【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督，這些管理松懈的問題，都會(huì)增加成本，影響效益，導(dǎo)致工期拉長(zhǎng)，資金受套，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)虧損巨大。另外，房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測(cè)算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂觀， 在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如北京等一些大城市，當(dāng)前人們對(duì)住房的最迫切的需求是“廉租屋’’，以及以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房；最后才是高級(jí)公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔’’型不無(wú)關(guān)系。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利’’思想下的某種“幻覺 。 3． 4 資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析 3． 4． 1 資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析 資金回收風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，使企業(yè)再生產(chǎn)資金相對(duì)不足。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，它雖然使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，但并未使企業(yè)的現(xiàn)金增 加，反而會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，使房地產(chǎn)投資回收的不確定性比其他投資工具要多，而且房地產(chǎn)投資還涉及到政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向、和提高人民生活質(zhì)量等各個(gè)方面，因而易受各種因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，易引起資金鏈斷裂。 房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)的生產(chǎn)主要受外部因素和內(nèi)部因素的影響： (1)外部因素主要表現(xiàn)為企業(yè)所處的大環(huán)境，即國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政金融政策的影響。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，出于更多地占有市場(chǎng)和擴(kuò)大銷售的競(jìng)爭(zhēng) 需要，信用被廣泛采用。商業(yè)信用一方面為企業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇；另一方面加大了企業(yè)的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，加大了壞賬的可能。另外在財(cái)政金融雙緊縮時(shí)期整個(gè)市場(chǎng)疲軟，產(chǎn)品銷售困難，企業(yè)間三角債嚴(yán)重，資金回收困難。 (2)內(nèi)部因素主要表現(xiàn)于管理層對(duì)于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。商品房屋的推銷必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響，同時(shí)也受房屋銷售時(shí)市場(chǎng)行情的影響，二者之間有一個(gè)時(shí)間差，相互依托，也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際，充分預(yù)計(jì)到房屋銷售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況，加之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃推進(jìn)，資金 動(dòng)作正常，資金占用等于或低于計(jì)劃安排，這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化好干預(yù)期，出現(xiàn)銷售高峰，但也有可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化壞干預(yù)期，出現(xiàn)銷售低谷。不論出現(xiàn)上述哪種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都必須認(rèn)真做好房屋銷售的市場(chǎng)行情調(diào)查，準(zhǔn)確無(wú)誤地核算出房屋的銷售成本，包括房屋開發(fā)建設(shè)成本、房屋銷售成本以及房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)，尋找出市場(chǎng)銷售的切入點(diǎn) —— 銷售價(jià)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將房屋全部推銷出去，將資金回收。如果在房屋銷售期內(nèi)，銷售出現(xiàn)低谷，資金成本超過(guò)預(yù)期，就要對(duì)市場(chǎng)做出冷靜的分析研究，看 在不久的將來(lái)市場(chǎng)是否反彈，如反彈所帶的收益大 于 等待這一時(shí)期到來(lái)所產(chǎn)生的新的資金成本，就可以等待一定時(shí)間，再尋找市場(chǎng)銷售切入點(diǎn)；反之就不應(yīng)再等待，應(yīng)接現(xiàn)實(shí)行情，哪怕虧損一點(diǎn)，也盡快將房屋推出，收回資金，否則就可能導(dǎo)致更大的虧損。 3． 4． 2 收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析 收益分配政策對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展有一定的影響。分配方法的選擇會(huì)影響投資者對(duì)企業(yè)狀況的判斷和企業(yè)的聲譽(yù)，從而影響企業(yè)資金的來(lái)源，也可能影響企業(yè)潛在投資者的投資決策。如果企業(yè)的利潤(rùn)分配政策缺乏控制制度，不結(jié)合企業(yè)的實(shí)現(xiàn)情況，不進(jìn)行科學(xué)的分配決策，必將影響企業(yè)的財(cái) 務(wù)結(jié)構(gòu)，從而形成間接的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)分配主要有以下兩種形式： (1)現(xiàn)金形式。采用這種分配方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往手中持有大量現(xiàn)金，暫時(shí)沒有合適的投資項(xiàng)目，或者由于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不好，投資人以現(xiàn)金形式分配利潤(rùn)，落袋為安，以防止投資風(fēng)險(xiǎn)。采取這種分配形式，不利于企業(yè)擴(kuò)大投資規(guī)模，在需要資金時(shí)，增加融資成本，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。(2)轉(zhuǎn)增資本金。采用這種分配方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著強(qiáng)烈的發(fā)展欲望和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，或者是房地產(chǎn)形勢(shì)良好，企業(yè)本身有較好的投資項(xiàng)目，企業(yè)急需開發(fā)資金的情況。它們往往將利潤(rùn)轉(zhuǎn)增 資本，這種分配形式不需要支付現(xiàn)金，可以充分發(fā)揮企業(yè)內(nèi)源融資的功能，將利潤(rùn)形成的現(xiàn)金用于擴(kuò)大再生產(chǎn)。