【正文】 ，占地面積 平方公里，居住用地面積共計 公頃，占總用地的％，人均居住用地 平方米／人，規(guī)劃居住人口 10 萬。 現(xiàn)狀：鳳凰洲與老城僅一江之隔，是新區(qū)的前沿，近期建設(shè)的重點地段，且與其毗鄰的紅谷灘中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已初具規(guī)模并向兩翼輻射，招商引資全面輔開，必將對本規(guī)劃區(qū)產(chǎn)生深遠影響。 交通：規(guī)劃區(qū)現(xiàn)有廬山南大道和 臨江大道二條城市道路，以及一條通往沙子嶺的公路。廬山南大道為城市主干道，連接八一大橋，是昌南、昌北兩城主要聯(lián)系通道，紅線寬度 48 米，雙向 4 車道；臨江大道已修通至贛江大橋，現(xiàn)路面寬 22 米，該路是貫穿昌北沿江地帶的景觀通道。 區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀 片區(qū)住房入駐率低 紅谷灘片區(qū)樓盤存在的主要問題是銷售率高，入駐率低。由于紅谷灘本身缺乏產(chǎn)業(yè)支持，同時樓盤周邊的配套設(shè)施不齊全，不完善，使得居民入住后生活十分不便，必須要回到老城區(qū)進行消費，從而無法在紅谷灘安穩(wěn)居住。造成了在市場叫好聲一片的背后，紅谷灘片區(qū)樓盤入住率卻不高，甚 至只有 20％，紅谷灘被市民稱為“鬼城”或者“睡城”。 公共配套建設(shè)落后于開發(fā) 目前，南昌市的紅谷灘片區(qū)從配套設(shè)施而言還不是很完善，相關(guān)的水、電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還只是在規(guī)劃階段，有的雖然已經(jīng)建成，但是投入使用也遙遙無期，市民對此十分擔(dān)心。 公共交通不便 交通也存在不便，有的樓盤根本沒有公交車到達，旁邊沒有公交車站臺，目前從老城區(qū)通往紅谷灘的公交車也不多。而開發(fā)商在宣傳中刻意回避這些問題，等到房屋銷售一空，需要入住時，一切問題就暴露出來了。 業(yè)主子女就學(xué)質(zhì)量難以保證 據(jù)調(diào)查，大多數(shù)業(yè)主最頭痛的問題就是子女就 學(xué)問題。由于紅谷灘剛建，教育投入不多，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量難以得到保證，業(yè)主不放心把孩子放進學(xué)校就讀，使部分業(yè)主并不急于入住社區(qū)。但他們又表示，以后子女畢業(yè)了或?qū)W校教育質(zhì)量有了保證之后，還是希望早點住進去，畢竟置業(yè)的初衷是希望改善居住的環(huán)境。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不夠完善 區(qū)域內(nèi)存在的嚴(yán)重問題就是區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善，商品品種單元或者缺乏，業(yè)主入住普遍體會到生活的不方便，沒有地方購物，很多居民的日常生活必須品的購買存在障礙，買菜要走好遠的一段路程。生活極其不方便。 樓盤小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施閑置，無法投入使用 目前，各樓盤 都以配套設(shè)施為核心建設(shè)，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)各種配套設(shè)施，但是實際操作僅停留在口頭宣傳上， 停留在概念上的炒作上。業(yè)主購買之后，由于與開發(fā)商、經(jīng)營商之間不能形成互動的作用，結(jié)果建造好的配套設(shè)施無法經(jīng)營、投入使用。 政府在啟動區(qū)域所做的努力 紅谷灘的現(xiàn)狀是南昌市政府不得不面對的問題，為此南昌市政府為改變紅谷灘格局做了大量工作，并取得了一定成效。 將行政中心遷至紅谷灘。 為了 加速紅谷灘區(qū)域形成南昌的 CBD ， 南昌市將市委、市政府等五套 班子全部搬到紅谷灘新區(qū)，通過轉(zhuǎn)移政治中心來平衡舊城和新城分量，以產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)的示范效應(yīng)和投 資效應(yīng)，一些政府機關(guān)單位江南證券、華山醫(yī)院、江西醫(yī)學(xué)院第二附屬醫(yī)院、報業(yè)大廈、廣電中心、新華社江西分社、國際會展中心、在中心區(qū)域設(shè)置辦公點，匯集區(qū)域人氣指數(shù)。 