【導(dǎo)讀】西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地“航天公寓”項目可行性研究報告

　　

【正文】 多樣性的住宅類型，以滿足 高端客戶群體個性化 的住房要求。 規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想 （ 1）規(guī)劃布置 根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，進行 建 筑的 規(guī)劃設(shè)計。項目地塊設(shè)兩棟 23 層高層 住宅；一 棟 20 層高層公寓 ；沿飛天路和神舟三路建設(shè) 兩層 的 群樓商業(yè)，均臨街設(shè)置規(guī)劃。整個小區(qū) 三棟高層 建筑 呈圍合 布置，空間動線流暢，道路系統(tǒng)簡潔明快，便于交通組織。 （ 2）道路網(wǎng)絡(luò)及出入口 為了加強社區(qū)內(nèi)部車輛的管理，在社區(qū)設(shè)置 2 個出入口，一個面對 飛天路 ， 設(shè)為住宅的入口； 一個面對 神舟三路，設(shè)為公寓的入口 。社區(qū)內(nèi) 道路 寬度合理，符合機動車道的消防要求，道路系統(tǒng)的建設(shè)要遵守人車分流與動靜分區(qū)的原則。 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 27 （ 3）工程管線網(wǎng)絡(luò) 工程管線網(wǎng)絡(luò)主要包括給水、排水、供電、天然氣、供熱、通訊網(wǎng)絡(luò)、 閉路電視和路燈等，基本上沿小區(qū)道路兩側(cè)集中管網(wǎng)布置。 （ 4）綠地系統(tǒng) 綠地系統(tǒng)由樓間綠地和道路沿線綠地共同組成，綠地均勻地分布到 兩 棟樓宇間，住宅兩邊的綠化盡量相互滲透，以豐實區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境，解決傳統(tǒng)住宅區(qū)的室外空間各自較封閉的狀況。 （ 5）建筑設(shè)計 高層 住宅 設(shè)計成 地上 23 層，地下 2 層， 部分面積 作為 地下車庫、 設(shè)備用房和人防工程 ； 高層 公寓 設(shè)計成 地上 20 層，地下 2 層， 部分面積 作為 地下車庫、 設(shè)備用房和人防工程 ； 臨街商業(yè)設(shè)計成 2 層 ，臨街面長約 170 米，進深為 12 米。高層住宅和公寓 均設(shè)計成框架剪力墻結(jié)構(gòu)， 兩層的 商業(yè)為框架 結(jié)構(gòu)。建筑外立面應(yīng)充分考慮到西安市消費者 的需求心理，側(cè)重簡潔明快而具現(xiàn)代創(chuàng)新風(fēng)格的建筑形式。 公寓戶型設(shè)計以小戶型為主，主力戶型為一室一廳一衛(wèi)（ 50 平方米左右）；住宅戶型設(shè)計主力戶型為兩室一廳一衛(wèi)（ 8090平方米左右），兼有三室兩廳兩衛(wèi)戶型（ 120 平方米左右），戶型做到類型齊全，布置合理，采光通風(fēng)良好；自行車位均為室內(nèi)停車位，車庫在地上、地下均有設(shè)置，以地上稍多 。 勞動安全 工程在施工中的勞動保護主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場管理，應(yīng)由施工單位出臺詳細可行的施工人員及甲方人員勞動保護方案，包含施工人員現(xiàn)場安全 生產(chǎn)作業(yè)管理方案、施工人員與甲方管理人員的施工現(xiàn)場勞動保險方案、施工機械安全生產(chǎn)作業(yè)管理方案等。 環(huán)境保護 環(huán)境保護的意義 本項目的開發(fā)不僅有利于城市經(jīng)濟的發(fā)展，而且有利于項目周邊環(huán)境的保護，其意義主要體現(xiàn)在以下方面： （ 1）區(qū)內(nèi)環(huán)境的保護： 基地 是西安市科技經(jīng)濟發(fā)展的 重點區(qū)域之一 ，本項目的開發(fā)建設(shè)能有效地改善項目周邊的環(huán)境景觀，極大地改善 基地區(qū)域 的面貌，為招商引資提供極為有利的條件。 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 28 （ 2）城市街景通視效果的改善：由于項目現(xiàn)狀與 基地 經(jīng)濟快速發(fā)展的現(xiàn)實情況極為不相稱，項目周邊環(huán)境需要極大地改善，本 項目的開發(fā)建設(shè)能夠有效地改善城市街道的通視效果，促進城市建設(shè)的發(fā)展。 