【文章內(nèi)容簡介】 線城市房價大幅波動的態(tài)勢。 西安房地產(chǎn)市場預測 雖然 08 年受到全球經(jīng)濟危機樓市成交量受到一定影響，但樓市價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。09 年一季度西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的回暖態(tài)勢，對于后期樓市的上行仍將 產(chǎn)生積極帶動作用。 近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策（減免稅費、房貸優(yōu)惠利率降低）引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發(fā)商主動采取優(yōu)惠措施以及小戶型較多導致購買力增強有關(guān)，但是未來西安樓市能否復式，成交量水平高低仍存在變數(shù)，主要受政策和開發(fā)商銷售策略的影響。 （ 1）政策影響：由于去年年底出臺的救市政策多數(shù)只有一年有效期，因此屆時政府是否會將政策延期存在不確定性。如果樓市成交繼續(xù)回暖，但政府出臺回調(diào)利率等抑制購房者購房行為的相關(guān)政策，那么在一定程度上將會延緩樓市的復蘇。 （ 2）開發(fā)商銷售策略影響：開發(fā)商為 獲得短暫的經(jīng)濟利益采用“追漲殺跌”的銷售策略，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，市場或會再次陷入困境。 根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心預測：政策松動仍將是西安房地產(chǎn)市場主要推力，未來西安市樓市成交量有望持續(xù)增加， 09 年房地產(chǎn)銷量將超過 08 年；房價繼續(xù)保持平穩(wěn)走勢。 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 西安航天產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展概況 西安國家民用航天基地簡介 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地是中國航天科技集團和陜西省、西安市政府聯(lián)合共建的國家級民用航天產(chǎn)業(yè)基地，成立于 2021 年 7 月，享 有市級經(jīng)濟管理權(quán)限。航天產(chǎn)業(yè)被列為引領(lǐng)西安未來發(fā)展五大主導產(chǎn)業(yè)之一，航天基地是西安 “ 四區(qū)兩基地一港 ” 七大經(jīng)濟發(fā)展引擎之一。 2021 年 12 月 26 日，國家發(fā)改委批復成立西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地。陜西省、 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 13 西安市政府高度重視西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，在政策、土地和融資等方面為基地的發(fā)展提供了強有力的支持。 基地位于西安市東南方，規(guī)劃面積 平方公里，預留約 平方公里的遠期發(fā)展規(guī)劃空間，位于城市中軸線，連接環(huán)城高速、南三環(huán)、地鐵 2 號線、西康高速，地理位置優(yōu)勢，交通便利，區(qū)內(nèi)有國家一級文物漢宣帝杜陵。 圖 25 西安航天產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃布局圖 航天基地發(fā)展規(guī)劃 西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地高舉產(chǎn)業(yè)報國、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “ 大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團引領(lǐng)、大項目支撐 ” 的產(chǎn)業(yè)思路，按照 “ 一次規(guī)劃，分期開發(fā)，市場化運作 ” 的建設(shè)模式，科學確立了以 “ 航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興區(qū) ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項目建設(shè)的高地。 