【正文】 多的農(nóng)村人口和勞動力流向城市，住房需求擺在了首要位置，這直接導致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會導致各種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化的發(fā)展，工廠擴建，企業(yè)辦公、服務行業(yè)及房產(chǎn)投資等對房屋的需求也拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有很多非住房消費如休閑場所、度假區(qū)等，這些都對人們的生活和消費結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了很大影響，促進了房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化進程提供了物質(zhì)基礎和保障，房地產(chǎn)業(yè)是我國國名經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)，它是社會生產(chǎn)、人民生活必不可少的生產(chǎn)生活資料，它通過城市功能結(jié)構(gòu)的演化，對城市人口和市場結(jié)構(gòu)進一步擴大，對改善居民居住壞境，促進城市發(fā)展有重要作用，只有房地產(chǎn)業(yè)的運行，才能建設良好的城市空間，為外來人口提供物質(zhì)保證，為城鎮(zhèn)化進程的實施打好堅實的基礎，因此，只有以房地產(chǎn)市場的規(guī)范健康運行來穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化才能達到和諧發(fā)展的目的。 房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關系，城市化速率的提高，拉動了房產(chǎn)需求，使我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，房產(chǎn)投資和投機日趨增多，直接表現(xiàn)就是房價過高，過高的房價不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了風險，而且與居民收入不相協(xié)調(diào)，造成外來人口買房難的問題，對大學生、農(nóng)民工等群體在城市居住設置了關卡，這種現(xiàn)狀嚴重阻礙了城鎮(zhèn)化的進程，進而又反作用于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題 1 沒有合理規(guī)劃城鎮(zhèn)建設，使房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)無序化，由于城市競爭加劇和房地產(chǎn)業(yè)巨大開發(fā)利益的驅(qū)動，出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的速度高于城鎮(zhèn)化規(guī)劃的速度，使房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)無序甚至失控，從而城鎮(zhèn)功能分區(qū)和布局不明確，這不僅對城鎮(zhèn)化的發(fā)展注入了不利因素，而且造成了資源、環(huán)境和經(jīng)濟的不協(xié)調(diào)，從而影響了城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場體制不健全，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，由于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)利益的拉動，市場機制失調(diào)，導致房地產(chǎn)市場開發(fā)火熱，房地產(chǎn)價格混亂，從而盲目的進行房地產(chǎn)投資，因此占用了其他城市建設公共設施和相關產(chǎn)業(yè)的資源，影響了市場資源配置的能力，且城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多實力小、規(guī)范化程度低，使房地產(chǎn)業(yè)走向批量大、檔次低的尷尬境地，影響了城鎮(zhèn)的發(fā)后續(xù)展。3 隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量農(nóng)村人口和勞動力涌入城鎮(zhèn)，政府發(fā)展經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策和廉租房的建設明顯偏少，使低收入家庭的住房需求卻難以實現(xiàn)，從而生活標準難以達到城鎮(zhèn)化的最低生活標準，從一方面又減少了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的勞動力，影響了城鎮(zhèn)化的進程。