物業(yè)管理工作建議-資料下載頁
2024-11-09 07:24本頁面
【正文】 將有關情況匯報如下:一、城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)基本情況目前，全縣共有102個物業(yè)小區(qū)。其中，有資質企業(yè)管理的小區(qū)49個；開發(fā)建設單位自管的小區(qū)30個；個人承包管理的小區(qū)15個；業(yè)主委員會管理的小區(qū)1個（農機公司）；無人管理的小區(qū)7個（安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老農機、二招待所）。有10個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但真正發(fā)揮作用的不多。全天24小時供水的小區(qū)共8個。二、物業(yè)管理存在的主要問題通過深入實際調查和走訪了解，我們共查找和梳理出全縣物業(yè)管理主要存在以下問題，具體概括為“四難”、“四不到位“?！八碾y”：一是尋求法律法規(guī)支撐難。目前，國家及省相繼出臺了《物業(yè)管理條例》，但是太宏觀、太籠統(tǒng)，缺乏可操作性，涉及到具體問題時，難以找到依據(jù)。二是住宅小區(qū)公共部位維修難。大部分的老樓都存在房蓋漏雨、墻皮脫落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂、下水主管線堵塞等問題，按規(guī)定是誰的產權，誰負責，但居民不愿意出錢，導致公共部位維修難。三是開發(fā)商遺留問題解決。新開發(fā)建設的樓區(qū)，在保修期內出現(xiàn)的問題，開發(fā)商有的解決了，有的應付處理，更有甚者拖到保修期外就不管了。這樣就導致開發(fā)商與物業(yè)管理者互相推諉，責任不清，問題始終是懸而不解。四是主管部門協(xié)調難。主管部門受自身權限所限，有一些問題不是自身管轄范疇之內的，或單單一個部門能解決了的，特別是涉及相關部門聯(lián)合落實時，一些部門配合不好，很難協(xié)調。“四不到位”：一是主管部門監(jiān)管難到位。房產物業(yè)管理局作為全縣物業(yè)管理的主管部門，即管不到物業(yè)管理企業(yè)的人，又缺乏約束力，只有常規(guī)的宏觀的工作指導，導致監(jiān)管很難到位。二是業(yè)主委員會發(fā)揮作用不到位。業(yè)主委員會成立難，即使成立了也是有名無實，缺乏責任心和責任感，根本就監(jiān)管不了物業(yè)企業(yè)行為。三是物業(yè)企業(yè)的服務不到位。從業(yè)人員素質低，收費價格亂，多收費、少服務，甚至不服務，導致矛盾較多。四是物業(yè)費收取不到位。大部分弱勢群體無力支付物業(yè)費，部分居民享受物業(yè)服務，但以各種理由不交納物業(yè)費，造成收費率低，導致物業(yè)管理者工作積極性不高，形成惡性循環(huán)。三、提高全縣物業(yè)管理和服務水平的幾點建議全面實行小區(qū)規(guī)范化管理。一是對小區(qū)實行等級化管理。房產局根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀及服務項目，大體將全縣的小區(qū)劃分為高、中、低3個等級。規(guī)定出不同小區(qū)的標準、服務項目及服務內容，按各自標準實行日?；芾?。二是確定服務項目和收費標準。成立測算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產局、電業(yè)局、勞動局配合，抽調人員組成測算小組，對各小區(qū)服務費的收取標準重新核定，按服務項目、服務內容進行測算。同時測算小區(qū)24小時供水收費標準。最終確定出合理的服務項目和收費價格。三是推行陽光服務。物業(yè)費收取標準、服務項目、服務內容確定后，在小區(qū)內設置公示板，全面公示，讓業(yè)主以最直觀的方式了解。全方位加大物業(yè)企業(yè)監(jiān)管力度。一是收取物業(yè)保證金。目的就是規(guī)范和約束物業(yè)企業(yè)，督促其按小區(qū)等級和確定的服務項目提供優(yōu)質高效的服務，其保證金收取額度大至為：5千平方米以內的收取3000元保證金；5千平方米—2萬平方米的收取6000元保證金；2萬平方米以上的收取10000元保證金。二是清理物業(yè)市場。抽調專人對物業(yè)企業(yè)重新登記、核查、考核，實行物業(yè)準入，審批管理制度，對那些業(yè)主意見大、服務質量差的物業(yè)企業(yè)，堅決予以取締。對無人管理的小區(qū)物業(yè)，本著誰供熱誰負責的原則，將該小區(qū)的物業(yè)管理交由供熱公司進行管理。三是強化日常監(jiān)管。由房管局物業(yè)辦組成監(jiān)督檢查小組，采取定期檢查、不定期抽查及下發(fā)民意調查問卷等方式，多角度、全方位監(jiān)督，確保日常監(jiān)管及時跟進。四是抓好培訓。提高人員從業(yè)素質。實行新建樓房收取公共部位維修資金。由于我縣沒有收取公共部位維修資金，房屋出現(xiàn)房蓋漏雨、墻皮脫落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂等很難籌集資金解決。借鑒外市縣的先進經(jīng)驗，建議縣政府按《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定收取專項維修資金，擬對新建樓需收取每平方米20元的公共部位維修基金，以保證保修期外公共部位的維修維護。維修資金由房管局設專戶管理，維修時，物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會申請支取。對于舊樓公共部位維修的責任劃分。按照《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定，在保修期內的由開發(fā)建設單位負責。按照建設部《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》第九條規(guī)定，在保修期之外的公共部位的維修費用按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分擔。我們的意見是在保修期內的維修由開發(fā)建設單位負責，由建設局協(xié)調。在保修期之外的維修由產權人負責，物業(yè)企業(yè)牽頭組織，維修費用向業(yè)主公示。對拒不交納維修費用的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)有權按相關政策處理。通過以上措施，相信我縣的物業(yè)市場一定會向規(guī)范、健康的軌道發(fā)展，管理水平將大幅度提高，人民群眾的生活環(huán)境會更加舒適。
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