【正文】 是中西部地區(qū)重要的中心城市，屬于二線城市。自20世紀80年代開始，我國房地產開始快速發(fā)展，帶動了一大批相關產業(yè)的發(fā)展，成為國民經濟的支柱產業(yè)。長沙房地產業(yè)是在我國住房制度改革中不斷發(fā)展起來的，進入20世紀90年代后期，長沙房地產才真正進入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產市場不斷發(fā)展壯大。一、長沙房地產市場現(xiàn)狀分析(一)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置受國家宏觀調控政策的影響，長沙市房地產投資增速仍將趨緩；同時，受國家土地市場整頓的影響，房地產開發(fā)的土地價格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應的土地將更多的集中在一些有資金、有實力的品牌房地產企業(yè)手中，反映到商品房市場的表象就是大項目、大盤增多，小項目、小盤相對減少。(二)市場需求旺盛，房價穩(wěn)中有升長沙經濟水平的進一步提高，導致居住購房需求旺盛。長沙的房價，以南二環(huán)附近的幾個樓盤的價格變化，可以看出長沙房價的變化情況。2002年某樓盤的均價在1200元，平方米(沒有電梯，離韶山南路有一段距離)，到了2004年，該樓盤的3期漲到了1800元，平方米(沒有電梯，位置與首期相鄰)，到了2005年，該公司在離3期1000米外的地方開發(fā)另一樓盤，價格到了2200元，平方米，而時隔一年開發(fā)的該樓盤第二期，價格漲到了2700元，平方米(目前該區(qū)域房價在4000元，平方米)。再看看在韶山南路旁邊、南二環(huán)附近、與前述樓盤不遠的另一樓盤，該樓盤共開發(fā)了三期(位置連在一起)，2004年推出第—期，均價2700元/平方米，2008年推出第二期，均價4000多元/平方米，2009年推出第三期，均價5000元多/平方米。通過對上述兩家開發(fā)商開發(fā)的樓盤價格分析可以看出，長沙房價在位置稍好的地方，隔一年，房價漲幅在1000元平方米左右；而位置稍偏的地方，漲幅在500元，平方米左右，而且，漲幅隨著時間的推移，越來越大。最近幾年，房價增加的幅度超過了居民收入增加的幅度，不少人貸款買房，每月還貸，成為所謂的“房奴”。(三)長沙的城市規(guī)劃給房地產發(fā)展帶來契機大長沙的城市規(guī)劃，將促進長沙房地產的全面升級近年來，大長沙的城市規(guī)劃為房地產的全面升級提供了更高的平臺。長株潭一體化，帶動了南長沙房地產的全面啟動與升溫；湘江沿江風光帶和橘子洲遠景規(guī)劃逐步帶動了江岸板塊的發(fā)展；河西大學城片區(qū)、長沙東區(qū)開發(fā)的升級換代，為近郊大盤提供了絕佳的機遇；隨著高鐵開通，兩型社會建設，城際鐵路的鋪設，長沙將不再是長沙人的長沙，而是湖南的長沙，低廉的交通成本，將帶來更多外地購房者的進入，給長沙市房地產的發(fā)展呆了契機。二、長沙房地產發(fā)展趨勢2008年，受全球性金融風暴影響，中國房地產業(yè)出現(xiàn)下滑，長沙房地產市場步入調整。一系列穩(wěn)定市場的產業(yè)扶持措施，將住房保障與擴大需求并舉，通過強化政府對市場的引導與監(jiān)管，長沙市房地產市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。2009年以來，長沙市委市政府牢牢抓住國家“保增長、擴內需”的重大契機，出臺了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機對長沙市房地產業(yè)的沖擊，逐步扭轉了房地產投資持續(xù)下滑的局面，房地產投資逐月回升，商品房銷售量與價格齊升。