【正文】 區(qū)內(nèi)政府部門工作的公務(wù)員 南昌市工作的中高收入白領(lǐng) 在經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)服務(wù)的外籍人士 SOHO 一族 投資客 其他 購(gòu)買用途 自用： 50% 投資： 50% C、職業(yè)、收入特點(diǎn) 主要是從事制造業(yè)、 IT、貿(mào)易、房地產(chǎn)、工程施工等行業(yè)的中高收入白領(lǐng)，買房 過(guò)渡，大多有投資傾向，個(gè)人月收入比較高，不低于 3000元 /月，大多數(shù)年收入在 6萬(wàn)元以上。 投資客則不限。 第三章 價(jià)格定位 第一節(jié) 價(jià)格定位說(shuō)明 定價(jià)原則： 商務(wù)物業(yè)的租售價(jià)格，不僅與物業(yè)的位置、停車位數(shù)量、所處商業(yè)圈、物業(yè)的功能、周邊的商務(wù)配套等有關(guān)，還與商家的投資興趣，以及與開(kāi)發(fā)商的談判技巧等因素也有很大的關(guān)系，因此不能僅從周邊 商業(yè)的價(jià)格作出比較定出租售價(jià)格，還可以從成本和市場(chǎng)方面來(lái)相應(yīng)的調(diào)整價(jià)格定位。 本項(xiàng)目且地處紅谷灘新區(qū)核心區(qū)域，但是，紅谷灘目前的缺少人氣，區(qū)域冷清、配套相對(duì)匱乏的局面，必須依托昌北產(chǎn)業(yè)群將泰耐 克打造成企業(yè)總部。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，建華認(rèn)為：本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)屬于樓宇商務(wù)配套，售價(jià)不易太高。 影響商務(wù)物業(yè)價(jià)格的主要因素 10913961098 865702468101214地區(qū)級(jí)差 交通便利 周邊商務(wù)環(huán)境 規(guī)劃設(shè)計(jì) 樓內(nèi)空氣流通性 商務(wù)配套 物業(yè)管理水平 物業(yè)管理收費(fèi) 市場(chǎng)認(rèn)同度 景觀綠化 工程質(zhì)量保證 發(fā)展商實(shí)力影響商務(wù)物業(yè)價(jià)格的主要因素 （一）各影響因素細(xì)分 地區(qū)級(jí)差 10 分 來(lái)往市中心的距離和時(shí)間 在城市發(fā)展中所處的地位 （傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)、傳統(tǒng)居住區(qū)、新興商業(yè)區(qū)、新興居住區(qū)） 未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 交通便利 9 分 是否臨近城市主要干道交匯點(diǎn)或城市干道 通達(dá)程度 目標(biāo)客戶群主要交通工具通達(dá)情況 道路狀況 未來(lái)發(fā)展 周邊商務(wù)環(huán)境 13分 周邊商務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的密度 周邊的辦公配 套（銀行、金融、政府部門等合作伙伴） 未來(lái)發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計(jì) 9 分 人流、車流的協(xié)調(diào)組織，便捷程度，交通寬度 各功能區(qū)的規(guī)劃與協(xié)調(diào) 建筑外觀 車位數(shù)量 停車方便度 市場(chǎng)內(nèi)園林綠化 樓內(nèi)空氣流通性 6 分 樓內(nèi)的通暢程度 空氣流通 空調(diào)對(duì)溫度的控制 商務(wù)配套 10 分 寬帶通訊網(wǎng)絡(luò) 信息網(wǎng)絡(luò) 商務(wù)會(huì)所 其他配套功能及設(shè)施 物業(yè)管理水平 9 分 物業(yè)管理服務(wù)水平 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 增殖服務(wù)內(nèi)容 物業(yè)管理收費(fèi) 8 分 物業(yè)管理收費(fèi) 客戶的承受能力 市場(chǎng)認(rèn)同度 8 分 對(duì)項(xiàng)目的國(guó)際化定位 對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì) 景觀綠化 6 分 綠化面 積 園林設(shè)計(jì)效果 園林綠化施工效果 工程質(zhì)量保證 5 分 施工單位的級(jí)別 施工質(zhì)量保證 發(fā)展商實(shí)力 7 分 發(fā)展商品牌知名度 發(fā)展商口碑 發(fā)展商資金實(shí)力 第二節(jié) 價(jià)格評(píng)定參考 針對(duì)本項(xiàng)目的特定情況，項(xiàng)目實(shí)際位置位于 CBD 中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，因此我們以項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤為參照進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)向定價(jià)方式，以參照性物業(yè)的定位為基礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算本項(xiàng)目的定價(jià)。 