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。建設(shè)住宅 億平方米，平均每年建 億平方米 。統(tǒng)計資料表明，截止 2020 年，我國各類房地產(chǎn)公司數(shù)量已超過 60000 家，僅上海市就有房地產(chǎn)公司 6000 多家。因此，房地產(chǎn)投資可行性分析對于投資者來說是十分重要的。具體體現(xiàn)在以下四個方面 :一、保證房地產(chǎn)項目投資決策的科學(xué)性 和合理性 。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的運(yùn)作，在取得許多經(jīng)驗的同時，業(yè)內(nèi)人士也普遍感到在資本運(yùn)作方面缺少投資經(jīng)濟(jì)理論的指導(dǎo)，尤其是投資可行性方面。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)不同的時間和風(fēng)險度加以校正，然后根據(jù)預(yù)期風(fēng)險和預(yù)期回報等，得出該項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。為減少投資風(fēng)險，增加投資收益，房地產(chǎn)投資必須注意以下三個要素 : 。 。 。只有設(shè)計新穎、結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、材料優(yōu)良、施工精細(xì)的房屋才能有效的實現(xiàn)地段的價值，為投資者帶來高額的投資利潤。 。 。 。在很多時候 ，房地產(chǎn)投資流動性差這一特點還會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。美國、英國和我國香港等地的研究資料都表明，房地產(chǎn)價格的年均上漲率大約是同期通貨膨脹率的兩倍。正是由于房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)活動中重要性，各國政府對房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)投資都十分關(guān)注，常常將房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個重要方面，房地產(chǎn)投資也因而更多地受到政府政策的影響。房地產(chǎn)投資風(fēng)險可以概括為政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險和國際風(fēng)險等。房地產(chǎn)投資具有高收益和高風(fēng)險并存的特性，這一方面為投資者提供了獲取高額收益的機(jī)會，另一方面也為投資者帶來了極高的風(fēng)險?！边@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險的客觀性和不確定性。 雖然風(fēng)險的定義很多，但大致可分為兩類，第一類定義強(qiáng)調(diào)風(fēng)險的不確定性。 根據(jù)上面的定義，風(fēng)險用數(shù)學(xué)函數(shù)可以表示為 :R=F(P， K)式中，P 為各種不確定性的概率 。這種差異程度越大，表明不確定結(jié)果的綜合效應(yīng)越難以 測定，從而事件的風(fēng)險就越大。 表一 : 高檔寫字樓的投資回報率預(yù)測 經(jīng)濟(jì)狀況 發(fā)生概率 投資回報率 蕭條 15% 平穩(wěn) 20% 繁榮 70% 如果該投資者改高檔寫字樓為普通住宅投資，他預(yù)測得到的投資回報率仍然是不確定的，假設(shè)這項投資的不確定性如表 1一 2所示，計算結(jié)果表明，這項投資的風(fēng)險度量值為 R=。經(jīng)濟(jì)繁榮時，寫字樓火爆，回報率很高，為 70%，而對于普通住宅影響較小 . 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特點 房地產(chǎn)投資具有周期性長、投人資金量大、資金變現(xiàn)能力差等特點，因而投資風(fēng)險也具有其自身的特點，具體如下 : 。 。劃分風(fēng)險的方法很多，如系統(tǒng)風(fēng)險與非系統(tǒng)風(fēng)險，純粹風(fēng)險和投機(jī)風(fēng)險等等。房地產(chǎn)業(yè)由于與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制，政府對租金、售價的限制，對外資的控制，對土地使用的控制，對環(huán)境保護(hù)的要求，尤其是對投資規(guī)模、投資方向、金融的控制以及新稅收政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險。其中，經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險、金融政策變化風(fēng)險是主要風(fēng)險。對房地產(chǎn)業(yè)來說，這種改變的結(jié)果會出現(xiàn)兩種情況 :一是通過改革，政府將房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)行調(diào)整，如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的地位降低 ，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場的活力將會減少，這將給房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者都帶來損失。 (2)房地產(chǎn)制度改革風(fēng)險 ①土地使用制度改革風(fēng)險。比如，政府可能在一定情況下實行高地價政策，以控制土地的出讓數(shù)量 。這將給囤積土地待價而估者帶來很大的損失。 房地產(chǎn)投資受政策制約甚大，房地產(chǎn)由于投資大、周期長，在投資商的決策與國家的政策調(diào)整 (主要指國家對房地產(chǎn)投資的政策 )存在一定的差距或矛盾時，該投資必然會面臨政策變動所帶來的風(fēng)險。如 1993 年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)施工不足。假如房地產(chǎn)經(jīng)營者投資購買一物業(yè) 并將物業(yè)出租，收取租金以獲取收益。R 為年租金收人 。投資者還可以通過其它方式獲取投資回報率。依次，在上面分析的情況下，如果銀行利率 i 高過租金的收益率，則很少有投資者會投資在物業(yè)上，或者說，租金收益率要大于銀行利息率才具有投資價值。比如，當(dāng)供給短缺或是需求不足時，都將 令房地產(chǎn)市場的主體，即買方或買方中的一方受到損失。 供給和需求是緊緊聯(lián)系在一起的，分析供給離不開需求，而分析需求也離不開供給，據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，至 2020 年底，我國未出售的新建商品房面積累計達(dá)到 10315 萬平方米，其中商品住宅面積有 5700 多萬平方米。潛在是一種欲念上的但無經(jīng)濟(jì)購買力的需求。在分析房地產(chǎn)需求時，應(yīng)著重分析有效需求。 潛在需求是否能成為有效需求，或者在多大程度上可以轉(zhuǎn)化為有效需求是市場需求的主要風(fēng)險，在有些情況下，潛在需求還包括雖有客觀上的需求和購買力，但由于其它因素，人們不愿意將購買力投人到這種需求上。反之，則會下降。 未開發(fā)的土地 房地產(chǎn)投資對象的土地有兩類 :舊城區(qū)開發(fā)和新城區(qū)開發(fā)。 新區(qū)開發(fā)指的是城市郊區(qū)新征土地的投資開發(fā)，其主要經(jīng)濟(jì)活動是征用農(nóng)村集體所有的土地，并進(jìn)行土地改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。隨著城市化及城鎮(zhèn)化的進(jìn)展及居民對改進(jìn)居住條件的強(qiáng)烈愿望，在今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)，住宅將始終是房地產(chǎn)投資的首選對象。 現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)投資的基本操作程序 房地產(chǎn)投資高收益與高風(fēng)險并存的特性，一方面為投資者獲取高額收益的機(jī)會，另一方面也使投資者面臨難以避免的風(fēng)險。近年來，我國 房地產(chǎn)在迅速發(fā)展的同時暴露出諸多問題，如投資總量偏大、結(jié)構(gòu)失衡、空置率過高等?，F(xiàn)階段主要是按照房地產(chǎn)發(fā)展周期進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析。這肆?xí)r期的核心內(nèi)容是對項目的科學(xué)論證與評價決策。施工建設(shè)到竣工驗收這 一時期。而銷售性的物業(yè)一般還分為兩種情況 :一是，在項目投資實施一段時間后，對物業(yè)進(jìn)行預(yù)售 。 房地產(chǎn)投資可行性 分析的作用 可行性分析在房地產(chǎn)投資決策中的作用主要體現(xiàn)在四個方面 : 保證項目投資決策的科學(xué)性和合理性 可行性分析在占有大量資料的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對項目策劃所提出的多種方案進(jìn)行分析 。 保 證項目投資的有序性 有序性是大規(guī)模項目投資經(jīng)濟(jì)活動