【正文】 是中西部地區(qū)重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀(jì)80年代開始，我國(guó)房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，帶動(dòng)了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)是在我國(guó)住房制度改革中不斷發(fā)展起來的，進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場(chǎng)化階段。長(zhǎng)沙商品房從無到有，從小到大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大。一、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析(一)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩；同時(shí)，受國(guó)家土地市場(chǎng)整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場(chǎng)的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對(duì)減少。(二)市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，導(dǎo)致居住購房需求旺盛。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，以南二環(huán)附近的幾個(gè)樓盤的價(jià)格變化，可以看出長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的變化情況。2002年某樓盤的均價(jià)在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發(fā)另一樓盤，價(jià)格到了2200元，平方米，而時(shí)隔一年開發(fā)的該樓盤第二期，價(jià)格漲到了2700元，平方米(目前該區(qū)域房?jī)r(jià)在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環(huán)附近、與前述樓盤不遠(yuǎn)的另一樓盤，該樓盤共開發(fā)了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價(jià)2700元/平方米，2008年推出第二期，均價(jià)4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價(jià)5000元多/平方米。通過對(duì)上述兩家開發(fā)商開發(fā)的樓盤價(jià)格分析可以看出，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在位置稍好的地方，隔一年，房?jī)r(jià)漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時(shí)間的推移，越來越大。最近幾年，房?jī)r(jià)增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。(三)長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面升級(jí)近年來，大長(zhǎng)沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級(jí)提供了更高的平臺(tái)。長(zhǎng)株潭一體化，帶動(dòng)了南長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長(zhǎng)沙東區(qū)開發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤提供了絕佳的機(jī)遇；隨著高鐵開通，兩型社會(huì)建設(shè)，城際鐵路的鋪設(shè)，長(zhǎng)沙將不再是長(zhǎng)沙人的長(zhǎng)沙，而是湖南的長(zhǎng)沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進(jìn)入，給長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展呆了契機(jī)。二、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整。一系列穩(wěn)定市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)與監(jiān)管，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。2009年以來，長(zhǎng)沙市委市政府牢牢抓住國(guó)家“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”的重大契機(jī)，出臺(tái)了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機(jī)對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，逐步扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的局面，房地產(chǎn)投資逐月回升，商品房銷售量與價(jià)格齊升。兩型社會(huì)和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力?？梢灶A(yù)見，長(zhǎng)沙社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長(zhǎng)投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對(duì)住房的需求是客觀存在；從市場(chǎng)價(jià)格看，與周邊城市和全國(guó)其他同類城市相比，長(zhǎng)沙房市價(jià)格相對(duì)偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場(chǎng)空間仍然很大。因此，未來長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，價(jià)格還會(huì)保持在平穩(wěn)增長(zhǎng)區(qū)間。三、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)理性發(fā)展的建議合理、規(guī)范房?jī)r(jià)。任何商品，價(jià)格往往具有決定性的作用。對(duì)于商品房，其價(jià)格即不能太低，也不能太高，要與長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。房?jī)r(jià)太低，開發(fā)商沒有積極性，結(jié)果導(dǎo)致無房可賣；房?jī)r(jià)太高，容易造成恐慌，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。開發(fā)不同檔次、不同價(jià)格的商品房，以滿足不同社會(huì)群體的需求。例如，開發(fā)別墅，滿足一些企業(yè)家、社會(huì)知名人士、海外人事的需求；開發(fā)高檔商品房，滿足中產(chǎn)階層的需求，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，滿足低收人家庭的需求，開發(fā)廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。百姓購房要理性、適量貸款。對(duì)于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費(fèi)，購房要量力而行，不要盲目追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應(yīng)，避免成為“房奴”；同時(shí)，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當(dāng)進(jìn)行提前消費(fèi)，這樣，既可以改善居住條件，經(jīng)濟(jì)上又可以承受得了。政府加大宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府的作用很關(guān)鍵，因?yàn)?，土地的出讓、稅收的確定、建設(shè)許可、房產(chǎn)的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規(guī)范開發(fā)商的行為，嚴(yán)厲打擊囤地和捂盤等投機(jī)行為，例如，如果某一樓盤的實(shí)際銷售量未達(dá)至一定的比例，禁止開發(fā)商開發(fā)下一樓盤，開發(fā)商必須公示實(shí)際的銷售量；加大銀行監(jiān)管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當(dāng)同一戶頭或者同一人購買房產(chǎn)超過一定數(shù)量時(shí)，課以重稅或者對(duì)資金來源進(jìn)行調(diào)查；規(guī)范投資性購房行為，對(duì)購買多套住房或者空置達(dá)到一定時(shí)間的住房課以重稅。房地產(chǎn)開發(fā)和兩型社會(huì)建設(shè)結(jié)合起來，打造宜居長(zhǎng)沙。隨著全球環(huán)境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發(fā)生，人們的環(huán)保意識(shí)越來越強(qiáng)烈，最近，第15屆世界氣候變化大會(huì)在丹麥的哥本哈根召開，世界各國(guó)正在為減排商量對(duì)策，倡導(dǎo)人們過“低碳”生活。湖南正在長(zhǎng)株潭地區(qū)進(jìn)行兩型社會(huì)示范區(qū)建設(shè)，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，要鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)環(huán)保型房屋，例如政府補(bǔ)貼開發(fā)商在環(huán)保房產(chǎn)建設(shè)中的額外投入，或者實(shí)行稅收優(yōu)惠；在房產(chǎn)布局規(guī)劃中，建設(shè)一定的環(huán)保配套設(shè)施，如達(dá)到一定的規(guī)模，要建設(shè)污水處理設(shè)施；宏觀控制長(zhǎng)沙的房產(chǎn)規(guī)模，合理控制外地在長(zhǎng)購房數(shù)量，因?yàn)殚L(zhǎng)沙的資源有限，城市建設(shè)不能無限制擴(kuò)張，比如水資源，今年長(zhǎng)沙段湘江水位連創(chuàng)歷史新低，導(dǎo)致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長(zhǎng)沙外圍房產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，通過價(jià)格杠桿的作用，以及加大交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)人們?cè)陂L(zhǎng)沙周邊的城市群購房，減輕長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。四、結(jié)語與展望長(zhǎng)期來看，長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)良性的發(fā)展，“長(zhǎng)株潭一體化”與“兩型社會(huì)“建設(shè)，地鐵修建，將迎來新的城市建設(shè)高峰，各種配套設(shè)施和居住環(huán)境得以加強(qiáng)與完善，從而推動(dòng)岳麓新城、望城縣和開發(fā)區(qū)等市郊帶住房消費(fèi)需求的大幅上升。加上保障性安居工程經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房項(xiàng)目的推進(jìn)，市場(chǎng)供求關(guān)系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得以改善，這些都將引入新的商業(yè)投資機(jī)會(huì)，引發(fā)一場(chǎng)新的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，所以長(zhǎng)沙未來的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是良性的。