【導(dǎo)讀】都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司提供的有關(guān)項目資料；項目提出背景及建設(shè)的必要性；市場分析與預(yù)測；項目建筑規(guī)模與設(shè)計方案；項目總投資估算與資金籌措；項目財務(wù)效益分析；目前都江堰市委、市政府提出的“打造國際休閑度假第一城”。綿陽等城市，開創(chuàng)復(fù)式旅游鏈條：即通過加大對休閑旅游設(shè)施的建設(shè)，售住宅增加公司的盈利，進都江堰旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會經(jīng)濟效益，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖?。成建筑面積為17017平方米。項目地處都江堰市西區(qū)，座落在二王廟。后山下，山青水秀，風(fēng)光秀麗，園內(nèi)庭臺樓閣，小橋流水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是都江堰市的高擋消費場所。公園經(jīng)營火爆，預(yù)計今年經(jīng)營收入3000萬元。118畝），容積率，建筑密度%，綠化率%。筑面積19532平方米。地下停車位512個，地上停車位290個。㎡，地下車位㎡。）按此估算土地投入8700億元。元、銷售費109萬元、基本預(yù)備費639萬元）。

　　

【正文】 可行性研究報 告 第 38 頁 共 53 頁 商場每 200 平方米 設(shè)一個點，辦公室每 15 平方米設(shè)一個點。 安全防范：商業(yè)，住宅及辦公區(qū)人員集中，安全防范顯得尤其重要，在各個主次要出口均設(shè)置電視監(jiān)控點，監(jiān)控設(shè)備設(shè)于保安監(jiān)控中心，各監(jiān)控點均設(shè)視頻音頻裝置，通過主控設(shè)備的控制和協(xié)調(diào)，及時全面的監(jiān)視受控現(xiàn)場，實現(xiàn)和報警系統(tǒng)的聯(lián)動，并錄制保存各監(jiān)視現(xiàn)場的圖像信息，以備事后索查。各棟住宅均設(shè)置可視對講系統(tǒng)和保安監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)。 消防報警：整個小區(qū)設(shè)置一套消防報警系統(tǒng)，消防控制中心設(shè)置半地下層，報警系統(tǒng)采用總線控制方式；各區(qū)域分設(shè)端子箱，由消防控制中心采用控制電纜引至。 十、消防設(shè)計說明 消防與安全設(shè)計：以環(huán)路形成環(huán)形消防車道，必要處消防車道通入小區(qū)內(nèi)部并在盡端處留有不小于 12M*12M 的回車場地，消防車道寬。小區(qū)內(nèi)建設(shè)間距滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》半地下車庫和地下車庫均滿足《汽車庫防火規(guī)范》的設(shè)計防火分區(qū)及疏散口的要求。 侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 39 頁 共 53 頁 第八章 項目總投資估算與資金籌措 第一節(jié) 項目總投資估算 一、項目投資概算編制說明： 土建工程采用平方米造價指標(biāo)進行概算。 水暖電采用四川省建設(shè)工程材料預(yù)算價格，間接費用定額測算的指標(biāo)進行計算。 設(shè)備采用現(xiàn)行價格加運雜費進行計算，安 裝費按各類設(shè)備安裝費率指標(biāo)進行計算。 二、概算原則及參照標(biāo)準(zhǔn) 《四川省建筑工程預(yù)算定額》 《四川省園林建筑工程預(yù)算定額》 《四川省建筑工程概算指標(biāo)》 三、項目總投資： 總建筑面積為 平方米，總占地面積 平方米 ，項目總投資為 萬元，投資估算如下：（見附表二） 土地費用： 萬元 （ 含溫泉開發(fā)費用 3000 萬 ） 土建工程費用（含裝修） ： 萬元，其中： ①、 低層洋房 : 萬元 ②、 多層洋房： 萬元 ③、 底層商業(yè) ： 萬元 ④、 酒店 ： 萬元 侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 40 頁 共 53 頁 ⑤、 商務(wù)樓 ： 萬元 總平面配套設(shè)施費 : 萬元 工程建設(shè)其他費用 ： 萬元 . 其它 : 萬元 ①、 銷售費用 萬元 ②、 預(yù)備費 萬元 ③、 財務(wù)費用 萬元 詳 見總投資表 （附表 2） 第二節(jié) 資金籌措 項目總投資 萬元，其中都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司項目自有資本金投入 ，占總投資金額的 %，（其中已投入資金 萬元（土地費用 8700 萬元），待投入自有資本金 萬元）。 。 銷售款轉(zhuǎn)投入 萬元 ，占總投資金額的 %； 項目申請銀行貸款 18500 萬元，占投資總額的 ％。 