【導(dǎo)讀】口，到2020年人口達(dá)到100萬人的規(guī)模。城市居民人均可支配收入。面積達(dá)到30平方米。善，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈上升趨勢，但市場競爭愈演愈激烈。未來發(fā)展前景良好。允許居民合作建房。制訂更加有利的配套政策，擴(kuò)大住房公。積金按揭范圍和標(biāo)準(zhǔn)，延長還款期限。按照市政要求，將重點有序地。包括繼續(xù)按照“引導(dǎo)高端、調(diào)控中。房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。高和投機等現(xiàn)象。而贛州市的房價基本上是穩(wěn)步上升的，并且還有繼。續(xù)上升的空間，從贛州市整個房地產(chǎn)市場看，“投機”成分并不多，者有兩大主力，一是新增城市居民，二是改善居住條件的居民。展將成為今后贛州房地產(chǎn)市場的主旋律。中心城區(qū)新區(qū)在20xx年以。發(fā)展、價格穩(wěn)步上漲的區(qū)間。字樓、店面所推出的體量都成上升趨勢。呈穩(wěn)中有漲態(tài)勢。因此，本次調(diào)研重點針對老城區(qū)、章江北區(qū)域和水南新城區(qū)。陽東昇”、“清華苑”、“星光華城”等。

　　

【正文】 比例制作，弄虛作假不利于項目長期建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。 規(guī)格： 建議按 1： 150 的比例制作，成品面積控制在 35 ㎡左右，可較好體現(xiàn)項目的建筑風(fēng)范。 ◇其他物料 展板、 POP 旗、效果圖、客戶來訪登記表、戶型圖、銷控表、銀行按揭利率表等。 戶外廣告宣傳 在潭東往信豐、大余方向，西河大橋往上猶、崇義方向、東河大橋往于都、興國方向各主要出入口廣告牌或中巴車上做廣告，以便是我們的宣傳更具針對性。選擇廣告牌費用較高，只考慮潭東方向比較合適，其他兩大方向以中巴車廣告為主。 第二階段 蓄水期： 20xx 年 6 月下旬 — 9 月中旬（內(nèi)部認(rèn)購期） 此階段的廣告以品質(zhì)宣傳為主要任務(wù)， 把項目的規(guī)劃、建筑、戶型、 園林等方面向目標(biāo)客戶傳達(dá)， 同時強力促進(jìn)銷售，通過對項目品質(zhì)的系列深入宣傳，穩(wěn)固項目的品牌形象，獲得廣泛的認(rèn)同。 此階段的廣告投入重點關(guān)注的是投放力度，通過大版面、大氣勢的廣告投放效應(yīng)，積累客戶，為全面開盤打下基礎(chǔ)， 建議在此階段建成樣板房。 本階段廣告策略 1）三維宣傳片： 在售樓部現(xiàn)場及選擇幾個主要縣級電視臺播放。 2）媒體運用 以報紙、戶外媒體發(fā)布廣告為主導(dǎo)媒體，配合階段性營銷推廣目標(biāo)，借助電視、電臺引導(dǎo)性廣告實施強勢廣告推廣策略。 報紙廣告 （以《贛南日報》為主導(dǎo)媒體《贛州晚報》、《贛南廣播電視報》為輔 ）， 網(wǎng)絡(luò)傳播 （以贛州房地產(chǎn)網(wǎng)為主導(dǎo)媒體、永全經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站以及贛州信息港網(wǎng)）， 戶外媒體 （主要針對項目周邊的視覺識別和推廣活動）贛州往潭東方向、西河大橋往唐江方向等主要出入口；站前大道（主干道）所有燈箱、路旗廣告。 《 贛州房地產(chǎn)雜志》 。 3） 樣板房開放 樣板房是包裝系統(tǒng)中，與買家切身最關(guān)聯(lián)的所在。因此，也最能在意識上激發(fā)買家的購買欲望。樣板房的作用不言而喻，為包裝的重中之重。 