環(huán)境影響因子分析 分析如下表 41： 環(huán)境影響因子 規(guī)劃設(shè)計階段 建設(shè)期 運營期 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃 2 3 1 交通改善 1 旅游業(yè)發(fā)展 1 施工機械、交通噪聲 1 1 揚塵、瀝青煙塵等 1 土壤、植被等 2 1 生活污水、垃圾、工程廢水 3 3 注： 1－顯著影響； 2－一般影響； 3－輕度影響 通過環(huán)境影響因子分析我們得出結(jié)論：應(yīng)當(dāng)側(cè)重分析施工機械、交通噪聲、生活污水、垃圾、工程廢水等給環(huán)境帶來的影響。 施工環(huán)境影響分析 擬建項目位于西安市 航天基地內(nèi) ，本項目施工過程中會帶來一定的環(huán)境影響。 （ 1）施工噪聲的影響 在工地施工的機械大多是大功率機械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測試，距施工機械5米處，大多數(shù)機械都在 80－ 90dB 之間，當(dāng)共同作用時，其能量疊加值大于 90d。經(jīng)測算施工機械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達到干線交通噪聲晝夜標準。若要達到夜間標準，需離敏感區(qū)域 280米。所以在居民區(qū)集中區(qū)夜間（ 22： 00－ 6： 00），嚴禁使用大型施工機械。 （ 2）施工期間揚塵、混凝土及瀝青煙塵的影響 西安屬干燥地區(qū)，空氣中 含塵量較大。由于在工程施工中，建筑材料的運輸及拌和會造成多次揚塵，為了避免揚塵的影響，要避免材料運輸過程的散落，通過工地與外界隔開，不允許車輛帶土駛出工地現(xiàn)場，這樣可以減少施工過程中對環(huán)境的影響。由于本項目土方 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 29 量較少，這些措施便于實現(xiàn)。 混凝土的攪拌會產(chǎn)生較大的噪聲，因此可通過采用商品混凝土來避免較大的噪聲。 眾所周知，瀝青煙對人體會產(chǎn)生較大危害，在施工時，要盡量避免場內(nèi)拌和，應(yīng)設(shè)置固定場外攪拌站，減少對居民及施工人員的影響。 環(huán)境質(zhì)量標準和排放標準 工程在施工設(shè)計中嚴格按照建筑工程的設(shè)計 標準 ，對于排污 要求執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標準和排放標準有： 《建設(shè)項目環(huán)境管理實施細則》 [86]國環(huán)字第 003 號文； 《陜西省建設(shè)項目環(huán)境管理細則》 陜政發(fā) [1996]86 號文； 污水綜合排放標準 GBJ8978— 96。 環(huán)境空氣質(zhì)量標準 GB3095— 96。 《渭河水系（陜段）污水綜合排放標準》 DB61— 224— 96等。 建筑節(jié)能 本項目采用集中供熱，在室內(nèi)空間采用地輻熱技術(shù)，最大限度的減少熱量損失和減少對室內(nèi)空間的占用，符合國家創(chuàng)建節(jié)約型社會的要求。 本項目注重對新、環(huán) 保、節(jié)能材料的運用，對高新技術(shù)、設(shè)備及環(huán)保生態(tài)技術(shù)的運用。主要體現(xiàn)在：在節(jié)能方面，對墻體在施工時進行特殊處理，并在墻體外表安置聚苯稀保溫層；窗戶框架采用塑鋼，玻璃采用中空玻璃，進行保溫處理。 建設(shè)進度安排 項目進度安排的依據(jù) （ 1）合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 1)及時完成有關(guān)的施工準備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。如：設(shè)置圍墻、鋪設(shè)施工需要的臨時性道路以及供水、供電管網(wǎng)、建造臨時性工房等。 2)平整場地、鋪設(shè)管網(wǎng)、修筑道路等全場性工程及可供施工使用的永久性建筑物，進行各個工程子項目的施工。 3)在施工順序上，既要考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序。 