【正文】 2070元/平方米左右；備注：由于各樓盤(pán)其位置，品質(zhì)的因素，成交價(jià)格與實(shí)際在售區(qū)域均價(jià)還有一定的差距。二、本期商品房供應(yīng)情況本期有鼎業(yè)江北興城、寅吾黃桷坪花園2個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售許可證，住宅總共445套（面積：，商業(yè)面積:，地下車(chē)庫(kù)：)。6勢(shì)，不能滿足日益增長(zhǎng)的需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2008年金融危機(jī)導(dǎo)致的供地不足和開(kāi)工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長(zhǎng)期的供給可能會(huì)有所改變，但就明年上半年而言，供不應(yīng)求的局面暫時(shí)還無(wú)法改變，這將導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)上行。第四部分(劉先福)建材市場(chǎng)分析一個(gè)建材企業(yè)的生存、發(fā)展的狀況如何，取決于其企業(yè)產(chǎn)品在建材市場(chǎng)所占份額的多寡。所以，作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)，研究和把握實(shí)現(xiàn)企業(yè)直接效益的市場(chǎng)終端走勢(shì)，把與消費(fèi)者打交道的“賣(mài)潮找準(zhǔn)、搞活，就成為一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)課題。在２００２中國(guó)佛山陶博會(huì)期間中國(guó)陶瓷網(wǎng)獨(dú)家網(wǎng)上直播的“中國(guó)陶瓷發(fā)展與未來(lái)高峰論壇”上，主講專(zhuān)家劉景洲先生對(duì)中國(guó)建材市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作了精辟的分析，為聽(tīng)眾 帶來(lái)了全新的思考和啟迪。我國(guó)建材市場(chǎng)經(jīng)歷上個(gè)世紀(jì)８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發(fā)展。進(jìn)入本世紀(jì)，全國(guó)經(jīng)營(yíng)面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬(wàn)元以上的建材市場(chǎng)約有２５００家，全年交易額達(dá)到２０００億元左右，約占全國(guó)建材市場(chǎng)需求總額的三分之二，已經(jīng)形成名副其實(shí)的建材市場(chǎng)流通的主渠道。目前我國(guó)建材市場(chǎng)的管理模式是多元化格局。多數(shù)為門(mén)店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場(chǎng)占絕大多數(shù)，約占９０％以上。從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，有綜合型市場(chǎng)，有專(zhuān)業(yè)型市場(chǎng)，也有以經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補(bǔ)充型市常當(dāng)前綜合型市場(chǎng)雖占多數(shù)，但有特色的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)。一、攤位制市場(chǎng)的管理格局將出現(xiàn)新的模式現(xiàn)有攤位制市場(chǎng)管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購(gòu)物環(huán)境差，市場(chǎng)信譽(yù)度低等，發(fā)展初期尚未形成競(jìng)爭(zhēng)壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，這種管理模式，對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，是難以為繼的。市場(chǎng)的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營(yíng)管理型發(fā)展是必然之勢(shì)。二、攤位制市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)功能將逐步細(xì)分當(dāng)前我國(guó)攤位制市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場(chǎng)占地規(guī)模大，三是市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)戶小而多，四是市場(chǎng)的配送功能沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，物流功能沒(méi)有合理有效的分離出來(lái)。這些問(wèn)題雖說(shuō)是市場(chǎng)的培育、發(fā)展過(guò)程中不可避免的問(wèn)題，但它影響著市場(chǎng)國(guó)外幾十年培育發(fā)展成功的經(jīng)驗(yàn)，又有國(guó)內(nèi)５年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的借鑒，特別是在建材超市發(fā)展中，外資企業(yè)將占據(jù)重要位置，據(jù)專(zhuān)家們預(yù)測(cè)，從現(xiàn)在起我國(guó)建材超市將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，到２００５年，全國(guó)建材超市將超過(guò)１００家并將出現(xiàn)３到５個(gè)連鎖經(jīng)營(yíng)集團(tuán)。建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對(duì)以零售為主的攤位制市場(chǎng)沖擊會(huì)比較大，而對(duì)批發(fā)為主的市場(chǎng)的影響相對(duì)要小得多。從我國(guó)地區(qū)來(lái)看，建材超市將首先在大消費(fèi)城市和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來(lái)，由東到西逐步推進(jìn)。