定價(jià)的依據(jù)為： 參考博泰江濱的價(jià)格制訂參數(shù)及市場(chǎng)反應(yīng)； 參考圣淘沙花園的價(jià)格制訂參數(shù)及市場(chǎng)反應(yīng)； 參考豐和都會(huì)的價(jià)格制訂參數(shù)及市場(chǎng)反應(yīng)； 參考紅谷現(xiàn)代城的價(jià)格制訂參數(shù) 及市場(chǎng)反應(yīng)； 考慮住宅與商業(yè)之間的一般價(jià)格對(duì)比關(guān)系； 考慮本案的行業(yè)定位； 考慮目標(biāo)客戶群的承受能力； 考慮價(jià)格系統(tǒng)的合理性。 定價(jià)的方法如下： 評(píng)價(jià)因子 評(píng)價(jià)因 子權(quán)重 各樓盤打分 內(nèi)容 博泰江濱 圣淘沙花園 豐和都會(huì) 紅谷現(xiàn)代城 本樓盤 參考項(xiàng)目權(quán)重 Σβ i=100% （ i=W,X,Y,Z） Β W=20% Β X=30% Β Y=30% Β Z=20% T 地區(qū)級(jí)差 10 6 6 6 6 6 交通便利 9 7 6 6 6 5 周邊商務(wù)環(huán)境 13 6 6 7 7 7 規(guī)劃設(shè)計(jì) 9 8 7 7 8 8 樓內(nèi)空氣流通性 6 6 6 6 6 6 商務(wù)配套 10 8 9 8 8 9 物業(yè)管理水平 9 7 7 7 7 7 物業(yè)管理收費(fèi) 8 7 6 7 6 7 市場(chǎng)認(rèn)同度 8 7 6 6 7 7 景觀綠化 6 5 5 5 5 4 工程質(zhì)量保證 5 5 4 5 5 5 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 7 7 6 6 7 7 綜 合 100 79 74 76 78 78 價(jià)格（均價(jià)） 4400 3800 3200 3200 ? 本項(xiàng)目寫字樓均價(jià)為： （ 4400247。 79 20％ +3800247。 74 30％ +3200247。 76 30％ +3200247。 78 20％） 78 =(+++) 78 = 78 =3695元 /㎡ =3700元 /㎡ (價(jià)格取整 ) 由于項(xiàng)目性質(zhì)與定位不同，價(jià)格參照的項(xiàng)目基本為商住樓，而項(xiàng)目定位主要以高檔寫字樓、公寓為主，因此，價(jià)格因增加 15％進(jìn)行修正，同時(shí)，由于紅谷灘缺乏配套，本項(xiàng)目作為商業(yè)配套風(fēng)險(xiǎn)較大，在價(jià)格上為減小風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)扣除 8％進(jìn)行修正。最終項(xiàng)目成交均價(jià)為 3700（ 1＋ 15％－ 8％）＝ 3959 元 /㎡ 市場(chǎng)建議銷售核心均價(jià)： 3960元 /㎡ 若 項(xiàng)目公寓進(jìn)行精裝修，建議裝修價(jià)格控制在 600元 /㎡以內(nèi)，均價(jià)控制在 4650 元 /㎡。 第四章 概念包裝推廣 項(xiàng)目的主題定位，決定產(chǎn)品的推廣主題，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)素特性的提煉和差異化分析，向市場(chǎng)傳達(dá)產(chǎn)品理念最為核心的部分，為產(chǎn)品塑造良好的市場(chǎng)形象。 根據(jù)本案品特性、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)和前景、寫字樓發(fā)展趨勢(shì)以及當(dāng)前社會(huì)關(guān)注重點(diǎn)，結(jié)合南昌寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)，我們對(duì)本案的營(yíng)銷主題給予以下差異化定位： CBD首席產(chǎn)業(yè)中心 南昌的首席贏家 推廣形象風(fēng)格提示： 風(fēng)格：簡(jiǎn)約、穩(wěn)重、大氣，富有檔次和格調(diào)。 地處紅谷灘 CBD區(qū)，未來(lái)發(fā)展前景令人憧憬，周邊各項(xiàng)配套日趨完善。 