2021 年 11月 29 日，西安市把全市 16 個過億產(chǎn)業(yè)項目集中在航天基地舉行開工儀式，航天基地的中電投西北分公司 50 億太陽能光伏項目、航天基地創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心項目、熱能工程裝備產(chǎn)業(yè)化項目等三個投 資過億的項目同日開工，成為西安市加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、擴大內(nèi)需的亮點。航天五院西安分院項目、 7171 廠技改項目、神州軟件數(shù)字化產(chǎn)業(yè)基地項目等三大航天項目和四院復合管項目、六院民品項目先后入?yún)^(qū)；2021 年 11月 30 日， 1500 噸硅片項目正式投產(chǎn)，年產(chǎn)值將達到 35億元； 2021 年西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地實現(xiàn)了 10個項目開工建設(shè)、 10 個項目建成達產(chǎn)，形成了航天應(yīng)用產(chǎn)業(yè)、半導體新材料和太陽能光伏新能源、服務(wù)外包和創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)。 2021 年 8 月 29 日，經(jīng)國 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 14 家科技部和商務(wù)部會審，批準設(shè)立注冊資金為一億美金的長安藍橡創(chuàng)業(yè)投資基金。 11 月27 日， 1000 兆瓦太陽能項目等三個過億項目集中開工。 12月 20 日，隆基硅項目正式投產(chǎn)，預計 2021 年實現(xiàn)產(chǎn)值 20 億元。航天基地也得到眾多國內(nèi)金融機構(gòu)的青睞，僅 2021 年上半年已經(jīng)融資 26 億元，構(gòu)建起多渠道全方位的融資平臺。土地報批獲得突破性進展， 2021年完成 1890 畝土地報批， 2021 年完成 3300 畝土地報批，為項目入?yún)^(qū)和加快發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中國航天科技集團還為基地批準儲備了 40 個航天項目，將陸續(xù)進入基地。預計到 2021 年基地銷售收入達到 100 億元， 2021 年，西安航天基地的銷售收入將達到 200億元，就業(yè)人口達到 10 萬人，形成 10－ 20 個有自主知識產(chǎn)權(quán)的名牌產(chǎn)品，以及 5－ 8 家在國內(nèi)外具有較強競爭力的龍頭企業(yè)，用 2到 3年時間完成兄弟開發(fā)區(qū) 8 到 10 年的里程。到 2021 年十二五末時，形成產(chǎn)值過千億，形成幾家產(chǎn)值過十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國西部航天科技自主創(chuàng)新平臺、民品產(chǎn)業(yè)孵化平臺、國際大企業(yè)合作平臺，努力打造世界知名、國內(nèi)一流的國家級高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。 項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 由于航天基地區(qū)域起步較晚，整體房地產(chǎn)市場處于成長初期，市場基本處于空白，所以我們結(jié)合基地所在長安區(qū)房地產(chǎn)市場 和 緊鄰的曲江房地產(chǎn) 市場以及對基地的調(diào)研數(shù)據(jù)來分析航天基地的房地產(chǎn)市場狀況。 長安區(qū)房地產(chǎn)市場分析 長安板塊位于基地西側(cè)和南側(cè)， 04 年開始大量發(fā)展房地產(chǎn)市場。 長安板塊從 2021 年以來就以快速發(fā)展、適合居住、房價適中等優(yōu)勢引起了人們的關(guān)注。進入 2021 年以來，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商屯兵圈地，力推精品住房，引發(fā)了西安樓市震動。隨著長安與西安主城區(qū)的融合，以后地鐵的開通，再加上大學城的日益擴大、航天產(chǎn)業(yè)基地的落戶，高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)向長安的擴展等等，這些都為長安的房地產(chǎn)發(fā)展提供了前所未有的機遇。 2021 西安房地產(chǎn)需求藍 皮書中有數(shù)據(jù)指出，打算在長安區(qū)購房的人，比例占全市購房人群的 % 。 在未來 10 年乃至更長的時間內(nèi)，長安的目標是打造具有國際競爭力的 “ 生態(tài)長安 ” 、 “ 科教長安 ” 、 “ 文化長安 ” 。通過 “ 五橫十縱 ” 等道路建設(shè)規(guī)劃全面對接西安，真正打造西安大南城 “ 副中心 ” 。 （ 1） 固定資產(chǎn)投資年均增幅達 39%，區(qū)域配套全面升級 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 15 圖 26 西安長安區(qū)板塊固定資產(chǎn)投資額統(tǒng)計圖 從 2021 年區(qū)域固定資產(chǎn)投資額 億元至 2021 年的 億元，六年來長安區(qū)年均固定 資產(chǎn)投資額增長 39%，區(qū)域配套全面升級。 （ 2） 開發(fā)量年增幅過 40%，地產(chǎn)沿軸線式發(fā)展為主 2021 年以前，長安區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以政府、事業(yè)單位、集體企業(yè)集資建房為主，撤縣設(shè)區(qū)以及商品房置業(yè)理念的深入人心，長安區(qū)商品房開發(fā)開始逐步增長， 2021 年長安區(qū)商品房施工面積 萬平米，至 2021 年已達到 萬平方米，開發(fā)量增長了近五倍，平均年開發(fā)增幅達 %。截止 08 年長安已有 30 多家房地產(chǎn)公司包括近三分之一的外埠開發(fā)商涉足，項目數(shù)已達 30余個。 目前長安區(qū)的房地產(chǎn)主要沿長安路與西萬路兩條交通軸線發(fā) 展。自長安區(qū)商品房市場啟動之初長安路軸線便一直是長安房地產(chǎn)建設(shè)的熱點區(qū)域，目前長安路諸如地鐵二號線等交通建設(shè)令人矚目，完成了長安區(qū)與西安城南、城北的對接，房地產(chǎn)也沿著這條南北交通大動脈快速發(fā)展；另一條交通干線 —— 西萬路發(fā)展軸可以說是后來居上，發(fā)展迅猛，依托高新區(qū)的輻射帶動以及西部大學城的拓延，聚集了諸多上規(guī)模、中高檔次的樓盤，諸如雅居樂 維也納森林、盛世長安等項目正吸引著更多中高收入人群置業(yè)長安。 除兩軸線發(fā)展之外，長安區(qū)依托與曲江的緊密聯(lián)系，受其房地產(chǎn)發(fā)展的輻射帶動，與之相鄰的韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)房地 產(chǎn)開發(fā)也逐步走高，諸如富力城的開發(fā)在很大程度上提升了長安房地產(chǎn)的影響力， 200 畝的 “ 金橋 ” 項目慧谷闌珊也即將啟動。此外長安區(qū)依托西部大學城科教基地影響力的逐步提升，這里也聚集了部分品質(zhì)樓盤 ， 如智慧城、融發(fā)心園等項目的開發(fā)。 （ 3） 自住型需求漸成置業(yè)主力，銷量年增幅超 40% 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 16 2021 年長安區(qū)商品房銷售面積僅為 10 余萬平方米，而至 2021 年市場銷售已達 66 萬平米，平均年銷售量增長幅度也達 40%以上。 2021 年以來長安區(qū)迎來區(qū)域置業(yè)潮，在前期主要以看好區(qū)域發(fā)展前景、以投資為目的的西安市購買人群居多，早期這部分置 業(yè)人群比例占到總購房人群的 40%以上。 而隨著市場的高走，價格也逐步上行，這種以投資為目的地購買行為也由此開始縮減。而與此同時隨著區(qū)域環(huán)境的不斷改善，真正以居住為目的地購買人群逐漸增多，并已成為目前置業(yè)長安的絕對主體，根據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前長安區(qū)置業(yè)人群中以投資為目的的人群比例已不足 13%，自住性需求人群比例已攀升至 87%左右。 曲江房地產(chǎn)市場分析 在西安，位于城南的曲江有著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢。曲江距西安市中心鐘樓僅 10 分鐘車程，歷來因其區(qū)內(nèi)的大雁塔吸引著世界的目光。曲江已成為西安城市的名 片和名副其實的會客廳。 曲江南接長安區(qū)韋曲科技園，東臨灞橋產(chǎn)業(yè)區(qū)，西臨高新區(qū)，北接老城區(qū)，臨近城南高教文化區(qū)，文化氛圍濃郁，地理位置十分優(yōu)越；區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風光、人文景觀、民俗風情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。 除此之外西安國展中心、西安國際會議中心、外商會所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)秀的人居環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，同時坐擁大雁塔商圈，緊鄰小寨商圈，處于長安路生活圈和教育圈之內(nèi)， 生活、教育、醫(yī)療配套成熟方便，“距城市不遠，離自然很近”，被譽為“魅力曲江，人居樂土”，是西安公認的最佳居住地。 （ 1） 地根緊縮，地價飆升 曲江在發(fā)展速度上創(chuàng)造了“曲江速度”這一神話，而從在土地價格上也更能體現(xiàn)這一增值速度。