【正文】 多的農(nóng)村人口和勞動力流向城市，住房需求擺在了首要位置，這直接導(dǎo)致了房屋剛性需求的變化，此外，人口的增加將會導(dǎo)致各種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化的發(fā)展，工廠擴(kuò)建，企業(yè)辦公、服務(wù)行業(yè)及房產(chǎn)投資等對房屋的需求也拉動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還有很多非住房消費(fèi)如休閑場所、度假區(qū)等，這些都對人們的生活和消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了很大影響，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的廣闊發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和保障，房地產(chǎn)業(yè)是我國國名經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，它是社會生產(chǎn)、人民生活必不可少的生產(chǎn)生活資料，它通過城市功能結(jié)構(gòu)的演化，對城市人口和市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步擴(kuò)大，對改善居民居住壞境，促進(jìn)城市發(fā)展有重要作用，只有房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行，才能建設(shè)良好的城市空間，為外來人口提供物質(zhì)保證，為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的實(shí)施打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，因此，只有以房地產(chǎn)市場的規(guī)范健康運(yùn)行來穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化才能達(dá)到和諧發(fā)展的目的。 房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化發(fā)展具有利益沖突關(guān)系，城市化速率的提高，拉動了房產(chǎn)需求，使我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱，房產(chǎn)投資和投機(jī)日趨增多，直接表現(xiàn)就是房價(jià)過高，過高的房價(jià)不僅給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了風(fēng)險(xiǎn)，而且與居民收入不相協(xié)調(diào)，造成外來人口買房難的問題，對大學(xué)生、農(nóng)民工等群體在城市居住設(shè)置了關(guān)卡，這種現(xiàn)狀嚴(yán)重阻礙了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，進(jìn)而又反作用于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題 1 沒有合理規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)無序化，由于城市競爭加劇和房地產(chǎn)業(yè)巨大開發(fā)利益的驅(qū)動，出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)的速度高于城鎮(zhèn)化規(guī)劃的速度，使房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)無序甚至失控，從而城鎮(zhèn)功能分區(qū)和布局不明確，這不僅對城鎮(zhèn)化的發(fā)展注入了不利因素，而且造成了資源、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)，從而影響了城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場體制不健全，造成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)，由于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)利益的拉動，市場機(jī)制失調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場開發(fā)火熱，房地產(chǎn)價(jià)格混亂，從而盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)投資，因此占用了其他城市建設(shè)公共設(shè)施和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源，影響了市場資源配置的能力，且城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多實(shí)力小、規(guī)范化程度低，使房地產(chǎn)業(yè)走向批量大、檔次低的尷尬境地，影響了城鎮(zhèn)的發(fā)后續(xù)展。3 隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量農(nóng)村人口和勞動力涌入城鎮(zhèn)，政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策和廉租房的建設(shè)明顯偏少，使低收入家庭的住房需求卻難以實(shí)現(xiàn)，從而生活標(biāo)準(zhǔn)難以達(dá)到城鎮(zhèn)化的最低生活標(biāo)準(zhǔn)，從一方面又減少了房地產(chǎn)開發(fā)所需要的勞動力，影響了城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的方法措施 1 切實(shí)保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，不僅可以推動我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還可以為城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)動力，當(dāng)前中國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控日趨加強(qiáng)，對房地產(chǎn)發(fā)展過程中的投機(jī)、價(jià)格泡沫等問題打擊力度越來越大，作為房地產(chǎn)業(yè)本身也應(yīng)該嚴(yán)格落實(shí)國家出臺的相關(guān)政策措施，借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)來完善自己，打造自己的品牌，注重產(chǎn)品質(zhì)量，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而