【導讀】1. 1. 2. 3. 5. 5. 7. 10. 12. 16. 16. 22. 24. 26. 28. 29. 31. 31. 31. 33. 33. 37. 41. 43. 48. 53. 57

　　

【正文】 著南國際旅游島建設的利好政策,刺激了大量島外購房者購買欲望,致使?？诜績r一路飆升?海南房地產開發(fā)投資? 商品房及住宅銷售面積? 銷售金額等重要指標同比均出現正增長?2021 年第一周(1 月 410 日)海口商品房總簽約 679 套,總簽約面積 22 平方米,平均每日成交約 97 套,環(huán)比上周?？谏唐贩亢灱s 541套提升 %?《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》正式發(fā)布,標志著備受國內外關注的海南國際旅游島建設正式拉開了序幕,由此?？谏唐贩渴袌鲈俪申P注熱點,銷量大幅提升?2021 年第一周?？谏唐贩夸N售均價 元/平方米,環(huán)比上周?？谏唐贩夸N售均價 元/平方米提升 %,2021 年第一周,海口商品房銷售均價不僅環(huán)比上周有了大幅提升,還突破了 6000 元/平方米大關?2021 年 1 月份,?？诜课蒌N售價格比去年同期上漲 %,漲幅較上月增 個百分點。刷新了多年來的月漲幅紀錄?2 月的房價與上月相比,上漲 %?從各房屋類型看 ,新建商品房同比上漲 %,其中,普通住宅同比上漲 %,高檔住宅同比上漲 %,高檔公寓同比上漲%。二手房同比上漲 %?房地產市場需求持續(xù)走高 ,市場交易活躍? ?？诜康禺a 2021 年的發(fā)展趨勢2021 年 12 月,全省房地產開發(fā)投資共完成 億元,占同期全省全部固定資產投資的 %,比去年同期增長 倍,比全省同期固定資產投資平均增幅高 70%?在全部房地產開發(fā)投資中 ,%用于住宅建設,此項投資較去年同期的增幅也是 倍。 在全部住宅建設投資中,%用于 90 平方米以下住宅建設,此項投資比去年同期增長 倍?12 月累計全省共銷售各類房屋 萬平方米 ,其中銷售住宅 萬平方米,均比去年同期增長 倍。房屋銷售額累計實現 億元,其中住宅銷售額實現 億元,均比去年同期增長 倍?(1)?？诘姆康禺a將繼續(xù)保持增長勢頭2021 是海南房地產市場發(fā)展史上非比尋常的一年,房價穩(wěn)步上漲? 23銷量持續(xù)走高?在城市建設步伐加快,特別是國際旅游島建設快速推進的帶動下,海南房地產開發(fā)市場呈快速增長態(tài)勢,前 10 月,全省完成房地產投資 億元,已經超過 2021 年全年 億元的水平?除了?？?三亞的房價一如既往的上漲之外,海南二三線城市房產的開發(fā)也是如火如荼?甚至一些樓盤到了一次性付款都得排號的火爆程度??？诜慨a交易平均價格已從 2021 年 12 月的 6000 元/平方米增長為 2021 年 1月下旬的 7144 元/平方米? 因此 2021 年,?？诘姆康禺a開發(fā)投資仍將繼續(xù)保持增長勢頭,房價在經歷了年初的大起之后,今后一段時間內將保持一個相對平緩的增長趨勢?2021 年海南會成為中國樓市的焦點,國際旅游島的獲批?輕軌的開通等眾多利好因素涌現會帶動海南房產的發(fā)展,促使價格不斷升溫?2021 年房地產行業(yè)開發(fā)投資計劃完成 330 億元,同比增長 15%。商品房施工面積將達到 2500 萬平方米,同比增長 25%,其中商品房新開工面積將達到 900 萬平方米,同比增長 13%??？谟媱澰诒ＷC基礎設施 ?重點產業(yè)用地的原則下,適度放大旅游地產的供地規(guī)模,確保明年土地收益翻倍,并將繼續(xù)推動土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運營工作?