詳見下表： 序號 項目 金額（萬元） 占總投資比例 1 自有資本金 % 2 銷售款轉(zhuǎn)投入 % 3 銀行貸款 % 4 合計 % 侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 41 頁 共 53 頁 第九章 環(huán)境保護 經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展其核心內(nèi)涵是保護生態(tài)、注重環(huán)保。環(huán)境保護已是任何一個開發(fā)項目的重點研究、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。侏羅紀(jì)溫泉娛樂休閑中心是旅游休閑、度假項目，環(huán)保就更為重要。 本項目規(guī)劃、設(shè)計環(huán)保的指導(dǎo)思想 嚴(yán)格執(zhí)行溫泉井周邊范圍內(nèi)、地質(zhì)、地貌、植被、生態(tài)的維護和保護。項目設(shè)計將盡可能保持現(xiàn)有的生態(tài)， 保留現(xiàn)有的樹木、河渠，以建筑與自然和諧包容的科學(xué)理念，作為項目規(guī)劃設(shè)計建設(shè)的指導(dǎo)思想。 結(jié)合現(xiàn)狀，營造更好的自然、生態(tài)環(huán)境 都江堰靈巖山醫(yī)療溫泉開發(fā)區(qū)域的地質(zhì)狀況及水源地環(huán)境，已由四川省地質(zhì)勘察院作了評估，定為三級，即開采區(qū)為 平方公里，保護區(qū) 平方公里，據(jù)調(diào)查，該地區(qū)未見滑坡移動或增大，也未見新的構(gòu)造行跡、開發(fā)區(qū)巖層邊坡穩(wěn)定性好，不存在滑坡、崩塌、泥石流等自然災(zāi)害現(xiàn)象。環(huán)境工程地質(zhì)條件良好，開發(fā)區(qū)內(nèi)無任何工礦企業(yè)，也無污染源，自然環(huán)境優(yōu)良。項目建筑容積率控制在 之內(nèi)，建筑高度不超過 15 米，綠 化率高達 60%。新的溫泉休閑中心將會是融在森林和花園中的生態(tài)園區(qū)。對現(xiàn)有的環(huán)境會有很大的改善提高。 以對歷史和后人負(fù)責(zé)的高度，作好環(huán)保規(guī)劃和建設(shè) 在建設(shè)期中，要按照美化、凈化的要求作好粉塵、噪音的防護。并切實按環(huán)保的要求，杜絕由于項目經(jīng)營產(chǎn)生新的污染，決不能忽視侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 42 頁 共 53 頁 對環(huán)境的保護，去追求近期的效益，而成為歷史的罪人。相信我們的環(huán)保意識和設(shè)計、建設(shè)方案會得到環(huán)保專家和主管部門的肯定和認(rèn)可。 侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 43 頁 共 53 頁 第十章 財務(wù)效益分析 一、項目財務(wù)預(yù)測 項目銷售收入如下： 洋房住宅（ 6+1） ： ㎡ *5500 元 /㎡ = 億元 底層商鋪 ： ㎡ *10000 元 /㎡ = 億元 低層洋房 （疊拼） ： ㎡ *8500 元 /㎡ = 億元 商務(wù)樓 ： 4137 ㎡ *6000 元 /㎡ = 億元 酒店： 18598 ㎡ *5000 元 /㎡ = 億元 地下車位 ㎡ *1500 元 /㎡ = 萬元 合計收入： 億元 詳見 營業(yè)收入估算表 （ 附表 4）： 稅金及附加 ：（詳見附表 5）： （ 1）營業(yè)稅：營業(yè)稅稅率為 5％ （ 2）稅金及附加：包括城市維護建設(shè)稅、教育稅附加、地方教 育稅附加，當(dāng)?shù)匾?guī)定稅率分別采用營業(yè)稅的 7%、 3%和 1%收取。副調(diào)基金按銷售收入的 1? 收取。 項目合計應(yīng) 交稅金 及附加 2992 萬元。 銷售期 成本費用 ： 經(jīng)估算，銷售期 成本費用 為 萬元（詳見附表 5）： 利潤總額 ：經(jīng)估算 利潤總額 為 萬元（詳見附表 7）： 所得稅： 萬元 侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 44 頁 共 53 頁 凈利潤：利潤總額 所得稅， 凈利潤為 萬元（詳見附表5）： 項目 總貸款期 為 4 年。 其中：建設(shè)期 1 年， 經(jīng)營期 3 年。 還貸 期 3 年 本項目向銀行申請貸款 18500 萬 元 ，項目建成后以 銷售收入 償還銀行貸款，還款計劃為 還貸期 第 一 年還本 6000 萬元， 還貸 期第 二 年還本 6000 萬元 ，貸期第三年還本 6500 萬元 。 1抵押物設(shè)置 業(yè)主以該項目 土地 120 畝，作為銀行貸款抵押，按照當(dāng)?shù)赝恋鼗鶞?zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn) 200 萬 /畝，初步評估價為 億元，按 60%折價計算抵押值為 億 元 。 二、 項目財務(wù)評價 項目可實現(xiàn)銷售收入 53137 萬元，實現(xiàn)稅后利潤 萬元，項目投資利潤率為 %，投資利稅率 %，財務(wù)內(nèi)部收益率%，財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 10%），投資回收 期靜態(tài) 年，財務(wù)評價指標(biāo)很 好 。 