【導(dǎo)讀】總面積平方公里，人口萬人。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市。連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主。要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。天府路為中軸線的新城市中心，規(guī)劃邁進受到一定程度的阻礙。員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。區(qū)域市場競爭十分激烈。正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠，原因不明而喻。借助天河區(qū)新政府落成這一東風，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。①周邊同檔次的對手樓盤多，競爭壓力大；

　　

【正文】 和裝修裝飾 上水、下水 供電設(shè)施、 配電負荷 通訊 煤氣 燃氣 消防 門、門窗 承重墻 防水層 陽臺 其他 3． 3．付款方式建議 針對區(qū)域內(nèi)樓盤的付款方式過于單一，應(yīng)向買家提供較輕松的付款方式以擴展買家層面， 增加其超前入市的可能性。同時，根據(jù)最新的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》建議項目的付款方式建議如下： 付款方式 手續(xù) 一次付款 特惠按揭 優(yōu)惠按揭付款 超輕松按揭付款 折扣 88 折 9 折 91 折 93 折 簽認購書時付 定金 10000 簽認購書七天內(nèi) （扣除定金） 30% 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 10% 即辦理最高七成三十年銀行按揭 30% (扣除定金 ) 發(fā)展商提供 24 個月免息分期 即辦理最高七成三十年銀行按揭 一個月 35% 20% 10% 二個月 30% 三個月 10% 辦好房地產(chǎn)證七天 內(nèi) 5% 4．宣傳策略 建議在本項目推出前投放一定量的軟性廣告，向市場營造一種“我們推出的不僅是一幢高尚住宅，更是一種高品位的生活模式和身份象征”的概念，待項目推出市場后更以這一概念，通過強有力的立體廣告效應(yīng)，創(chuàng)造濃烈的市場氣氛，以達到理想的銷售業(yè)績。 4． ⑴ 廣州日報 廣州及珠江三角洲地區(qū)最大型的報紙之一，發(fā)行量 50 萬份 /日以上，銷售網(wǎng)點密布，擁有固定的讀者群，是廣州首選的地產(chǎn)廣告媒體。 ⑵ 羊城晚報 全國十大報業(yè)之一，發(fā)行量 80 萬份 /日以上，讀者穩(wěn)定，以家庭讀者為主，和廣州日報配合可 以形成極佳的廣告效果。 ⑶ 廣州電臺一、二臺、城市之聲電臺、音樂電臺。 價格低，聽眾廣，能以高頻率的傳播來提高受眾對項目的認識度。 ⑷ 戶外廣告和指示路牌 ① 在樓盤附近做指示路牌 ② 巴士車身廣告 ③ 樓盤工地周邊圍墻廣告 ④ 地鐵口、公交車站的燈箱廣告 利用戶外廣告的長期效應(yīng)為項目營造市場效應(yīng)和區(qū)域氛圍。 ⑸ DM（ Direct Mail）入戶單張 價格低，目標市場細分明確，宣傳有側(cè)重點，適合區(qū)域性宣傳。 4． 本次廣告提案將表現(xiàn)敝司對海景中心的理解 和廣告建議，旨在準確體現(xiàn)本項目的整體優(yōu)勢及項目特色，使 之能在短時間內(nèi)建立起本項目的品牌形象，擴大其知名度。并通過一系列新穎而有創(chuàng)意的廣告策劃，激起消費者對本項目的強烈關(guān)注，促使消費者產(chǎn)生購買行動。 ．競爭對手分析 高質(zhì)素的物業(yè)在現(xiàn)今的廣州房地產(chǎn)市場當中，競爭日趨激烈：從風格獨特的設(shè)計、配套設(shè)施、豪華會所、室內(nèi)裝修，到價格戰(zhàn)、公關(guān)戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)等各種營銷手段的運用，均挖空心思，務(wù)求令到消費者解囊認購。 