【正文】 本幢相關業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。已納入建設成本的其他共用設施設備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分攤。同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應承擔的維修費用，由業(yè)主委員會籌集。(二)維修基金分攤使用比例維修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數，最高只能使用其基數的70%。分攤到戶后，部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費用的，由業(yè)主委員會及時續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標準由業(yè)主委員會按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會通過。原則上相關業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續(xù)籌標準自大會通過之日起7日內報市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。維修基金分攤使用具體比例見下表：使用年限房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年鋼結構 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌鋼混結構 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌混合結構 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌磚木結構 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%九、維修基金的帳務管理(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業(yè)主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；(二)開設帳戶后，業(yè)主委員會、已實施物業(yè)管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應將已使用物業(yè)維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務。(三)業(yè)主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業(yè)辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：維修基金繳交、使用和結存的金額；發(fā)生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；維修基金的其他情況。(四)承辦銀行應當每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會或使用單位打印維修基金匯總數據余額單和利息憑證。十、有關問題的補充說明維修基金實行以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位、統一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統一管理，其使用申請、增值申請等日常業(yè)務不再由售房單位負責，轉由業(yè)主委員會負責。電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號文件規(guī)定執(zhí)行。高層樓宇（含小高層）或多層設有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區(qū)分。高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執(zhí)行，20m以下沒有電梯的按多層標準執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內，經營性車庫和產權面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。物業(yè)管理區(qū)域內，經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產權備案證或購房價款的票據不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權證面積不符的，以房屋所有權證面積為準。購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執(zhí)行。對于已辦理房屋交易過戶手續(xù)，或已領取房屋所有權證的，如開發(fā)建設單位未繳納維修基金，應按政策規(guī)定予以追繳。對欠繳單位，房管機關將暫停辦理其產權初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或將維修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。1因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開發(fā)建設單位證明及退房價款發(fā)票、注銷契約（或房地產權證）的證明、拆遷協議和業(yè)主委員會(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。1因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。1單位購買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時，產權單位不再繳交，購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產權單位。1已購公有住房上市后，其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。1商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。1換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規(guī)定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉入現購房，換購單位繳納現購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現購房個人維修基金。1在寧省級單位的房改房維修基金，執(zhí)行統一政策，單獨管理。附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。附件南京市物業(yè)維修基金使用范圍第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍（一）房屋本體：拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力。修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新換隔熱板。整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執(zhí)行）戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。（二）公建配套：道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。第二部分 共用設備維修基金使用范圍（一）垂直電梯機房部分：1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。4）選層器：整體更換。5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。井道部分：1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。3）導軌：更換變形損壞部件。4）導靴：整體更換。5）曳引鋼絲繩：全部更換。6）對重：更換導靴。7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。廳站部分：1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。（二）中央空調空調壓縮機部份：1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。3）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。冷凝器：更換閥門、管道。蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。膨脹閥：更換?？刂葡到y：更換主控板。輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。風機盤管：更換風機、盤管。新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。1通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。（三）鍋爐爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節(jié)閥，油咀。供熱設備：更換分汽缸、換熱器。（四）電氣系統強電：（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。弱電：1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。3）電視系統：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。4）火災報警：修換區(qū)域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。6）綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。（五）消防設備：整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。（六）給排水：生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。（七）質量要求：設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的90%以上，正常運轉能耗不得高于原產品標準的110%。必要時，由行業(yè)主管部門或技術監(jiān)督部門進行測試