促進城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的方法措施 1 切實保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，不僅可以推動我國經(jīng)濟的發(fā)展，還可以為城鎮(zhèn)化進程提供強大的經(jīng)濟動力，當前中國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控日趨加強，對房地產(chǎn)發(fā)展過程中的投機、價格泡沫等問題打擊力度越來越大，作為房地產(chǎn)業(yè)本身也應該嚴格落實國家出臺的相關政策措施，借鑒國外的先進經(jīng)驗來完善自己，打造自己的品牌，注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高服務標準，進而提高自己的市場競爭力，保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展健康、有序，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)的同時，也要加大對科技教育、基礎設施的投入，以及環(huán)境、資源的保護，使二者協(xié)調(diào)發(fā)展解決好二者發(fā)展過程中的利益沖突和投資風險，在城鎮(zhèn)化進程過程中，不可避免的要與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)生利益沖突，只有房地產(chǎn)開發(fā)商有效解決好城鎮(zhèn)化過程中與政府、區(qū)域經(jīng)濟和農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民之間的利益沖突，才能是城鎮(zhèn)化的目標得以順利實現(xiàn)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投機和投資住房越來越熱，因此城鎮(zhèn)化進程下的房地產(chǎn)開發(fā)需要有長遠的規(guī)劃，避免城鎮(zhèn)開發(fā)不合理而面臨的財政風險，合理定位城鎮(zhèn)化目標，構(gòu)建合理的城鎮(zhèn)體系，合理開發(fā)、合理定價，加快促進城鎮(zhèn)化進程。3 采取有效房地產(chǎn)開發(fā)管理，促進城鎮(zhèn)化進程，在縣域城鎮(zhèn)化過程中，有效地房地產(chǎn)開發(fā)管理措施能夠加速城鎮(zhèn)化的實現(xiàn)，首先調(diào)整與大中城市發(fā)展相適應的政策，取用與縣域房地產(chǎn)相適應的引入政策，其次加強房地產(chǎn)業(yè)務管理，提升房地產(chǎn)管理水平，符合國家相關的宏觀調(diào)控政策，擇優(yōu)辦理房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，加強和銀行的合作，做好貸款方案和貸后管理工作，建立綠色房地產(chǎn)業(yè)，保證縣域向城鎮(zhèn)化的健康有序轉(zhuǎn)變。4 加快房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)建設，充分發(fā)揮市場機制的調(diào)控作用，合理構(gòu)建城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，城鎮(zhèn)化進程下的房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全，導致了房地產(chǎn)業(yè)無序化發(fā)展，當前的任務就是要建立健全城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)，突破戶籍制度，處理好常住人口房地產(chǎn)市場和流動人口房地產(chǎn)市場的關聯(lián)，通過市場機制的調(diào)控作用，形成合理的人口流動速率和房地產(chǎn)價格市場，加大經(jīng)濟適用房的建設，擴大廉租房的覆蓋范圍來為低收入群體提供保障性住房，實現(xiàn)公平公正的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，確保人人有住房，形成房地產(chǎn)開發(fā)層次結(jié)構(gòu)，確保城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。結(jié)語房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)還將持續(xù)發(fā)展，而城鎮(zhèn)化進程的速率也不會停止，它們是不可逆轉(zhuǎn)的過程，我國當前的任務是要處理好二者的關系，加快經(jīng)濟適用房、保障性住房的房地產(chǎn)市場開發(fā)，發(fā)展和完善二手房市場和房屋租賃市場，促進房地產(chǎn)住宅消費從剛性需求和改善型需求向有效需求轉(zhuǎn)變，才能使城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展加大房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，使它們相互作用、相互影響，最終達到互利共贏的目的，進一步促進我國經(jīng)濟又好又快的發(fā)展。[1]，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2007(14)．張奕河，鄭大川．城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場需求關系研究[J]．特區(qū)經(jīng)濟，2009；(12).李東．淺談城鎮(zhèn)化建設和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J]．今日財富，2008；(6).龍佳宜，鞠慧雅．我國城鎮(zhèn)化進程中房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對策建議[J]．北京房地產(chǎn)，2008；(12).．固際經(jīng)濟評論，2007(11)．據(jù)上海證券報中央經(jīng)濟工作會議亮點之一是要推進中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。