樣板房無需太華麗，太夸張，裝修風(fēng)格應(yīng)該樸素、大方，無需采用高檔的裝修材料，但在裝飾卻能表現(xiàn)生活品質(zhì)、品味，同時，客戶從中可以體驗到一種無與 倫比的舒適感。華而不實的、價格昂貴的裝修，會讓客戶覺得高不可攀，是自己無法實現(xiàn)的， “重裝飾，輕裝修 ”，品味大方，符合消費者所期待向往的生活，正是他所需要的居住空間，這樣，才能引起消費者的共鳴，并激發(fā)他們的購買欲望。 本階段營銷活動 1） VIP 認(rèn)籌（內(nèi)部認(rèn)購）： 6 月中下旬，取得《商品房預(yù)售許可證》后，擇日開始內(nèi)部認(rèn)購，認(rèn)購當(dāng)天可以邀請 電視劇《中國鎢》的主要演員 到現(xiàn)場亮相，以吸引人氣，內(nèi)部認(rèn)購可以一直持續(xù)到開盤，可預(yù)收誠意金，開盤后收首付款，可以將“準(zhǔn)現(xiàn)房”概念運用到營銷中；主要是為了提高客戶對本樓盤的信 任以及“蓄水”，若在前一階段，廣告宣傳充足，客戶來訪量較大，也可以根據(jù)需要直接開盤（具體待定）。 2）“龍舟賽”活動： 6 月 19 日端午節(jié)，與民間組織者洽談，向“龍舟賽”所有參賽人員提供服裝、獎金，在比賽現(xiàn)場安插路旗、懸掛條幅，投入費用較少，有一定宣傳效果，特別是針對項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。 3）涼夏電影周： 在炎熱的 8 月份，可以在售樓部附近，放映露天電影，內(nèi)容以經(jīng)典老片為主，做到在銷售淡季的時候也能吸引人們的眼球； 4）中秋（賞月）音樂會： 9 月 25 日中秋節(jié)，可組織已經(jīng)認(rèn)購的“準(zhǔn)業(yè)主”舉辦一場小型音樂會，并歡迎業(yè)主 有才藝的孩子參與表演等；主要目的是服務(wù)客戶，培養(yǎng)客戶的忠誠度，并借此進(jìn)行媒體炒作，擴(kuò)大樓盤的影響力。 第三階段 強銷期： 20xx 年 9 月下旬 — 20xx 年春節(jié)（全面強銷期） 此階段的廣告以形象宣傳為主要任務(wù)，重點維持項目的良好品牌品味，通過品牌、信譽帶動銷售。廣告投放相對較少，重點關(guān)注的是廣告的頻率，注意保持項目在市場中的爆光率。 本階段廣告策略 持續(xù)投放一定數(shù)量的電視、報紙廣告，訴求項目整體品牌，通過報媒主題系列軟文及硬性廣告對市場進(jìn)行吸引，舉行促銷活動， 爭取10月份《贛州房地產(chǎn)》雜志封面的硬廣告； “品質(zhì)源 于細(xì)節(jié)”，以細(xì)節(jié)賣點為訴求點，將“菜”（賣點）一盤盤端出來，形成一桌豐盛的“宴席”，將項目完整地展示于潛在客戶、投資者面前。 本階段銷售策略 根據(jù)開盤期銷售情況，推出第二批銷售單位，調(diào)整價格策略，強化服務(wù)客戶的營銷策略；利用 10月份《同一首歌》在贛州演出，加大項目的推廣，通過以上實現(xiàn)項目在強銷期的營銷推廣策略。 本階段營銷活動 1）開 盤：（ 活動細(xì)案另附）， 20xx 年 10 月黃金周正式開盤，以利用“十一黃金周”假日良好氛圍，更大程度的聚集人氣，促使前期積累的客戶成交，達(dá)成 30%的銷售目標(biāo)。 2）景 觀品鑒會： 以建成的園林景觀為推廣主題進(jìn)行產(chǎn)品推介。 3）和諧鄰居 ：讓業(yè)主進(jìn)行“認(rèn)鄰居”活動，業(yè)主相互饋贈禮品，一起聯(lián)誼活動，增進(jìn)業(yè)主與業(yè)主之間的感情，形成社區(qū)居住氛圍，活動時間可安排在 20xx 年元旦或春節(jié)前。 第四階段 持銷期： 20xx 年春節(jié) — 二期開盤（持續(xù)銷售期） 經(jīng)過了強銷期之后，項目銷售進(jìn)度將有一個緩沖期，在這個階段，把主要的精力放在客戶的跟蹤服務(wù)上，實行 以客戶為導(dǎo)向的服務(wù) 銷售策略。 