【正文】 人戶后，可以減少應(yīng)稅土地面積。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。什么時候把土地證分割到買房戶后，由土地局第幾科出具證明，報到征收單位，給你減除土地依據(jù)，有依據(jù)后土地使用稅可以不交。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。注意：房地產(chǎn)企業(yè)在移交回遷安置房時，應(yīng)按計稅價格為安置人全額開據(jù)不動產(chǎn)銷售發(fā)票。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。注意：個人所得稅明細申報（匯繳時工資費用據(jù)實填，個人所得稅明細申報表工資部分要和企業(yè)所得稅納稅申報表工資費用相等）。注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應(yīng)申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰?？偨Y(jié)：在現(xiàn)實情況下，營改增不可能降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負，營改增之后將增加房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負2%3%。第五篇：營改增問題答案doc你最關(guān)心的營改增問題，答案都在這了從5月1日起全面推行營改增納稅制度，你單位相關(guān)工作做得怎么樣了？還有哪些問題需要解決？為了方便學習，我們將大家最關(guān)注的問題進行了匯總，依據(jù)現(xiàn)行營改增管理辦法進行了初步解讀，僅供參考。如何防止稅改后稅負有所上升？答：對于建筑業(yè)的實際情況，營改增在方案設(shè)計、稅率確定時給予了充分考慮。比如，采取過渡性措施，對老合同、老項目區(qū)別對待，對勞務(wù)用工方式的調(diào)整，甲方提供材料的處理等，政策上都給予照顧。這些細化的政策措施國家規(guī)定得很具體，各單位應(yīng)對照細學，以確保建筑行業(yè)總體上稅負只減不增。項目所在地和機構(gòu)所在地不一致的情況，納稅地點在哪里？答：納稅人應(yīng)按照規(guī)定的計稅方法在項目所在地預(yù)繳稅款，然后向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。哪些項目不征收增值稅，有何政策規(guī)定？答：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》中明確不征收增值稅項目包含：在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。4月30日前執(zhí)行合同在“營改增”后收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn) “營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發(fā)票：一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經(jīng)履行合同，但建筑材料在“營改增”后才收到并用于“營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應(yīng)商而收到材料供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。二是“營改增”前采購的材料已經(jīng)用于“營改增”前已經(jīng)完工的工程建設(shè)項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。三是“營改增”之前采購的設(shè)備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應(yīng)商開具的增值稅專用發(fā)票。“營改增”后新業(yè)務(wù)收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的有哪些？答：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：一是供應(yīng)商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補充開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》的不能抵扣進項稅金。國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂的通知》(國稅發(fā)[2006]156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)。四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。五是房地產(chǎn)公司開發(fā)的產(chǎn)品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經(jīng)營，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認證期限180天，則不可以抵扣進項稅額。4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，如何納稅？答：如果企業(yè)在4月30日之前已經(jīng)收款，但沒交稅和開票，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要照章納稅。當然各企業(yè)對納稅時點也需要充分考慮，避免遭受損失，2其中營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間比較復(fù)雜，需劃分幾種具體情況：一是實行合同完成后一次性結(jié)算價款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為施工單位與發(fā)包單位進行工程合同價款結(jié)算的當天；二是實行旬未或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結(jié)算的當天；三是實行按工程形象進度劃分不同階段結(jié)算價款辦法的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為各月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款結(jié)算的當天；四是實行其他結(jié)算方式的工程項目，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為與發(fā)包單位結(jié)算工程價款的當天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？