【正文】 供應量的限制，中心城區(qū)寫字樓的租金和售價的上揚，租金和售價值最高，投資潛力逐漸上升，未來中心區(qū)域?qū)懽謽枪詫⒊跃o，寫字樓市場勢必向外延伸和擴展。,一、寫字樓市場綜述,市區(qū)——注定的優(yōu)勢 中心城區(qū)這里的寫字樓可謂占盡了地段的優(yōu)勢。誠泰商務廣場位于人民北路上，名仕商務中心與海王商務廣場位于靠近正陽橋的震川中路上，新百商務會館位于人民路與朝陽路的交匯處，以及北靠同豐路、南依兒童公園的新項目帝標，柏廬路與前進路上的成豐商苑。老城區(qū)的寫字樓有這樣的特點：很多都是由市場引發(fā)相關的需求，然后才出現(xiàn)的，所以不少是改建樓，像新百商務會館、誠泰商務廣場、名仕商務中心。這里的寫字樓以私營企業(yè)、臺商、企事業(yè)單位、日資企業(yè)居多。 開發(fā)區(qū)——規(guī)劃體量大 前進路上的寫字樓像銀河大廈、電信大樓、國際大廈、創(chuàng)業(yè)大廈，這里的寫字樓同樣是交通方便，地段優(yōu)越。同時，臨近市政府、科博中心這些代表昆山形象的建筑，而且像銀行、證券交易這樣的這樣的金融配套比較齊全，像創(chuàng)業(yè)大廈很多是政府機關單位整層租下。前進東路上，原兵希區(qū)域的東區(qū)城市副中心，位于昆山開發(fā)區(qū)東部，規(guī)劃占地10平方公里，區(qū)域內(nèi)將啟動建設時代大廈、臺協(xié)會大樓、商會大樓、行政辦公樓、華東商貿(mào)城、總部基地等，從規(guī)劃來看也有不少寫字樓的推出量。,一、寫字樓市場綜述,城南——產(chǎn)業(yè)、交通雙交 城南寫字樓的發(fā)展很大程度上和臨近出口加工區(qū)有關，出口加工區(qū)主要發(fā)展出口加工貿(mào)易，主導產(chǎn)業(yè)是電子信息等高新技術產(chǎn)業(yè)，對寫字樓有著一定的需求。這里已有得寫字樓有日月星城和利得國際而將要推出的帶寫字樓項目的樓盤有吉田國際廣場和現(xiàn)代廣場。交通的便利性的加強無疑對該地區(qū)寫字樓的發(fā)展是一個很大的利好。 花橋——定位刺激需求 花橋，昆山市政府將花橋定位于昆山城市功能延伸區(qū)，將花橋鎮(zhèn)著力營造建設成昆山城市的一個商貿(mào)服務區(qū)，它將為投資企業(yè)提供完善的商貿(mào)功能和服務體系。2000年底，江蘇省政府在花橋鎮(zhèn)設立花橋國際商務城，以“融入上海、面向世界、服務江蘇”為發(fā)展目標，著力構(gòu)筑長三角首座一體化國際商務中心。早期的寫字樓有江蘇國際商務大樓，新近推出的有亞太廣場，而已經(jīng)于05年10月舉行奠基儀式的江蘇花橋國際展覽中心，規(guī)劃中也有寫字樓項目。,二、寫字樓個案及分布情況分析,三、寫字樓匯總分析,從標準層面積來看，辦公樓面積主要集中在150～300㎡之間。 從物業(yè)品質(zhì)來看，辦公樓品質(zhì)整體感覺相差挺大。既有標準甲級寫字樓，也有檔次較低的寫字樓。 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞1.5元/㎡/天均線上下波動，部分物業(yè)租金已達到2元/㎡/天以上。 從出租率來看，辦公樓出租情況比較一般，由于昆山寫字樓需求量并不太高，入駐企業(yè)基本為一些制造業(yè)和貿(mào)易公司。 從物業(yè)管理費來看，辦公樓物管費基本處于2.52.8(元/㎡/月) 的范圍段，物管水平差距不大。,五、寫字樓產(chǎn)品形態(tài)分析,單位： ㎡,從面積段來看，一般甲級寫字樓面積分割相對固定，基本在50300 ㎡ 之內(nèi)，如中茵世茂廣場、現(xiàn)代廣場等。而一些如宏基財富廣場、新鼎岸商務大廈等商務樓類型的產(chǎn)品則面積段分布較廣或十分狹窄。,市場部觀點：,六、寫字樓價格分析,從寫字樓分布區(qū)域來看，一般是前進路沿線為代表的中心城區(qū)的辦公樓價格要高，基本在10000元/ ㎡ ，而開發(fā)區(qū)和其他區(qū)域的稍低些。 從產(chǎn)品檔次看，甲級寫字樓和內(nèi)部裝潢標準較高的寫字樓如中茵和現(xiàn)代廣場價格較高，其他在6000元/平米的寫字樓基本配置則比較一般。,單位：元/ ㎡,市場部觀點：,七、寫字樓去化情況分析,07，08年開盤的一些老項目如曼哈頓國際和現(xiàn)代廣場，去化率基本上都在70%以上，現(xiàn)在已經(jīng)是尾盤。而今年新開或者即將開盤的項目則是通過前期預定或者是開發(fā)商自己的意向客戶去化，如中茵世茂和新鼎岸，不過整體去化幅度不大。,市場部觀點：,八、寫字樓租金分析,單位： 元/㎡/天,由于昆山市的寫字樓的規(guī)格檔次參差不起和分布也不平均，所以租金水平也有較大差距。中心城區(qū)配置較好的辦公樓如曼哈頓國際和中茵世貿(mào)廣場，租金都在1。5元/平方米/天以上，位置稍偏但配置比較好的現(xiàn)代廣場租金也在2元/平方米/天左右。其他項目不是標準偏低就是區(qū)位較偏，因此租金水平較低。,市場部觀點：,九、寫字樓客戶分析,總 結(jié),市政府行政區(qū)的寫字樓，由于擁有市中心地段和毗鄰市政府的優(yōu)勢，寫字樓價格兩級分化較明顯2007年前的寫字樓產(chǎn)品價格在65007000元/平米。而新造寫字樓價格基本已突破10000元/平米，這里的寫字樓以私營企業(yè)、臺商、企事業(yè)單位、日資企業(yè)居多。 城南寫字樓的發(fā)展很大程度上和出口加工區(qū)有關，出口加工區(qū)主要發(fā)展出口加工貿(mào)易，主導產(chǎn)業(yè)是電子信息等高薪技術產(chǎn)業(yè)，對寫字樓有著一定的需求。早年在昆山投資的臺資企業(yè)，多集中為生產(chǎn)企業(yè)，自建廠房與辦公房，所有純寫字樓需求不足。