提高自己的市場競爭力，保障房地產(chǎn)市場的發(fā)展健康、有序，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，也要加大對科技教育、基礎(chǔ)設(shè)施的投入，以及環(huán)境、資源的保護(hù)，使二者協(xié)調(diào)發(fā)展解決好二者發(fā)展過程中的利益沖突和投資風(fēng)險(xiǎn)，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程過程中，不可避免的要與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)生利益沖突，只有房地產(chǎn)開發(fā)商有效解決好城鎮(zhèn)化過程中與政府、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民之間的利益沖突，才能是城鎮(zhèn)化的目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)過程中，投機(jī)和投資住房越來越熱，因此城鎮(zhèn)化進(jìn)程下的房地產(chǎn)開發(fā)需要有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，避免城鎮(zhèn)開發(fā)不合理而面臨的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，合理定位城鎮(zhèn)化目標(biāo)，構(gòu)建合理的城鎮(zhèn)體系，合理開發(fā)、合理定價(jià)，加快促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。3 采取有效房地產(chǎn)開發(fā)管理，促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，在縣域城鎮(zhèn)化過程中，有效地房地產(chǎn)開發(fā)管理措施能夠加速城鎮(zhèn)化的實(shí)現(xiàn)，首先調(diào)整與大中城市發(fā)展相適應(yīng)的政策，取用與縣域房地產(chǎn)相適應(yīng)的引入政策，其次加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理，提升房地產(chǎn)管理水平，符合國家相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，擇優(yōu)辦理房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)和銀行的合作，做好貸款方案和貸后管理工作，建立綠色房地產(chǎn)業(yè)，保證縣域向城鎮(zhèn)化的健康有序轉(zhuǎn)變。4 加快房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)建設(shè)，充分發(fā)揮市場機(jī)制的調(diào)控作用，合理構(gòu)建城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，城鎮(zhèn)化進(jìn)程下的房地產(chǎn)法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)無序化發(fā)展，當(dāng)前的任務(wù)就是要建立健全城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)，突破戶籍制度，處理好常住人口房地產(chǎn)市場和流動人口房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)，通過市場機(jī)制的調(diào)控作用，形成合理的人口流動速率和房地產(chǎn)價(jià)格市場，加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍來為低收入群體提供保障性住房，實(shí)現(xiàn)公平公正的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，確保人人有住房，形成房地產(chǎn)開發(fā)層次結(jié)構(gòu)，確保城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。結(jié)語房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)還將持續(xù)發(fā)展，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程的速率也不會停止，它們是不可逆轉(zhuǎn)的過程，我國當(dāng)前的任務(wù)是要處理好二者的關(guān)系，加快經(jīng)濟(jì)適用房、保障性住房的房地產(chǎn)市場開發(fā)，發(fā)展和完善二手房市場和房屋租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)住宅消費(fèi)從剛性需求和改善型需求向有效需求轉(zhuǎn)變，才能使城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展加大房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，使它們相互作用、相互影響，最終達(dá)到互利共贏的目的，進(jìn)一步促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。[1]，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2007(14)．張奕河，鄭大川．城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場需求關(guān)系研究[J]．特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2009；(12).李東．淺談城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[J]．今日財(cái)富，2008；(6).龍佳宜，鞠慧雅．我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)存在的問題及對策建議[J]．北京房地產(chǎn)，2008；(12).．固際經(jīng)濟(jì)評論，2007(11)．據(jù)上海證券報(bào)中央經(jīng)濟(jì)工作會議亮點(diǎn)之一是要推進(jìn)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展。但城鎮(zhèn)化有兩大前提條件：進(jìn)城的農(nóng)民要買得起房；通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)能為農(nóng)民提供經(jīng)濟(jì)保障。城鎮(zhèn)化對增加城市住房需求和調(diào)整供求關(guān)系等都將產(chǎn)生深刻影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會議剛剛結(jié)束。