【正文】 本幢相關(guān)業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)?。已納入建設(shè)成本的其他共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋，基金支出由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按各自擁有房屋建筑面積分?jǐn)?。同一物業(yè)未繳交維修基金的業(yè)主，其應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)籌集。(二)維修基金分?jǐn)偸褂帽壤S修基金本金以按規(guī)定足額繳存的為基數(shù)，最高只能使用其基數(shù)的70%。分?jǐn)偟綉艉?，部分業(yè)主使用本金70%還不敷維修費(fèi)用的，由業(yè)主委員會(huì)及時(shí)續(xù)籌，續(xù)籌維修基金標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業(yè)主(代表)大會(huì)通過。原則上相關(guān)業(yè)主續(xù)籌后的維修基金余額不得少于其首次應(yīng)繳的維修基金額。續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)自大會(huì)通過之日起7日內(nèi)報(bào)市物業(yè)辦備案，并將續(xù)籌基金繳至市物業(yè)維修基金專戶。維修基金分?jǐn)偸褂镁唧w比例見下表：使用年限房屋等級(jí) 10年 20年 30年 40年 50年鋼結(jié)構(gòu) 10% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌鋼混結(jié)構(gòu) 20% 50% 70% 續(xù)籌 續(xù)籌混合結(jié)構(gòu) 10% 30% 50% 70% 續(xù)籌磚木結(jié)構(gòu) 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%九、維修基金的帳務(wù)管理(一)維修基金實(shí)行兩級(jí)帳戶管理體系。一級(jí)帳戶為市物業(yè)辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結(jié)息、增值等帳務(wù)管理活動(dòng)；二級(jí)帳戶為業(yè)主委員會(huì)或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；(二)開設(shè)帳戶后，業(yè)主委員會(huì)、已實(shí)施物業(yè)管理的售房單位應(yīng)將維修基金的輔助帳務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)代管，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。維修基金本金應(yīng)按幢建立帳冊(cè)，記帳到戶。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將已使用物業(yè)維修費(fèi)用的情況按幢登記，定期公布； 未實(shí)施物業(yè)管理的售房單位可自行管理帳務(wù)。(三)業(yè)主委員會(huì)、售房單位或委托管理單位應(yīng)當(dāng)每季與市物業(yè)辦核對(duì)維修基金帳目并將下列情況每年向全體業(yè)主公布一次：維修基金繳交、使用和結(jié)存的金額；發(fā)生維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用及按戶分?jǐn)偳闆r；維修基金的其他情況。(四)承辦銀行應(yīng)當(dāng)每月向市物業(yè)辦、業(yè)主委員會(huì)、售房單位打印維修基金帳戶對(duì)帳單。(五)市物業(yè)辦每年向業(yè)主委員會(huì)或使用單位打印維修基金匯總數(shù)據(jù)余額單和利息憑證。十、有關(guān)問題的補(bǔ)充說明維修基金實(shí)行以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?、統(tǒng)一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業(yè)管理區(qū)域的，售房單位應(yīng)遵守此原則，先按首次繳交標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已購公有住房維修基金分?jǐn)偟綉簦⑾嚓P(guān)購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一管理，其使用申請(qǐng)、增值申請(qǐng)等日常業(yè)務(wù)不再由售房單位負(fù)責(zé)，轉(zhuǎn)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺(tái)之前,仍按寧政發(fā)[2000]8號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。高層樓宇（含小高層）或多層設(shè)有電梯的業(yè)主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)不予區(qū)分。高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設(shè)有電梯的，其維修基金繳交標(biāo)準(zhǔn)按高層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，20m以下沒有電梯的按多層標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)營性車庫和產(chǎn)權(quán)面積之外的地下室，維修費(fèi)用由使用人承擔(dān)，不在維修基金列支范圍。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報(bào)面積與產(chǎn)權(quán)備案證或購房?jī)r(jià)款的票據(jù)不符的，應(yīng)在原契約中增加補(bǔ)充條款，予以明確；申報(bào)面積與房屋所有權(quán)證面積不符的，以房屋所有權(quán)證面積為準(zhǔn)。購房人簽約時(shí)間及實(shí)施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時(shí)的政策執(zhí)行。對(duì)于已辦理房屋交易過戶手續(xù)，或已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，如開發(fā)建設(shè)單位未繳納維修基金，應(yīng)按政策規(guī)定予以追繳。對(duì)欠繳單位，房管機(jī)關(guān)將暫停辦理其產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，其非市政拆遷項(xiàng)目，暫停拆遷許可證的審批，對(duì)在建工程或項(xiàng)目，暫停預(yù)售（銷售）許可證的審批。屬于個(gè)人應(yīng)繳未繳的，可由業(yè)主或其配偶申請(qǐng)將自己名下存儲(chǔ)的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分?jǐn)偦I措。已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請(qǐng)用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或?qū)⒕S修基金挪作它用的，原售房單位應(yīng)予以補(bǔ)交。1因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業(yè)主可持本人身份證件、開發(fā)建設(shè)單位證明及退房?jī)r(jià)款發(fā)票、注銷契約（或房地產(chǎn)權(quán)證）的證明、拆遷協(xié)議和業(yè)主委員會(huì)(或售房單位)的證明，到市物業(yè)辦辦理維修基金退款手續(xù)。1因房屋滅失辦理維修基金退款手續(xù)時(shí)，本金未使用過的，應(yīng)將購房人繳交的本金退給購房人；若已動(dòng)用過本金的，則退余額部分。1單位購買的商品房，已按規(guī)定繳交維修基金的，向職工出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)單位不再繳交，購房職工仍按房改規(guī)定繳交原產(chǎn)權(quán)單位。1已購公有住房上市后，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理責(zé)任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責(zé)任單位辦理戶名變更手續(xù)。