兩型社會和河西先導區(qū)的建設，無疑對長沙房地產業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力。可以預見，長沙社會經濟將保持新的繁榮，就業(yè)機會增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩(wěn)增長區(qū)間。三、長沙房地產理性發(fā)展的建議合理、規(guī)范房價。任何商品，價格往往具有決定性的作用。對于商品房，其價格即不能太低，也不能太高，要與長沙的經濟發(fā)展狀況相適應。房價太低，開發(fā)商沒有積極性，結果導致無房可賣；房價太高，容易造成恐慌，形成泡沫經濟。開發(fā)不同檔次、不同價格的商品房，以滿足不同社會群體的需求。例如，開發(fā)別墅，滿足一些企業(yè)家、社會知名人士、海外人事的需求；開發(fā)高檔商品房，滿足中產階層的需求，開發(fā)經濟適用房，滿足低收人家庭的需求，開發(fā)廉租房，讓城市特困家庭有房住等等。百姓購房要理性、適量貸款。對于老百姓而言，購房是其一生中最大的消費，購房要量力而行，不要盲目追求大面積和黃金地段，還貸能力要和收人相適應，避免成為“房奴”；同時，也不要太保守，不一定非要一次性付清，可以適當進行提前消費，這樣，既可以改善居住條件，經濟上又可以承受得了。政府加大宏觀調控力度，引導房地產健康發(fā)展。在房地產開發(fā)中，政府的作用很關鍵，因為，土地的出讓、稅收的確定、建設許可、房產的管理是由政府控制的。政府可以通過土地的出讓、稅率的多少等政策規(guī)范開發(fā)商的行為，嚴厲打擊囤地和捂盤等投機行為，例如，如果某一樓盤的實際銷售量未達至一定的比例，禁止開發(fā)商開發(fā)下一樓盤，開發(fā)商必須公示實際的銷售量；加大銀行監(jiān)管，通過稅收政策，打擊各種炒房的游資，當同一戶頭或者同一人購買房產超過一定數量時，課以重稅或者對資金來源進行調查；規(guī)范投資性購房行為，對購買多套住房或者空置達到一定時間的住房課以重稅。房地產開發(fā)和兩型社會建設結合起來，打造宜居長沙。隨著全球環(huán)境的日益惡化，全球氣候變暖，各種極端異常氣候的頻繁發(fā)生，人們的環(huán)保意識越來越強烈，最近，第15屆世界氣候變化大會在丹麥的哥本哈根召開，世界各國正在為減排商量對策，倡導人們過“低碳”生活。湖南正在長株潭地區(qū)進行兩型社會示范區(qū)建設，因此，在房地產開發(fā)中，要鼓勵開發(fā)商建設環(huán)保型房屋，例如政府補貼開發(fā)商在環(huán)保房產建設中的額外投入，或者實行稅收優(yōu)惠；在房產布局規(guī)劃中，建設一定的環(huán)保配套設施，如達到一定的規(guī)模，要建設污水處理設施；宏觀控制長沙的房產規(guī)模，合理控制外地在長購房數量，因為長沙的資源有限，城市建設不能無限制擴張，比如水資源，今年長沙段湘江水位連創(chuàng)歷史新低，導致水廠引水困難，居民飲水困難；通過加大長沙外圍房產建設規(guī)模，通過價格杠桿的作用，以及加大交通基礎設施建設，引導人們在長沙周邊的城市群購房，減輕長沙市房地產市場的壓力。四、結語與展望長期來看，長沙市國民經濟保持持續(xù)良性的發(fā)展，“長株潭一體化”與“兩型社會“建設，地鐵修建，將迎來新的城市建設高峰，各種配套設施和居住環(huán)境得以加強與完善，從而推動岳麓新城、望城縣和開發(fā)區(qū)等市郊帶住房消費需求的大幅上升。加上保障性安居工程經濟適用住房和廉租住房項目的推進，市場供求關系將隨著剛性需求的增加而趨于平衡，市場供應結構將得以改善，這些都將引入新的商業(yè)投資機會，引發(fā)一場新的房地產開發(fā)熱潮，所以長沙未來的房地產發(fā)展趨勢是良性的。