【正文】 七通一平的工作、具備使用條件的土地。1三通一平：指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整等工作。1七通一平：指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通、土地平整。1宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)居界線組成的封閉地塊。1房地產(chǎn)的特性獨一無二性 相互影響性不可移動性 易受限制性壽命長久性 價值高大性數(shù)量有限性 難以變現(xiàn)性用途多樣性 保值增值性1國有土地使用權(quán)出讓年限住房用地70年；工業(yè)用地50年；科教、文體、衛(wèi)生用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年；軍事、政府機關(guān)用地長期。1五證、二書五證：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。二書：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。2建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門窗，水電工程的強電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。2“正負零”指的是主體工程的一個基準面，在主體工程基準面下工程完成，該進行主體地上工程施工的時候，也就是主體工程達到“正負零”。一般是以地平線為標準，高于地平線為正，低于地下線為負。2打樁就是制作樁基礎(chǔ)，樁基礎(chǔ)就是樁和樁頂承臺構(gòu)成的深基礎(chǔ)。（基礎(chǔ)處理中的砂樁等也可以看作打樁）,。端承樁是將樁打到地下堅實的地層,“打樁”意思是：利用樁錘的沖擊克服土對樁的阻力，使樁沉到預(yù)定深度或達到持力層。（當然，這是解釋“打樁”，至于讓預(yù)制樁到預(yù)定深度或持力層還有好幾種方法，比如靜壓、振動、水沖等）2降水工程：在地下水位較高的地區(qū)開挖深基坑，由于含水層被切斷，在壓差作用下，地下水必然會不斷地滲流入基坑，如不進行基坑降排水工作，將會造成基坑浸水，使現(xiàn)場施工條件變差，地基承載力下降，在動水壓力作用下還可能引起流砂、管涌和邊坡失穩(wěn)等現(xiàn)象，因此，為確保基坑施工安全，必須采取有效的降水和排水措施, 亦稱降水工程。2“人防費”只要是新建民用建筑,不建防空地下室的,都需要交納人防易地建設(shè)費。2房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別（1）建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)。（2）房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀。2民用建筑物的分類。按建筑高度分（1）一般情況下，根據(jù)樓盤的用途不同可分民用和商用，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層、和超高層。（2）通常人們把13層稱低層，46層為多層。712層為小高層，12層以上為高層，總高度為100米以上為超高層。單位工程（高層）施工周期估算按兩層地下室的高層（22層以上）考慮：定位放線、驗線（含規(guī)劃局驗線）：57天開槽及護坡：1015天基礎(chǔ)處理（按CFG樁，完成到驗槽）：3540天基礎(chǔ)褥墊層至正負零：5560天主體施工：標準層7天一層，標準層以下非標準層可按10天/層，頂層及機房層、造型等2530天（根據(jù)屋面造型復雜程度確定）；裝修工程：一般在主體完成2/3左右開始，至主體竣工后90120天完成（視二次結(jié)構(gòu)及裝修工程量大小確定）外線管網(wǎng)、道路、鋪裝硬化、小品景觀、綠化等：80120天各項驗收（節(jié)能、規(guī)劃、消防、抗震、人防、質(zhì)檢站等部門的竣工驗收）：工程竣工后6080天。說明：1）以上各項施工周期按一棟高層考慮，如群體高層建設(shè)，前三項應(yīng)考慮樓間大流水作業(yè)，最后（最高）一個單位工程按上述周期排出的交房時間作為整體交房時間即可；2）各項目周期均按正常情況考慮，即：手續(xù)齊全且無政府部門停工和社會干擾、無因資金及工人工資等造成的停工、無自然災(zāi)害及其它不可預(yù)見因素影響、保證各項驗收無影響。財務(wù)報表分析方法 ：將報表分為三個方面：單個的財務(wù)比率分析、不同時期的比較分析、與同業(yè)其它公司之間的比較。這里我們將財務(wù)比率分析分為償債能力分析、資本結(jié)構(gòu)分析（或長期償債能力分析）、經(jīng)營效率分析、盈利能力分析、投資收益分析、現(xiàn)金保障能力分析、利潤構(gòu)成分析。：流動比率 = 流動資產(chǎn)／流動負債流動比率可以反映短期償債能力。一般認為生產(chǎn)企業(yè)合理的最低流動比率是2。影響流動比率的主要因素一般認為是營業(yè)周期、流動資產(chǎn)中的應(yīng)收帳款數(shù)額和存貨周轉(zhuǎn)速度。