但城鎮(zhèn)化有兩大前提條件：進城的農(nóng)民要買得起房；通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能為農(nóng)民提供經(jīng)濟保障。城鎮(zhèn)化對增加城市住房需求和調(diào)整供求關系等都將產(chǎn)生深刻影響。中央經(jīng)濟工作會議剛剛結(jié)束。這次會議的亮點之一就是要加強中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，即要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。由此，城鎮(zhèn)化發(fā)展為中國經(jīng)濟指明了一個發(fā)展方向，并有望繼續(xù)成為未來中國經(jīng)濟增長的主要動力。確實，城市化進程早已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的主要動力之一。自1998年中國住房制度重大改革以來，城市化發(fā)展突飛猛進。由2004年統(tǒng)計資料顯示，百萬人口以上的城市在美國只有9個，在中國則有166個。聯(lián)合國人口發(fā)展報告也曾指出，中國的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長最快的國家。中國的城市化進程，一方面，促進了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟繁榮，并帶來或幫助成千上萬的中國農(nóng)民擺脫了貧困；另一方面，戶籍制度限制和農(nóng)村與城市的二元化結(jié)構(gòu)等因素導致農(nóng)村居民在城市中很難生根下來，成為城市經(jīng)濟生產(chǎn)與消費的動力，從而減緩了城市化進程，抑制了以農(nóng)村居民為主體的消費。有研究表明，在居民消費支出中，%%，%%。透過上述數(shù)據(jù)，一是受經(jīng)濟快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響，城市居民消費增長的占比遠高于中國城市化率增長，這意味著農(nóng)村居民消費水平的相對降低；二是分化的二元城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，不僅不利于農(nóng)村居民消費，而且也不利于農(nóng)民分享中國改革的經(jīng)濟成果；三是制度安排和城鄉(xiāng)二元分化結(jié)構(gòu)導致了農(nóng)村居民消費水平過低。所以，只有改革不合理的戶籍制度及利益分配關系，增加農(nóng)民收入，才能有效促進農(nóng)民消費的快速增長。從這個角度分析，放寬中小城市的戶口限制，是推進城鎮(zhèn)化進程的重大改革舉措之一。之所以說加快城鎮(zhèn)化進程將成為現(xiàn)在和將來中國經(jīng)濟發(fā)展之動力，是因為 “城鎮(zhèn)化”主要包括兩方面內(nèi)容：一是城市基礎設施建設，即通過大規(guī)模的城市基礎建設來帶動城市經(jīng)濟發(fā)展；二是基本住宅建設，以住房產(chǎn)業(yè)為龍頭來帶動整個經(jīng)濟發(fā)展。此外，城鎮(zhèn)化還有助于集約性使用土地和解決當前土地矛盾問題。值得注意的是，以農(nóng)民進城的方式帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須基于農(nóng)民有支付能力去購買他們希望進入城市的住房。但近幾年來房地產(chǎn)市場的繁榮與火爆，導致各地城市的房價全面飆升，不要說大中型城市房價的快速飆升，就連中小城市的房價也出現(xiàn)快速上漲。據(jù)中國社會科學院的2010年《經(jīng)濟藍皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買當前房價高企的住房。因為。如果說城市中都有85%以上家庭購買不起住房，那么要想讓農(nóng)民進城購買所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以，加速城鎮(zhèn)化進程，最為關鍵的前提條件之一是要使進城的農(nóng)民購買得起住房。事實上，要讓進城農(nóng)民真正能在城市中“生根落地”，不僅需要有適度的房價以符合他們的購房支付能力，而且還要推進農(nóng)村土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)，由此形成有效的農(nóng)村土地市場。因為，農(nóng)村土地市場不僅可以增加土地供給或給土地定價，而且也可以為農(nóng)民進城提供一種經(jīng)濟保障。在筆者看來，只有在上述兩個前提條件得到滿足的情況下，放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制才能達到推進城鎮(zhèn)化的預期效果。否則，這個制度改革所能起到的作用將是十分有限的。放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制的城鎮(zhèn)化，對我國房地產(chǎn)市場的影響也是多方面的。確實，通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，這樣的城鎮(zhèn)化進程將增加農(nóng)民對城市住房的很大需求，但前提條件是城市房價應當接近當下農(nóng)村居民的購房支付能力。還有，農(nóng)村土地要能夠流轉(zhuǎn)，并能成為農(nóng)村居民生活的一種經(jīng)濟保障。這樣，如果農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當下我國房地產(chǎn)市場的供求關系。當然，這個市場方向究竟會向何處發(fā)展，還要看下一步政策細化而定。（作者 易憲容 中國社會科學院金融研究所研究員）