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 30 （ 2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率 采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進行。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。 （ 3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時竣工 由于本工程的竣工日期為 2021 年 第 1 季度，其間要經(jīng)歷 3 個冬季和 2 個雨季。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。因此，在安排施工進度時，需要適當(dāng) 考慮雨雪的因素。 項目施工進度計劃 施工進度圖的安排詳見附表 —— 施工進度圖。 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 31 第五章 項目營銷策劃方案 項目營銷策劃方案 本項目的銷售本著“全過程營銷”的策略，營銷策劃內(nèi)容主要包括項目定價、項目市場推廣、項目銷售和項目銷售面積及銷售收入實現(xiàn)計劃四個部分。 住宅部分可銷售面積為4萬 平方米 ；公寓部分可銷售面積為 2萬 平方米 ；商業(yè)可銷售面積為 4080 平方米，預(yù)計銷售實現(xiàn)率可達到 95%；可銷售的地下車位為 140 個，預(yù)計銷售實現(xiàn)率可達到 95%。 項目定價 本項目通過 市場調(diào)查與分析，結(jié)合項目 SWOT 因素，根據(jù)房地產(chǎn)估價的基本思想，采用市場比較法來確定項目的市場銷售價格。 基于本項目的中高端檔次、形象和產(chǎn)品定位，比較市場上其他同類樓盤的情況，總結(jié) 分析結(jié)論，本項目價格定位為： 點式高層 住宅 均價為 3500 元 /平方米 ； 點式高層公寓均價為 5000 元 /平方米 ； 配套商業(yè)用房均價為 10000 元 /平方米；地下車位價格為 萬元 /車位。 分析認為：上述價格定位在同類中高端物業(yè)市場具有較強的競爭力。 項目市場推廣 通過分析項目的 SWOT 因素、房地產(chǎn)項目的營銷規(guī)律、西安市特別是 航天基地周邊區(qū)域 市場的特點和發(fā)展趨勢、購房者的媒體接觸習(xí)慣等方面的分析，制定如下方案 : 推廣準備 本階段的主要任務(wù)是根據(jù)項目自身的 SWOT 因素分析，在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上結(jié)合消費者心理挖掘項目的賣點，同時對所需的推廣費用及各階段實施安排進行統(tǒng)籌計劃，從而為本項目的推廣實施打下堅實的基礎(chǔ)。 (1)挖掘賣點 本項目在挖掘賣點時應(yīng)結(jié)合前期市場調(diào)研，抓住消費者心理重點突出項目自身的特色。如：對于 公寓 ，應(yīng)重點突出 完善的酒店式服務(wù) 、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計特色、配套設(shè)施等；而對于商鋪，應(yīng)重點強調(diào)本項目交通便利、價格適中、 消費客源穩(wěn)定等特點。 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 32 (2)制定推廣計劃 在制定推廣計劃時，我們重點考慮推廣費用的預(yù)算和銷售各個階段中的推廣計劃的編制。具體做法如下： 1）推廣費用預(yù)算 充分考慮本項目銷售推廣過程中所發(fā)生的售樓處的裝修、宣傳資料費、廣告費等費用，我們采用銷售百分比法并結(jié)合項目自身的推廣方案，估算本項目推廣費用比率定為銷售收入的 3%，推廣費用為 870 萬元。 2）各階段推廣思路 項目銷售過程可以劃分為預(yù)熱期、強銷期、持續(xù)期、尾盤期四個階段，項目市場推廣過程也隨之相應(yīng)地劃分為四個階段，我們針對各個階段銷售任務(wù)的不同制定不同的推廣 計劃思路。 預(yù)熱期：在這一時期，推廣的內(nèi)容主 要是本項目的形象推廣，重點突出項目的物業(yè)主題，讓目標客戶知道 整個項目的主題概念和倡導(dǎo)的生活方式，展示樓盤的基本情況。 強銷期：本階段以突出市場主題為主，吸引大量的目標客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動推廣為主。