寫字樓產(chǎn)品的品質(zhì)建立，完善的自身商務(wù)配套。 中高檔次定位保證了具備相當(dāng)層次和地位的中央商務(wù)區(qū)業(yè)主的聚集。 項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì) 建筑品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 業(yè)主層次優(yōu)勢(shì) 三大優(yōu)勢(shì)支撐主題 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 —— 南昌新型企業(yè)總部基地 廣 告推廣思路 每期廣告在設(shè)計(jì)思路緊扣“ CBD首席產(chǎn)業(yè)中心 — 南昌新型企業(yè)總部基地 這一主題，以不同的創(chuàng)意圍繞該主題進(jìn)行描述。 推廣目標(biāo) ? 樹(shù)立“ CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心”形象 ? 提升項(xiàng)目的整體注目度 ? 傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群最為關(guān)心的信息 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 —— 南昌新型企業(yè)總部基地 推廣思路 LOGO 商務(wù)主張 描述形象 配套 環(huán)境 核心片區(qū) 商務(wù)氛圍 建立知名度 樹(shù)立商務(wù)區(qū)寫字樓新銳形象 將“產(chǎn)業(yè)中心” 的概念深入目標(biāo)消費(fèi)者頭腦 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 —— 南昌新型企業(yè)總部基地 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 —— 南昌新型企業(yè)總部基地 廣告設(shè)計(jì)思路 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 — 南昌新型企業(yè)總部基地 創(chuàng)意：以世界地圖和公司決策者、大海和燈塔、城市和摩天大廈等形象，體現(xiàn)項(xiàng)目卓越、與眾不同的形象。 畫(huà)面：簡(jiǎn)潔而大氣磅礴，追求畫(huà)面的沖擊力和感染力。版式和底色相對(duì)固定，以確立整體形象。 文案：每系列廣告均針對(duì)項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)進(jìn)行描述，同時(shí)標(biāo)題的撰寫兼顧賣點(diǎn)和總的主題。 CBD 首 席產(chǎn)業(yè)中心 —— 南昌新型企業(yè)總部基地 核心概念具體表現(xiàn) CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心： 創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心理念 創(chuàng)造 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心的操作模式 創(chuàng)造 CBD 產(chǎn)業(yè)中心的實(shí)力 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 廣告基調(diào)： （例 1） To be the heart ofCBD 做 CBD 的心臟 理念： 上海陸 家嘴 —— 上海 CBD 商務(wù)區(qū) 香港中環(huán) —— 香港 CBD 商務(wù)區(qū) 北京國(guó)貿(mào) —— 北京 CBD 商務(wù)區(qū) 這些離南昌都很遠(yuǎn) 不過(guò)，現(xiàn)在南昌有了自己的 CBD，而我就在它的心臟里 （例 2） The feeling of success spread out 成 功 的 思 緒 開(kāi) 始 蔓 延 理念： 有人說(shuō)，一個(gè)團(tuán)隊(duì)成不成功，要看他清晨邁步進(jìn)公司大門的第一刻心情。 —— CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心， 清朗的晨曦，輕輕地灑入，柔柔的清風(fēng)，悄悄地進(jìn)來(lái)。 美好的一天就這樣拉開(kāi)序曲，成功的思緒開(kāi)始蔓 延。 