速動比率 =（流動資產(chǎn)－存貨）／流動負債由于種種原因存貨的變現(xiàn)能力較差，因此把存貨從流動資產(chǎn)種減去后得到的速動比率反映的短期償債能力更令人信服。一般認為企業(yè)合理的最低速動比率是1。但是，行業(yè)對速動比率的影響較大。比如，商店幾乎沒有應(yīng)收帳款，比率會大大低于1。影響速動比率的可信度的重要因素是應(yīng)收帳款的變現(xiàn)能力。保守速動比率（超速動比率）=（貨幣資金+短期投資+應(yīng)收票據(jù)+應(yīng)收帳款）／流動負債進一步去掉通常與當期現(xiàn)金流量無關(guān)的項目如待攤費用等?，F(xiàn)金比率 =（貨幣資金／流動負債）現(xiàn)金比率反應(yīng)了企業(yè)償還短期債務(wù)的能力。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 ＝ 銷售收入／平均應(yīng)收帳款表達內(nèi)應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。如果周轉(zhuǎn)率太低則影響企業(yè)的短期償債能力。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù) ＝ 360天／應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率表達內(nèi)應(yīng)收帳款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均天數(shù)。影響企業(yè)的短期償債能力。（或長期償債能力分析）：股東權(quán)益比率 ＝ 股東權(quán)益總額／資產(chǎn)總額100% 反映所有者提供的資本在總資產(chǎn)中的比重，反映企業(yè)的基本財務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。一般來說比率高是低風險、低報酬的財務(wù)結(jié)構(gòu)，比率低是高風險、高報酬的財務(wù)結(jié)構(gòu)。資產(chǎn)負債比率 ＝ 負債總額／資產(chǎn)總額100% 反映總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債得來的。資本負債比率 ＝ 負債合計／股東權(quán)益期末數(shù)100% 它比資產(chǎn)負債率這一指標更能準確地揭示企業(yè)的償債能力狀況，因為公司只能通過增加資本的途徑來降低負債率。資本負債率為200%為一般的警戒線，若超過則應(yīng)該格外關(guān)注。長期負載比率 ＝ 長期負債／資產(chǎn)總額100% 判斷企業(yè)債務(wù)狀況的一個指標。它不會增加到企業(yè)的短期償債壓力，但是它屬于資本結(jié)構(gòu)性問題，在經(jīng)濟衰退時會給企業(yè)帶來額外風險。有息負債比率 ＝（短期借款＋一年內(nèi)到期的長期負債＋長期借款＋應(yīng)付債券＋長期應(yīng)付款）／股東權(quán)益期末數(shù)100% 無息負債與有息負債對利潤的影響是完全不同的，前者不直接減少利潤，后者可以通過財務(wù)費用減少利潤；因此，公司在降低負債率方面，應(yīng)當重點減少有息負債，而不是無息負債，這對于利潤增長或扭虧為盈具有重大意義。在揭示公司償債能力方面，100%是國際公認的有息負債對資本的比率的資本安全警戒線。：凈資產(chǎn)調(diào)整系數(shù) ＝（調(diào)整后每股凈資產(chǎn)－每股凈資產(chǎn)）/每股凈資產(chǎn)調(diào)整后每股凈資產(chǎn) =（股東權(quán)益－３年以上的應(yīng)收帳款－待攤費用－待處理財產(chǎn)凈損失－遞延資產(chǎn)）/ 普通股股數(shù)減掉的是四類不能產(chǎn)生效益的資產(chǎn)。凈資產(chǎn)調(diào)整系數(shù)越大說明該公司的資產(chǎn)質(zhì)量越低。特別是如果該公司在系數(shù)很大的條件下，其凈資產(chǎn)收益率仍然很高，則要深入分析。營業(yè)費用率 ＝ 營業(yè)費用 / 主營業(yè)務(wù)收入100%財務(wù)費用率 ＝ 財務(wù)費用 / 主營業(yè)務(wù)收入100% 反映企業(yè)財務(wù)狀況的指標。三項費用增長率 =（上期三項費用合計－本期三項費用合計）/ 本期三項費用合計三項費用合計 = 營業(yè)費用＋管理費用＋財務(wù)費用三項費用之和反應(yīng)了企業(yè)的經(jīng)營成本如果三項費用合計相對于主營業(yè)務(wù)收入大幅增加（或減少）則說明企業(yè)產(chǎn)生了一定的變化，要提起注意。存貨周轉(zhuǎn)率 ＝ 銷貨成本２／（期初存貨＋期末存貨）存貨周轉(zhuǎn)天數(shù) ＝ ３６０天／存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率（天數(shù)）表達了公司產(chǎn)品的產(chǎn)銷率，如果和同行業(yè)其它公司相比周轉(zhuǎn)率太?。ɑ蛱鞌?shù)太長），就要注意公司產(chǎn)品是否能順利銷售。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ＝ 銷售收入／平均固定資產(chǎn)該比率是衡量企業(yè)運用固定資產(chǎn)效率的指標，指標越高表示固定資產(chǎn)運用效果越好?