曲江新區(qū)的地價由 2021 年的每畝 30萬元飆升至 2021 年的每畝 300 萬元以上，已經(jīng)超越城南其他區(qū)域和高新， 08年受全國以及西安整體樓市的影響，雖然地價略有下調(diào)，但是依然保持在 250300萬 /畝之間。 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 17 圖 27 西安曲江板塊土地價格走勢圖 （ 2） 區(qū)域住宅市場供應(yīng)充足 曲江 的 快速 發(fā)展和日趨完善的周邊環(huán)境，使得區(qū)域的住宅產(chǎn)品無論自住或者投資都是絕佳的選擇。土地市場的快速發(fā)展也帶動了區(qū)域內(nèi)的住宅市場的開發(fā)，傲視西安的土地價格注定了區(qū)域 高人一籌的房價。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：曲江板塊的住宅均價從 03 年的 2021 多元 /㎡，已經(jīng)升至 2021 年的近 5000 元 /㎡。升幅較大，如下圖所示： 圖 28 西安曲江板塊住宅價格走勢圖 目前在曲江匯集了有中海國際社區(qū)、曲江南苑、曲江華府、曲江蘭亭、曲江城市花園、哈佛公館、富力城、大華曲江公園世家等眾多新舊在售項目，特別是占地 1000 畝的中海國際社區(qū)和大華曲江公園世家，以及在曲江南沿上的富力城，對曲江乃至全市住宅市場都是一個重要的補給。 曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染， 1200 畝的曲江池水面，緊鄰杜陵10000 畝的生態(tài)森林，超過 40％的綠化控制率，營造出一個各項生態(tài)指標最為優(yōu)秀的區(qū)域 西安 國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地 “航天公寓”項目可行性研究報告 18 之一。結(jié)合區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢，目前區(qū)域的 項目皆以“自然優(yōu)勢、旅游地產(chǎn)”為賣點，項目多以小高層、高層、花園洋房、別墅等綜合形態(tài)構(gòu)成。曲江區(qū)域內(nèi)的樓盤項目可以用高綠化率（綠化率在 40%以上）、高均價（均價在 5000 元 /㎡左右）、高品質(zhì)（開發(fā)公司多為品牌地產(chǎn)）來形容。雖然具有良好的自然環(huán)境等優(yōu)勢，但是目前區(qū)域內(nèi)的生活配套以及交通的不便依然是區(qū)域內(nèi)項目最大的不足，區(qū)域項目入住率不高，居住氛圍不濃。但是隨著曲江新區(qū)建設(shè)進程有條不紊的進行，伴隨著區(qū)域環(huán)境的不斷完善和地產(chǎn)市場整體行情上漲，曲江的地產(chǎn)市場具有較高的投資以及升值潛力。 長安區(qū)板塊和曲江板塊房地產(chǎn)市 場的快速發(fā)展，使得項目周邊區(qū)域的市場滿意度得到提高，基礎(chǔ)設(shè)施更加完善，居住氛圍日趨濃郁。由于西安市地鐵 2號線的建設(shè)，項目區(qū)域的交通便利性得到大大的提高，區(qū)位優(yōu)勢更加明顯，市場前景看好。 項目 SWOT 分析 針對本項目所面對的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅進行分析： 優(yōu)勢分析（ strength） （ 1）政策支持 項目 位 于西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，為大力發(fā)展航天基地，航天基地管委會會大力支持本項目的開發(fā)建設(shè)。 （ 2）區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢 隨著航天基地的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施逐漸完善，經(jīng)濟已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，該區(qū)域已成為西安市社會和經(jīng)濟發(fā)展的熱點區(qū)域。 （ 3）需求支撐 隨著航天基地入?yún)^(qū)企業(yè)產(chǎn)業(yè)不斷的增加，企業(yè)各層級的員工對于便利的居住條件的需求越來越多 ，而本項目作為航天基地開發(fā)的第一個服務(wù)公寓項目，有著巨大的優(yōu)勢。 （ 4）客戶資源 本項目開發(fā) 公司作為基地管委會的控股公司，具備獨特的客戶資源 等開發(fā) 優(yōu)勢 。 （ 5）建設(shè)條件優(yōu)越 本項目用地范圍建設(shè)條件優(yōu)越。征地、附著物清理、臨時圍墻圈建、地表垃圾土外運等工作均已完成，宗地外配套條件即將達到建設(shè)條件（路通、電通、通訊通、上水通、下水通、燃氣通、熱