經(jīng)過(guò)５年左右的時(shí)間的發(fā)展，它的市場(chǎng)占有額在一些城市和地區(qū)將與現(xiàn)在占據(jù)主渠道地位的攤位制零售市場(chǎng)抗衡，再過(guò)５年左右的時(shí)間將逐步占據(jù)零售市場(chǎng)主渠道的地位。但就我國(guó)全國(guó)而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場(chǎng)份額尚不能替代攤位制市場(chǎng)的地位。第五部分(全組人員)調(diào)研分析總結(jié)隨著隨社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的新時(shí)期。近幾年來(lái)，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，全面完善市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，堅(jiān)持培育和規(guī)范并舉，以啟動(dòng)住房消費(fèi)為重點(diǎn)，大力搞活房地產(chǎn)流通，使房地產(chǎn)市場(chǎng)得到健康有序的發(fā)展。一、近幾年我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費(fèi)需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)快速發(fā)展的有利時(shí)機(jī)和條件，采取各種有效措施大力搞活和規(guī)范完善市場(chǎng)，從自身看已經(jīng)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，1999年，我縣啟動(dòng)了第一起規(guī)范性小區(qū)商品房開(kāi)發(fā)—翠柏小區(qū)，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)面積不足10000平方米，投資不足400萬(wàn)元，產(chǎn)值不足600萬(wàn)元，至2007年，,加上境內(nèi)企業(yè)的縣外投資,投資額己達(dá)到9億元,估算產(chǎn)值突破12億元以上,開(kāi)發(fā)量是1999年的35倍,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的突出的特征就是房屋交易量持續(xù)放量增長(zhǎng)，我縣的房地0個(gè)，為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。應(yīng)該說(shuō)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導(dǎo)下，總體是規(guī)范有序地持續(xù)健康發(fā)展的。二、存在的問(wèn)題我縣房地產(chǎn)通過(guò)近十年的發(fā)展總體是健康有序的，但在這一過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題應(yīng)值得我們高度重視。主要表現(xiàn)為以下三個(gè)特點(diǎn)：?jiǎn)栴}之一：土地宏觀調(diào)控，供需矛盾突出。近年來(lái)全國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象。國(guó)家宏觀調(diào)控，嚴(yán)格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經(jīng)成為制約我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。據(jù)了解2004年縣城僅征得城北新區(qū)土地600畝，其余幾乎無(wú)供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。問(wèn)題之二：違規(guī)建設(shè)突出，拆遷難度大。近年長(zhǎng)興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣(mài)土地遲遲未完成開(kāi)發(fā)，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價(jià)低，農(nóng)民利益受到傷害。二是執(zhí)法力度薄弱，違規(guī)建設(shè)普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無(wú)法保障，有的開(kāi)發(fā)商為了盡快拆遷，對(duì)個(gè)別建筑物高價(jià)賠償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破賠償標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)價(jià)格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價(jià)，最后造成無(wú)法賠償安置，拆遷難以推進(jìn)，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)法動(dòng)工，市場(chǎng)房源緊張。問(wèn)題之三：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，百姓“居不易”?！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國(guó)工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房?jī)r(jià)從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。已買(mǎi)房的多數(shù)是超前消費(fèi)，負(fù)債購(gòu)房，生活壓力較大。沒(méi)買(mǎi)房的只能望房興嘆。三、幾點(diǎn)對(duì)策針對(duì)以上問(wèn)題，結(jié)合我縣實(shí)際，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策：對(duì)策一：政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控。具體應(yīng) 從以下幾方面進(jìn)行：一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。要盡快明確普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排，并向社會(huì)公布。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。213