這次會議的亮點(diǎn)之一就是要加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展，即要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，并放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。由此，城鎮(zhèn)化發(fā)展為中國經(jīng)濟(jì)指明了一個(gè)發(fā)展方向，并有望繼續(xù)成為未來中國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。確實(shí)，城市化進(jìn)程早已成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?。?998年中國住房制度重大改革以來，城市化發(fā)展突飛猛進(jìn)。由2004年統(tǒng)計(jì)資料顯示，百萬人口以上的城市在美國只有9個(gè)，在中國則有166個(gè)。聯(lián)合國人口發(fā)展報(bào)告也曾指出，中國的城鎮(zhèn)人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長最快的國家。中國的城市化進(jìn)程，一方面，促進(jìn)了不少城市的快速發(fā)展與經(jīng)濟(jì)繁榮，并帶來或幫助成千上萬的中國農(nóng)民擺脫了貧困；另一方面，戶籍制度限制和農(nóng)村與城市的二元化結(jié)構(gòu)等因素導(dǎo)致農(nóng)村居民在城市中很難生根下來，成為城市經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與消費(fèi)的動力，從而減緩了城市化進(jìn)程，抑制了以農(nóng)村居民為主體的消費(fèi)。有研究表明，在居民消費(fèi)支出中，%%，%%。透過上述數(shù)據(jù)，一是受經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化率提高等因素影響，城市居民消費(fèi)增長的占比遠(yuǎn)高于中國城市化率增長，這意味著農(nóng)村居民消費(fèi)水平的相對降低；二是分化的二元城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，不僅不利于農(nóng)村居民消費(fèi)，而且也不利于農(nóng)民分享中國改革的經(jīng)濟(jì)成果；三是制度安排和城鄉(xiāng)二元分化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了農(nóng)村居民消費(fèi)水平過低。所以，只有改革不合理的戶籍制度及利益分配關(guān)系，增加農(nóng)民收入，才能有效促進(jìn)農(nóng)民消費(fèi)的快速增長。從這個(gè)角度分析，放寬中小城市的戶口限制，是推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重大改革舉措之一。之所以說加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將成為現(xiàn)在和將來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動力，是因?yàn)?“城鎮(zhèn)化”主要包括兩方面內(nèi)容：一是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即通過大規(guī)模的城市基礎(chǔ)建設(shè)來帶動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；二是基本住宅建設(shè)，以住房產(chǎn)業(yè)為龍頭來帶動整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，城鎮(zhèn)化還有助于集約性使用土地和解決當(dāng)前土地矛盾問題。值得注意的是，以農(nóng)民進(jìn)城的方式帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須基于農(nóng)民有支付能力去購買他們希望進(jìn)入城市的住房。但近幾年來房地產(chǎn)市場的繁榮與火爆，導(dǎo)致各地城市的房價(jià)全面飆升，不要說大中型城市房價(jià)的快速飆升，就連中小城市的房價(jià)也出現(xiàn)快速上漲。據(jù)中國社會科學(xué)院的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，85%以上城鎮(zhèn)家庭無能力購買當(dāng)前房價(jià)高企的住房。因?yàn)椤Ｈ绻f城市中都有85%以上家庭購買不起住房，那么要想讓農(nóng)民進(jìn)城購買所需要的住房只能是“天方夜譚”了。所以，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，最為關(guān)鍵的前提條件之一是要使進(jìn)城的農(nóng)民購買得起住房。事實(shí)上，要讓進(jìn)城農(nóng)民真正能在城市中“生根落地”，不僅需要有適度的房價(jià)以符合他們的購房支付能力，而且還要推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革和土地流轉(zhuǎn)，由此形成有效的農(nóng)村土地市場。因?yàn)?，農(nóng)村土地市場不僅可以增加土地供給或給土地定價(jià)，而且也可以為農(nóng)民進(jìn)城提供一種經(jīng)濟(jì)保障。在筆者看來，只有在上述兩個(gè)前提條件得到滿足的情況下，放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制才能達(dá)到推進(jìn)城鎮(zhèn)化的預(yù)期效果。否則，這個(gè)制度改革所能起到的作用將是十分有限的。放寬中小城鎮(zhèn)居民戶口限制的城鎮(zhèn)化，對我國房地產(chǎn)市場的影響也是多方面的。確實(shí)，通過放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)落戶，這樣的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將增加農(nóng)民對城市住房的很大需求，但前提條件是城市房價(jià)應(yīng)當(dāng)接近當(dāng)下農(nóng)村居民的購房支付能力。還有，農(nóng)村土地要能夠流轉(zhuǎn)，并能成為農(nóng)村居民生活的一種經(jīng)濟(jì)保障。這樣，如果農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)的話，土地資源就能起到增加住房供給的作用，并能改變當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。當(dāng)然，這個(gè)市場方向究竟會向何處發(fā)展，還要看下一步政策細(xì)化而定。（作者 易憲容 中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）