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個(gè)人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過戶，由買方向賣方支付此項(xiàng)費(fèi)用。1商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)過戶，由買方向賣方支付此項(xiàng)費(fèi)用。1換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規(guī)定計(jì)算維修基金。原購房的單位維修基金轉(zhuǎn)入現(xiàn)購房，換購單位繳納現(xiàn)購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時(shí)繳交的個(gè)人維修基金，同時(shí)購房人繳納現(xiàn)購房個(gè)人維修基金。1在寧省級(jí)單位的房改房維修基金，執(zhí)行統(tǒng)一政策，單獨(dú)管理。附：《南京市物業(yè)維修基金使用范圍》。附件南京市物業(yè)維修基金使用范圍第一部分 房屋共用部位共用設(shè)施維修基金使用范圍（一）房屋本體：拆換加固受損房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，恢?fù)承載能力。修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新?lián)Q隔熱板。整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。玻璃幕墻整體灌注結(jié)構(gòu)膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照?qǐng)?zhí)行）戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。（二）公建配套：道路（路幅寬7米以下）：整體修復(fù)路面、路牙。綠地：經(jīng)驗(yàn)收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進(jìn)行補(bǔ)栽、補(bǔ)植。公益性文體設(shè)施（亭廊、臺(tái)、池、雕塑、游樂場(chǎng)、健身設(shè)施等）：經(jīng)驗(yàn)收投入使用三年后，設(shè)施自然損壞需修換的。第二部分 共用設(shè)備維修基金使用范圍（一）垂直電梯機(jī)房部分：1）曳引機(jī)組：更換電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動(dòng)軸。2）限速安全系統(tǒng)：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵(lì)磁板、電源板。4）選層器：整體更換。5）終端保護(hù)裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。井道部分：1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內(nèi)召）、超滿載裝置、安全鉗。2）自動(dòng)門機(jī)構(gòu)：更換轎門安全觸板、開關(guān)門電機(jī)。3）導(dǎo)軌：更換變形損壞部件。4）導(dǎo)靴：整體更換。5）曳引鋼絲繩：全部更換。6）對(duì)重：更換導(dǎo)靴。7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。廳站部分：1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。（二）中央空調(diào)空調(diào)壓縮機(jī)部份：1）活塞式壓縮機(jī)：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉(zhuǎn)子、軸承，更換聯(lián)軸器柱銷、檔圈、傳動(dòng)組。2）離心式壓縮機(jī)：更換電動(dòng)機(jī)、主軸、工作葉輪組件、軸承、進(jìn)口導(dǎo)葉。3）螺桿式壓縮機(jī)：更換轉(zhuǎn)子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。中央空調(diào)給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機(jī)繞組、絕緣。冷凝器：更換閥門、管道。蒸發(fā)器：更換閥門，修換殼管、盤管。膨脹閥：更換?？刂葡到y(tǒng)：更換主控板。輔助設(shè)備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風(fēng)機(jī)。風(fēng)機(jī)盤管：更換風(fēng)機(jī)、盤管。新風(fēng)及變風(fēng)量機(jī)組：更換風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、表冷器、控制箱。雙效溴化鋰吸收式機(jī)組：更換各類泵及電機(jī)，修換發(fā)生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發(fā)器、冷凝器。1通風(fēng)設(shè)備：整體更換風(fēng)機(jī)、風(fēng)扇、散流器、除塵器。（三）鍋爐爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。水處理設(shè)備：更換水泵，陰、陽離子交換器。燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風(fēng)機(jī)、出渣機(jī)、爐排。燃油、燃?xì)鉅t燃燒器：修換風(fēng)機(jī)、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調(diào)節(jié)閥，油咀。供熱設(shè)備：更換分汽缸、換熱器。（四）電氣系統(tǒng)強(qiáng)電：（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、操縱機(jī)構(gòu)、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關(guān)、手車及機(jī)械閉鎖電器連鎖。（2）變壓器：更換冷卻風(fēng)扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。（3）低壓電器：電動(dòng)機(jī)整機(jī)更換（5kw以上），轉(zhuǎn)子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關(guān)及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。弱電：1）電話通訊：修換各類型程控交換機(jī)，更換交接箱、中繼箱。2）廣播音響：更換全部音箱、揚(yáng)聲器、音響布線。3）電視系統(tǒng)：修換衛(wèi)星拋物面天線、接受機(jī)，全部更換同軸電纜分配箱。4）火災(zāi)報(bào)警：修換區(qū)域報(bào)警、集中報(bào)警控制器，全部更換探測(cè)器、報(bào)警器。5）安保監(jiān)控：更換電視監(jiān)控控制臺(tái)、監(jiān)視器（多畫面），小區(qū)周邊防范的遠(yuǎn)紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報(bào)警系統(tǒng)。6）綜合布線系統(tǒng)：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。（五）消防設(shè)備：整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥。消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。（六）給排水：生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機(jī)、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。排水設(shè)備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動(dòng)力、有源化糞池動(dòng)力設(shè)備。（七）質(zhì)量要求：設(shè)備在修復(fù)后必須達(dá)到完好。按其出廠標(biāo)準(zhǔn)，總體各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)到原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的90%以上，正常運(yùn)轉(zhuǎn)能耗不得高于原產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的110%。必要時(shí)，由行業(yè)主管部門或技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行測(cè)試