增加對紅谷灘基礎(chǔ)建設(shè)的投入。 政府 對南昌進行一江兩岸的規(guī)劃，花巨資打造紅谷灘區(qū)域，投入近 10億元建設(shè)區(qū)域內(nèi)的 基礎(chǔ)設(shè)施。 如今 ，新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，區(qū)內(nèi)城市主干道均按園林風(fēng)光大道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，道路寬敞明亮，路幅綠化率在 50％以上，路燈、綠化一路一景，排水雨污分流，地下管網(wǎng)系統(tǒng)規(guī)范 。供水、供電設(shè)施齊備， 10 萬噸 /日的長凌水電站已向新區(qū)供水， 220KV 的西 郊變電站已投入運行 ,20 萬噸 / 日的牛行水廠和管道燃氣工程正在建設(shè)。 40 萬噸 /日的污水處理廠、 110KV 的紅谷灘變電站和紅角洲變電站即將開工。 加大對區(qū)域招商引資力度。 紅谷灘區(qū)域 4 年前還是一片荒蕪，如今，區(qū)域內(nèi)建設(shè)面積覆蓋為南昌之最。僅 20xx 年上半年，全區(qū)累計引進合同內(nèi)資 、外資 3800 萬美元，實際利用內(nèi)資 億元人民幣、外資 1132 萬美元，分別占全年實際引進資金的 55％和 57％，共 118個項目已落戶新區(qū)。 政府 對區(qū)域規(guī)劃的修正 基于城市建設(shè)過程中，紅谷灘片區(qū)存在目前不理想的現(xiàn)狀，城市基 礎(chǔ)設(shè)施的空置和浪費問題，許多專家和學(xué)者對區(qū)域的規(guī)劃定位提出了質(zhì)疑，表示將紅谷灘區(qū)域打造成南昌的 CBD 存在一定的誤區(qū)。南昌市政府聘請王志綱工作室為紅谷灘進行把脈，經(jīng)過王志綱工作室的論證后，認為紅谷灘更傾向于成為南昌的中央居住區(qū) —— CLD。目前，政府的規(guī)劃傾向是仍保留紅谷灘中心區(qū)南昌 CBD 的定位，同時與本區(qū)域的實際發(fā)展結(jié)合起來，以 CBD 為核心，對周邊規(guī)劃為中央生活區(qū)，建立起以 CLD 支撐 CBD 的規(guī)劃定位。 片區(qū)物業(yè)不完全現(xiàn)狀 已形成物業(yè)：萬達星城（一期）、豐和苑、紅谷春天（一期）、濱江豪園（一、二期）、洪城時代廣 場（一期）、江信國際花園、鹿璟名居、理想家園、理想家園泉水灣（一期）等 在售物業(yè)：鳳凰城（二期）、博泰江濱（二期）、圣淘沙花園（二期）、江信國際花園（二期）、濱江豪園（四期）、理想家園泉水灣、陽光楓情（二期）、匯龍銘都、萬達新城（二期）、商城世紀(jì)村（二期） 在建物業(yè)：鳳凰城、博泰江濱、圣淘沙花園、濱江豪園、陽光楓情、理想家園泉水灣、紅谷春天（二期）、鹿璟名居、萬達星城、匯龍銘都、名雅歐洲城、豐和新城、天賜良園、豐和都會等 待建物業(yè)：紅谷凱旋等 綜述 以上可看出南昌市政府打造紅谷灘的思路，是先 做整體規(guī)劃，再做具體項目建設(shè)；即“富規(guī)劃 窮建設(shè)”。具體目標(biāo)是把紅谷灘建設(shè)成為南昌的新興城區(qū)，承接南昌老城區(qū)城市功能的外溢，又展示出南昌建設(shè)英雄花園城市的成果。基于此，建華認為紅谷灘板塊現(xiàn)階段具有以下特點： 從紅谷灘的總體定位上看，定位有些脫離實際。 CBD 的建設(shè)要求達到一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)和區(qū)域的都市地位，雖然紅角洲區(qū)、鳳凰洲區(qū)都將是圍繞中心區(qū) CBD 而建設(shè)，但是紅谷灘區(qū)域的經(jīng)濟基礎(chǔ)在南昌還達不到在紅谷灘中心區(qū)域建設(shè) CBD 的可能。 紅谷灘的發(fā)展，市政府的投入和所作的工作表明，政府對紅谷灘建設(shè)將是南昌市政建設(shè)、城市發(fā) 展的核心。 紅谷灘是昌北的橋頭堡，在未來的發(fā)展趨勢看，昌北的工業(yè)制造業(yè)將對紅谷灘區(qū)域發(fā)展的最大的產(chǎn)業(yè)支持。 就目前的區(qū)域發(fā)展建設(shè)看，紅谷灘尚處于成長時期，對于區(qū)域的前景較為廣闊，作為城市投資，競爭力和吸引力夠大。 