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ＝ 銷售收入／平均資產(chǎn)總額 該指標越大說明銷售能力越強。主營業(yè)務(wù)收入增長率 ＝（本期主營業(yè)務(wù)收入－上期主營業(yè)務(wù)收入）／上期主營業(yè)務(wù)收入100% 一般當產(chǎn)品處于成長期，增長率應(yīng)大于10%。其他應(yīng)收帳款與流動資產(chǎn)比率 ＝ 其他應(yīng)收帳款／流動資產(chǎn) 其他應(yīng)收帳款主要核算與生產(chǎn)經(jīng)營銷售活動無關(guān)的款項來往，一般應(yīng)該較小。如果該指標較高則說明流動資金運用在非正常經(jīng)營活動的比例高，就應(yīng)該注意是否與關(guān)聯(lián)交易有關(guān)。：營業(yè)成本比率 ＝ 營業(yè)成本/主營業(yè)務(wù)收入100% 在同行之間，營業(yè)成本比率最具有可比性，原因是原材料消耗大體一致，生產(chǎn)設(shè)備及工資支出也較為一致，發(fā)生在這一指標上的差異可以說明各公司之間在資源優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢及勞動生產(chǎn)率等方面的狀況。那些營業(yè)成本比率較低的同行，往往就存在某種優(yōu)勢，而且這些優(yōu)勢也造成了盈利能力上的差異。相反，那些營業(yè)成本比率較高的同行，在盈利能力不免處于劣勢地位。營業(yè)利潤率 ＝ 營業(yè)利潤/主營業(yè)務(wù)收入100%銷售毛利率 ＝（主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本）／主營業(yè)務(wù)收入100% 稅前利潤率 ＝ 利潤總額/主營業(yè)務(wù)收入100% 稅后利潤率 ＝ 凈利潤/主營業(yè)務(wù)收入100% 這幾個指標都是從某一方面反應(yīng)企業(yè)的獲利能力。資產(chǎn)收益率 ＝ 凈利潤2／（期初資產(chǎn)總額＋期末資產(chǎn)總額）100% 資產(chǎn)收益率反應(yīng)了企業(yè)的總資產(chǎn)利用效率，或者說是企業(yè)所有資產(chǎn)的獲利能力。凈資產(chǎn)收益率 ＝ 凈利潤／凈資產(chǎn)100% 又稱股東權(quán)益收益率，這個指標反應(yīng)股東投入的資金能產(chǎn)生多少利潤。主營業(yè)務(wù)利潤率 ＝ 主營業(yè)務(wù)利潤／主營業(yè)務(wù)收入100% 一個企業(yè)如果要實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，主營業(yè)務(wù)利潤率處于同行業(yè)前列并保持穩(wěn)定十分重要。但是如果該指標異忽尋常地高于同業(yè)平均水平也應(yīng)該謹慎了。固定資產(chǎn)回報率 ＝ 營業(yè)利潤/固定資產(chǎn)凈值100%總資產(chǎn)回報率 ＝ 凈利潤/總資產(chǎn)期末數(shù)100%經(jīng)常性總資產(chǎn)回報率 ＝ 剔除非經(jīng)常性損益后的凈利潤/總資產(chǎn)期末數(shù)100% 這幾項都是從某一方面衡量資產(chǎn)收益狀況。：市盈率 ＝ 每股市場價／每股凈利潤凈資產(chǎn)倍率 ＝ 每股市場價／每股凈資產(chǎn)值資產(chǎn)倍率 ＝ 每股市場價／每股資產(chǎn)值 ：銷售商品收到現(xiàn)金與主營業(yè)務(wù)收入比率 ＝ 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金／主營業(yè)務(wù)收入100％正常周轉(zhuǎn)企業(yè)該指標應(yīng)大于１。如果指標較低，可能是關(guān)聯(lián)交易較大、虛構(gòu)銷售收入或透支將來的銷售，都可能會使來年的業(yè)績大幅下降。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額與凈利潤比率 ＝ 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額／凈利潤100％凈利潤直接現(xiàn)金保障倍數(shù) ＝（營業(yè)現(xiàn)金流量凈額－其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入＋其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流出）/主營業(yè)務(wù)收入100％營業(yè)現(xiàn)金流量凈額對短期有息負債比率 = 營業(yè)現(xiàn)金流量凈額／（短期借款＋１年內(nèi)到期的長期負債）100％每股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 = 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額／股數(shù)每股自由現(xiàn)金流量 = 自由現(xiàn)金流量／股數(shù)（自由現(xiàn)金流量＝凈利潤＋折舊及攤銷－資本支出－流動資金需求－償還負債本金＋新借入資金）