各項指標(biāo)均高于行業(yè)基準(zhǔn)指標(biāo) ，項目 獲利能力 極 強 ， 該項目具有較好的開發(fā)前景和良好的投資回報。 敏感性分析（見下表）： 敏感性分析表 項 目 變化率 財務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 投資回收期靜態(tài) 侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 45 頁 共 53 頁 基本方案 % 營業(yè)收入 10% % 10% % 總成本費用 10% % 10% % 從上表可以看出，總投資、 營業(yè) 收入 和經(jīng)營成本產(chǎn)生變化 時，雖然財務(wù) 效益指標(biāo) 有一定變化，但最低的 財務(wù)內(nèi)部收益率 都在 %以上 ， 財務(wù)凈現(xiàn)值都大于 0，說明侏羅紀(jì)溫泉房地產(chǎn)項目 的抗風(fēng)險能力極強，成本和市場的變化對公司的經(jīng)營影響很小。 盈虧平衡分析 盈虧平衡點 =年固定成本247。（營業(yè)收入 可變成本 營業(yè)稅金） 100% =% 因此項目銷售達到 %即可保本。 三 、結(jié)論 從上述指標(biāo)分析看，財務(wù) 內(nèi) 部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高 于行業(yè)平均收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值 遠(yuǎn)大于 0， 都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂中心運營 保本 點較低，企業(yè)利潤高，從上述指標(biāo)可以看出，都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂中心項目的經(jīng)濟效益 十分理想 ， 具有很強的抗風(fēng)險能力，具有很好的開發(fā)前景和良好的投資回報， 從經(jīng)濟效益評價角度考慮， 項目 是可行的。 該項目的開發(fā)建設(shè)，將作為都江堰雙遺產(chǎn)的配套和都江堰市旅游業(yè)拓展項目，是當(dāng)?shù)卣闹攸c工程。項目建成必將促進西部、特別侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 46 頁 共 53 頁 是四川旅游業(yè)跨越式發(fā)展。都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開發(fā)有限公司將按照成都市提出的“努力建設(shè)中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代化特大中心城市”的目標(biāo)，為創(chuàng)造更加文明 、更加優(yōu)美的城市環(huán)境而精心打造都江堰侏羅紀(jì)溫泉娛樂休閑中心旅游項目。 侏羅紀(jì)公園房地產(chǎn) 開發(fā)項目可行性研究報 告 第 47 頁 共 53 頁 經(jīng)濟評價指標(biāo)匯總表 附表一 序號 項 目 名 稱 單位 數(shù)量 備 注 總用地面積 m2 總建筑面積 m2 洋房住宅（ 6+1） m2 底層商鋪 m2 低層洋房（疊拼） m2 商務(wù)樓 m2 酒店 m2 地下車庫 m2 總貸款期 年 4 一 總投資 萬元 1 固定資產(chǎn)投資 萬元 2 銷售費用 萬元 3 建設(shè)期貸款利息 萬元 二 營業(yè)收入 萬元 三 總成本 萬元 四 稅金及附加 萬元 五 所得稅 萬元 六 凈利潤 萬元 七 利潤總額 萬元 八 經(jīng)濟 評價 1 投資利潤率 % % 2 投資利稅率 % % 3 資本金利潤率 % % 4 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 5 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅后 6 投資回收期靜態(tài) 年 （含建設(shè)期） 7 投資回收期動態(tài) 年 （含建設(shè)期） 8 還貸期 年 3 都江堰侏羅紀(jì)溫泉花園房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 四川威權(quán)財汛項目管理咨詢有限公司 第 頁 共 70 頁 48 總 投 資 估 算 表 （單元：萬元）附表二 序號 工程費用名稱 估算價值 占固定資產(chǎn) 備 注 單位 數(shù)量 單價 (元 ) 合計 投資比例（ %） 一 土地費用 m2 % 含溫泉開發(fā)費用 3000萬 二 建筑安裝工程費 m2 % 1 洋房建安費用 m2 % 框架結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價 2 低層洋房建安費用 m2 % 磚混結(jié)構(gòu)、招標(biāo)合同價 3 底層商業(yè)建安費用 m2 % 框架