紅谷灘的發(fā)展已經(jīng)略現(xiàn)雛形，許多公司已經(jīng)對區(qū)域進行大量的投資，并且部分建設(shè)已經(jīng)竣工投入使用。但是，入住的客戶低，導(dǎo)致市政配套的浪費和設(shè)施的閑置。目前，主要是將區(qū)域的資源進行整合，合理利用，盤活區(qū) 域市場。 第二節(jié) 南昌寫字樓概況 南昌寫字樓概述 隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅 ，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。問題主要集中在：寫字樓需求與供給出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性矛盾，老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新的需求；寫字樓需求很旺盛，但供應(yīng)不足。 南昌市目前的老寫字樓主要有江信國際大廈、匯盛大廈、金昌利大廈、龍式大廈、金源大廈、長運大廈、強威大廈、華財大廈、三星大廈、中山城（中山大廈）、銀湖大廈以及奧林匹克大廈等，新寫字樓主要有財富廣場、地王廣場、國恩賓館、國貿(mào)廣場和南方大廈等。 老寫字樓由于功能上的落后已明顯不能滿足當(dāng)前經(jīng)濟高速發(fā)展的南昌寫字樓市 場的需求。但盡管如此，這些寫字樓的出租率還是相當(dāng)?shù)母?，具體可見下表。究其原因，主要有以下兩點，一是經(jīng)濟的加快發(fā)展帶來寫 字樓市場的需求加大；二是新的寫字樓供應(yīng)有限，難以滿足需求。 在 新上市寫字樓方面，有一突出特點即是區(qū)域供應(yīng)過于集中，倍受關(guān)注的財富廣場、地王廣場、國恩賓館等這些新的項目，包括目前在建的華龍國際大廈基本集中在市中心這一區(qū)域，造成南昌市寫字樓市場的區(qū)域性的不平衡。當(dāng)然這一區(qū)域毫無疑問也是該地高檔寫字樓集中地，老寫字樓中最好的江信國際大廈即位于此。 在需求方面，未來南昌寫字樓區(qū)域上的需求將會有個大的 轉(zhuǎn)移，不再是僅僅以市中心為限制區(qū)域，紅谷灘作為新市政府所在地，未來南昌 CBD 核心，將是寫字樓大需求市場無疑。 南昌寫字樓發(fā)展歷程 我們通過對南昌寫字樓市場的了解，從真正意義上講，南昌市的寫字樓已經(jīng)歷了四代，正在邁入第五代。 南昌寫字樓發(fā)展歷程解析 歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析 第 一 代 僅僅具備寫字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什么企業(yè)形象。 其實并非真正寫字樓，只是一些外地公司與本地私營公司，租借賓館與招待所來辦公，公司設(shè)在賓館、招待所內(nèi)的某一套房間。 龍式大廈、金源大廈、金昌利大廈、華財 大廈 辦公空間概念：獨立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主 第 二 代 在滿足客戶的辦公需求上具備寫字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫字樓有明顯的躍升。有一定的分割靈活性以及簡單的智能化方面。 江信國際大廈、三星大廈、 講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡單提升，有智能化的運用。 第 三 代 開始對戶型靈活分割，智能化水平有所提升。 地王廣場、國恩賓館、 國貿(mào)廣場、南方大廈 建筑設(shè)計的人性化，建筑配置的科技化。 第 四 代 開始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度 ，加入環(huán)保辦公理念，大大提高了智能化水平。 財富廣場、華龍國際大廈 在滿足客戶對寫字樓功能需要的同時，注重引入人性化、環(huán)保、國際概念。 第五代 是第四代的提升與超越。既 包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。 博泰江濱、恒茂國際華城、泰耐克國際金融大廈 更加注重人性化理念， 具有國際化、人性化、智能化、環(huán)?；?、是較 高舒適度國際商務(wù)空間。 南昌寫字樓分布情況 南昌寫字樓主要集中在市中心省府大院周邊及井岡山大道沿現(xiàn)，分布地段可以概括為 三縱、四橫、三橋。 