傳播策略演繹 提升性概念 中央商務(wù)區(qū)概念 /一站式辦公概念 /國(guó)際事業(yè)精英群落 地段價(jià)值概念 交通 /沿江景觀 /商業(yè)氛圍 /口岸商務(wù)圈吸引力 /南昌CBD 商務(wù)區(qū)上的絕版 建筑價(jià)值概念 立面風(fēng)格 /區(qū)域標(biāo)志性建筑 /大氣豪邁的感覺(jué) CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 智能化概念 寬帶通訊 /報(bào)警系統(tǒng) /數(shù)碼監(jiān)控系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)等 服務(wù)價(jià)值概念 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù) 國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù) 升值價(jià)值概念 紅谷灘新區(qū)的規(guī)劃 /地段的特殊性 /區(qū)域辦公產(chǎn)品的稀缺性 傳播概念的演繹 CBD 首席產(chǎn)業(yè)中心 回歸 人性 (暗示可居住 ) 個(gè)性化辦公 追求精神與文化內(nèi)涵 國(guó)際化要素 與自然融合 網(wǎng)絡(luò)化 \科技化生活 注重休閑生活，休閑量是生活質(zhì)量的重要指標(biāo)；工作 \生活 \交流 \娛樂(lè)的融合；對(duì)心靈的關(guān)愛(ài)，對(duì)成就的尊重。 根據(jù)自我需要來(lái)定義辦公空間；自我選擇成為辦公方式；個(gè)性化的服務(wù)設(shè)計(jì)；網(wǎng)絡(luò)自助游等個(gè)性化辦公方式。 口號(hào)：創(chuàng)造我喜歡的辦公模式，我選擇我存在。 把建筑 \環(huán)境 \空間 \設(shè)施和服務(wù)全面融入藝術(shù)，使其成為審美對(duì)象，富有人文精神的每一個(gè)細(xì)節(jié)，營(yíng)銷體現(xiàn)美學(xué)?？谔?hào)：設(shè)計(jì)一切，美學(xué)至上。 網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越滲透 到工作 \休閑和娛樂(lè)中的一切，重新定義人際關(guān)系，辦公網(wǎng)絡(luò)化 \物業(yè)服務(wù)智能化 \休閑網(wǎng)絡(luò)化 \網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物。 口號(hào)：網(wǎng)絡(luò)一切，科技完美生活。 從休閑方式 \建筑小品 \建筑材料 \設(shè)計(jì)形式融合自然是份內(nèi)之事，追求樸素和簡(jiǎn)約主義的風(fēng)格。 口號(hào) ：簡(jiǎn)約辦公主義 生活示范者 國(guó)際性活動(dòng) \國(guó)際文化信息交流 \國(guó)際化品牌使優(yōu)質(zhì)商務(wù)辦公不可避免地國(guó)際化海派的小資情調(diào)。 口號(hào)： 體驗(yàn)國(guó)際產(chǎn)業(yè)中心風(fēng)采，釋放自我空間 廣告推廣語(yǔ) 首選： 針對(duì)商務(wù)公寓： 備選： 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷 制定本營(yíng)銷策略的依據(jù) 從目標(biāo)消費(fèi)者行為特征出發(fā)制定銷售策略； 從資源整合的視角打造金融大廈的獨(dú)特訴求主張（即 USP）； 緊緊圍繞目標(biāo)市場(chǎng)展開(kāi)宣傳、銷售； 通過(guò)專業(yè)銷售隊(duì)伍的全過(guò)程把握實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)； 憑借實(shí)效的整體營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)廣開(kāi)客源、控制支出的理念。 銷售策略 總體銷售策略 內(nèi)部挖潛，定向銷售。 動(dòng)態(tài)營(yíng)銷，過(guò)程強(qiáng)化。 銷售方式 關(guān)系營(yíng)銷； 專人拜訪銷售； 現(xiàn)場(chǎng)接待銷售； “一對(duì)一”銷售； 搭單銷售。 銷售時(shí)機(jī)把握 從 20xx 年 8 月下旬起準(zhǔn)備、宣傳、銷售同步展開(kāi)； 抓住秋季、春季兩個(gè)銷售黃金季節(jié)展開(kāi)銷售； 以春節(jié)期間作為銷售策略調(diào)整時(shí)期，有效把握春季銷售； 盡量利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷空檔時(shí)機(jī)展開(kāi)時(shí)效性營(yíng)銷； 把握南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)年度銷售階段時(shí)機(jī)，正式銷售展開(kāi)后，爭(zhēng)取用十五個(gè)月完成本項(xiàng)目的主要銷售。 促銷策略 促銷原則 采取整合營(yíng)銷傳播思路； 實(shí)施定向傳播，強(qiáng)化溝通性，注重實(shí)效 ； 貫徹過(guò)程促銷理念。 促銷方式 媒體廣告； 新聞炒作；