海南的自然環(huán)境在全國是獨一無二的,加上近年來隨著城市基礎配套設施的逐步完善,政府整體投入的加大,如環(huán)島鐵路的建成?輕軌的開通? 未來跨海大橋的落成等等,很多消費能力更高的島外客戶群開始關注海南,這類人群在發(fā)生購買行為的時候更多在乎的是自己喜歡不喜歡,而非價格?海南特有的資源環(huán)境是單純房價所不能衡量的,需求增多自然引起房價上漲?在城市空間發(fā)展模式上遵循“ 中強?西拓?東優(yōu)?南控” 的發(fā)展原則?在城市建設中堅持突出綠色環(huán)境?熱帶風光? 濱海濱江?健康宜居? 歷史文化名城等城市特色的發(fā)展策略,建設“ 江?海?田?林” 相互映 24襯的生態(tài)宜居城市和熱帶濱海城市?隨著整體樓盤的提升預示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F,?？谠絹碓匠蔀椤坝绣X人” 度假養(yǎng)老的天堂,為“有錢人”蓋第二套房成為海口各大發(fā)展商常提的話題?(2)收入增加等因素促成?？诒镜鼐用褓徺I能量的釋放隨著海口經濟的發(fā)展,?？诒就辆用窦靶乱泼褓徺I第二套房的愿望及需求越來越強烈,這種表現不僅是市區(qū)樓盤緊俏,并向郊區(qū)盤發(fā)展的態(tài)勢,打破了郊區(qū)盤島外客戶全面壟斷的格局?桂林洋高校新區(qū)具有較好的區(qū)位優(yōu)勢,離?？谥鞒菂^(qū)不遠不近,為教師村房地產的開發(fā)提供了有利的條件?海南本土居民購買力的提升加大了部分剛性需求,另外2021 年海南房地產良好的發(fā)展前景吸引了更多投資者來海南購房置業(yè),這也使得今年購房需求增大進而引發(fā)價格上漲?(3)高端地產?旅游地產項目將會增長,帶動房價整體上漲房地產業(yè)是拉動海南省經濟增長的主動力?“2020 年,構建起39。 以本島居住為基本?專業(yè)化旅游地產為主導? 度假型居住為特色? 商業(yè)及其他地產為補充’ 的多元化? 多層次房地產體系 ?”《規(guī)劃綱要》為海南住房作了遠景展望?國際旅游島建設的獲批,首先有利于海南的旅游地產快速發(fā)展?海南擁有不可復制的環(huán)境資源,而且重視硬件設施的建設?國際旅游島的建設將提升海南島的整體定位,進一步加快海南文化?餐飲?交通? 節(jié)能等方面的發(fā)展,從而提升海南房地產市場的整體水平,帶動旅游地產的發(fā)展? 海南擁有不可復制的獨特地理位置以及稀缺的生態(tài)環(huán)境等,保護環(huán)境? 珍惜土地資源是海南可持續(xù)發(fā)展的基礎,也是海南房地產發(fā)展的基本前提?” 因此基于海南政府提出的“優(yōu)質資源優(yōu)質利用”的原則以及國際旅游島的建設目標,海口高品質房地產項目將會增長,優(yōu)化產品結 25構,走精品化?高端化的發(fā)展道路,將會帶動房價整體上漲,但在銷量上可能比去年有所下挫,進入一個冷靜的上漲區(qū)域? 項目周邊樓盤銷售情況縱觀目前項目附近在售的樓盤,如 2021 年在售的熙岸高爾夫公寓?盈濱?綠生花園?香緹假日 ?金手指高爾夫公寓 ?魯能?海藍福源等項目,幾乎都是供不應求?在國際旅游島規(guī)劃的政策助力下,盈濱半島及周邊地區(qū)目前房地產的開發(fā)與銷售熱朝是前所未有的?項目區(qū)域附近在售相近樓盤銷售情況分析項目名稱 總建筑面積 銷售均價( 元/m 2) 銷售情況半島壹號 約14萬m 2 24000元/ m2(別墅)銷售中藍福源?桃花澗 萬m 2 19000元/ m2(獨棟別墅)8000元/ m 2(聯(lián)排別墅) 一期正在銷售中富力盈溪谷 17萬m 26500元/ m2,最高價達15000元/ m 2 一期基本售磬碧海金沙溫泉別墅 約5萬m 2起價5700元/ m2(公寓,帶1000元/ m2裝修),12021元/ m2(別墅)全部售磬王府花園 178。