四橫具體指： 福州路方向的金昌利、金陽 光購物廣場 北京路方向氣象局大廈、糖酒大廈、江信大廈 孺子路中山路方向的強威大廈、紡織品大廈 站前西路的錦峰大酒店、三星大廈、九洲商廈和鄱陽湖大酒店 三縱具體指： 沿江路方向文化大廈、華財大廈、桃苑大廈、金源大廈以及幾個積壓爛尾項目 井岡山大道的長欣、國貿(mào)廣場、長運商城、外經(jīng)貿(mào)大廈 二七北路的儲備招待所，糧油大廈和機械行業(yè)管理局大廈 三橋具體指： 沿江路項目集中，中山橋、撫河橋和海關(guān)橋等城市干道上，未來幾年仍將匯集較大規(guī)模的寫字樓。 南昌寫字樓發(fā)展?fàn)顩r 在 1993 年華財大廈出現(xiàn)以前，嚴(yán)格來講，南昌還沒有寫字 樓的概念。公司、企業(yè)對辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來機構(gòu)租住酒店、賓館。 1993 年，華財大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。大廈有各項基本配套，有自己的物業(yè)管理機構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。 1996 年江信國際大廈的出現(xiàn)改寫了南昌沒有寫字樓的歷史，江信國際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫字樓要求建造。到了 20xx 年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場、洪城廣場、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通 的物業(yè)功能受到一些中、小成長型企業(yè)的追捧。 專業(yè)化寫字樓是在 20xx 年， 20xx 年國貿(mào)廣場問世引領(lǐng)南昌寫字樓升級換代。以國貿(mào)廣場、財富廣場、地王廣場、華龍國際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國際水準(zhǔn)看齊，強化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。 隨著近年來南昌市房地產(chǎn)市場的跑火，南昌市寫字樓市場也跟著走紅，呈現(xiàn)出喜人的態(tài)勢。目前南昌市寫字樓需求總體比較旺盛，但是也存在一些問題。 住宅商用在寫字樓市場占一定的比例 披著寫字樓“外 衣”的各式住宅公寓之所以受到市場追捧并越炒越熱，主要是因為其住宅的性質(zhì)決定了幾大利好： 其一，購房辦理按揭貸款，最長可以申請 8成 30 年（通常為 7成 20 年），比購買寫字樓最多可貸5 成 10 年，首付壓力明顯減少，易于入市； 其二，一般不配置空調(diào)系統(tǒng)，由客戶自行安裝分體空調(diào)，既降低了管理費，又使客戶能有效控制使用成本，還可以實現(xiàn)“ 24小時辦公”的彈性工作理念； 其三， 70 年使用權(quán)，較寫字樓物業(yè)多 20 年。 以上幾點對于那些正處于發(fā)展階段，務(wù)實經(jīng)營又講求靈活性的中小企業(yè)很有吸引力。 老一代寫字樓已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代企業(yè) 對寫字樓新的需求 隨著南昌市政府提出 中部崛起 的口號和 花園城市 建設(shè)的火熱進行，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，國內(nèi)、國外的大型企業(yè)進駐南昌已經(jīng)時機成熟。許多大型國際跨國公司、企業(yè)以及國內(nèi)知名企 業(yè)紛紛向南昌這塊紅土地進軍，從福特、奔馳、肯德基、麥當(dāng)勞等國際品牌到深圳萬科、大連萬達、上海綠地等國內(nèi)知名企業(yè)紛紛進駐南昌就可以看出。他們的進駐對南昌市高檔寫字樓的需求將與日俱增，而南昌市目前的寫字樓品位已無法滿足他們對高檔寫字樓的需求。 融入商業(yè)圈 縱觀前面提及的幾個專業(yè)寫字樓，與最早的江信國際大廈不同的是 ，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。財富廣場自不必說，座擁八一廣場成熟商圈。整棟大廈造型簡潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