本階段廣告策略 階段性電視廣告投放，以報媒平面品牌展示廣告，以定期 DM 派送、用活動、告知性推廣提示項目情況，結(jié)合節(jié) 假日制造一些熱點，階段后期結(jié)合項目即將完工、驗收、交房一期入伙活動，以形成更高品牌影響力，為項目二期組團(tuán)的開盤、公開期造勢奠定良好基礎(chǔ)。 通過階段性新聞炒作、開展公益活動、藝術(shù)活動，樹立項目獨特的品牌影響力和美譽度、吸引相關(guān)投資人群持續(xù)關(guān)注，借助報媒軟性新聞推廣、大型平面廣告，實施整體品牌推廣策略。 本階段銷售策略 跟蹤老客戶，促成“母雞生蛋效應(yīng)”，促銷優(yōu)惠手段；主要從物業(yè)的安全性方面著手，分為硬件和軟件兩個方面， A、硬件（三重安全保障） —— 小區(qū)紅外、樓宇監(jiān)控系統(tǒng)、家庭防盜系統(tǒng)，同時針對高層樓盤特點安裝 隱型 防盜網(wǎng)、雙層玻璃 等。 B、軟件，主要體現(xiàn)在客戶的跟蹤服務(wù)的及時性和高品質(zhì)、人性化的服務(wù)質(zhì)量上； 本階段營銷活動 1）一期全面封頂； 2）工程驗收情況（向業(yè)主報告）； 3）交房入伙儀式； 4）業(yè)主委員會成立活動； 五、包裝策略 1 項目案名及標(biāo)識（ LOGO） 案名： 章江〃龍鑫嘉城 章江龍鑫嘉城的 logo 建議， 備選 LOGO （如圖） 我們主推的 LOGO： 標(biāo)志解釋： 標(biāo)志圍繞“章江龍鑫嘉城”的含義構(gòu)思而成，用抽象式的“龍”“ J”“ c” 形成一個銅錢幣的造型同時也是“鑫”的含義。圖形內(nèi)有龍頭圖案它霸氣、威武；尾部是以三條不同顏色的環(huán)型的延伸來收筆，并且用三個不同色彩圓形點綴，代表著三個股東齊心協(xié)力的合作，“章江龍鑫嘉城”結(jié)合定位語“領(lǐng)軍站北，俯視章江”，打造站北區(qū)高檔住宅社區(qū)第一盤。 整個標(biāo)志畫面簡潔、線條流暢；以古銅色為主色調(diào)，銅錢幣形狀標(biāo)志著“章江龍鑫嘉城”，人財鑫旺；美滿幸福的生活。 的應(yīng)用 宣傳物料：辦公用品系列： 名片、便簽紙、信封、手提袋、紙杯、等；采用以主色調(diào)為主 , 色彩鮮明，具有視覺沖擊力、感染力、親和力。 （如圖） 項目工地臨街的 圍 墻 路燈掛旗： 作為贛州市廣告投入的效果來看，路兩側(cè)做上燈桿旗廣告 , 既可為客戶進(jìn)入現(xiàn)場起引導(dǎo)，又可在客戶進(jìn)入現(xiàn)場前營造熱烈的銷售氣氛，畫面?zhèn)€性鮮明，易識別，簡潔大方，激勵客戶情緒；達(dá)到成交率。 選擇位置： 站前大道，五洲大道，整條街大道兩邊旗桿上，營造濃烈的現(xiàn)場熱銷氣氛。 內(nèi)容安排： 發(fā)布本項目最新的消息，緊扣主題定位； 制作形式： 防水噴繪制作，雙面噴繪。 3．建筑主體包裝 主體工程進(jìn)行到 6 層左右時，建議在樓體上懸掛巨幅的宣傳條幅，“章江 龍鑫嘉城”、電 話號碼、主廣告語；彩色印制，主要突出樓盤名稱及宣傳口號。同時，建議以霓虹燈的形式在項目腳手架上制作樓盤名稱，以增強夜間的視覺效果，進(jìn)行全天候宣傳。 導(dǎo)示牌： 5．展板設(shè)計建議 （項目簡介、戶型圖、銷控表、付款方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、園林景觀、配套設(shè)施等） 本項目建議展板以圍繞結(jié)構(gòu)柱形式設(shè)置，不單獨設(shè)置內(nèi)容過細(xì)的展板，以較多的具像畫面和較大的簡潔詞語直接點出未來的生活及配套和小區(qū)的買點，以懸掛、地面、柱面掛旗、條幅、導(dǎo)示、展板等各種形式。