答：一般納稅人的認定是以公司為主體，不是以項目為主體。一般情況下，對于已經(jīng)成立的公司，年銷售收入（不含稅）大于500萬的公司會被稅局強制認定為一般納稅人資格；對于銷售收入不足500萬的公司，如果會計核算健全、能夠提供稅務(wù)資料的公司也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局審核通過并登記為一般納稅人資格；對于新成立沒有營業(yè)收入的公司，如果能向稅局提供相關(guān)資料證明公司未來一年可以達到一般納稅人的收入和相關(guān)要求，也可以向稅局申請一般納稅人資格，由稅局管理科室審核通過并登記為一般納稅人資格，這樣可以解決對于新公司新項目在公司成立初期發(fā)生的成本費用所產(chǎn)生進項的不能認證抵扣問題，這樣等到公司實際產(chǎn)生銷售收入，前期的累計進項將可以用來抵扣產(chǎn)生銷售收入的當期銷項。小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票和專票嗎？答：小規(guī)模納稅人可以自己開增值稅普票，如果需要開增值稅專用發(fā)票，則需要憑銷售合同向當?shù)囟悇?wù)局申請代開發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增的計稅方法有哪幾種？分別適用什么項目類型？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增后有兩種計稅方法，對于符合“房地產(chǎn)老項目”定義的自建項目可以由企業(yè)自行選擇一般征稅方法或用簡易征收方法，如果選擇簡易征收辦法則按照5%征收率，如果選擇一般計稅的辦法，企業(yè)可以按照抵減土地價款后的差額部分按11%征稅，另外，在收到預(yù)收款時須先按3%預(yù)繳。對于可以選擇一般征稅和簡易征收過渡性政策的“房地產(chǎn)老項目”如何具體定義？答：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規(guī)定：房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。1對于可以界定為老項目的房地產(chǎn)企業(yè)，如何選擇適用征收辦法對企業(yè)更有利？答：對于集團型房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面，要考慮平穩(wěn)過渡，如果采用簡易計稅方法，至少保證稅負不增加，這是基本的一個底線；另一方面，需要對項目毛利率、土地成本占比以及進項收入比做一個綜合測算，看哪種情況下稅 4負水平更低，針對一些特殊的項目，比如低毛利或者負毛利的項目，如果按簡易計稅去征收，則必須交5%的增值稅，但按一般計稅方法的話，可能不用交增值稅，因此，需要作整體的測算。1對于4月30日前已收到預(yù)售款并已經(jīng)繳納了營業(yè)稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票的，如何處理？答：在營業(yè)稅體制下，許多的預(yù)收款可能已經(jīng)交稅，但未開具營業(yè)稅發(fā)票，現(xiàn)在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》明確：4月30日前收到的預(yù)收款，如已繳納營業(yè)稅但未開具營業(yè)稅發(fā)票，后續(xù)可以開具增值稅普通發(fā)票，但不可開具專用發(fā)票。1土地出讓金是按一次性扣減還是采取其他分攤辦法？答：按銷售面積分攤到各期。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》第五條、第六條、第七條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。1營改增之前已經(jīng)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)出租合同，合同尚未到期，營改增之后如何征稅？答：，意味著這個項目可以選擇簡易計稅法，如果重簽合同，稅負是稍微有利的。1用于簡易計稅方法計稅項目，如非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務(wù)或者應(yīng)稅服務(wù),能不能抵扣？答：不能抵扣。1房地產(chǎn)企業(yè)購買貸款服務(wù)及貸款利息可否進項抵扣？答：不可抵扣。1營改增后企業(yè)的招待費能做進項抵扣的嗎？答：不可抵扣。餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、集體福利或者個人消費，這些不能抵扣，納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費，所以不能抵扣。1關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)售后返租的問題，房地產(chǎn)企業(yè)面向終端客戶租金收入是按11%征收嗎？那小業(yè)主返租給房地產(chǎn)企業(yè)所開具的發(fā)票能抵嗎？答：售后返租其實對房地產(chǎn)企業(yè)而言是個二房東角色，沒有過渡期的優(yōu)惠，業(yè)主可以用過渡政策，按5%簡易征收，但由于二房東不是業(yè)主，所以沒有辦法使用這個過渡期政策，需要按照11%征收。另外售后返租，由于小業(yè)主是個人，根據(jù)目前法律規(guī)定無法開具增值稅專用發(fā)票，因此，小業(yè)主返租給房地產(chǎn)開具的發(fā)票無法抵扣?？赡苊媾R比較大的 6稅率增長，這個需要注意。但在實際執(zhí)行中，各地政策有差異，比如深圳規(guī)定個人出租可以由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，需要區(qū)別對待。15月1日前房地產(chǎn)開發(fā)老項目所收取的乙方保證金，并已繳營業(yè)稅，5月1日后是否可向稅局申請退稅？答：可以申請退稅，但裁量權(quán)在當?shù)囟悇?wù)局。