該區(qū)域項目由于區(qū)域和品質(zhì)差異，價格落差較大。 長江路沿線區(qū)域處于行政區(qū)和加工區(qū)之間，市場租售價相對偏低。目前商辦項目不多，個案租售情況良好。 昆山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)缺乏寫字樓該物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃中的企業(yè)園區(qū)為企業(yè)總部大樓，為企業(yè)內(nèi)部自用為主。 昆山目前寫字樓發(fā)展逐漸向規(guī)模化、品質(zhì)化和特色化方向發(fā)展，景觀辦公、綠色生態(tài)辦公及企業(yè)總部基地概念不斷浦現(xiàn)，城市東南部將成為未來寫字樓發(fā)展的沃土；寫字樓投資市場也正在逐漸形成，隨著城市經(jīng)濟不斷轉(zhuǎn)型，昆山企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)多元化趨勢，自建辦公樓的成本加大等因素，勢必帶動寫字樓的需求增長，寫字樓未來成長空間較大。由于昆山城市正處于一個轉(zhuǎn)型階段，寫字樓市場發(fā)展尚需完善，培育有效的消費群體和引導投資市場應為保持寫字樓市場可持續(xù)發(fā)展的動力，寫字樓產(chǎn)品明晰的市場定位和目標消費客源的鎖定，將成為寫字樓產(chǎn)品開發(fā)的制勝法寶。,昆山房地產(chǎn)市場研究,城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析,高端物業(yè)持續(xù)入市，昆山即將進入“豪宅時代”?？蛻魧κ袌鰳鞘械膬r格預期被不斷拔高，使得部分中檔樓盤獲得了更多的當?shù)乜蛻舻那嗖A。 同質(zhì)化產(chǎn)品趨于嚴重，昆山樓市受到外力的刺激，越來越多的開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品的階段就將客戶市場瞄準上海、溫州、浙江等地。同質(zhì)化的小戶型投資性產(chǎn)品持續(xù)入市使昆山樓市進入一個以投資產(chǎn)品為主的紅海時代。 當?shù)厥袌鰩捉柡?，昆山人?40萬，從供需來看，該市人口遠不能支撐當?shù)孛磕杲?0萬方的巨大供應。尤其2010年，綠地新21城177萬方的巨大供應給昆山當?shù)氐南芰μ岢隽司薮筇魬?zhàn)。 城市結(jié)構(gòu)東進南移，東部開發(fā)區(qū)花橋樓盤供應增加，主要面對的客戶群體為“上海人”與“新昆山人”。最具代表性的樓盤即為177萬方的“綠地新21城” 城市人口導入速度加快，未來房地產(chǎn)市場的消費主體將以“新昆山人”與“外地人”為主。 街區(qū)型商業(yè)占據(jù)最大比重，專業(yè)市場和底商也有不小比例，大型商場相對比較稀缺。 企業(yè)對辦公的需求持續(xù)增長，昆山辦公樓市場開始逐漸成形。 純正的酒店式公寓市場需求并不大，新盤里面難有純正的酒店式公寓供應。在售產(chǎn)品的酒店式公寓多為經(jīng)“包裝”的小戶型投資產(chǎn)品。,踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。24.10.2324.10.23Wednesday, October 23, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。23:16:0123:16:0123:1610/23/2024 11:16:01 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。24.10.2323:16:0123:16Oct2423Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。23:16:0123:16:0123:16Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。24.10.2324.10.2323:16:0123:16:01October 23, 2024 加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。2024年10月23日下午11時16分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。2024年10月23日星期三下午11時16分1秒23:16:0124.10.23 嚴格把控質(zhì)量關，讓生產(chǎn)更加有保障。2024年10月下午11時16分24.10.2323:16October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴要求，少危險。2024年10月23日星期三11時16分1秒23:16:0123 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。下午11時16分1秒下午11時16分23:16:0124.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開啟。24.10.2324.10.2323:1623:16:0123:16:01Oct24 務實，奮斗，成就，成功。2024年10月23日星期三11時16分1秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機會不能輕易流失，這樣我們才能真正強大。24.10.232024年10月23日星期三11時16分1秒24.10.23,謝謝大家！,