以鏡框內(nèi)附項目效果圖、園林景觀噴繪、水彩形式， 作為一種藝術(shù)欣賞，形成一種對客戶的立體感覺傳染，協(xié)助形成購買沖動。 6．臺面標(biāo)牌 （領(lǐng)取資料、收款處、簽約處、公證處等） 采用統(tǒng)一 VI形象出現(xiàn) , 色彩具有視覺沖擊力、感染力，畫面簡潔大方設(shè)計而成，引導(dǎo)客戶要找的之處。 7．銷售管理人員、售樓員工作卡 采用 VI 應(yīng)用統(tǒng)一色調(diào)出現(xiàn) , 色彩具有視覺感染力，親和力，畫面簡潔大方。銷售人員，統(tǒng)一著裝、禮儀、工作卡的配戴，給人感覺規(guī)范化，人性化，專業(yè)化，親切的印象。 （如圖） 8． 樣板房參觀路線包裝 售樓處至樣板房。從售樓處至小區(qū)路段用紅地毯鋪設(shè)，兩邊用盆栽鮮花 裝飾，并設(shè)置導(dǎo)示牌。進(jìn)入樓梯后，通道兩邊設(shè)計成宣傳欄，可粘貼前期活動照片及樓盤相關(guān)信息，并用燈光處理，引起客戶對本項目的興趣，激起目標(biāo)客戶的購買欲望。 9．對印刷品、制作品等售樓資料的設(shè)計完善和把關(guān) 一反慣用樓書圖片為主的形式，以雜志風(fēng)格出現(xiàn)，透過圖片及經(jīng)典的文字，充分介紹項目優(yōu)勢，用簡約、時尚、大方，尊貴的理念來設(shè)計，讓生活、品味，自由空間成為私人藝術(shù)長廊、音樂廳、咖啡館，敬請釋放，用主色搭配白色，灰色，黑色；也無不彰顯這是站北區(qū)第一豪宅的尊貴品質(zhì)。 10．售樓資料類型建議 通過 DM 廣告、報紙、 3D 動畫、 電視媒體、雜志、吊旗、網(wǎng)絡(luò)、項目現(xiàn)場、宣傳海報、樓書、展板、宣傳折頁、電臺、戶外廣告、圍墻、路旗、階段性宣傳單頁、銷售現(xiàn)場、通過活動、 VIP 卡等渠道出現(xiàn)。 11．售樓資料設(shè)計風(fēng)格建議 采用中國傳統(tǒng)結(jié)合后現(xiàn)代的設(shè)計理念，緊扣主題，簡潔大方、獨特構(gòu)思，色采溫和的視覺效果。用特種紙、特種規(guī)格來印刷制作，達(dá)到成交率。 12．貴賓卡制作設(shè)計 采用統(tǒng)一色調(diào)出現(xiàn) , 色彩具有視覺沖擊力、感染力，畫面簡潔大方的風(fēng)格設(shè)計而成（此卡功能再擬） ※ 制作材料 ： PVC 材料制作，面層印刷過亞膠。 （如圖） 【 總結(jié) 】在贛州房 地產(chǎn)市場競爭如此激烈的形勢下，如果沒有獨特創(chuàng)新的營銷策略和專業(yè)嫻熟的銷售技能，項目的推廣勢必淹沒在眾多的項目中，事倍功半。 作為專業(yè)房地產(chǎn)策劃公司，我們要做的是如何準(zhǔn)確分析市場、找尋目標(biāo)客戶群、找準(zhǔn)定位、提煉主題以及營銷過程中，準(zhǔn)確制定戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，運用媒體、公關(guān)活動等手段，使項目不僅賣得 “快 ”而且賣得“好 ”。營銷歷史告訴我們： 在相同的環(huán)境中，不同的眼光看到的是不同的機會。 本案成功的關(guān)鍵在準(zhǔn)確把握市場脈搏，把握住項目運作過程中的有利節(jié)點，開發(fā)商與永全經(jīng)紀(jì)要通力合作，運用“以客戶為導(dǎo)向”的銷售模式，在銷售、活動 及廣告推廣等營銷策略上做到“穩(wěn)、準(zhǔn)、精”，好的創(chuàng)意加上到位的執(zhí)行也是項目成功的主要因素。 預(yù)祝 “章江 龍鑫嘉城” 圓滿成功！ 預(yù)祝我們合作愉快，攜手雙贏！謝謝！