【正文】 物業(yè)服務(wù)。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對管理區(qū)域內(nèi)的共用物防、消防、技防設(shè)施進行維護管理，提供安全防范服務(wù)，并按合同約定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務(wù)：1．房屋共用部位的維護與管理；2．房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護與管理；3．共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；4．小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項服務(wù)；5．房屋裝飾裝修管理服務(wù)；6．房屋檔案資料管理；7．法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。未按物業(yè)合同的約定或有關(guān)規(guī)定配置相關(guān)服務(wù)崗位人員的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)向項目所在地物業(yè)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當明確約定物業(yè)服務(wù)人員配置詳細情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可優(yōu)先聘用住戶中符合條件的待業(yè)人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動，物業(yè)管理項目經(jīng)理須有兩年以上的項目管理經(jīng)驗。若因工作原因物業(yè)項目經(jīng)理需變更的，必須提前30天將變更情況報送安置小區(qū)所在街道（鎮(zhèn)）審核，經(jīng)同意后方可進行變更，并抄送物業(yè)主管部門備案；物業(yè)企業(yè)未經(jīng)審核擅自變更或未按要求配置項目經(jīng)理的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。（七）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責召集，市場監(jiān)督、衛(wèi)生局、國土規(guī)劃局、交通建設(shè)局、城市管理局、環(huán)保局、消防大隊、公安派出所、業(yè)委會（安置房小區(qū)管理委員會）、電力公司、自來水公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會等單位參加，每季度召開一次。同時，加強對物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和工作指導(dǎo)，每季度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配置、服務(wù)內(nèi)容等進行檢查，確保向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。（八）鼓勵街道（鎮(zhèn)）自行組建具有獨立法人資格、有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接安置房或保障性住房小區(qū)物業(yè)管理工作。（九）小區(qū)管理委員會負責擬定小區(qū)臨時管理規(guī)約，業(yè)主委員會、專門管理機構(gòu)負責擬定小區(qū)管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應(yīng)當履行的義務(wù)及違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項。（十）自首戶業(yè)主辦理交付手續(xù)之日起，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）須指派社區(qū)（村）干部協(xié)同小區(qū)業(yè)委會或?qū)ｉT管理機構(gòu)參與小區(qū)管理，同時應(yīng)設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)隊伍，及時處理違規(guī)改擴建、裝修、車輛停放等行為，要求行為人立即違法違規(guī)行為，并及時整改，行為人未按要求整改的，應(yīng)當及時報告相關(guān)行政管理部門依法處理。市人事組織部門應(yīng)根據(jù)安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置和人員編制問題。四、物業(yè)使用與維護（一）安置房和保障性住房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約（管理規(guī)約）的規(guī)定，不得有下列行為：1．擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；2．違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開門窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質(zhì)等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；3．侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；4．隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；5．堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；6．占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；7．賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；8．法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。小區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應(yīng)予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門。（二）房屋交付后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。安置房的業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)向小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。保障性住房不得改變房屋使用性質(zhì)。（三）建設(shè)單位應(yīng)當依法按照保修期限、范圍承擔安置房和保障性住房的保修責任。保修期限內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)督促施工單位組建維修隊伍，及時對保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行處置。（四）廉租住房、公共租賃住房的承租人應(yīng)當正確使用房屋及其配套設(shè)施設(shè)備，不得進行室內(nèi)二次裝修或?qū)κ覂?nèi)設(shè)施設(shè)備進行改裝；在租賃期限內(nèi)因使用不當造成功能障礙或損壞的，應(yīng)當按規(guī)定修復(fù)并承擔費用，造成損失的應(yīng)當賠償損失。廉租住房和公共租賃住房室內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備超過使用年限需重新裝修、更換或需對房屋進行維修改造、增加設(shè)施設(shè)備的，由專門管理機構(gòu)統(tǒng)一組織實施，承租人應(yīng)當予以配合。（五）安置房和保障性住房小區(qū)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)向住房產(chǎn)權(quán)人或使用人直接收取有關(guān)日常費用，不得強行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收相關(guān)費用。安置房和保障性住房小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等配套設(shè)施建成后交付上述單位。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當承擔小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護等管理責任及有關(guān)費用。（六）安置房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房應(yīng)當依據(jù)相關(guān)規(guī)定歸集專項維修資金，專項用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。五、物業(yè)服務(wù)收費及補助（一）安置房住房前期物業(yè)服務(wù)等級統(tǒng)一按《如皋市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》的三級標準執(zhí)行。（二）享受最低生活保障的家庭，物業(yè)服務(wù)費減半收取。符合享受減免政策的家庭，須向項目所在地居民委員會提出申請，居民委員會初審后上報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同有關(guān)單位進行核定，每年核定1次，核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。申請人家庭人均收入情況發(fā)生變化的，要及時向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）報告。（三）物業(yè)服務(wù)費自房屋交付之日次月起按月收取，經(jīng)雙方約定亦可預(yù)收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔。已經(jīng)交付的房屋，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。前款所稱交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)手續(xù)。業(yè)主收到書面通知后,在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。（四）區(qū)財政對安置房物業(yè)服務(wù)費給予適當補貼?；剡w第一年補貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費的60%，第二年補貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費的40%，第三年補貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費的20%，第四年開始由被征收人按物業(yè)服務(wù)合同約定的標準自行繳納。補貼費用由物業(yè)企業(yè)每季度首月10日前提出申請，街道（鎮(zhèn)）審核并提供經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的合同向財政申請撥付，區(qū)財政審批后撥付至所在街道（鎮(zhèn)）。建立如皋市人民法院與開發(fā)區(qū)住建局的訴調(diào)對接制度。因業(yè)主無正當理由未繳交自付部分物業(yè)費導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴，業(yè)主為過錯方的，取消物業(yè)費政府補貼部分，業(yè)主應(yīng)自行全額繳納物業(yè)費。同時物業(yè)公司或業(yè)主委員會應(yīng)當配合法院的送達工作。（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管安置房或保障性住房后，開發(fā)區(qū)按小區(qū)計容建筑面積向街道（鎮(zhèn)）撥付物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期啟動資金，計容建筑面積10萬平方米以下的按10萬元給與補貼，計容建筑面積10萬平方米到20萬平方米的，按15萬元給與補貼，計容建筑面積超過20萬平方米的，按20萬元給與補貼用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與分戶驗收、前期介入、承接查驗等工作的費用，具體使用辦法由街道（鎮(zhèn)）制定。（六）安置房或保障性住房建設(shè)單位在項目預(yù)算時，應(yīng)對前期物業(yè)補貼所需費用進行認真測算并列入其中。（七）安置房小區(qū)住宅專項維修資金按照《如皋市商品住宅專項維修資金管理暫行規(guī)定》規(guī)定標準由各項目指揮部在分房時統(tǒng)一收取、存入專戶。六、附則（一）安置房小區(qū)剩余房源納入國有資產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)籌管理。（二）安置房的共用配套設(shè)施，用于經(jīng)營的，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本及有關(guān)稅費后的收益，作為安置房住宅專項維修資金存入專用賬戶，全體業(yè)主共有。（三）老舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。（四）本暫行規(guī)定未盡事宜，按有關(guān)國家法律法規(guī)執(zhí)行，本暫行規(guī)定由如皋經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會負責解釋。（五）本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行，試行兩年。