海景中心所在的黃埔大道中，其市場競爭早已于早年開始。主要競爭對手有天一莊、福金蓮花園后期、紫林居及恒安大廈等項，由于上述樓盤的宣傳力度略優(yōu)本案，在市場上已略占優(yōu)勢。而 對本項目構(gòu)成壓力。 短期內(nèi)建立具有獨特個性的項目品牌形象，鎖定目標客戶群，引起消費者的注視，促使消費者作出購買行動。 “新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范” 4． 3 廣告創(chuàng)意及訴求 廣告創(chuàng)意 “海景中心”的廣告創(chuàng)意是以““新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，此廣告句統(tǒng)領(lǐng)項目整體廣告的宣傳，強調(diào)大都會內(nèi)豐富多彩的高品味生活，體現(xiàn)樓盤的獨特個性，以令到引起都市精英人士的注意。 廣告訴求 在前期以理性與感性相結(jié)合，中期則以理性訴求為主，后期的廣告宣傳則側(cè)重于感性的宣傳。 表現(xiàn)手法 結(jié)合不同時期 的推廣策略，在項目整體品牌形象塑造、項目賣點宣傳等方面，以現(xiàn)代都市感的平面表現(xiàn)手法，圍繞項目廣告主題，在色彩、構(gòu)圖、標題、內(nèi)容等方面統(tǒng)一完整地表現(xiàn)“海景中心”的“新城市中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范”，從而塑造項目的品牌形象和親和力，引起大眾的共鳴。 4． 4 廣告宣傳推廣策略 項目在第一階段，將以樹立品牌形象為主。 敝司現(xiàn)將樓盤的目標客戶定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風格和精彩的都市生活，樹立起“海景中心 —— 新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會生活的一顆新星”的鮮明形象。以此獲得目標消費群的 認可，帶動銷售。 第二階段延續(xù)第一階段的廣告策略，仍以高品味的都市生活為主要訴求點，以渲染精彩的都市生活為主要出發(fā)點。但配合了具體賣點的演繹，例如：新城市中心地理位置的演繹、規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)時代的個性、會所的休閑情趣、高品味的都市生活??一點點猶如揭開面紗般將樓盤的大都市形象塑造于買家的面前，以引起買家的共鳴。 第三個階段將著力配合銷售的高潮期進行促銷活動。 4． 媒介的組合策略 以報紙、電視、電臺為主，戶外廣告、雜志為輔。并配合相關(guān)的公關(guān)活動，在新聞媒介上作適當?shù)膱蟮馈? 媒介選擇 報紙 《廣 州日報》、《羊城晚報》 電視 以省有線、市有線翡翠臺與本港臺為主，廣州電視臺為輔 電臺 廣州二臺、羊城交通臺 方 案 說 明 此次策劃提案提供了本項目廣告宣傳推廣的總體思路及意圖都只是一個大的框架，許多細節(jié)部分還有待與發(fā)展商溝通，加以進一步充實完善，其中主要有： 報紙、樓書等的重新創(chuàng)作設(shè)計 公關(guān)活動的專項活動提案 各媒介投入廣告的具體時間及版位 結(jié)束語 就項目本身現(xiàn)存的規(guī)劃設(shè)計而言，結(jié)合適當?shù)膬r格定位，理應(yīng)能夠保持一定的銷售業(yè)績。而對于上述的項目建議，敝司認為勢必能夠較大程度地 提高項目的綜合素質(zhì)，提升項目知名度，既成功推出市場，又能為項目以后各期的銷售推廣打下堅實的基礎(chǔ)，并使項目成為區(qū)域的指標性物業(yè)。 基于敝司對項目介入度不足，本策劃案的建議尚屬探討階段，待貴司認可本策劃的整體思路后，敝司將與貴司詳細商討后再另案補充實操性更強的方案，望貴司見諒。隨著對本案規(guī)劃建議的不斷深化，敝司有信心將貴司項目做成天河區(qū)的精 品樓盤。