一期別墅:400—500萬元/ 獨,均價8500元/ m2。二期別墅:10000元/ m2,洋房:6000元/ m 2一期已售磬,二期正在銷售當中,洋房已全部認購,比別墅只剩三棟金手指高爾夫公寓 40萬m178。 5500元/ m2。帶 400元/ m2裝修 一期基本售磬天賜上灣 55萬m 2 5500元/ m2。帶 500元/ m2裝修 一期正在銷售中 實地踩盤調查對澄邁金鑫鳥語林房地產有限公司開發(fā)的“碧海金沙溫泉別墅” 樓盤進行了走訪,該小區(qū)項目占地 140000 m2,總建筑面積約 42021 m2?別墅區(qū)擁有 600 余米長一線海岸,40000 m2 沙灘公園,是西海岸真正與海 26零距離的沙灘度假 sea house?整個小區(qū)別墅為坡屋頂矩形排行布局 項目分為三期,共開發(fā) 71 棟單體別墅和 11 棟聯(lián)體別墅,別墅面積為 294 m2915 m2,采用雙層疊加和部分中空設計 ,戶戶觀景陽臺? 大落地窗?超大露臺和私家花園,附送花園面積在 2151830 m2 之間?該小區(qū)的銷售價格為起價 5700 元/ m2(公寓,帶 1000 元/ m2 裝修),12021 元/ m 2(別墅), 目前已基本售完? 本次調查的結論(1)隨著國際旅游島規(guī)劃的落實和交通的逐步開通,盈濱半島及周邊區(qū)域被快速的帶動發(fā)展起來?多家大型房地產企業(yè)相繼搶占此地,意在分享國際旅游島政策的一杯羹?優(yōu)越的海島環(huán)境吸引了不少投資?休閑度假及養(yǎng)老的購房者,催熱了盈濱半島房地產的開發(fā),目前出現供不應求的局面?(2)從以上各個樓盤的銷售情況來看,目前盈濱半島的銷售勢頭較猛,同時,性價比較?？诔菂^(qū)?三亞等城區(qū)高,可發(fā)展的空間較大? 項目定位 產品定位產品定位:“低密度住宅+高級別墅”?在項目的產品規(guī)劃上,充分利用大自然賦予的天然優(yōu)秀特質?根據政府的城市規(guī)劃,充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)越環(huán)境?不但可以為盈濱半島旅游度假區(qū)增添一道美麗的風景線,而且,高品質的高檔社區(qū)也可進一步增強?？谑械男蜗?合理的產品組合,將可實現本項目開發(fā)的利潤最大化?在產品設計上,避免產品過于單一,影響項目的日后銷售,增加項目資金回籠的壓力? 27 客戶定位縱觀海南島的購房者和投資者,大部分都屬于島外人士?因為海南島獨一無二的氣候與環(huán)境,吸引著全國購房者的眼球? 客戶定位:島外新富階層+島內精英新貴階層。 島外為主:以東北? 西北?北京?江浙等地區(qū)為主要客源地? 私家企業(yè)主?職業(yè)經理人? 北方礦產老板,以短期旅游度假及中長期退休養(yǎng)老居住,部分為子女購買給父母使用。江浙客戶除度假使用功能外,更側重投資目的?島內為次:以海口為主的島內精英新貴階層,包括媒體?銀行?高校?公務員?企業(yè)高收入職員等,購買目的是休閑度假與投資兼有? 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析(1)本項目建設位置好,在住宅中即可觀看海景?聆聽海聲?距?？谑兄行?18 公里,距海口火車站和?？谖骶€快速干道分別為 3 公里和 2 公里,區(qū)域內的盈濱半島主干道路將與海口市西沿線海濱觀景大道相連接,優(yōu)越的地理位置將為本項目的建設提供非常便利的交通保障?(2)緊鄰一線海岸,環(huán)境優(yōu)越?