不僅有利于生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng) 遠(yuǎn)發(fā)展，而且可以改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 由于我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，它們基本上都由兩個(gè)或兩個(gè)以上的自然人投資入股組建的有限責(zé)任公司，它們絕大多數(shù)為項(xiàng)目型公司，往往沒有系統(tǒng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的主要原因： (1)利潤(rùn)分配隨意性大。眾多的房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)利用國(guó)家住房制度改革帶來(lái)的機(jī)遇紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)中來(lái)，投資帶有一定的盲目性。由于企業(yè)成立時(shí)間短，人才匾乏，成立后往往忙于項(xiàng)目開發(fā)，沒有時(shí)間來(lái)系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)的未來(lái)走向。獲取利 潤(rùn)后，如何分 利潤(rùn)往往由投資人確定，利潤(rùn)分配采取何種形式，分配多少以及何時(shí)進(jìn)行分配往往基于投資人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來(lái)確定利潤(rùn)分配策略。如果投資人認(rèn)為市場(chǎng)前景光明，會(huì)去尋找新的投資機(jī)會(huì)，將獲取的利潤(rùn)投資到新開發(fā)項(xiàng)目中去；如果投資人認(rèn)為市場(chǎng)前景暗淡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通 過(guò)利潤(rùn)分配方式會(huì)抽走資金，轉(zhuǎn)向投資其他行業(yè)。 (2)利潤(rùn)分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中將部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，通過(guò)其他渠道提前將未來(lái)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移出去。這樣，企業(yè)的賬面往往反映為虧損或微利。 (3)利潤(rùn)分配時(shí)間不 連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)的形成可知，其利潤(rùn)的形成時(shí)間上具有間 性，從而導(dǎo)致其利潤(rùn)分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤(rùn)分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，其利潤(rùn)分配金額波動(dòng)很大。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配隨意性大、分 配不規(guī)范以及分配時(shí)間不連續(xù)將給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)以下幾方面的問題： (1)不利于企業(yè)拓寬融資渠道。我國(guó)證券法對(duì)發(fā)行債券、股票的公司的盈利水平、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)等有嚴(yán)格要求，利潤(rùn)分配的不規(guī)范導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以滿足證券法的要求，不利于企業(yè)拓寬融資渠道，限制了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，制約了企業(yè)的發(fā)展。 (2)不利于降低融資成本。企業(yè)利潤(rùn)分配是企業(yè)內(nèi)源融資的主要渠道，不同的利潤(rùn)分配政策導(dǎo)致企業(yè)制定不同的融資策略，不同的融資策略帶來(lái)不同的融資成本。合理的利潤(rùn)分配政策可以降低企業(yè) 的融資成本，增加企 利潤(rùn)。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配隨意性強(qiáng) ，不是根據(jù)企業(yè)的融資需求來(lái)制定合理的利潤(rùn)分配政策，不利于降低融資成本。 (3)不利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。合理的資本結(jié)構(gòu)，不僅可以提高企業(yè)的盈利水平，而且可以降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配的隨意性和不規(guī)范性，不利于資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不利于降低企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)分配存在隨意性強(qiáng)、分配程序不規(guī)范以及分配時(shí)間不連續(xù)等問題。需要房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的融資、投資、資金回收等方面進(jìn)行合理的利潤(rùn)分配決策，才有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。 3． 5 宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó) 家和地方的各類宏觀調(diào)控之聲一直如影相隨。國(guó)家出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，主要是通過(guò)運(yùn)用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 1．金融宏觀調(diào)控政策 2021 年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題成為一個(gè)焦點(diǎn)。這一輪 宏觀調(diào)控的背 是某些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)和維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)金融的管理，在涉及開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、個(gè)人貸款利率等各方面出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，力度之大前所未有。繼《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》這一編號(hào) 121 的央行文 告，中央銀行與銀監(jiān)會(huì)又陸續(xù)發(fā)布了一系列新的房貸政策，針對(duì)房地產(chǎn)信貸中存在的問題加大了監(jiān)管力度，具體來(lái)說(shuō)是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、貸款用途和使用方向、貸款期限、操作規(guī)程以及住房抵押貸款條件做了更為嚴(yán)格的規(guī)定。主要體現(xiàn)在：規(guī)定商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款，重申企業(yè)自有資金 (所有者權(quán)益 )比例須達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資的 35％并且“四證”齊備方能獲得開發(fā)貸款，開發(fā)貸款不得跨地區(qū)使用，嚴(yán)禁發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款，嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)用銀行貸款墊資開發(fā)項(xiàng)目。在預(yù)售環(huán)節(jié)，也重申只對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng) 封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。此外，還規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)投向符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目、適當(dāng)限制高檔商品房等。 引起房地產(chǎn)行業(yè)最大震動(dòng)的是對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的明確規(guī)定，即：商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2 年。