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，同時繼續(xù)加大推廣力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。 持續(xù)銷售期：在本期內(nèi)，以突出廣告主題為主，積聚人氣。注意采用適當(dāng)?shù)拇黉N推廣手段并配合大量的促銷活動，進一步吸引消費者，擴大銷售額。在價格上，也可進行適 當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但調(diào)整幅度不宜過大，注意維護企業(yè)的市場形象。 尾盤期：本階段的推廣內(nèi)容以裝修、配套等工程不斷竣工的形象廣告為主，應(yīng)重點宣傳項目的竣工及入住前的準備等內(nèi)容，同時采用適量的價格策略。在這一時期售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實際銷售情況，對個別盤尾房進行折扣優(yōu)惠銷售。在廣告宣傳上，應(yīng)盡量減少廣告時間和頻率，降低宣傳力度，減少不必要的廣告支出。 在項目的市場推廣中注意以上策略的搭配使用，注意策略的組合與調(diào)整。 推廣手段 —— 廣告推廣 從目前西安市內(nèi)的實際操作情況來看，房地產(chǎn)項目推廣主要以 廣告宣傳為主，因此，本項目在推廣過程中重點采用廣告推廣。 （ 1）廣告內(nèi)容 根據(jù)本項目的不同開發(fā)期，結(jié)合營銷組合戰(zhàn)略，我們采取不同程度的廣告推廣策略，廣告的內(nèi)容以突出項目自身特色為主。 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 33 （ 2）廣告媒體 ①印刷媒體 目前，報紙廣告覆蓋面及其影響力較大，仍屬于產(chǎn)品信息發(fā)布和形象樹立的主要手段。市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有三分之一的消費者把報刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，在西安，《華商報》的平均每期社會公眾閱讀率達 56%，《西安晚報》的平均每期社會公眾閱讀率達39%。所以，建議本項目選擇《華商報》、《西安晚報》等作為主要 宣傳媒體。 ②電子媒體 ◆廣播和電視 根據(jù)市場調(diào)查，有近 20%的人通過廣播和電視來獲取房地產(chǎn)信息。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進行廣告宣傳。如：陜西交通音樂臺、西安電視二臺等。 ◆通訊設(shè)備 在信息傳遞快捷的今天，幾乎每 個 人都擁有一種通訊工具。因此，通過發(fā)送本項目的相關(guān)文字或圖像信息到掌上通信設(shè)備或移動通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。 ◆計算機網(wǎng)絡(luò) 調(diào)查顯示，目前有一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。因此，建議項目開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)絡(luò)廣告營銷和企業(yè)網(wǎng)站營銷兩種方法進行市場推廣，在各大有關(guān)房地產(chǎn)信息 網(wǎng)站（如： 等）上發(fā)布本項目的具體情況，同時對銷售情況要及時的更新。另外，還可以根據(jù)市場調(diào)研時所收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以 Email 的形式向其宣傳本項目，做到有的放矢。 ③戶外媒體 ◆現(xiàn)場墻壁 在項目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過噴涂效果圖的方式來展示項目的樓盤形象、突出建筑物的特色，以吸引周邊或過路的購房者，應(yīng)當(dāng)注意色彩的使用以及美文設(shè)計。 ◆路牌 可在項目周邊和西安市內(nèi)主干道兩側(cè)設(shè)立廣告牌 ，吸引消費者。道路可選擇西影路、公園南路等。 項目銷售 在銷售階段，我們主要從銷售準備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個方面來提出策劃思路。