(3)項目周邊已有多處樓盤開發(fā),入住將帶動區(qū)域地塊升值,利于項目的銷售? 劣勢分析項目所處區(qū)域的周邊市政配套有待完善,生活便利度較差? 機會分析(1)在國際旅游島宏觀政策的利導下,高性價的房地產區(qū)域價值突顯,吸引大量休閑度假?養(yǎng)老及投資的購房者進入,對本項目的銷售提供了 28市場的基礎?(2)北二環(huán) ?輕軌?瓊州海峽跨海大橋的逐步開通,將會大大的提升了盈濱半島旅游度假區(qū)區(qū)域的商業(yè)價值,也將利好本項目的開發(fā)銷售,為本項目未來的升值空間奠定基礎? 風險分析(1)目前 ,經歷了 2021 年房地產業(yè)瘋狂的暴漲與不規(guī)范的操作,直接影響到整個海南島房地產業(yè)的正常發(fā)展?隨著國家宏觀政策的調控,對房地產業(yè)的開發(fā)與銷售也將采取一定的措施,將會對房地產業(yè)產生一定的影響?(2)盈濱半島目前的生活配套還是有待完善,如不及時完善相應的市政配套功能設施,將會在一定程度上影響消費者進住該區(qū)域的欲望?從而,會影響整個區(qū)域的房地產銷售? 小結(1)對本項目的各種因素綜合分析得到,本項目的開發(fā)優(yōu)勢還是比較明顯?在政府規(guī)劃對盈濱半島的大力開發(fā)與有利政策的指導下,將會大大提升本項目的投資開發(fā)可行性?(2)國際旅游島的建設,將吸引實力強大的企業(yè)進駐該區(qū)域,而且,也將吸引進大量的企業(yè)高級管理人才?不但很大程度上推動該區(qū)域的經濟快速發(fā)展,更為當地的房地產業(yè)提供大量的發(fā)展機會? 29第四章 建設地點及建設條件 建設地點 項目選址位于?？谑杏癁I半島旅游度假區(qū)永慶大道東附近養(yǎng)殖區(qū)內? 擬建場址條件 現有場址基本情況 場地為養(yǎng)殖區(qū),主要為魚塘?蝦塘等? 場地需要回填土方量較大? 氣候條件 (1)地理位置:海口市位于地球北緯 ＇04′11,東經′18′05,地處海南島的北部 ?北瀕瓊州海峽,隔 18 海里與大陸相望,西鄰澄邁縣?是海南省政治? 經濟 ?文化?交通中心,聞名中外的濱海旅游城市?(2)氣候 :海 口 市 地 處 低 緯 度 熱 帶 北 緣 ,屬 于 熱 帶 海 洋 氣 侯 ,春 季 溫暖 少 雨 多 旱 ,夏 季 高 溫 多 雨 ,秋 季 濕 涼 多 臺 風 暴 雨 ,冬 季 干 旱 時 有 冷 氣流 侵 襲 帶 有 陣 寒 ?全 年 日 照 時 間 長 ,輻 射 能 量 大 ,年 平 均 日 照 時 數2021 小 時 以 上 ,太 陽 輻 射 量 可 達 11 到 12 萬 卡 。年 平 均 氣 溫 ℃ ,最 高 平 均 氣 溫 28 ℃ 左 右 ,最 低 平 均 氣 溫 18 ℃ 左 右 。極 端 氣 溫 最 高℃ ,最 低 ℃ ?年 平 均 降 水 量 1664 毫 米 ,平 均 日 降 雨 量 在 毫米 以 上 雨 日 150 天 以 上 。年 平 均 蒸 發(fā) 量 1834 毫 米 ,平 均 相 對 濕 度 85%?常 年 以 東 北 風 和 東 南 風 為 主 ,年 平 均 風 速 米 /秒 ,全 年 平 均 雷 擊 日數 天 ? 30 配套設施條件(1)交通條件項目位于海口市盈濱半島,區(qū)位條件好,為施工現場提供了良好的交通條件?因此,鋼材?水泥?瀝青? 裝飾材料等建材的運輸也能得到解決?(2)給排水條件項目區(qū)域現有自來水給水管網建設已經考慮了遠期規(guī)劃的基本用水要求,項目附近有“老城供水廠 ”,現有的給水能力已經基本上滿足本項目建設和運營的用水要求?排水可以通過附近現有市政排水系統(tǒng),順利排放?因此本項目建成后給排水系統(tǒng)不存在問題?(3)供電與通訊條件目前,項目區(qū)域內實行雙回路供電,故項目建成后