貸款利率方面，央行于 2021 年初取消了住房抵押貸款優(yōu)惠利率，使其回歸到同期貸款利率水平，變相提高了住房貸款利率。 2021年以來(lái)，央行已連續(xù) 6 次上調(diào)存貸款利率， 13 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 2021 年 4 月 25日，又宣布 上調(diào) 0． 5 個(gè)百分點(diǎn)，從而使存款準(zhǔn)備金率升至 16％的歷史高位。而在央行宣布再次提高準(zhǔn)備金率的同一天，稅收新政又出臺(tái)，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，明確規(guī)定對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅 (非經(jīng)濟(jì)適用房 )的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于 20％的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，并且分季或月預(yù)繳。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動(dòng)率將有所下降。 以上事實(shí)表明，從 2021 年至今，房地產(chǎn)金融政策一直在緊縮，而 20212021 年，這種緊縮的表現(xiàn)尤其突出，無(wú)論是《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理 的通知》的出臺(tái)，還是貨幣政策由原來(lái)的“適度從緊”轉(zhuǎn)為“從緊”等變化，均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈造成了前所未有的壓力，最近各地土地拍賣市場(chǎng)遇冷就是最直接的體現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境是非常困難的。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，土地和資金是兩種不可或缺的經(jīng)濟(jì)資源。然而，央行新政的不斷出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度的持續(xù)加大，卻驟然使得資金這部分資源的獲取變得非常艱難。目前約有 80％的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行貸款，其融資格局比較單一，金融風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此在國(guó)家實(shí)施多種調(diào)控措施和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影 響下，房地產(chǎn)開發(fā)所能到位的資金將進(jìn)一步吃緊。特別對(duì)為數(shù)眾多的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，生存空間將日漸縮小，面臨資金鏈斷裂和破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因其融資的貸款依賴程度尤其大，但在資產(chǎn)規(guī)模、信用等級(jí)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、償債能力等方面普遍有一定的缺陷，央行新政下，銀行難以再通過(guò)對(duì)中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款評(píng)審。而一旦發(fā)生資金鏈條斷裂，就可能造成大面積商品房空置、銀行貸款發(fā)生呆壞賬、施工方的工程款、材料商的材料款等款項(xiàng)長(zhǎng)期被拖欠，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，造成新的三角債問題，導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富的大量浪費(fèi)和損失。依賴銀行貸款的融資模式引起廣泛爭(zhēng)議， 被認(rèn)為是造成所謂“融資困境”的主因。因此，在金融環(huán)境發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴程度必須降低，迫切需要拓展融資渠道，也迫切需要加強(qiáng)對(duì)資金籌集和運(yùn)用的決策能力，找到新的資金運(yùn)作模式，突破政策所造成的資金瓶頸，這是函待解決的問題。 2．土地宏觀調(diào)控政策 土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國(guó)土地資源缺乏，人們對(duì)土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻與日俱增。我國(guó)的土地所有制屬于全民所有制，一級(jí)土地供應(yīng)全權(quán)掌握在政府手中，因此政府通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)這一最直接、最現(xiàn)實(shí)的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀 調(diào)控，從而使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得以持續(xù)健康的發(fā)展。 2021 年 5 月 9 日，國(guó)土資源部簽發(fā) 11 號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)起規(guī)定》，文件要求從 7 月 1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。為了監(jiān)督這一政策的落實(shí)， 2021年 4 月出臺(tái)《關(guān)于開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作方案》，2021 年 3 月 31 日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即 71 號(hào)令，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用 權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況 進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2021 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。 2021 年 4 月，出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，其內(nèi)容是：嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；加大非高檔住房土地供應(yīng)力度，停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)；進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度；監(jiān)管土地開發(fā)使用過(guò)程；加強(qiáng)和完善土地市場(chǎng)信息監(jiān)測(cè)及披露制度。 2021 年 8 月，出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，這些政策的出臺(tái)，使得我國(guó)的土地交易更加透明，但是從一定程度上也增加了土地交易的價(jià)格，增加房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本。 2021 年 1 月 1 日起，土地出讓收支納入地方基金預(yù)算管理并實(shí)施收支兩條線管理，使得土地出讓金不再是地方政府的“小金庫(kù)。同年從 11 月 l 日起，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證。該政策不僅規(guī)范了拿地程序，還大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地行為。 2021 年 4 月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》(國(guó)稅函【 2021】 299 號(hào) )明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未完工前采 取預(yù)售方式取得的收入，須按照